COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIERE CHAMBRE CIVILE – SECTION B

ARRÊT DU 12 SEPTEMBRE 2013

(Rédacteur : Madame Catherine FOURNIEL, Président)

N° de rôle : 12/01192

LA S.A.R.L. RENEE COSTES IMMOBILIER

c/

Monsieur C X

Madame A B épouse X

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 20 octobre 2011 (R.G. 10/01268) par le Tribunal de Grande Instance de LIBOURNE suivant déclaration d’appel du 28 février 2012,

APPELANTE :

LA S.A.R.L. RENEE COSTES IMMOBILIER, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social, sis XXX,

Représentée par Maître Charlotte MOUSSEAU, Avocat au barreau de BORDEAUX, et assistée de Maître Ahmed ANTRI-BOUZAR, membre de la S.E.L.A.R.L. AB AVOCATS, Avocats Associés au barreau de PARIS,

INTIMÉS :

1°/ Monsieur C X, né le XXX à XXX, de nationalité française, sans profession,

2°/ Madame A B épouse X, née le XXX à XXX, sans profession,

lesdits époux demeurant ensemble XXX, XXX,

Représentés par la S.C.P. Annie TAILLARD et Valérie JANOUEIX, Avocats Associés au barreau de BORDEAUX, et assistés de Maître Isabelle LECOQ, Avocat au barreau de LIBOURNE,

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 27 mai 2013 en audience publique, devant la cour composée de :

Monsieur Louis-Marie CHEMINADE, Président,

Madame Catherine FOURNIEL, Président,

Monsieur Patrick BOINOT, Conseiller,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Marceline LOISON

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 9 décembre 2009, M. C X et M^me A B épouse X, âgés respectivement de 82 ans et 74 ans, ont donné à la SARL Renée Costes Immobilier un mandat exclusif de vendre en viager leur maison d’habitation sise à XXX, évaluée à XXX euros, moyennant un prix qui ne pourrait être inférieur à un bouquet de 15 000 euros et une rente mensuelle de 370 euros .

Il était précisé que le mandant se verrait accorder un droit d’usage et d’habitation par l’acquéreur, et qu’en cas de renonciation à ce droit le montant de la rente mensuelle serait réévalué à hauteur de 100 %.

Cet acte prévoyait que le bien serait présenté à la vente au prix de 32 000 euros au comptant, comprenant la rémunération du mandataire à hauteur de 17 000 euros, et de 370 euros de rente mensuelle.

Le 5 mars 2010 les époux Y ont soumis aux époux X, par l’entremise de la SARL Renée Costes Immobilier, une offre d’achat du bien moyennant un bouquet de 30 000 euros et une rente mensuelle de 370 euros indexée chaque année à la date anniversaire selon l’indice INSEE du coût de la consommation hors tabac.

Il était précisé qu’en cas de libération anticipée du bien la rente serait revalorisée de 30 %.

Les époux X ont déclaré accepter cette proposition par lettre du 9 mars 2010, puis ont fait part à la SARL Renée Costes Immobilier de leur décision de renoncer à la vente de leur bien par lettre recommandée avec avis de réception datée du 25 mars 2010.

Par acte d’huissier du 8 juillet 2010, la SARL Renée Costes Immobilier , invoquant une violation par les époux X de leurs obligations contractuelles, les a fait assigner en paiement de l’indemnité stipulée au contrat à titre de clause pénale.

Suivant jugement en date du 20 octobre 2011, le tribunal de grande instance de Libourne a débouté la SARL Renée Costes Immobilier de l’intégralité de ses demandes, et l’a condamnée à payer aux époux X la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

La SARL Renée Costes Immobilier a interjeté appel de ce jugement par déclaration en date du 28 février 2012 dont la régularité et la recevabilité ne sont pas discutées.

Par conclusions notifiées et déposées le 23 mai 2012, elle sollicite l’infirmation du jugement, en faisant valoir :

— que les époux X ont valablement ratifié la mission confiée à leur mandataire en acceptant l’offre d’achat formulée par les époux Y,

— qu’ils ont sans aucun motif sérieux décidé de refuser de conclure la vente de leur bien immobilier avec ces acquéreurs qu’elle leur avait présentés,

— que les époux X ont reconnu dans le mandat du 9 décembre 2009 en avoir reçu un exemplaire,

— que la perte de la commission d’agence consécutive au refus de vendre des époux X constitue un manque à gagner constitutif d’un préjudice dont elle est légitime à solliciter la réparation,

— que la reproduction d’une mention manuscrite démontre que les époux X ont pris pleinement conscience de l’engagement souscrit,

— que ces derniers ne peuvent sérieusement invoquer une hypothétique erreur concernant le montant de la rente afin de soutenir la nullité du contrat de mandat , et sont incapables de rapporter la preuve du soit disant dol qu’ils allèguent,

— que le montant de la rente viagère arrêtée dans le mandat n’est pas dérisoire puisque trois fois supérieure au seuil établi par la cour de cassation, et que la désignation d’un consultant n’est pas justifiée.

