COUR D’APPEL DE BORDEAUX

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU : 18 FEVRIER 2013

(Rédacteur : Monsieur Jean-François Bancal, Conseiller,)

N° de rôle : 11/07578

SARL REMY IMMOBILIER

c/

SARL Z I IMMOBILIER

SARL C

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 01 décembre 2011 (R.G. 2010F01144) par le Tribunal de Commerce de BORDEAUX suivant déclaration d’appel du 16 décembre 2011

APPELANTE :

SARL REMY IMMOBILIER agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au dit siège social sis XXX

représentée par la SCP Luc BOYREAU, avocats au barreau de BORDEAUX, et assistée de Maître Sylvain GALINAT, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉES :

SARL Z I IMMOBILIER prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège sis XXX

SARL C prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège sis XXX

représentées par la SCP CASTEJA CLERMONTEL ET JAUBERT, avocats au barreau de BORDEAUX, et assistées de la SELARL P. FRIBOURG – M. FRIBOURG, avocats au barreau de LIBOURNE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 786 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 07 janvier 2013 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-François Bancal, Conseiller, chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Edith O’YL, Président,

Monsieur Jean-François BANCAL, Conseiller,

Madame Christine ROUGER, Conseiller,

Greffier lors des débats : Monsieur P Goudot

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

Exposé du litige :

Depuis 1993, Z I était gérant de la S.A.R.L. REMY IMMOBILIER, ayant pour objet social une activité d’administration, de transaction et de gestion immobilières, dont les autres associés étaient notamment ses parents : J I et son épouse L M, et sa soeur H I.

Par convention du 31 juillet 2006, la S.A.R.L. C, dont l’associé unique et gérant était Z I, était chargée d’assurer la direction, l’administration, le contrôle, l’organisation, et, dans le cadre de sa mission générale d’assistance, un certain nombre de services au profit de la S.A.R.L REMY IMMOBILIER.

Tout en restant gérant de la S.A.R.L. REMY IMMOBILIER, Z I ne percevait pas de rémunération à ce titre.

La convention conclue entre la S.A.R.L. REMY IMMOBILIER et la S.A.R.L. C fut dénoncée par courrier du 28 avril 2010.

Lors de l’assemblée générale du 5 juillet 2010, les associés de la S.A.R.L. REMY IMMOBILIER décidaient de révoquer Z I de ses fonctions de gérant avec effet immédiat et de résilier la convention conclue le 31 juillet 2006 avec la société C.

Le 2.8.2010, estimant que cette révocation était intervenue sans juste motif et que la résiliation de la convention conclue entre la S.A.R.L. REMY IMMOBILIER et la S.A.R.L. C n’était pas valable en raison du défaut de qualité pour agir de la personne signataire de la lettre de résiliation, Z I et la S.A.R.L. C avaient alors fait assigner la S.A.R.L. REMY IMMOBILIER devant le tribunal de commerce de Bordeaux.

Par jugement du 5.4.2011 cette juridiction a notamment estimé que la révocation de Z I était intervenue sans juste motif, condamné la S.A.R.L. REMY IMMOBILIER à lui payer 45.000 € à titre de dommages et intérêts, ainsi qu’à payer à la S.A.R.L. C 10.000€ à titre de dommages et intérêts.

Reprochant à Z I d’avoir commis des actes de concurrence déloyale et de parasitisme dans le cadre de sa nouvelle activité au sein de la SARL Z I IMMOBILIER, la S.A.R.L. REMY IMMOBILIER faisait assigner par actes du 18.10.2010 la SARL Z I IMMOBILIER et la S.A.R.L. C devant le Tribunal de commerce de Bordeaux aux fins notamment d’obtenir la condamnation de la SARL Z I IMMOBILIER à lui payer 280.000€ à titre de dommages et intérêts pour concurrence déloyale et parasitisme, la publication de la décision à intervenir sur le site internet de la SARL Z I IMMOBILIER et leur condamnation solidaire à lui payer une indemnité de 5000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile .

Par jugement du 1.12.2011, le Tribunal de commerce de Bordeaux a :

— débouté la S.A.R.L. REMY IMMOBILIER de toutes ses demandes,

— condamné la S.A.R.L. REMY IMMOBILIER à payer à la S.A.R.L. C 2000€ à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— débouté la SARL Z I IMMOBILIER de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— condamné la S.A.R.L. REMY IMMOBILIER à payer à la SARL Z I IMMOBILIER 1500€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

Le 16 décembre 2011, la S.A.R.L. REMY IMMOBILIER interjetait appel.

