COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIERE CHAMBRE CIVILE – SECTION A

ARRÊT DU : 12 SEPTEMBRE 2011

(Rédacteur : Marie-Paule LAFON, président,)

N° de rôle : 08/05673

L M veuve E

c/

Mauricette, R S veuve C

H C

W-AA C

J C épouse B

P Z

T U G

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avoués

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 04 septembre 2008 par le Tribunal de Grande Instance de LIBOURNE (RG : 08/00652) suivant déclaration d’appel du 24 septembre 2008

APPELANTE :

L M veuve E

née le XXX à XXX

de nationalité française

demeurant 31 rue Denfert Rochereau – 33220 SAINTE-FOY-LA-GRANDE

représentée par la SCP LE BARAZER ET d’AMIENS, avoués à la Cour, et assistée de Maître Xavier FICAMOS-VAN RUYMBEKE substituant Maître Philippe BOIREAU, avocats au barreau de LIBOURNE

INTIMÉS :

Mauricette, R S veuve C

née le XXX à XXX

XXX – XXX

H C

né le XXX à XXX

XXX

W-AA C

né le XXX à XXX

XXX

J C épouse B

née le XXX à XXX

XXX

représentés par la SCP BOYREAU Luc & MONROUX Raphael, avoués à la Cour, et assistés de Maître Julie DYKMAN-PIRONNEAU substituant Maître Alexis GAUCHER-PIOLA, avocats au barreau de LIBOURNE

P Z, exerçant sous l’enseigne 'AGENCE D ASSOCIATES'

profession : agent immobilier

demeurant 36 rue de la République – 33220 SAINTE-FOY-LA-GRANDE

représentée par la SCP FOURNIER, avoués à la Cour, et assistée de Maître Thomas BELLEVILLE substituant la SCP DELAVALLADE – GELIBERT – DELAVOYE, avocats au barreau de BORDEAUX

T U G, exerçant sous l’enseigne 'CE2I'

né le XXX à XXX

de nationalité française

profession : géomètre-expert

XXX’ – XXX

représenté par la SCP CASTEJA CLERMONTEL ET JAUBERT, avoués à la Cour, et assisté de Maître Fabien DELHAES, avocat au barreau de BAYONNE

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 06 juin 2011 en audience publique, devant la cour composée de :

Marie-Paule LAFON, président,

W-Claude SABRON, conseiller,

Thierry LIPPMANN, conseiller,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Annick BOULVAIS

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

FAITS ET PROCEDURE ANTERIEURE :

Aux termes d’un acte authentique en date du 27 décembre 2006 reçu par Maître Y, notaire à XXX, Madame L M veuve E qui venait de vendre sa maison et souhaitait vivre dans le centre ville de Sainte Foy la Grande a acquis auprès de l’indivision C un immeuble à usage d’habitation composé d’un rez de chaussée occupé par un garage surélevé d’un étage et situé dans cette ville XXX le prix de 206 000 € .

La vente a été négociée par Madame N Z, agent immobilier qui avait reçu un mandat de vente sans exclusivité .

L’acte précisait que la maison était située dans une zone délimitée par un arrêté préfectoral comme étant contaminé par les termites .

Un constat d’état parasitaire daté du 16 mai 2006 établi par M T U G qui exerçait sous l’enseigne CE2i était annexé à cet acte et mentionnait la présence de traces de termites au niveau du garage et du plancher de l’étage .

Il était également annexé à l’acte, et, comme l’état parasitaire, contresigné par l’acquéreur, un procès verbal de chantier établi le 26 septembre 2000 par la société D TREMITES certifiant qu’un traitement curatif avait été réalisé selon un devis du 31 août 2000 avec une garantie d’efficacité de cinq ans

Ce document mentionnait dans un paragraphe intitulé 'état général du bâtiment’qu’une grosse poutre maîtresse au dessus de l’évier était à renforcer .

M^me E qui soutenait avoir été trompée sur l’importance des travaux à effectuer dans l’immeuble et qui reprochait à l’agent immobilier auquel, corrélativement elle avait confié la vente de son propre bien, un manquement à l’obligation de conseil a obtenu en référé la désignation d’un expert en la personne de M X .

L’expert judiciaire a déposé son rapport dans lequel il relevait que la solution d’étayage mise en oeuvre par le vendeur était insuffisante et qu’il convenait de procéder au remplacement de la poutre, d’un linteau et des solives détériorées ainsi qu’à un étaiement permettant la remise à niveau du plancher, le tout pour un prix de 14 140,30 € TTC, avec les finitions annexes .

M^me E a par actes en date des 27,28 et 29 mai 2008 fait assigner devant le tribunal de grande instance de Libourne les consorts C sur le fondement de la garantie des vices cachés et M^me Z sur le fondement de sa responsabilité contractuelle pour obtenir le paiement du coût des travaux décrits par l’expert et de dommages et intérêts .

Les consorts C ont appelé en garantie M G en garantie .

Le tribunal de grande instance de Bordeaux a par jugement en date 4 septembre 2008 débouté M^me E de l’intégralité de ses demandes en retenant que les désordres étaient apparents, l’état parasitaire ayant relevé les traces de termites et l’acquéreur ayant pu se rendre compte de l’étayage de la poutre et de l’affaissement du plancher haut du garage. Il a par ailleurs relevé que M^me E qui n’invoquait pas d’autre fondement à l’encontre de M^me Z n’était liée par aucun contrat à celle ci dés lors qu’elle avait été mandatée par les vendeurs.

FAITS ET PROCEDURE DEVANT LA COUR :

M^me E a relevé appel de ce jugement par déclaration en date du 24 septembre 2008 dans des conditions de régularité qui ne sont pas contestées .

Le conseiller de la mise en état, saisi à la requête de M^me E ordonnait par décision du 23 septembre 2009, une nouvelle expertise confiée à M F étendant sa mission antérieurement limitée à l’examen du plancher de l’étage à la charpente et plus largement la couverture de sa maison .

Après dépôt du rapport d’expertise, M^me E conclut à l 'appui de son appel que :

— le rapport d’expertise démontre que des désordres importants affectent la charpente qui présente des risques d’éboulement

— ces désordres existant antérieurement à l’acquisition opérée par elle, étaient aisément décelables par un professionnel équipé qui pouvait accéder aux combles ce qui n’était pas son cas

— l’expert souligne que les informations apportées à l’acquéreur étaient insuffisantes et ne permettaient pas d’apprécier l’étendue des désordres existants affectant la structure même de l’immeuble

— l’expert relève que les vendeurs n’ont pu ignorer les désordres affectant non seulement le plancher mais également la charpente dés lors qu’ils ont fait effectuer des travaux de fortune d’une ferme par l’apposition de plaques métalliques

— le fait que l’état parasitaire fasse état de traces de termites ne permettait pas de considérer que l’immeuble était impropre à sa destination

— la garantie des vices cachés doit donc s’appliquer et elle est parfaitement fondée à solliciter la mise en jeu de l’action rédhibitoire après avoir formé une action estimatoire

— les vendeurs seront par conséquent condamnés après résolution de la vente qui sera ordonnée à lui restituer le prix de vente soit 206 000 €, les frais d’hypothèques soit 10732,36 €, les frais d’agence pour 10 000 €, les frais notariés soit 3269,64 €, les frais de diagnostic immobilier soit 910 €

— les vendeurs seront tenus in solidum avec l’agent immobilier et le diagnostiqueur qui en leur qualité de professionnels n’ont pu ignorer les désordres affectant l’immeuble

— il lui sera en outre alloué la somme de 30 000 € en réparation de son préjudice moral et celle de 700€ par mois en réparation de son préjudice de jouissance à compter de la prise de possession de l’immeuble jusqu’au jour de la restitution des réparations consécutives à la résolution de la vente ainsi que 3000 € en application de l’ article 700 du code de procédure civile.

Les consorts A répliquent que :

— les vices dont se plaint M^me E étaient bien apparents et d’autre part elle a expressément renoncé le jour de la vente à faire application de la garantie des vices cachés de telle sorte que le jugement devra être confirmé

— les vices invoqués par M^me E étaient apparents lors de la visite de l’immeuble par l’acquéreur en présence de l’agent immobilier du fait de la présence d’étais métalliques

— l’état parasitaire faisait mention des traces de termites dans tout l’immeuble du sol au plafond

— M^me E était accompagnée de son fils lors de la visite de l’immeuble et ils n’ont jamais sollicité la possibilité de visiter les combles au besoin avec l’assistance de leur couvreur

— le décrochement du plancher au niveau des plinthes était parfaitement visible et a d’ailleurs été signalé expressément

— dés la signature de l’acte authentique l’acquéreur avait été avisée de la présence de termites et des traitements réalisés à ce titre

— elle était également avisée de la présence d’étais

— la clause d’exclusion de garantie ne peut être écartée dés lors qu’en leur qualité de vendeur ils ont fait preuve de bonne foi

— à titre subsidiaire ils devraient en tout état de cause être relevés indemnes de toutes condamnations susceptibles d’être prononcées à leur égard dés lors qu’en leur qualité de profanes ils s’en sont remis à des professionnels qui ont failli dans leurs obligations contractuelles dés lors que M^me Z mandatée pour vendre le bien devait fournir tous les éléments d’information nécessaires aux acquéreurs sur l’état de l’immeuble et que CE2i en sa qualité de diagnostiqueur n’a pas rempli la mission à laquelle il s’était engagé ainsi que l’a relevé l’expert

— il leur sera alloué la somme de 7500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

M^me Z réplique que :

— elle ne peut voir sa responsabilité engagée à titre contractuelle à l’égard de M^me E dés lors que son mandat lui a été confié exclusivement par les vendeurs

— par ailleurs il n’est démontré aucune manoeuvre de tromperie qui puisse lui être imputée par l’appelante de telle sorte que n’étant pas un professionnel de la construction elle n’avait aucune compétence pour déceler les désordres existants

— les désordres affectant la charpente n’étaient perceptibles ainsi que l’a relevé l’expert qu’en pénétrant par la couverture

— elle a rempli ses obligations en faisant procéder aux diagnostics imposés légalement

— M^me E a fait preuve de négligence lors de l’acquisition de sa maison la vétusté de la toiture étant apparente et par ailleurs celle ci a failli dans son obligation d’entretien ainsi que l’établit la présence de moisissures qui peuvent évoluer rapidement

— si elle ne connaissait pas l’état de la poutre, les vendeurs qui occupaient l’immeuble depuis plus de huit ans, en avait une parfaite connaissance et ce d’autant plus que la société D Termites à laquelle ils avaient fait appel leur avait signalé la nécessité de renforcer la poutre maîtresse

— par ailleurs CE2i n’a pas rempli la mission qui lui incombait contractuellement en ne précisant pas la nature et l’ampleur des dégâts relevés sur les bois de gros oeuvre de la charpente alors que la rupture de la panne faîtière aurait du être signalée en conséquence ils devront être tenus à garantie à son égard

— il lui sera alloué la somme de 5000 € en application de l’ article 700 du code de procédure civile.

M G exerçant sous l’enseigne CE2i indique à l’appui de ses prétentions que :

— il a dressé un état parasitaire particulièrement explicite faisant état de la présence de termites dans tout l’immeuble et mentionnant également que ce dernier a fait l’objet d’un traitement du bois et d’un traitement anti – termites

— par ailleurs les désordres étaient apparents et considérés par l’expert comme aisément décelable par un profane comme M^me E qui était en outre accompagnée de son fils

— à titre subsidiaire il a parfaitement mentionné la présence de traces de termites dans son état et il ne peut être responsable de la mauvaise qualité des renseignements fournis par le notaire

— le complément de mission confié à l’expert écarte expressément la présence de termites dans cette charpente

— il ya lieu de souligner également qu’il n’était tenu qu’à un simple examen visuel en vertu de la réglementation en vigueur

— un certain nombre de parties infestées de la charpente avaient été masquées par de la peinture rouge et notamment l’entrait brisé d’une ferme et de ce fait le vendeur peut être considéré comme ayant commis une faute dolosive le privant de tout recours à son égard ainsi que du bénéfice de la clause résolutoire

— également l’agent immobilier négociateur d’un vente est tenu de vérifier personnellement l’état de l’immeuble qu’il propose à la vente

— M^me Z avait connaissance du vice et aurait du alerter le futur acquéreur ainsi qu’établi par le premier rapport d’expertise et dés lors sa responsabilité doit être retenue

