PM/LZ

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° de rôle : N° RG 24/00589 – N° Portalis DBVG-V-B7I-EYKF

COUR D’APPEL DE BESANÇON

1ère chambre civile et commerciale

ARRÊT DU 06 JANVIER 2026

Décision déférée à la Cour : jugement du 01 février 2024 – RG N°22/00620 – TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE BELFORT

Code affaire : 51F – Demande du locataire tendant à être autorisé d’exécuter des travaux ou à faire exécuter des travaux à la charge du bailleur

COMPOSITION DE LA COUR :

Monsieur Michel WACHTER, Président de chambre.

Madame Bénédicte UGUEN-LAITHIER et Monsieur Philippe MAUREL, Conseillers.

Greffier : M^me Fabienne ARNOUX, Greffier, lors des débats et M^me Leila ZAIT au prononcé de la décision.

DEBATS :

L’affaire a été examinée en audience publique du 14 octobre 2025 tenue par M. Michel WACHTER, président de chambre, M^me Bénédicte UGUEN-LAITHIER et M. Philippe MAUREL, conseillers et assistés de M^me Fabienne ARNOUX, greffier.

Le rapport oral de l’affaire a été fait à l’audience avant les plaidoiries.

L’affaire oppose :

PARTIES EN CAUSE :

APPELANTS

Madame [E] [P] épouse [I]

née le 06 Janvier 1954 à [Localité 6],

demeurant [Adresse 2]

Monsieur [L] [I]

né le 27 Novembre 1953 à [Localité 6],

demeurant [Adresse 2]

Représentés par M^e Robert BAUER de la SARL GRC FRANCHE-COMTÉ, avocat au barreau de MONTBELIARD

ET :

INTIMÉS

Monsieur [S] [Z]

né le 08 Janvier 1958 à [Localité 7] (ALGERIE), de nationalité française,

demeurant [Adresse 5]

Représenté par M^e Olivier GUICHARD de la SELAS OXO AVOCATS, avocat au barreau de BELFORT, avocat plaidant

Représenté par M^e Elodie DE ALMEIDA, avocat au barreau de BELFORT, avocat postulant

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4]

Sis [Adresse 4]

Représenté par son syndic, la S.A.R.L. REYNAUD IMMOBILIER SERVICE

Sise [Adresse 1]

Représenté par M^e Christian PILATI de la SELARL MAURIN-PILATI ASSOCIES, avocat au barreau de BESANCON

S.A.R.L. EROS Représentée par son Liquidateur en exercice, domicilié en cette qualité audit siège

Sise [Adresse 4]

Immatriculée au RCS de Belfort sous le numéro 443 078 589

Représentée par M^e Olivier GUICHARD de la SELAS OXO AVOCATS, avocat au barreau de BELFORT, avocat plaidant,

Représentée par M^e Elodie DE ALMEIDA, avocat au barreau de BELFORT, avocat postulant

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, après prorogation du délibéré au 6 janvier 2026, les parties en ayant préalablement été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Michel WACHTER, président de chambre et par M^me Leila ZAIT, greffier lors du prononcé.

*************

EXPOSE DU LITIGE

M. [L] [I] et Mme [E] [P] épouse [I] sont propriétaires de locaux au sein d’un ensemble immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 6]. L’un d’eux, le lot numéro 47 de l’état descriptif de division, a été cédé à bail commercial à M. [S] [Z] suivant acte authentique en date du 25 mai 1998 et périodiquement renouvelé depuis lors.

Suivant acte authentique en date du 10 juin 2002, M. [Z] a cédé son fonds de commerce à une SARL Eros dont il est demeuré le gérant et dont l’objet social réside dans l’exploitation d’un sex-shop dans les lieux loués. Le nouveau locataire a accumulé les impayés tout au long de l’exécution du bail pour atteindre la somme de 11'000 euros. La société preneuse à bail s’est plainte de différents dégâts des eaux survenus dans l’immeuble soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Par acte d’huissier en date du 1er février 2021 elle a fait assigner ses bailleurs aux fins de référé-expertise. Suivant ordonnance de référé en date du 25 mars 2021, le président du tribunal judiciaire de Belfort a ordonné une mesure d’expertise et a commis pour y procéder M. [J] avec mission habituelle en la matière. L’expert a déposé rapport de ses opérations au greffe le 26 janvier 2022.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 27 juillet 2022, la société Eros et M. [Z] ont fait assigner les époux [I] et le syndicat de copropriété, représenté par son syndic en exercice, aux fins de réparation des différents dommages subis par le locataire commercial.

Suivant jugement en date du 1er février 2024, le tribunal judiciaire de Belfort a statué dans les termes suivants :

' Dit qu’il appartient à M. [L] [I] et Mme [E] [I] de faire remplacer le rideau métallique du sas protégeant leurs lots 47 et 48 sis [Adresse 3] à [Localité 6].

' Rejette la demande formée par la SARL Eros en réparation de son préjudice matériel à ce titre.

' Rejette la demande de la SARL Eros concernant la trappe de la cave du local commercial.

' Condamne M. [L] [I] et Mme [E] [I] à verser à M. [S] [Z] la somme de 2 000 euros en réparation du préjudice physique subi.

' Condamne in solidum M. [L] [I] et Mme [E] [I] d’une part, et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 6], représentée par son syndic en exercice, d’autre part, à verser à la SARL Eros la somme de 10'687,38 euros au titre de la réparation du préjudice matériel, outre celle de 7 600 euros au titre du préjudice de jouissance.

' Rejette la demande formée par la SARL Eros à l’encontre de M. [L] [I] et Mme [E] [I] d’une part, et le syndicat des copropriétaires, d’autre part, concernant l’indemnisation de l’atteinte à son image.

' Condamne in solidum M. [L] [I] et Mme [E] [I], d’une part et le syndicat des copropriétaires, d’autre part, à verser à M. [S] [Z] la somme de 3 000 euros en réparation du préjudice moral.

— Rejette la demande formée à l’encontre du syndicat des copropriétaires visant à l’obliger à faire diligenter une expertise technique du plancher sis au-dessus du local commercial.

' Dit que l’ensemble des condamnations ci-dessus portera intérêts à compter du présent jugement et que les intérêts dus pour une année se capitaliseront.

' Condamne la SARL Eros à payer à M. [L] [I] et Mme [E] [I] la somme de 5 256,54 euros au titre des loyers et indexation de loyer.

' Accorde un délai de 24 mois à la SARL Eros pour se libérer de sa dette et en conséquence dit qu’elle devra verser chaque mois, avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement, 1/24e de sa dette; la dernière mensualité soldant le principal, les intérêts et les frais.

' Dit qu’à défaut du versement d’une seule mensualité à sa date et sans apurement dans un délai de 10 jours à compter d’une mise en demeure, la totalité de la dette restant due deviendra immédiatement exigible.

' Condamne in solidum M. [L] [I] et Mme [E] [I] à verser à la SARL Eros la somme de 1000 euros et à la SARL Eros la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

' Rejette la demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile par M. [L] [I] et Mme [E] [I] et par le syndicat de copropriété.

' Condamne le syndicat de copropriété à payer à la SARL Eros la somme de 500 euros.

' Condamne in solidum M. [L] [I] et Mme [E] [I], d’une part, et le syndicat de copropriété, d’autre part, aux dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise taxés à la somme de 3850 euros.

Pour statuer comme il l’a fait, le tribunal a essentiellement retenu que :

' Pour avoir mis à la disposition du locataire des équipements déficients, les bailleurs encourent à son égard une responsabilité pour manquement à l’obligation de jouissance paisible.

' La faute des bailleurs est caractérisée pour n’avoir pas répondu diligemment aux doléances exprimées par leur locataire en ce qui concerne la fonctionnalité même du local mis à disposition.

' Il n’existe aucune atteinte à l’image de l’exploitant commercial dans la mesure où il ne démontre pas une perte de chiffre d’affaires et a concouru, en toute hypothèse, à son propre dommage en n’entretenant pas suffisamment le local loué.

' La demande en paiement de loyers commerciaux doit être affectée d’un abattement en raison du jeu de la prescription quinquennale.

Suivant déclaration au greffe, formalisée par voie électronique, en date du 18 avril 2024, les époux [I] ont interjeté appel du jugement rendu. Dans le dernier état de leurs écritures en date du 22 septembre 2025, ils invitent la cour à statuer dans le sens suivant :

' Infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Belfort en date du 1er février 2024 en ce qu’il a :

' déclaré les concluants tenus de faire remplacer le rideau métallique.

' condamné les concluants à payer une indemnité de 2 000 euros pour le préjudice physique subi par le preneur à bail.

' condamné les concluants, in solidum avec le syndicat de propriété, à payer à la SARL Eros la somme de 10'687,38 euros au titre de la réparation du préjudice matériel, outre celle de 7600 euros au titre du préjudice de jouissance.

' condamné les époux concluants, in solidum, avec le syndicat de copropriété, à payer à M. [S] [Z] la somme de 3 000 euros en réparation de son préjudice moral.

— dit que ces condamnations porteront intérêts à compter du présent jugement et que les intérêts dus pour une année se capitaliseront.

' condamné la SARL Eros à payer aux époux concluants la somme de 5 256,54 euros au titre des loyers avec indexation.

' accordé au locataire un délai de 24 mois pour se libérer de sa dette, chaque échéance payable chaque mois avant le 10 du mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement 1/24° de la dette la dernière mensualité soldant le principal les intérêts et les frais.

— dit qu’à défaut du versement d’une seule mensualité à sa date et sans apurement dans un délai de 10 jours à compter d’une mise en demeure, la totalité de la dette encore due deviendra immédiatement exigible

' condamné in solidum les époux [I] à payer à la SARL Eros la somme de 1 000 euros et à la SARL Eros la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

' rejeté la demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile par les époux concluants et le syndicat de copropriété, outre les entiers dépens.

— condamné in solidum les époux [I], d’une part, et le syndicat de copropriété, d’autre part, aux entiers dépens de l’instance dont les frais d’expertise taxés à la somme de 3 850 euros.

Statuant à nouveau :

' Donner acte à M. [Z] et la société Eros de leurs conclusions de désistement.

' Les débouter de leur appel incident.

' Condamner la société Eros en liquidation amiable à payer aux époux [I] la somme de 11'168,73 euros au titre des loyers et charges impayés sauf à actualiser.

' Débouter la société Eros et son liquidateur amiable et M. [S] [Z] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.

' Débouter le syndic de copropriété, le cabinet Reynaud Immobilier de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

' Condamner solidairement la société Eros et M. [Z] à payer aux époux [I] la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de leur appel, ils font valoir les moyens et arguments suivants :

' La juridiction de première instance a statué ultra petita dans la mesure où il n’était nullement requis le changement du rideau métallique mais seulement l’indemnisation des désagréments liés à son non-remplacement.

' Le jugement comporte une double condamnation au paiement de frais irrépétibles alors que ce chef de créance est unique.

' S’agissant de l’indemnisation du préjudice corporel subi par le locataire commercial, les certificats médicaux produits aux débats ne font état que d’une interdiction pour lui de porter des charges lourdes, cette affection étant sans lien direct ou indirect avec le dysfonctionnement du rideau métallique dont il convient de préciser qu’il est actionné à l’aide de poulies et qu’il est donc fallacieux de prétendre qu’il est nécessaire d’exercer une poussée équivalente à 150 kg de pression pour le mouvoir.

' Au soutien de sa demande en réparation du préjudice moral, le preneur ne prouve, ni n’offre de prouver, avoir subi un quelconque préjudice de ce chef.

' Le preneur a été indemnisé des dommages subis à la suite des dégâts des eaux par son propre assureur alors même que les indemnités perçues n’ont pas été déduites de la créance liquidée par le tribunal.

' Le preneur s’est engagé à prendre le local en l’état si bien qu’il ne peut invoquer un préjudice de jouissance dont la contre-valeur est estimée à 4 % du loyer mensuel depuis l’entrée dans les lieux.

' Les concluants produisent aux débats un commandement de payer délivré le 21 août 2015 au preneur impécunieux si bien que la prescription a été interrompue à cette date pour tous les loyers antérieurement échus.

' Les intimés ont bénéficié d’un délai de paiement étendu sur deux années sans jamais s’être libérés du paiement de la moindre échéance.

' Le préjudice moral est d’autant moins caractérisé que le local n’a jamais été correctement entretenu par l’occupant, l’expert ayant mis en évidence la détérioration des équipements sans aucun rapport avec la vétusté.

* * *

La société Eros et son liquidateur amiable M. [Z] entendent, pour leur part, voir infirmer le jugement entrepris. Dans d’ultimes conclusions à portée récapitulative en date du 26 août 2025, ils sollicitent son infirmation en ce qu’il a :

' Dit qu’il appartenait aux époux bailleurs de faire remplacer le rideau métallique du sas protégeant leurs lots 47 et 48.

' Rejeté la demande formée par les concluants en réparation du préjudice matériel subi à ce titre.

' Rejeté la demande de la société Eros concernant la trappe de la cave du local commercial.

' Rejeté la demande de la société Eros à l’encontre des époux [I], d’une part, le syndicat de copropriété, d’autre part, concernant l’indemnisation de l’atteinte à l’image.

' Condamné in solidum les bailleurs, d’une part, et le syndicat de copropriété, d’autre part, à verser à Monsieur [S] [Z] la somme de 3 000 euros en réparation du préjudice moral.

' Condamné la SARL Eros à payer aux époux bailleurs la somme de 5256,54 euros au titre des loyers et indexations de loyers.

' Accordé un délai de 24 mois à la société preneuse à bail pour se libérer de sa dette, et en conséquence, dit qu’elle devra verser avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification du jugement 1/24° de la dette, la dernère mensualité soldant le principal, les intérêts et les frais

— Dit qu’à défaut du versement d’une seule mensualité à sa date, et sans apurement dans un délai de 10 jours à compter d’une mise en demeure, la totalité de la dette encore due deviendra immédiatement exigible..

' Condamné in solidum les époux [I] à verser à la SARL Eros la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 CPC.

Statuant à nouveau :

' Prendre acte que les concluants se désistent de leur demande tendant à obtenir réparation pour le changement du volet roulant et concernant la trappe de la cave du local commercial.

' Condamner in solidum les bailleurs et le syndicat de copropriété à verser à la SARL Eros la somme de 2 500 euros au titre du préjudice résultant de l’atteinte à l’image de l’entreprise. ' Condamner in solidum les bailleurs et le syndicat de copropriété à verser à M. [Z] la somme de 10'000 euros au titre de son préjudice moral.

' Dire que toutes les sommes produisent intérêts au taux légal à compter de la décision à venir, avec capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

' Condamner la SARL Eros à payer aux époux bailleurs la somme de 3 370 euros au titre des loyers impayés.

' Accorder, sauf compensation prononcée par la cour si les sommes dues par les époux bailleurs sont supérieures à celles dues par la SARL Eros, un délai de deux ans pour s’acquitter sans intérêt de sa dette.

' Condamner in solidum les bailleurs et le syndicat de copropriété à payer à M. [Z] la somme de 4000 euros au titre de ses frais irrépétibles pour la procédure de première instance.

' En tout état de cause, condamner les époux [I] à verser à la SARL Eros 2 000 euros au titre de l’article 700 Cdu code de procédure civile et 1000 euros au profit de M. [Z].

Ils soutiennent, à cet égard, que :

' Le local a été le siège de pas moins de 20 dégâts des eaux depuis 1998. Les bailleurs se sont abstenus de toute intervention malgré les mises en demeures qui leur ont été adressées et alors même que les grosses réparations, telles que prévues par l’article 606 du code civil, doivent demeurer à leur charge.

' Le syndicat de copropriété est resté défaillant durant de nombreuses années alors même que la source des désordres réside dans la défectuosité du réseau d’évacuation des eaux usées, étant souligné que la persistance des dégâts des eaux a rendu le local difficilement exploitable eu égard aux odeurs nauséabondes qui s’en dégageaient.

' C’est à juste titre que le premier juge a mis à la charge solidaire des bailleurs et du syndicat de copropriété le paiement d’une indemnité réparatrice du trouble de jouissance subi durant l’exécution du bail, liquidée à la somme de 7600 euros.

' À hauteur d’appel, les bailleurs produisent un commandement de payer daté du 21 août 2015 ne portant que sur les loyers impayés abstraction faite des charges, hormis pour l’année 2014, et du montant représentatif de l’indexation. Il s’en déduit que ce poste de créance ne peut faire l’objet d’un recouvrement du fait de la prescription quinquennale.

' La société occupante a reconnu devoir la somme de 3 870 euros sans pour autant admettre la quote-part afférente aux charges dans la mesure où aucun justificatif n’a jamais été produit.

* * *

Le syndicat de copropriété sollicite, pour sa part, aux termes de conclusions récapitulatives notifiées le 8 janvier 2025, l’infirmation partielle de la décision entreprise en ce qu’il l’a condamné, in solidum, avec les bailleurs, à payer à l’occupant des lieux le montant représentatif du préjudice matériel et du préjudice de jouissance subi par celui-ci, soit les sommes de 10 687, 38 euros et 7 600 euros, outre la somme de 3 000 euros au titre du préjudice moral. Il fait également grief au premier juge de l’avoir condamné au paiement d’une somme de 500 euros au titre des frais non taxables.

Statuant à nouveau :

— Débouter la SARL Eros et M. [Z] de la totalité de leurs demandes.

— Condamner solidairement la SARL Eros et M. [Z] à régler au syndicat des copropriétaires une somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il se prononce en faveur du débouté pur et simple des prétentions émises par la société Eros et par son gérant devenu liquidateur amiable de l’entreprise.

Reconventionnellement, il estime la société Eros et M. [Z] redevables à son endroit d’une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il fait, de son point de vue, valoir que :

' Contrairement aux allégations du preneur à bail et son liquidateur amiable, les sinistres, chaque fois qu’ils se sont produits, ont fait l’objet d’une déclaration auprès de l’assureur de dommages. De surcroît, les occupants ont été destinataires d’indemnités de la part de l’assureur que le premier juge a omis de soustraire du montant de la créance réparatrice

' Ayant reçu ces fonds de la part de l’assureur, il n’est pas démontré par l’assuré qu’il a affecté l’ensemble de ces sommes au financement des travaux de remise en état du local endommagé. De surcroît, les frais exposés par la société intimée et son liquidateur n’ont été évalués que sur la base de leurs propres déclarations.

' En aucun cas le syndicat concluant ne peut être déclaré redevable d’une quelconque somme au titre du préjudice moral dès l’instant où la cause génératrice du préjudice réside dans l’inertie des bailleurs dans leurs obligations d’entretien du local.

* * *

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 23 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Il y a tout d’abord lieu de donner acte aux intimés de l’abandon de leurs prétentions relatives au remplacement du rideau métallique et de la trappe d’accès à la cave.

* * *

Sur l’impayé de loyer :

Le premier juge a fait droit au moyen de fin de non-recevoir tiré de la prescription quinquennale opposé à la demande en paiement de la quote-part de loyers échus et impayés antérieurs aux conclusions dans lesquelles les bailleurs ont formulé cette prétention. Les époux [I] estiment, pour leur part, qu’un commandement de payer délivré en 2015 a interrompu la prescription si bien qui n’existe aucun obstacle procédural à ce que la créance visée dans cet acte extrajudiciaire puisse se cumuler avec les loyers échus et tels que visés dans les demandes exposées dans leurs conclusions déposées dans le cadre de la présente procédure.

Le tribunal avait rejeté toute demande afférente aux loyers impayés antérieurement à la délivrance d’un commandement de payer dès l’instant où celui-ci n’était pas produit aux débats. À hauteur d’appel, les époux appelants produisent l’acte extrajudiciaire de commandement en date du 21 août 2015. Celui-ci a, en effet, interrompu le délai de prescription s’agissant de la créance locative exigible antérieurement à l’émission de l’acte comminatoire interruptif de prescription. À compter de cette date, un nouveau délai quinquennal, tel que prévu à l’article 2224 du code civil, a commencé à courir pour parvenir à terme le 21 août 2020. Or, force est de constater que dans cet intervalle de temps aucun acte interruptif de prescription n’a été délivré au locataire. Il s’en déduit que la créance relative aux loyers exigibles antérieurement au 21 août 2015 était éteinte au moment de la réitération de la demande par voie conclusive. L’action en recouvrement de ce chef de créance encourt donc l’irrecevabilité.

C’est à juste titre que le premier juge a considéré que la date des conclusions déposées au greffe le 3 février 2023 dans lesquels figurait la demande en paiement de loyers constituait l’acte interruptif de prescription et que par suite, par un effet de calcul à rebours, les termes de loyers recouvrables ne pouvaient être antérieurs à la date du 3 février 2018.

* * *

Il convient de rappeler qu’en vertu de l’article 1353 du code civil, il appartient au bailleur d’établir l’existence de la dette locative tandis que la charge de la preuve de son paiement incombe au locataire. Dès lors, le simple contrat de bail produit par le propriétaire du local suffit à établir son droit de créance à exécution successive. Celle-ci est dès lors exigible sans nécessité d’une mise en demeure préalable. Il lui incombe cependant de délivrer à son partenaire contractuel les quittances de paiement lorsque celui-ci exécute diligemment les obligations dérivant du contrat de location. En l’espèce, il ressort des pièces de la procédure que les bailleurs se sont abstenus de remettre au preneur à bail les quittances de paiement même si dans le cadre de l’instance aucun grief ne leur a été adressé à ce sujet.

Le premier juge a procédé à une évaluation du solde impayé de loyers en examinant le rapport de correspondance pouvant exister entre les chèques de paiement remis par M. [Z] ou la société commerciale qui a pris sa suite et les échéances périodiquement exigibles. Il ne ressort pas, cependant, des pièces de la procédure que des formules de chèque, ou autres effets cambiaire, aient été produits aux débats. Seuls sont versés les relevés de compte bancaire sur lesquels a été prélevé le montant des redevances locatives. À partir de ces documents, et ainsi que l’a fait le tribunal, la recomposition du solde débiteur de loyers est possible. Ainsi, la juridiction de première instance après examen des pièces établissant un paiement mensuel en direction des bailleurs a fait ressortir l’existence d’un solde débiteur de loyers d’un montant de 3370 euros, sommes arrêtées au 31 janvier 2023 et que les parties intimées reconnaissent devoir à ce titre. L’impayé concerne donc la période comprise entre le mois de décembre 2018 et le mois de décembre 2020. La somme susvisée sera donc retenue comme correspondant à la contre-valeur de la dette locative des preneurs à bail.Le jugement sera confirmé en ce sens.

* * *

S’agissant de l’indexation, c’est à bon droit que le premier juge a retenu qu’était seul applicable, non plus l’indice du coût de la construction mais celui des baux renouvelés par référence au coût des loyers commerciaux (article L. 145-34 du code de commerce). Cette augmentation de loyer résultant de l’application de l’indice légal, quand bien même le contrat faisant la loi des parties ne l’aurait pas mentionné, s’impose au locataire. Il sera donc fait droit à la demande en paiement de la somme de 1 836,54 euros au titre de l’indexation pour la période comprise entre le mois de mars 2018 et le 28 février 2023.

* * *

Les bailleurs ont produit aux débats un décompte des charges locatives dont ils imputent paiement au preneur à bail. Pour s’exonérer de toute obligation de production de pièces justificatives, les époux appelants font valoir qu’aucune demande en ce sens ne leur a été adressée par les locataires. Toutefois, lorsque ces prétentions sont exposées dans un cadre contentieux, il appartient au créancier de ces charges d’administrer la preuve de leur caractère certain et liquide par la production de justificatifs (Cass 3° Civ 9 juin 2015 n° 14- 13. 555.) Les diligences en ce sens doivent être exhaustives dès l’instant où les décomptes par nature de charges mentionnant la part récupérable sur le locataire ainsi que les délibérations des assemblées générales des copropriété indiquant les tantièmes afférents à chaque lot ne suffisent pas, si l’ensemble des dépenses n’est pas justifié, à condamner le preneur à bail impécunieux au paiement de la créance de charges qui lui est réclamée (Cass 3° Civ. 2 juillet 2013 n° 12- 20. 281). Il s’ensuit que c’est à juste titre que le premier juge constatant l’absence de pièces justificatives des charges dont les époux [I] se prétendent créanciers, les a déboutés de leur demande en ce sens.

De surcroît, dans leur bordereau de communication de pièces, les époux appelants mentionnent un état des charges récupérables pour les années 2010 à 2022. Toutefois les pièces visées sous les numéros d’identification 21-e à 21-i correspondent en réalité aux décomptes relatifs aux périodes antérieures à l’année 2018. L’état détaillé pour l’exercice 2018 ne comporte comme pièce probatoire qu’un avis d’imposition au titre de la taxe foncière. Cependant ce document fiscal ne démontre pas que l’assiette de référence soit l’immeuble loué aux intimés, ce qui ne permet pas de le retenir comme pièce justificative utile au recouvrement d’une quote-part des charges impayées. Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

* * *

Sur le préjudice subi par le preneur à bail:

Le syndicat de copropriété intimé estime que sa responsabilité ne peut être engagée pour le préjudice subi par le preneur à bail. L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction réformée par l’ordonnance 2019- 1201 du 30 octobre 2019, énonce que :

« le syndicat de copropriété est responsable des dommages causés aux copropriétaires, aux tiers par un vice de construction ou par le défaut d’entretien des parties communes. »

S’agissant des tiers, ainsi que le souligne à bon escient le premier juge, l’action est de nature extra-contractuelle puisqu’elle ne peut se fonder exclusivement sur le régime propre à la copropriété qui lui est inapplicable.

Au cas présent, et depuis 2016 pas moins de 10 sinistres se sont produits dans les locaux cédés à bail. L’organe représentatif de la collectivité des copropriétaires estime que la moitié d’entre eux lui sont imputables et les cinq autres ne seraient liés qu’à des vices de construction affectant des parties privatives. Toutefois, le gros 'uvre de l’ouvrage et notamment le sol doit comprendre un relevé d’étanchéité qui ne participe normalement pas des parties privatives. Dès lors, et quand bien même le dégât des eaux aurait pris naissance dans le lot privatif d’un copropriétaire, le défaut affectant la partie commune engage ainsi la responsabilité du syndic.

En toute hypothèse, le syndicat de copropriété conteste le montant des sommes représentatives des réparations du local endommagé faute pour le locataire commercial d’administrer la preuve de ce qu’il a affecté les indemnités d’assurance, qu’il a reçues en couverture des risques inhérents à l’habitation, au financement des travaux de réfection du local commercial exploité. Le moyen ne saurait cependant être accueilli. En effet, aux termes de l’article L. 121-17 du code des assurances :

« Les indemnités versées en réparation d’un dommage à un immeuble bâti doivent normalement être utilisées à sa remise en état mais il n’y a pas d’obligation de procéder aux travaux. »

Les seules exceptions à la règle de non-obligation d’affectation concernent les réparations dues en cas d’arrêté de péril délivré par le maire, les réparations préfinancées par l’assureur dommages-ouvrages (article L. 241-1 du code des assurances) ou encore la réparation du préjudice écologique (article 1249 alinéa 2 du code de l’environnement). Il est constant que les indemnités perçues par l’assuré n’entrent dans aucune de ces trois catégories.

De surcroît, et surtout, il est constant que les dégradations se sont reproduites à chaque sinistre si bien que les embellissements intérieurs déjà réparés ont subi de nouvelles dégradations en sorte que la traçabilité de l’affectation des sommes reçues aux travaux réalisés demeure, en l’occurrence, particulièrement hasardeuse.

Le montant de la créance allouée à ce titre n’ayant pas été contestée, la somme retenue par le premier juge et reprise des évaluations expertales à concurrence de la somme de 10'687,38 euros sera également confirmée.

* * *

Il est patent qu’à la suite des différents dégâts des eaux survenus tout au long des années d’exécution du bail, le locataire a subi un préjudice de jouissance. Contrairement aux allégations du syndicat de copropriété, la faute de la victime qui aurait mal entretenu le local ne peut constituer un motif dirimant de réfaction de la créance due à ce titre. Ainsi, les allégations de négligence portées contre l’exploitant du local ne peuvent effacer les conséquences dommageables des désordres survenus dans les lieux. L’expert judiciaire a fixé à une somme représentative d’une créance locative calculée sur 12 mois en prenant en considération la moyenne des loyers exigibles au cours de la période comprise entre l’année 1998 et l’année 2021. S’y ajoute le préjudice consécutif à l’indisponibilité du local pendant les travaux de réfection. C’est donc par des motifs pertinents que la cour adopte que le premier juge a fixé à la somme de 7 600 euros la créance réparatrice du préjudice de jouissance subi par la société Eros.

* * *

Le préjudice correspondant à l’atteinte à l’image, même s’il est difficilement quantifiable, suppose une atteinte à un intérêt d’ordre extrapatrimonial. Pour qu’une créance soit reconnue certaine sur ce fondement, il appartient à la personne morale d’administrer la preuve que son objet social n’a pu être pleinement réalisé du fait de la détérioration de son image aux yeux d’autrui, impactant la fidélité de sa clientèle. Or, ainsi que l’a parfaitement retenu le premier juge, l’exploitant n’a guère contribué à l’amélioration de son image de marque en laissant certains équipements à l’état de quasi-abandon et en laissant se dégrader l’entrée du local commercial. Il n’est, de surcroît, nullement apporté la preuve de ce que, s’il n’avait pas subi les dommages litigieux, la rentabilité du commerce en aurait été accrue et sa visibilité dans la zone de chalandise améliorée. C’est donc à juste titre que le tribunal a rejeté toute demande en paiement en ce sens.

* * *

Sur la réparation du préjudice corporel subi par M. [Z]:

L’allocation par le premier juge d’une indemnité réparatrice du préjudice corporel subi par M. [Z] du fait de la difficulté de monter le rideau métallique qui assure le clos du magasin est contestée par les parties déclarées responsables.

L’intéressé a signalé que depuis l’entrée en jouissance du local, il a été contraint quotidiennement de remonter le rideau métallique de fermeture en procédant à un exercice de force qui a provoqué des lésions à l’origine d’une diminution de ses capacités fonctionnelles génératrices d’un droit à indemnisation de ce chef de préjudice.

Le tribunal a considéré que même s’il n’était pas démontré un rapport de causalité exclusif entre la pathologie dorsale dont se plaint le gérant et la défectuosité du rideau métallique compromettant ainsi son usage normal, le simple fait du dysfonctionnement constaté permettait d’établir un lien de causalité directe entre le préjudice invoqué et le fait générateur allégué.

L’expert judiciaire a décrit le rideau métallique défectueux dans les termes suivants :

« La manipulation du rideau métallique demande un effort physique important notamment pour monter et soulever le rideau en position haute et pour permettre ainsi l’accès au sas d’entrée. L’effort qui doit être exercé est tel que plusieurs tentatives sont fréquemment nécessaires pour pouvoir remonter le rideau. Mais aussi, l’intensité de l’effort nécessaire est telle qu’elle déforme la traverse basse qui rend encore plus contraignante sa manipulation. En outre, pour lever le rideau à 3,5 m de hauteur, une tige métallique est nécessaire. Lors de son utilisation en réunion d’expertise, il a fallu deux personnes pour pouvoir le faire. »

Cependant, lors de la souscription du contrat de bail, le preneur a déclaré prendre le local en l’état et procéder à tous travaux de réparation nécessaires à l’usage de la destination de cet immeuble. Néanmoins, cette clause limitative de responsabilité ne suffit pas à acquitter le bailleur des devoirs inhérents à sa charge. La prise de possession de l’immeuble cédé à bail en l’état où il se trouve à la date d’entrée dans les lieux ne dispense pas le bailleur de son obligation de délivrance (Cass 3° Civ 30 juin 2021 n°17-26.346).

Mais, au cas présent, cette obligation maintenue tout au cours du bail aurait normalement été utile pour obtenir le changement de l’équipement litigieux. Or le co-intimé a entendu expressément abandonner ce chef de prétention pour ne plus maintenir que celle relative à l’indemnisation de son préjudice corporel qu’il prétend être en relation causale avec le dysfonctionnement du rideau métallique. Toutefois, les pièces produites aux débats ne corroborent nullement de telles allégations. En effet, sont versés au dossier de la procédure deux certificats médicaux établis à deux jours d’intervalle au mois de juillet 2021. Ces document prescivent au patient une interdiction de charges lourdes, c’est à dire supérieures à 10 kg pendant 3 mois. Le premier juge, pour faire droit à la demande indemnitaire, a souligné que la preuve n’était pas rapportée que les lésions dont souffrait le gérant aient été en rapport de causalité directe avec les dysfonctionnements du rideau de fermeture du local, mais que ceux-ci avaient pu avoir une incidence causale sur la persistance de l’atteinte physiologique. Mais, compte tenu des restrictions d’ordre médical prescrites par les médecins, à savoir l’interdiction de charges de plus de 10 kilos, l’installation d’un rideau exempt de vices aurait eu des effets analogues. Il ne peut donc être postulé, ainsi que l’a fait le tribunal, que la poussée de force exigée pour la manipulation de l’équipement a nécessairement été un facteur d’aggravation de la diminution des capacités fonctionnelles de l’exploitant. Le bailleur n’est pas tenu, envers lui, d’une obligation de sécurité de résultat, contrairement à un employeur à l’égard de ses salariés, si bien que le lien causal entre le fait générateur allégué et le dommage invoqué ne saurait être présumé.

En toute hypothèse, le manquement à l’obligation du bailleur d’assurer à son cocontractant un usage normal de la chose louée, n’engage sa responsabilité que sous réserve qu’il ait été préalablement avisé et mis en demeure de réaliser les travaux de réfection (Cass. 3° Civ 29 avril 2009 n°08-12. 261) ce que ne laissent pas apparaître les pièces du dossier. Il s’en déduit que le gérant du magasin ne peut imputer au bailleur et au syndicat de copropriété la responsabilité du dommage physiologique qu’il a subi. Le jugement sera donc infirmé dans ce sens.

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Sur le préjudice moral:

Pour allouer au gérant une indemnité d’un montant de 3 000 euros en compensation du préjudice moral le tribunal a essentiellement retenu que celui-ci, célibataire et sans enfants, s’était investi dans sa profession pour en faire un axe essentiel de son existence sociale. Cette ambition n’a pu qu’être douloureusement impactée par la survenance de sinistres à répétition à la suite desquels les bailleurs n’ont accompli aucune diligence sérieuse à la hauteur des obligations inhérentes à leur statut. M. [Z] a donc subi personnellement un préjudice extra contractuel que le tribunal a justement dédommagé à hauteur de la somme qu’il a fixée. Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

Il ya lieu d’ordonner la compensation des créances réciproquement détenues par les partenaires au contrat de bail.

Les bailleurs critiquent l’octroi de délais de paiement au débiteur sans pour autant justifier leur refus en ce sens. La disposition du jugement sur ce point sera confirmée tout comme les modalités de déchéance du bénéfice du terme en cas d’incident de paiement

S’agissant enfin des frais irrépétibles, le jugement comporte en son dispositif l’articulet suivant:

« Condamne in solidum M. [L] [I] et Mme [E] [I] à verser à la SARL Eros la somme de 1 000 euros et à la SARL Eros la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. »

La mention sus-reproduite fait apparaître une redondance, exclusive de toute erreur de fait ou de droit, laquelle s’analyse en une erreur matérielle au sens des dispositions des articles 462 et 463 du code de procédure civile; Les motifs de la décision indiquent que la SARL Eros sera attributaire de la somme de 1 000 euros au titre de ses frais irrépétibles et que M. [Z] recevra la même somme sur le même fondement. Il y a donc lieu à rectification dont l’énoncé figurera au dispositif du présent arrêt.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [S] [Z], en sa qualité de liquidateur amiable de la SARL Eros et représentant de celle-ci, la somme de 750 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il sera alloué à M. [S] [Z] la même somme sur le même fondement. Les époux [I], d’une part, et le syndicat de copropriété, d’autre part, seront tenus in solidum d’en acquitter le paiement à son profit.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi:

— Donne acte à M. [S] [Z], tant en son nom personnel qu’en sa qualité de liquidateur amiable de la SARL Eros, de l’abandon de toute demande relative au changement du rideau métallique et de la réparation de la trappe d’accès à la cave.

— Constate que le dispositif du jugement rendu est affecté d’une erreur matérielle s’agissant des indemnités allouées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Ordonne la rectification de cette erreur matérielle et dit en conséquence que le dispositif sera rédigé dans les termes suivants:

'Condamne, in solidum, M. [L] [I] et Mme [E] [I] à verser à la SARL Eros la somme de 1 000 euros et à M. [S] [Z] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.'

— Réforme le jugement ainsi rectifié en ce qu’il a accordé à M. [S] [Z] le bénéfice d’une indemnité de 2000 euros en réparation de son préjudice corporel.

Statuant à nouveau de ce chef :

— Déboute M. [S] [Z] de sa demande en paiement d’une indemnité réparatrice du préjudice corporel.

— Confirme pour le surplus le jugement déféré, tel que rectifié ci-dessus.

Y ajoutant:

— Dit que les créances réciproques des parties se compenseront.

— Condamne, in solidum, les époux [I], d’une part, et le syndicat de copropriété de l’immeuble [Adresse 4] à payer à M. [S] [Z], en son nom personnel, la somme de 750 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et à lui payer la même somme sur un fondement équivalent en sa qualité de liquidateur amiable de la SARL Eros.

— Les condamne sous le même lien de solidarité aux dépens d’appel.

Le greffier, Le président,