Par conclusions signifiées et déposées le 9.3.2012, la S.A.R.L. REMY IMMOBILIER demande à la Cour de:

— reformer la décision entreprise en ce que les premiers juges l’ont déboutée de ses demandes de dommages et intérêts pour concurrence déloyale et parasitisme et condamnée à payer la somme de 2000 € pour procédure abusive à la SARL C,

— constater des actes de concurrence déloyale et de parasitisme accomplis par la SARL Z I IMMOBILIER,

— lui donner acte du préjudice en résultant et condamner la SARL Z I IMMOBILIER et la SARL C au paiement de la somme de 280'000 € à titre de dommages-intérêts,

— condamner solidairement la SARL Z I IMMOBILIER et la S.A.R.L. C au paiement de la somme de 5000 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— ordonner la publication de la décision à intervenir sur le site Internet de la SARL Z I IMMOBILIER aux frais de celle-ci en première page et pendant une durée de trois mois (www.lanterinicolasimmo.fr),

— condamner la SARL Z I IMMOBILIER aux dépens,

— rejeter les demandes incidentes des sociétés Z I IMMOBILIER et C aux fins d’obtenir sa condamnation à leur payer des dommages-intérêts pour procédure abusive.

Par conclusions signifiées et déposées le 22.3.2012, la SARL Z I IMMOBILIER et la S.A.R.L. C demandent à la Cour de :

— confirmer la décision déférée en ce qu’elle a débouté la SARL Rémy immobilier de l’ensemble de ses demandes,

sur appel incident, de la réformer, afin de condamner la SARL Rémy Immobilier à régler à chacune d’entre elles :

* 10'000 € pour procédure abusive,

* 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’ordonnance de clôture a été rendue le 24.12.2012.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la concurrence déloyale et le parasitisme :

En droit :

La liberté du commerce et de l’industrie est une liberté publique de valeur constitutionnelle, permettant à toute personne d’entreprendre et d’exploiter un commerce dans le cadre des règles d’ordre public, en s’installant dans tout lieu de son choix non prohibé par les règlements publics.

La concurrence entre commerçants est également libre et n’est restreinte que de façon exceptionnelle par le législateur ou par des accords conventionnels dérogatoires entre acteurs économiques, autorisés par les autorités françaises ou européennes de régulation de la concurrence.

Les dommages subis par un commerçant du fait de la concurrence émanant d’un autre commerçant ne constituent pas un préjudice réparable, sauf si une faute délictuelle a été commise par ce dernier, consistant en un acte de concurrence déloyale ou une activité parasitaire traduisant un abus de cette liberté de concurrence, ce qui permet alors d’agir sur le fondement de l’article 1382 du Code civil.

L’existence d’une situation de concurrence directe effective entre deux agents économiques n’est pas une condition de l’action en concurrence déloyale parasitaire qui exige seulement l’existence de faits fautifs générateurs d’un préjudice. (Chambre commerciale de la Cour de Cassation 27 avril 2011).

Tout comportement déloyal et tout acte de parasitisme génèrent nécessairement un trouble commercial constitutif d’un préjudice, fût-il seulement moral.

La preuve de la commission d’une faute incombe à celui qui l’invoque.

Le parasitisme, comportement fautif qui consiste à se placer dans le sillage d’un agent économique pour récupérer, à bon compte et sans son consentement, les fruits des efforts que ce dernier a pu déployer antérieurement, ne nécessite pas que cet agent économique se situe dans une relation de concurrence directe avec celui qu’il qualifie de parasite.

Le fait de tenter de profiter de la réputation d’une marque ou d’une entreprise, ou des efforts réalisés par cette dernière sur le plan technico-commercial constitue un comportement parasitaire.

Sont ainsi sanctionnés au titre de la concurrence déloyale les comportements d’un agent économique qui s’immisce dans le sillage d’un autre agent afin de tirer profit de ses efforts et de son savoir-faire, sans rien dépenser.