— si par impossible la cour estimait son attitude fautive, l’appelante serait néanmoins déboutée de ses demandes à son égard à défaut d’établir un lien de causalité entre la faute qu’elle lui reproche et le préjudice qu’elle invoque car la défectuosité de la charpente n’est manifestement pas liée à la seule présence des termites mais à sa vétusté

— par ailleurs la connaissance par le vendeur de la défectuosité de l’immeuble aurait du le conduire à prendre des dispositions par rapport à ce dernier

— le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté les demandes dirigées à son encontre et il lui sera alloué la somme de 3000 € sur le fondement de l’ article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS :

Sur les demandes principales de M^me E :

Il résulte des investigations réalisées par l’expert judiciaire dans le cadre de la mission qui lui a été dévolue par le conseiller de la mise en état aux termes de son ordonnance du 23 septembre 2009, que l’immeuble appartenant à M^me E présente au niveau de sa charpente et dans ses deux parties distinctes, d’importants désordres.

XXX sont dus à des insectes à larves xylophages, petites vrillettes, capricornes des maisons et hespérophanes ainsi qu’à des champignons lignivores de pourriture cubique. Dans cette partie il n’existe pas d’indices de présence de termites et la panne faîtière présente une rupture au niveau d’une contrefiche qui la soutient laquelle assure de façon tout à fait précaire le maintien de la panne de telle sorte qu’il existe un risque sérieux d’écroulement à ce niveau.

Les éléments de la charpente de la partie arrière de la maison présentent des altérations dues à divers agents de dégradation biologique du bois : termites, capricornes des maisons, herpérophanes petites et grosses vrillettes et surtout beaucoup d’altérations dues à des champignons lignivores de pourriture cubique.

L’expert judiciaire souligne toutefois que les termites ne sont pas l’élément déterminant de gravité des désordres, la cause principale des dégradations étant manifestement le développement d’attaques de champignons lignivores rendu possible par l’humidité visible au niveau des ancrages des éléments de structure et à l’endroit de gouttières qui se sont maintenues sur de longues périodes.

L’ensemble de ces éléments établit, comme l’a retenu l’expert judiciaire, en raison du nombre d’éléments dégradés et de l’importance des désordres qui affectent globalement cette charpente que des travaux d’un coût important de 27 400 € TTC, sont absolument nécessaires et urgents pour assurer la sécurité des occupants de la maison et consistant dans la dépose de la totalité de la charpente et de la couverture et leur remplacement intégral. Il souligne également la nécessité, en ce qui concerne la charpente à l’arrière côté cour, de procéder à une consolidation de l’entrait de ferme dés lors que plusieurs chevrons très altérés doivent être remplacés après dépose de la couverture.

Par ailleurs ces désordres s’ajoutent à ceux concernant le plancher de l’immeuble relevés dans le premier rapport de l’expert judiciaire et provoqués par des termites qui affectent la stabilité des sols surplombant.

Il apparaît également des constatations de l’expert judiciaire que les consorts C connaissaient parfaitement l’état gravement défectueux de la charpente sur laquelle les deux entreprises qu’ils ont mandatées (D Termites et Entreprise BIZA) ont réalisé des interventions sommaires consistant en la mise en oeuvre de peinture rouge sur un entrait et la pose réduite d’étais qui ne pouvaient remédier aux désordres constatés mais avaient davantage pour finalité de masquer l’existence même de ces derniers au titre desquels ils n’ont apporté aucune information à l’acquéreur dont ils savaient au surplus qu’elle ne pouvait être en mesure de les découvrir dés lors que la charpente située à l’arrière était inaccessible sans aménagement et celle du côté rue également en raison des contraintes liées à l’âge de M^me E puisqu’il est souligné que seul un professionnel pouvait y parvenir.

Dés lors, la clause d’exclusion de garantie pour vices cachés est inopposable à l’acquéreur qui est fondé à se prévaloir de l’existence des vices cachés précités qui compte tenu de leur gravité (risque d’effondrement) rendent l’immeuble impropre à sa destination. M^me E sera donc déclarée bien fondée en son action rédhibitoire. Il sera donc ordonné la résolution de la vente avec restitution du prix d’achat.

Egalement M^me E sera accueillie en sa demande en réparation de son préjudice moral dés lors qu’elle a du pour faire triompher ses droits introduire une longue action en justice émaillée de deux expertises judiciaires qui ont constitué des sources d’inquiétude accentuées par l’obligation dans laquelle elle va se trouver d’entreprendre de nouvelles démarches pour trouver un logement alors qu’elle est actuellement âgée de 80 ans. Il lui sera alloué de ce chef la somme de 20 000 €.

En revanche, M^me E en dépit des risques d’effondrement relatifs à l’immeuble ne justifie nullement avoir subi à ce jour un amoindrissement substantiel au titre de l’usage de l’immeuble justifiant l’allocation de dommages et intérêts en réparation d’un trouble de jouissance. Elle sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts à ce titre.

Il apparaît également que dans le cadre du constat d’état parasitaire qu’il a établi M G devait en principe limiter sa recherche, conformément à la loi du 10 août 2000, à la présence de termites. Il n’en demeure pas moins qu’aux termes de son rapport (paragraphe 2 ) il s’engageait à signaler 'l’état défectueux, la présence ou l’absence des insectes, voire des champignons'. Il était même souligné que 'les désordres de structures de gros oeuvre ne seront signalés que s’ils affectent de manière apparente les bois de gros oeuvre'. Il est établi à la lecture du constat qu’il a dressé qu’il n’a opéré aucune mention relative aux désordres qui affectaient la structure de la charpente alors qu’il était manifestement à même de constater en sa qualité de professionnel leur incidence pernicieuse sur la destination de l’immeuble sans investigations approfondies .

En conséquence sa responsabilité est manifestement engagée à l’égard de M^me E qui s’est vue priver d’un élément important d’appréciation dans son choix d’acquisition. Elle est donc fondée à solliciter sa condamnation in solidum avec les vendeurs au titre des sanctions pécuniaires et des dépens, à l’exception de la restitution du prix de vente.

En revanche, il apparaît que si l’agent immobilier avait à sa charge un devoir de renseignement au profit de l’acquéreur de l’immeuble dont il a négocié la vente, il ne lui incombe cependant pas de se substituer au rôle du diagnostiqueur professionnel ni même d’un expert en construction dans la fourniture d’éléments techniques notamment sur l’état d’une charpente qui était peu accessible exception faite à l’égard de professionnels spécialisés. En conséquence M^me E sera déboutée de sa demande d’indemnisation à l’égard de M^me Z.

Sur les demandes de garantie :

Les consorts C qui connaissaient les désordres affectant l’immeuble qu’ils ont vendu et qui en ont sciemment minimisé la portée à l’égard de l’acquéreur ne sauraient obtenir la garantie ni de l’agent immobilier auquel ils avaient confié le mandat de vente, ni du diagnostiqueur chargé d’établir le constat relatif à la présence éventuelle de termites dans ce dernier.

M G ne saurait davantage réclamer la garantie des vendeurs ni celle de l’agent immobilier dés lors qu’aucun élément ne permet de considérer qu’ils ont pu contribuer à la commission de ses manquements personnels.

Sur les demandes au titre de l’ article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Les consorts C et M G qui succombent en leurs prétentions seront tenus aux dépens d’appel et d’instance.

Par ailleurs il sera fait droit aux demandes présentées sur le fondement de l’ article 700 du code de procédure civile par :

— M^me E à concurrence de la somme de 3000 €

— M^me Z à concurrence de la somme de 1000 €.

PAR CES MOTIFS :

La Cour

Infirme le jugement entrepris.

Statuant à nouveau,

Prononce la résolution de la vente de l’immeuble consentie par les consorts C à M^me L M veuve E pour vices cachés.

Condamne les consorts C, en contrepartie de la restitution de l’immeuble, à restituer la somme de 230 912 € au titre du prix de vente outre les frais occasionnés par la vente.

Dit que M G sera tenu in solidum avec les consorts C au remboursement des frais occasionnés lors de la vente.

Condamne in solidum les consorts C et M G à payer à M^me E :

— la somme de 20 000 € en réparation de son préjudice moral

— la somme de 3000 € en application de l’ article 700 du code de procédure civile.

Condamne in solidum les consorts C et M G à payer la somme de 1000 € à M^me Z en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires.

Condamne in solidum les consorts C et M G aux dépens d’appel et d’instance et en accorde distraction à la SCP LE BARAZER D’AMIENS et à la SCP FOURNIER en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Madame Marie-Paule LAFON, président, et par Madame Annick BOULVAIS, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.