L’appelante demande par suite à la cour de débouter M. et M^me X de leurs demandes reconventionnelles, de dire et juger que ces derniers n’ont pas satisfait à leur obligation d’avoir à conclure la vente en viager avec les acquéreurs présentés par leur mandataire, de dire et juger acquise la clause pénale en vertu de laquelle les époux X sont tenus de verser à leur mandataire une indemnité égale au montant de sa commission, et en conséquence de condamner les intimés à lui payer la somme de 17 000 euros par application de cette clause, ainsi que celle de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens dont distraction au profit de M^e Charlotte Mousseau.

Suivant conclusions signifiées et déposées le 23 juillet 2012, les époux X répondent :

— à titre principal, qu’il s’agit en l’espèce plutôt du non respect des obligations du mandataire que d’un dépassement de son mandat, qu’ils étaient trop âgés, ne maîtrisaient pas assez la conversion francs/euros et avaient rédigé l’acceptation de l’offre formulée par les époux Y, dont aucune copie ne leur avait été remise, dans de telles circonstances -sous la dictée d’un employé de l’agence Renée Costes Immobilier- qu’il ne peut pas sérieusement en être déduit qu’ils avaient en toute conscience ratifié le non respect par le mandataire des obligations figurant dans le mandat, et qu’il n’est pas possible d’en tirer la conclusion qu’ils se trouveraient obligés, tant à l’égard des époux Y que de l’appelante, comme s’il y avait eu mandat dès l’origine ;

— à titre subsidiaire, qu’ils n’ont pas apprécié la portée de leur engagement et ont fait une totale confiance à l’agence immobilière, mais ont eu connaissance par la suite du caractère dérisoire du montant de la rente fixé par cette agence, qu’ainsi leur consentement a été vicié par une erreur sur le prix stipulé dont l’agence est à l’origine, qu’ils n’osent imaginer avoir été l’objet d’un dol de la part de celle-ci, et que les époux Y se sont bien gardés de les poursuivre en passation forcée de la vente.

— à titre infiniment subsidiaire, que le montant de la clause pénale est manifestement disproportionné au regard du travail somme toute limité effectué par l’agence Renée Costes.

Ils concluent donc à la confirmation du jugement en toutes ses dispositions , et dans l’hypothèse où la cour estimerait que l’agence Renée Costes Immobilier n’a pas commis de manquement ou que le non respect du mandat qui lui était confié a été ratifié par eux, à la nullité du mandat compte tenu du vice du consentement quant au montant de la rente dérisoire fixée par l’agence, et à la confirmation en conséquence du débouté de la SARL Renée Costes Immobilier.

Dans l’hypothèse où la cour estimerait que le caractère dérisoire du montant de la rente n’est pas établi, ils lui demandent de désigner un consultant en application des dispositions de l’article 256 du code de procédure civile .

Dans l’hypothèse où ils seraient condamnés au versement d’une somme en application de la clause pénale, ils sollicitent la réduction du montant de cette clause à la somme de 3000 euros, en application des dispositions de l’article 1152 du code civil.

Les intimés concluent enfin au débouté de toutes les autres demandes de l’agence Renée Costes Immobilier, et à ce qu’il soit statué ce que de droit sur les dépens, dont distraction au profit de la SCP Taillard-Janoueix .

* * *

MOTIFS DE LA DECISION

Le mandat de vente du 9 décembre 2009 stipule dans son article 3 que la vente du bien aura lieu, eu égard à l’âge des mandants, 82 ans et 74 ans, à l’évaluation du bien à vendre, à une réversion de la rente de 100 % sur la tête de l’autre conjoint, moyennant un prix qui ne pourra être inférieur à un bouquet de 15 000 euros et une rente mensuelle de 370 euros.

L’article 8 du mandat prévoit : ' Le mandant prend l’engagement de signer toute promesse, compromis ou acte notarié de vente établi avec tout acquéreur présenté par le mandataire en acceptant les prix, charges et conditions des présentes, étant précisé que les frais d’actes et d’enregistrement sont à la charge de l’acquéreur '.

L’article 9 précise : ' A défaut de respecter les obligations énoncées à l’article 8, le présent mandat ayant un caractère exclusif, le mandant s’engage expressément à verser au mandataire, à titre de clause pénale, une indemnité forfaitaire, qu’il accepte entièrement et définitivement, d’un montant égal à celui de la commission visée à l’article 5.'

Aux termes d’un document manuscrit daté du 9 mars 2010, les époux X ont accepté l’offre d’achat que leur avaient présentée les époux Y par l’intermédiaire de la SARL Renée Costes Immobilier moyennant un bouquet de 14 500 euros au lieu des 15 000 euros prévus dans le mandat exclusif de vente , et une réévaluation de la rente à hauteur de 30 % en cas de renonciation au droit d’usage et d’habitation.