En l’espèce :

En rappelant que la décision de révocation de Z I, gérant de la SARL Rémy immobilier, était en gestation depuis plusieurs mois, en indiquant qu’il n’était pas démontré que 200 clients qui auraient été perdus par cette société sur 2010 – 2011 soient des clients repris par la SARL Z I Immobilier, en soulignant l’importance des liens de confiance nécessaires entre le client et l’agent immobilier en matière de gestion immobilière et le fait qu’il n’était pas surprenant que des clients aient donc voulu suivre Z I après sa révocation, en ajoutant qu’il était prudent pour le gérant de conserver hors du lieu de travail une cassette informatique comportant la liste des principaux clients de l’entreprise, en précisant qu’aucune manoeuvre imputable à Z I n’était démontrée dans la volonté de deux salariés de le suivre dans sa nouvelle activité, en expliquant les raisons pour lesquelles les flyers publicitaires utilisés par la société Z I immobilier présentaient des ressemblances avec ceux de la SARL Rémy Immobilier, puisque ces deux sociétés étaient affiliées au même réseau FNAIM et avaient recours au même imprimeur, en estimant en conséquence que les faits de concurrence déloyale ou de parasitisme imputés à la société Z I Immobilier n’étaient pas établis, le premier juge a fait une juste analyse des faits de la cause, appliqué à l’espèce les règles de droit qui s’imposaient et pertinemment répondu aux moyens des parties pour la plupart repris en appel.

À ces justes motifs que la cour adopte, il convient seulement d’ajouter :

que la SARL Z I Immobilier ne fut immatriculée qu’à compter du 16 juillet 2010 pour un début d’activité au 12 juillet 2010, avec un siège social alors situé au domicile du gérant, (extrait du registre du commerce et des sociétés du 14 octobre 2010),

que le fait de prendre en location, à compter du mois d’août 2010, un local commercial situé à une centaine de mètres de l’agence de Bordeaux de la SARL Rémy Immobilier ne constitue pas, en lui seul, un comportement fautif, alors qu’aucune confusion de nom n’existait et qu’aucune pièce n’établit que la nouvelle société constituée par Z I, dénommée SARL Z I immobilier, ait pu se présenter comme prenant la suite de la SARL Rémy Immobilier ou agissant en son nom,

Qu’aucun risque de confusion n’est donc démontré,

Que la seule lettre de M^me A (pièce 35), adressée le 24 mars 2011 à la SARL Rémy immobilier, n’établit pas l’existence d’un comportement déloyal de la part de la SARL Z I immobilier, puisqu’elle n’est nullement circonstanciée et ne précise pas la date des faits évoqués,

Que s’il n’est pas contesté, qu’après la révocation de Z I de ses fonctions de gérant, constitution par lui d’une nouvelle société, de nombreux clients de Rémy immobilier ont résilié leur mandat de gestion au cours du second semestre 2010 et du premier semestre 2011, il n’est pas pour autant démontré qu’il y a eu, de la part de la SARL Z I Immobilier ou de la S.A.R.L. C, démarchage de cette clientèle afin de la capter de façon déloyale en l’incitant à mettre fin aux mandats pour en souscrire de nouveaux, notamment à des conditions plus favorables,

Que la lecture des nombreuses attestations circonstanciées établies par d’anciens clients de la SARL Rémy Immobilier et versées par les intimées, comme l’examen de plusieurs des lettres de résiliation, révèlent que ces résiliations sont intervenues en respectant les préavis contractuels ou légaux, peuvent correspondre aux désirs de certains clients de reprendre la gérance directe de leurs biens, à leur volonté de ne plus relouer, ou au souhait de garder des liens avec la personne qui était leur interlocuteur,

qu’au surplus, la clientèle n’est pas captive,

Que les attestations Mille, Mace, Duporge et Y, qui concernent toutes une période où Z I était encore gérant de la SARL Rémy Immobilier, particulièrement succinctes, n’établissent nullement l’existence de comportements fautifs, puisqu’en sa qualité de gérant, Z I était alors habilité à se servir des différents logiciels de la société qu’il dirigeait, à faire procéder à des impressions papier, comme à emporter des sauvegardes,

Qu’au surplus, l’attestation du 20 juin 2011 de D, expert comptable de la société Rémy Immobilier, ne fait qu’établir la perte de mandats de gestion et en conséquence une perte de chiffre d’affaires, sans pour autant évoquer une perte de revenus, la SARL Rémy Immobilier n’ayant pas cru devoir produire les états comptables ou les pièces fiscales concernant les exercices postérieurs au 31 décembre 2009,

Que la production de la lettre du 31 mars 2011 de demande de réduction du plafond de garantie, formulée par la SARL Rémy Immobilier auprès de la caisse de garantie de l’immobilier et de la lettre d’acceptation de la caisse du 9 juin 2011, ne permet pas d’établir que cette demande est la résultante de comportements fautifs imputables à la SARL Z I Immobilier ou à la SARL C, qui constitueraient des faits de concurrence déloyale ou de parasitisme,

Que le climat conflictuel qu’a connu la SARL Rémy immobilier, qui a notamment opposé J I à son fils Z, ou à certains employés de l’agence, comme le relatent dans leurs attestations circonstanciées, non contredites par des pièces contraires, F G épouse E, AA AB AC épouse B et N O, ne pouvait qu’expliquer le départ de deux des employés de cette agence, d’ailleurs non liés par des clauses de non-concurrence, vers la nouvelle société créée par Z I, aucun débauchage n’étant établi,

que si la société appelante fait état de flyers publicitaires de la SARL Z I Immobilier qui ressembleraient fortement aux siens, la lecture de l’attestation du 12 avril 2011 de l’imprimerie FUSIUM révèle, que depuis 2006, cet imprimeur utilise une maquette de type FNAIM , et qu’il présente aux agents immobiliers une offre « pack agence FNAIM » constituée d’enveloppes, lettres, cartes de visite, flyers et pochettes, d’un modèle normalisé ,

que si, dans ses écritures (page 18), la société appelante affirme que les deux sociétés C et Z I Immobilier « ne peuvent être dissociées dans le cadre d’une procédure pour concurrence déloyale et parasitisme à l’encontre de la société Rémy Immobilier… Et que la société C est un tiers complice des actes de concurrence déloyale et de parasitisme de Z I », cette affirmation n’est étayée par aucune pièce,

qu’enfin, après résiliation de leur mandat, plusieurs anciens clients de la SARL Rémy Immobilier, furent à nouveau démarchés par cette société qui leur proposait des tarifs inférieurs (lettres de P Q, M^me V W, M^me X, M^me R S ).

Le jugement déféré doit donc être confirmé.

Sur les dommages et intérêts pour procédure abusive :

Alors que la société Rémy immobilier a engagé une procédure manifestement non fondée par une assignation délivrée postérieurement à celle qu’elle avait reçue pour révocation non justifiée du gérant, qu’elle a formulé des griefs qui ne sont pas établis, et a obligé les deux intimées à devoir y faire face, c’est à juste titre que les premiers juges ont indemnisé la société C en lui accordant la somme de 2000 € à titre de dommages et intérêts.

Par contre, c’est à tort qu’ils ont débouté la SARL Z I Immobilier de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, alors même que la procédure a été engagée sans aucun fondement et dans l’intention de nuire à cette société, créée par Z I, gérant révoqué dans des conditions jugées fautives.

Compte tenu des explications fournies par les parties et des différents documents versés, notamment des lettres et attestations, le préjudice subi à ce titre par la SARL Z I Immobilier sera justement indemnisé par l’allocation d’une somme de 6000 € à titre de dommages et intérêts.

La décision déférée dont donc être partiellement réformée sur ce point.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens :

L’équité ne commande nullement d’allouer à la S.A.R.L. REMY IMMOBILIER la moindre somme au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Et alors que c’est à juste titre que les premiers juges ont alloué à chacune des sociétés intimées une indemnité de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, leur décision doit être confirmée.

Succombant, l’appelante supportera les dépens.

PAR CES MOTIFS

LA COUR :

Statuant publiquement,

Contradictoirement,

REFORME partiellement le jugement déféré en ce que les premiers juges ont débouté la SARL Z I Immobilier de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

STATUANT À NOUVEAU,

CONDAMNE la S.A.R.L. REMY IMMOBILIER à payer à la S.A.R.L. Z I IMMOBILIER 6000€ à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

CONFIRME pour le surplus le jugement déféré,

CONDAMNE la S.A.R.L. REMY IMMOBILIER aux dépens d’appel et en ordonne la distraction en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Edith O’yl présidente et par P Goudot, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.