L’agent immobilier n’étant tenu que d’une obligation de moyen dans le cadre de l’exécution de son mandat de recherche d’acquéreurs, il ne peut lui être imputé à faute d’avoir présenté à ses mandants une offre d’achat à des conditions différentes de celles prévues au mandat de vente, les vendeurs étant libres de ne pas donner suite à une telle offre.

Les époux X ont, en acceptant cette offre, ratifié tacitement mais de manière non équivoque la modification des conditions de prix par rapport à celles convenues dans le mandat.

Ils ne démontrent pas qu’ils ont rédigé cette lettre d’acceptation sous la dictée d’un employé de l’agence et en toute hypothèse qu’ils n’ont pas été en mesure de comprendre la portée de leur engagement, leur âge avancé n’étant pas en lui même, en dehors de toute démonstration d’une altération de leurs facultés mentales, un élément suffisant pour établir que leur consentement a été vicié.

Le fait allégué qu’aucune copie de cette lettre, qu’ils ne contestent pas avoir signée, ne leur ait été remise n’est pas de nature à affecter la validité de leur acceptation, s’agissant d’un document rédigé par eux qu’il leur appartenait d’établir en double exemplaire, et au demeurant les intimés n’en tirent pas de conséquence juridique.

Les époux X invoquent à titre subsidiaire la nullité du mandat, au motif que le montant de la rente fixé par l’agence était dérisoire, et produisent à cet effet un courrier en date du 16 avril 2010 émanant d’un notaire consulté par une amie, qui considère que compte tenu de l’estimation de la maison à XXX euros, d’une décote pour occupation du bien estimée à 25 % selon l’âge des vendeurs, et d’un bouquet de 14 000 euros, d’après les grilles de viager, la rente mensuelle aurait dû être d’environ 750 euros.

Le notaire qui a établi cette consultation n’explicite pas les modalités de son calcul , et il n’est pas démontré qu’il a disposé de tous paramètres à prendre en considération.

Le résultat de la consultation du site internet Immobilier notaires fourni par l’agence appelante, en fonction d’une même valeur de XXX euros, d’un bouquet de 15 000 euros, et d’un taux de rendement du bien de 5%, aboutit à une rente mensuelle de 374, 43 euros, très proche de celle prévue dans le mandat de vente et l’offre d’achat acceptée.

Selon l’article 1976 du code civil, la rente viagère peut être constituée au taux qu’il plaît aux parties contractantes de fixer.

Le montant de la rente n’est dérisoire que s’il est inférieur soit au rendement normal de la valeur du capital du bien vendu, soit aux revenus bruts procurés par ce bien.

En l’espèce il est acquis aux débats que la valeur de la maison était en décembre 2009 de XXX euros.

En appliquant à cette valeur un abattement de 25 % au titre de la réserve du droit d’usage et d’occupation du bien eu égard à l’âge des vendeurs, conforme à celui retenu dans la consultation produite par les intimés, et après déduction du bouquet de 14 500 euros, le capital à retenir s’élève à 120 500 euros.

Le taux moyen des emprunts d’Etat à l’époque de la souscription du mandat et de l’acceptation de l’offre d’achat était de 3, 50 % en moyenne, soit un rendement annuel de 4 217, 50 euros, ou 351, 45 euros par mois.

Le montant de la rente fixé dans le mandat n’apparaît donc pas dérisoire, et il n’est pas nécessaire d’ordonner une consultation sur ce point.

Les époux X qui ont accepté de vendre aux époux Y aux conditions susvisées comportant notamment un montant mensuel de rente de 370 euros ne peuvent se prévaloir de la nullité du mandat pour vice du consentement à ce titre.

Dès lors qu’ils n’ont pas respecté leurs obligations contenues dans l’article 8 du dit mandat, ils sont tenus de verser à l’agence immobilière une indemnité à titre de clause pénale conformément aux stipulations de l’article 9 de cet acte sous seing privé.

Toutefois le montant de la clause pénale stipulé dans le mandat fait apparaître une disproportion manifeste entre la peine convenue et le préjudice effectivement subi, au regard des conditions économiques de la vente, et de l’absence de justification par l’agence d’engagement de frais et de diligences particulières.

Il convient donc de réduire le montant de cette clause, en application de l’article 1152 du code civil, à la somme de 6 000 euros.

L’équité commande d’allouer à la SARL Renée Costes Immobilier une indemnité de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les époux X qui succombent seront condamnés aux dépens de première instance et d’appel .

* * *

PAR CES MOTIFS

La cour

Infirme le jugement

Condamne les époux X à payer à la SARL Renée Costes Immobilier la somme de 6 000 euros à titre de clause pénale, et celle de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Rejette toutes autres demandes.

Condamne les époux X aux dépens de première instance et d’appel, et dit que ces derniers pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Louis-Marie Cheminade, président, et par Madame Marceline Loison, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT