Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 02 JUILLET 2015

(n° , 10 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 13/14473

Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 Mai 2013 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 11/12415

APPELANT

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis XXX représenté par son syndic la SAS CABINET MONTFORT & BON, RCS PARIS 337 482 194, ayant son siège social

XXX

XXX

représenté par M^e Véronique DE LA TAILLE de la SELARL RECAMIER AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0148

assisté de M^e Giuseppe GUIDARA, avocat au barreau de PARIS, toque : A0466

INTIMÉE

SCI A, RCS BOBIGNY 342 144 268, ayant son siège social

XXX

XXX

représentée et assistée par M^e Arnaud GRAIGNIC, avocat au barreau de PARIS, toque : U0004

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 04 Mars 2015, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Dominique DOS REIS, Président de chambre

Madame Denise JAFFUEL, Conseiller, chargée du rapport

Madame Claudine ROYER, Conseiller

qui en ont délibéré

Greffier lors des débats : Madame Emilie POMPON

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Dominique DOS REIS, Président et par Madame Emilie POMPON, Greffier présent lors du prononcé.

La SCI A est propriétaire, dans l’immeuble en copropriété sis XXX à XXX, des lots n° 1 et 2 situés au rez-de-chaussée et du lot n° 40 au sous-sol décrit comme une cave cloisonnée en quatre parties.

Le 17 avril 2008, la SCI A a saisi l’assemblée générale des copropriétaires d’une demande d’autorisation pour créer un accès entre ses lots du rez-de-chaussée et sa cave et transformer « ses caves en local de rangement annexe au local d’habitation ».

L’assemblée générale du 10 juin 2008, devenue définitive, a autorisé la création d’un accès entre l’appartement et la cave. Elle n’a pas adopté la résolution tendant au remplacement du lot n° 40 à usage de cave par un lot à usage d’habitation et à la modification du règlement de copropriété, faute de « l’unanimité requise en la matière ».

La SCI A a procédé à des travaux.

M. X, architecte mandaté par le syndicat, dans un rapport du 10 février 2009, a constaté que les travaux n’avaient provoqué aucun désordre, que l’ouverture de la trémie avait été menée dans les règles de l’art qu’il n’y avait pas de désordres à proximité des ouvrages traités. Il a sollicité de la SCI A un projet de nature à maintenir l’aération des couloirs des caves de l’immeuble, qui lui a été adressé le 18 février 2009.

Lors de l’assemblée générale du 2 juin 2009, un point a été fait sur les travaux entrepris par la SCI A. Il est mentionné que l’architecte de la copropriété reviendra sur place pour s’assurer de la bonne finition des travaux et donner son avis sur leur conformité aux règles de l’art.

Le syndicat des copropriétaires a désigné un nouvel architecte, M. Y, qui a procédé à une visite le 27 mai 2010 pour contrôler la conformité des travaux à l’autorisation donnée par l’assemblée générale du 10 juin 2008 et vérifier que la bonne ventilation de l’ensemble du sous-sol n’était pas affectée par ceux-ci.

L’architecte Y, dans son rapport, a précisé que « la trémie autorisée a été réalisée à l’emplacement et dans l’emprise prévus, un escalier confortable de liaison avec le sous-sol a été aménagé. Il n’y a pas de fermeture entre le sous-sol et le rez-de-chaussée qui communiquent directement ». Il a constaté en descendant au sous-sol « une odeur de moisissure et la présence d’humidité en partie basse des murs donnant sur la rue ».

Il a noté que « le sous-sol se compose de quatre espaces voûtés communiquant par des baies libres comprenant au centre deux locaux de plan carré et à chaque extrémité des locaux plus étroits de plan rectangulaire. L’escalier occupe l’un des locaux étroits situés en extrémité qui fait ainsi office de plancher bas. Sous cet escalier est aménagé un local technique équipé d’un ballon d’eau chaude et d’un tableau électrique. Suivent deux locaux vides’ et un troisième’dans lequel a été nouvellement aménagée une salle de bains carrelée et équipée d’une baignoire, d’une douche, d’une cuvette de WC et d’un plan de toilette avec deux vasques ». Il a relevé que « de nombreux équipements électriques encastrés dans les parois (prise, interrupteurs') ont été réalisés ».

Il a indiqué que « concernant la ventilation des caves, j’ai observé dans le couloir des caves que les portes de liaison ainsi que les nombreux jours de ventilation ménagés dans la cloison entre les caves de la SCI A ont été obturés il y a plus de 10 ans. Seule une porte d’accès a été obturée dans le cadre des travaux réalisés par A ». Il a ajouté : « une ventilation de compensation des caves collectives a été aménagée et comporte une bouche d’extraction en partie haute du couloir de cave, une conduite (avec un cheminement vertical le long du mur fermant le couloir de cave, puis horizontal encastré au sol, et une remontée verticale le long du mur de façade), conduisant l’air vers un extracteur qui rejette l’air dans la rue par l’intermédiaire d’un soupirail. A condition que l’extracteur fonctionne en permanence, et en complément de la ventilation naturelle conservée par ailleurs, ce dispositif paraît en mesure d’assurer un renouvellement efficace de l’air dans le sous-sol collectif ».

Il a précisé : « Hormis l’ouverture de la trémie d’escalier, je n’ai pas observé de ventilations propres à la partie du sous-sol appartenant à A (les soupiraux ont été obturés par des châssis vitrés fixes) qui va donc souffrir d’un manque de renouvellement d’air nécessaire à l’évaporation de l’humidité inhérente aux remontées capillaires qui seront de plus augmentées par la présence de la chape réalisée au sol. Par ailleurs, en l’absence de dispositif approprié, il est à craindre que, en cas d’engorgement du réseau public d’évacuation des eaux (suite à un gros orage par exemple), la partie du sous-sol appartenant à A ne soit inondée par reflux des eaux au travers des appareils sanitaires installés ».

Il a conclu : « les aménagements réalisés par A sont de qualité. Les équipements réalisés correspondent plus à ceux de locaux d’habitation qu’à ceux de cave, alors que la salubrité nécessaire aux locaux d’habitation ne peut y être assurée en raison de la présence d’humidité dans les murs et dans l’atmosphère et des risques d’inondation en cas d’engorgement du réseau. Dans ce contexte, il paraît nécessaire que la copropriété dégage sa responsabilité à la fois sur le plan de l’urbanisme pour la conformité d’affectation et sur le plan sanitaire dans la mesure où la salubrité requise pour des locaux d’habitation ne peut être assurée ».

L’assemblée générale du 5 juillet 2010, par sa résolution n° 14, a réitéré son désaccord sur la transformation des locaux et a donné à la SCI A un délai de six mois pour procéder à la réouverture des soupiraux et des ventilations statiques des caves vers les parties communes, à la suppression de la salle de bains et le bouchage des canalisations pour assurer l’étanchéité, à l’enlèvement des éléments électriques et à l’en-cloisonnement de l’escalier allant du sous-sol au rez-de-chaussée pour le mettre en conformité avec le règlement sanitaire de la Ville de Paris. A défaut, elle a donné mandat au syndic d’engager toute action judiciaire à cet effet.

Par exploit des 22 et 24 août 2011, le syndicat a fait assigner la SCI A aux fins de suppression de travaux, de remise en état et de paiement de dommages et intérêts.

Par jugement contradictoire, non assorti de l’exécution provisoire, rendu le 28 mai 2013, dont le syndicat a appelé par déclaration du 16 juillet 2013, le Tribunal de grande instance Paris 8^e chambre 1^re section :

Déboute le syndicat de ses demandes,

Rappelle que la SCI A est dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, comprenant les dépens, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,

Rejette les plus amples demandes des parties,

Condamne le syndicat aux dépens.

La SCI A, intimée, a constitué avocat devant la Cour.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause, des procédures, des prétentions, moyens et arguments dont elle est saisie, la Cour fait référence expresse à la décision déférée et aux conclusions d’appel, dont les dernières ont été signifiées dans l’intérêt :

Du syndicat, le 4 février 2014,

De la SCI A, le 27 février 2014.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 11 février 2015.

CELA ETANT EXPOSE, LA COUR,

Sur les prétentions en cause d’appel

Le syndicat demande, par infirmation, de condamner sous astreinte la SCI A à rendre au lot n° 40 son usage d’origine, à procéder à la suppression de la trémie et de l’escalier allant de la cave au rez-de-chaussée, à procéder à la suppression de la salle de bains, au bouchage des canalisations, à la suppression de la dalle de ciment réalisée sur le sol de la cave ainsi qu’à la suppression de tous les équipements électriques, à procéder à la réouverture des soupiraux qu’elle a obturés, à la suppression du système de VMC par elle installé et à la remise en fonction de la ventilation naturelle statique des caves ; de condamner la SCI A à lui payer la somme de 6.000 euros à titre de dommages et intérêts, celle de 5.000 euros au titre de ses frais irrépétibles de première instance et celle de 5.000 euros au titre de ses frais irrépétibles d’appel ;

La SCI A demande de confirmer le jugement et, y ajoutant, de condamner le syndicat à lui payer la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du CPC et de la faire bénéficier de la dispense prévue par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Sur la trémie et l’escalier

Les moyens invoqués par le syndicat au soutien de sa demande de suppression de la trémie et de l’escalier allant de la cave au rez-de-chaussée ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la Cour adopte sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation ;

Il convient toutefois d’ajouter que l’assemblée générale du 10 juin 2008, par sa résolution n° 17, a autorisé la SCI A à réaliser à ses propres frais un accès de son appartement au sous-sol, selon projet technique joint à la convocation prévoyant la mise en place de poutres de renfort autour de la trémie à ouvrir et la création d’un escalier entre la cave et l’appartement, cette résolution étant devenue définitive ; que l’architecte DERRUDER mandaté par le syndicat en février 2009 a constaté que les travaux d’ouverture de la trémie étaient menés dans les règles de l’art et que le syndicat a ensuite demandé à l’architecte Y de vérifier si les travaux réalisés étaient conformes à l’autorisation donnée ;

Le syndicat ne peut pas valablement soutenir que la SCI A aurait transgressé l’autorisation accordée par la copropriété au motif que le projet aurait prévu l’emplacement de l’escalier dans une pièce « aveugle » et qu’il aurait été réalisé en réalité au milieu d’une pièce de vie donnant sur la rue Las Cases, les plans remis à l’architecte Y ne pouvant être ceux annexés à la convocation de l’assemblée du 10 juin 2008, alors que l’architecte Y mandaté expressément par le syndicat pour vérifier la conformité des travaux à l’autorisation donnée par la résolution n° 17 précitée, a constaté en mai 2010 « la trémie autorisée a été réalisée à l’emplacement et dans l’emprise prévus, un escalier confortable de liaison avec le sous-sol y a été aménagé » et qu’il appert de l’analyse des plans communiqués par le syndicat comme étant ceux joints à la demande d’autorisation de travaux qu’ils mentionnent « Nota Bene : ces plans ont été dessinés à partir de photocopies des plans de copropriété. Toutes les cotes sont à reprendre sur place en particulier la superposition des plans RDC/caves fait apparaître un décalage des murs de cave par rapport au mur à RDC qui doit être contrôlé » de telle sorte que l’autorisation donnée portait sur l’emplacement de la trémie à créer affectant la partie commune constituant la structure du plancher entre le rez-de-chaussée et le sous-sol figurant sur les croquis soumis à l’assemblée du 10 juin 2008, dont l’architecte Y a vérifié la conformité, et non sur l’emplacement précis de ladite trémie dans l’appartement, partie privative de la SCI A, compte tenu du nota bene mentionné sur les plans soumis à l’assemblée générale du 10 juin 2008, étant observé au demeurant que l’allégation du syndicat sur le fait que les plans examinés par l’architecte Y ne seraient pas les mêmes que ceux soumis à l’assemblée n’est étayée par aucun élément produit ; ce moyen sera donc rejeté ;

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande du syndicat tendant à la suppression de la trémie et de l’escalier allant de la cave au rez-de-chaussée ;

Sur les soupiraux et la ventilation des caves

Le syndicat soutient que la SCI A aurait porté atteinte aux parties communes et aux droits des autres copropriétaires en obturant les soupiraux et en supprimant les jours de ventilation entre ses caves et le couloir commun, ce qui aurait entraîné la suppression de la ventilation naturelle préexistante ; que la SCI A ne pourrait se prévaloir d’une quelconque autorisation du syndicat pour les travaux réalisés qui modifieraient les conditions de ventilation statique de toutes les caves et affecteraient accessoirement l’aspect extérieur de l’immeuble, la SCI A ayant fait procéder à la pose de plaque de métal perforé devant les châssis rendus fixes ; il fait valoir que l’installation par la SCI A de la VMC pour l’aération mécanique du couloir des caves serait venue en remplacement de celle statique supprimée à la faveur des travaux réalisés par elle courant 2008/2009 de sorte qu’aucune prescription ne pourrait être opposée de ce chef au syndicat ; il demande que soient ordonnées sous astreinte la réouverture de tous les soupiraux des caves de la SCI A et la suppression du système de ventilation mécanique ;

La SCI A soutient qu’il n’aurait pas existé de ventilation dans les caves avant les travaux réalisés par elle, les jours de ventilation côté couloir, parties communes, ayant été bouchés plus de dix ans auparavant et le syndicat étant prescrit dans sa demande de voir rétablies des ventilations qui auraient existé il y a des décennies sur le mur séparant le couloir des caves du lot n° 40 ; que les soupiraux auraient été eux-mêmes bouchés depuis très longtemps ; que laissant les soupiraux en l’état, elle aurait créé, en accord avec l’architecte du syndicat, une ventilation mécanique contrôlée plus efficace pour faire bénéficier les autres copropriétaires d’une ventilation des caves inexistante ; que la demande de réouverture des ventilations des caves serait donc prescrite et ce d’autant qu’elle aurait créé un système de ventilation forcée traversant ses locaux, améliorant la situation ancienne des caves non ventilées par l’apport d’une ventilation d’air frais direct venant de la façade sur rue ;

La SCI A n’établit pas, contrairement à ses affirmations, que les travaux entrepris par elle dans ses caves pour en faire une annexe à son habitation avec local technique et salle de bains n’ont pas modifié les conditions de ventilation naturelle du couloir des caves préexistante ;

Il appert au contraire des pièces versées aux débats que dans son rapport du 10 février 2009, l’architecte X indique : « j’ai demandé à M. B, pour la bonne forme, un dossier complet du projet, avec notamment une notice descriptive sur l’installation envisagée pour maintenir l’aération des couloirs des caves de l’immeuble » ; l’architecte Y, dans son rapport du 27 mai 2010 indique : « concernant la ventilation des caves, j’ai observé dans le couloir des caves que les portes de liaison ainsi que les nombreux jour de ventilation ménagés dans la cloison entre les caves de la SCI A ont été obturés il y a plus de 10 ans. Seule une porte d’accès a été obturée dans le cadre des travaux réalisés par A. Une ventilation de compensation des caves collectives a été aménagée et comporte une bouche d’extraction en partie haute du couloir de cave’ conduisant l’air vers un extracteur qui rejette l’air dans la rue par l’intermédiaire d’un soupirail. A condition que l’extracteur fonctionne en permanence, et ce en complément de la ventilation naturelle conservée par ailleurs, ce dispositif paraît en mesure d’assurer un renouvellement efficace de l’air dans le sous-sol collectif. Hormis l’ouverture de la trémie d’escalier, je n’ai pas observé de ventilations propres à la partie du sous-sol appartenant à A (les soupiraux ont été obturés par des châssis vitrés fixes) qui va donc souffrir d’un manque de renouvellement d’air nécessaire à l’évaporation de l’humidité inhérente aux remontées capillaires qui seront de plus augmentées par la présence de la chape réalisée au sol » ;

Il appert de ce qui précède que, même si de nombreux jours de ventilation ménagés dans la cloison des caves de la SCI A avaient été obturés plus de dix ans avant la réalisation des travaux litigieux, il restait cependant une ventilation naturelle suffisante dans le couloir des caves qui s’exerçait notamment en passant d’une part par les soupiraux et d’autre part par la cloison et la porte des caves de la SCI A, cette ventilation naturelle ayant été totalement supprimée par les travaux entrepris en 2008/2009 par la SCI A qui a obturé la porte d’accès de ses caves au couloir et obturé les soupiraux par des châssis vitrés fixes, en même temps qu’elle installait à partir de ses locaux une VMC pour créer une ventilation de compensation des caves collectives ;

La modification de la ventilation naturelle du couloir des caves, supprimée lors des travaux entrepris et remplacée par la ventilation mécanique à laquelle a procédé la SCI A, nécessitait l’autorisation de l’assemblée générale, le syndicat ne pouvant se voir imposer une modification du système de ventilation des caves à l’initiative et du propre chef d’un copropriétaire, quand bien même la VMC installée constituerait une amélioration pour la collectivité ;

La SCI A ne peut pas valablement soutenir que la modification de la ventilation réalisée serait régulière au motif qu’elle aurait été faite avec l’accord de l’architecte de l’immeuble, mandataire apparent du syndicat, alors que l’accord technique de l’architecte ne peut remplacer l’autorisation régulière du syndicat donnée en assemblée générale, la SCI A, en sa qualité de copropriétaire, ne pouvant ignorer que l’architecte Y n’avait qu’une mission de vérification et de proposition technique et ne détenait aucune délégation pour décider au lieu et place de l’assemblée générale ; ce moyen ne peut donc prospérer ;

La SCI A ne peut pas utilement soutenir que la demande du syndicat tendant à la suppression des obturations serait prescrite au regard des dispositions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 au motif que les soupiraux de ses caves auraient été depuis longtemps obturés, au moins depuis dix ans, et que tous les jours de ventilation de sa cloison donnant sur le couloir des caves auraient été obturés depuis au moins dix ans comme constaté par l’architecte Y alors que l’architecte Y ne s’est pas prononcé sur la date à laquelle les châssis vitrés fixes ont été posés et a seulement observé dans le couloir des caves que les nombreux jours de ventilation ménagés dans la cloison ont été obturés il y a plus de dix ans sans mentionner que tous les jours ont été supprimés, précisant au contraire qu’une ventilation de compensation des caves collectives a été aménagée par la création d’une VMC, d’où il se déduit nécessairement qu’il existait encore une ventilation naturelle du couloir des caves supprimée lors de la réalisation des travaux de la SCI A dans les années 2008/2009, de telle sorte que la prescription de dix ans prévue par l’article 42 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965 ne peut trouver à s’appliquer à l’ensemble des demandes du syndicat ;

Pour ce qui concerne les quatre soupiraux des caves de la SCI A, il appert de l’examen des pièces produites que celui donnant sur la première cave a été encombré par la poutre de soutien de l’escalier exécuté conformément à l’autorisation donnée par l’assemblée générale du 10 juin 2008, sans toutefois affecter l’aspect extérieur de l’immeuble, de telle sorte que le syndicat ne peut de ce chef imputer à la SCI A les conséquences de travaux qu’il a autorisés ; pour les trois autres, la SCI A ne rapporte pas la preuve qu’ils auraient été obturés par des châssis vitrés fixes depuis plus de dix ans, justifiant seulement que le soupirail n° 4 sur les photographies qu’elle produit correspond à la bouche de la VMC qu’elle a aménagée pour l’aération du couloir des caves ;

Pour ce qui concerne les grilles de tôle perforée devant les soupiraux, il appert de l’examen des photographies de la façade produites par la SCI A, non contestées par le syndicat, que tous les soupiraux, y compris ceux des caves des propriétaires autres que la SCI A sont dotés de ces grilles de tôle perforée ou ouvragée qui n’empêchent pas la ventilation naturelle ; le syndicat ne peut donc formuler aucun grief de ce chef à l’encontre de la SCI A ;

Dans ces conditions, par infirmation, la SCI A sera condamnée à procéder à la suppression du système de VMC qu’elle a installé et à la remise en fonction d’une ventilation naturelle du couloir commun des caves par la réouverture des châssis fixes fermant les soupiraux de sa cave (exception faite de celui encombré par la poutre de soutien de l’escalier autorisé) et la réouverture de jours de ventilation nécessaires et suffisants dans la cloison donnant sur ledit couloir pour assurer cette ventilation naturelle, les autres jours obturés depuis plus de dix ans bénéficiant de la prescription de l’article 42 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Il n’y a pas lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte ; cette demande sera donc rejetée ;

Il sera dit que la suppression de la VMC et la remise en fonction de la ventilation naturelle s’effectueront sous le contrôle de l’architecte du syndicat après réalisation d’une étude pour déterminer la réouverture de jours nécessaires et suffisants dans la cloison de la cave donnant sur le couloir commun, aucune étude de ce chef n’étant versée aux débats ;

Sur la salle de bains et les aménagements consécutifs

Le lot n° 40, propriété de la SCI PAKINVEST, est décrit dans l’état descriptif de division comme étant, au sous-sol, une cave cloisonnée en 4 parties ;

Le règlement de copropriété range dans les parties communes : « la totalité du sol, c’est-à-dire l’ensemble du terrain en ce compris le sol des parties construites et des cours’les couloirs et les dégagements des sous-sols et des caves’les tuyaux du tout à l’égout, les drains et les branchements d’égout ; les conduites, prises d’air’ » ;

Il est constant que la SCI A a procédé, dans la cave en sous-sol cloisonnée en 4 parties, qui constitue le lot n° 40, à la création d’un local technique sous l’escalier équipé d’un ballon d’eau chaude et d’un tableau électrique ainsi qu’ à la création d’une salle de bains comportant une baignoire, une douche, un plan de toilette à deux vasques et un WC ;

Tandis que l’huissier Z, dans un procès-verbal dressé le 24 novembre 2008 à la requête de la SCI A avait constaté que le sol des caves était constitué de terre battue ou similaire, l’architecte Y, dans son rapport du 27 mai 2010, a constaté qu’une dalle de ciment a été réalisée au sol sur l’ensemble des quatre espaces voûtés composant la cave ; il précise : « hormis l’ouverture de la trémie d’escalier, je n’ai pas observé de ventilations propres à la partie du sous-sol appartenant à A(les soupiraux ont été obturés par des châssis vitrés fixes) qui va donc souffrir d’un manque de renouvellement d’air nécessaire à l’évaporation de l’humidité inhérente aux remontées capillaires qui seront de plus augmentées par la présence de la chape réalisée au sol. Par ailleurs, en l’absence de dispositif approprié, il est à craindre que, en cas d’engorgement du réseau public d’évacuation des eaux (suite à un gros orage par exemple) la partie du sous-sol appartenant à A ne soit inondée par reflux des eaux au travers des appareils sanitaires installés » ; l’architecte Y observe que les équipements réalisés correspondent plus à ceux de locaux d’habitation qu’à ceux de cave ;

La SCI A fait valoir qu’en procédant aux aménagements querellés, elle n’aurait fait qu’user de ses droits sur les parties privatives comprises dans son lot, tels que fixés par l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 sans porter atteinte aux droits des autres copropriétaires ; que ces sous-sols seraient l’accessoire de l’appartement du rez-de-chaussée lui-même destiné à l’habitation et s’inscriraient dans la destination de l’immeuble considéré ; que l’état descriptif n’aurait pas de valeur contractuelle et que le fait que le descriptif de division établi lors de la mise en copropriété décrive le lot n° 40 comme une cave n’obligerait en rien le propriétaire du lot n° 40 à l’utiliser à usage de cave, le règlement de copropriété ne contenant aucune disposition interdisant au propriétaire d’une cave d’utiliser son local à un usage autre que celui de cave et ce d’autant que l’assemblée générale de juin 2008 aurait autorisé la création d’une trémie d’escalier pour relier les locaux du rez-de-chaussée avec ceux du sous-sol, lesquels seraient devenus des locaux de rangement bien aménagés avec un revêtement en dur et des murs propres et non des pièces principales d’habitation ; elle précise qu’elle a aménagé un système de ventilation dans son lot n °40, celui-ci ayant seulement subi une panne lors de la visite de l’architecte Y, réparée depuis ;

Le syndicat fait valoir que le règlement de copropriété ne stipulant une occupation bourgeoise ou l’exercice d’une profession libérale que pour les appartements, il s’en déduirait qu’une cave ne saurait être assimilée à un appartement et qu’aucune occupation autre que celle à usage de cave ne saurait être admise, sauf accord du syndicat ; que la SCI A aurait sollicité des travaux d’aménagement qui lui auraient été refusés et qu’elle aurait par la suite, outrepassant le refus opposé, réalisé des travaux d’une nature radicalement différente en installant une salle de bains dans sa cave en sous-sol, modifiant la destination, la nature ou l’usage du lot sans une décision nécessaire de l’assemblée générale ; que l’état descriptif de division aurait en l’espèce une valeur contractuelle et que les travaux ayant consisté à transformer sans autorisation de l’assemblée générale une cave en local d’habitation avec salle d’eau, revêtements de sols, local technique et rangements seraient illicites ; que de surplus, la SCI A se serait affranchie de toute formalité administrative exigée par le Code de la construction, par la réglementation particulière liée au secteur sauvegardé du 7^e arrondissement, par le plan de prévention des risques d’inondation de Paris, par le règlement sanitaire de Paris, ces infractions justifiant à elles seules que la SCI A soit condamnée à rendre au lot n° 40 sa destination d’origine ; qu’en outre, l’affectation d’un lot de cave à un usage d’habitation déséquilibrerait la répartition des charges telles que prévue par le règlement de copropriété, l’autorisation donnée à un copropriétaire d’installer un escalier entre son lot en rez-de-chaussée et sa cave pour lui permettre d’aller chercher une bouteille ou tout autre objet sans avoir à passer par les parties communes n’ayant rien à voir avec l’autorisation donnée à un copropriétaire de transformer sa cave en local d’habitation ; que dans ces conditions, les travaux entrepris par la SCI A sans autorisation de l’assemblée générale et en l’absence de toute régularisation seraient irréguliers, constitutifs d’une voie de fait, et que leur suppression devrait être ordonnée sous astreinte ;

Le syndicat ne peut pas valablement soutenir que la remise en état devrait être ordonnée au motif que l’état descriptif de division prévoyant que le lot n° 40 est une cave en sous-sol, cette disposition contractuelle serait opposable à la SCI A qui devrait s’y conformer alors que l’état descriptif de division, dressé pour les besoins de la publicité foncière, n’a pas de caractère contractuel, le fait qu’en l’espèce il soit compris dans le règlement de copropriété dans un chapitre séparé intitulé « ETAT DESCRIPTIF DE DIVISION DE L’IMMEUBLE » n’ayant pas pour effet de lui conférer une valeur contractuelle ; ce moyen sera donc rejeté ;

Le syndicat ne peut pas valablement soutenir que la remise en état devrait être ordonnée au motif que la transformation de la cave en local d’habitation ou en local annexe à l’habitation serait contraire à la destination de l’immeuble, le règlement de copropriété ne prévoyant l’usage d’habitation que pour les appartements et une cave ne pouvant être assimilée à un appartement, alors qu’il appert de l’analyse du règlement de copropriété qu’il stipule dans son article 7 que « l’immeuble est destiné à l’usage d’habitation, les appartements ne pouvant être qu’occupés bourgeoisement ou affectés à l’exercice d’une profession libérale » et n’interdit pas d’utiliser les caves autrement qu’à usage de cave, de telle sorte que l’aménagement en l’espèce d’une salle de bains et de locaux de rangement au sous-sol auxquels on accède par un escalier autorisé constitue l’accessoire de l’appartement du rez-de-chaussée destiné à l’habitation et s’inscrit dans la destination de l’immeuble dont s’agit ; il n’y a donc pas atteinte de ce chef à la destination de l’immeuble telle que fixée par le règlement de copropriété ; ce moyen sera donc rejeté ;

Hormis l’atteinte portée aux droits des autres copropriétaires par la suppression de la ventilation naturelle du couloir des caves et son remplacement par une VMC non autorisée par l’assemblée générale, dont les remises en état sont ordonnées par le présent arrêt, le syndicat n’indique pas en quoi les aménagements réalisés par la SCI A dans ses parties privatives seraient de nature à porter atteinte aux droits des autres copropriétaires justifiant qu’il soit ordonné la suppression de la salle de bains, le bouchages des canalisations, la suppression de la dalle de ciment et de tous les équipements électriques ;

Le syndicat ne peut pas valablement demander la remise en état des locaux du sous-sol à usage de cave au motif que la SCI A aurait dû solliciter un permis de construire ou à tout le moins déclarer ses travaux alors que l’absence des autorisations administratives éventuellement nécessaires, ce qui au demeurant n’est pas en l’espèce établi et est contesté par la SCI A, pourrait justifier une opposition du syndicat à un changement d’affectation des locaux mais non fonder une demande de remise en état des lieux au regard des dispositions de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 ; ce moyen ne peut donc prospérer ;

Le syndicat ne peut pas non plus valablement demander la remise en état des locaux litigieux à usage de cave au motif d’éventuelles infractions aux règles d’habitabilité posées par le règlement sanitaire de la Ville de Paris alors que ces éventuelles infractions, au demeurant non établies, ne porteraient pas atteinte aux droits des autres copropriétaires de telle sorte que le syndicat ne peut s’en prévaloir au soutien de sa demande de remise en état des lieux ; ce moyen ne peut donc prospérer ;

Le syndicat fait état de la règlementation particulière tenant au secteur sauvegardé du 7^e arrondissement, mais outre qu’il n’en tire aucune conséquence juridique, il ne pourrait fonder sa demande de remise en état des lieux sur la réglementation précitée ; ce moyen ne peut donc prospérer ;

Le syndicat invoque le plan de prévention des risques d’inondation de Paris et fait valoir que si une crue devait intervenir en atteignant la cote la plus haute, le lot n° 40 se trouverait sous 5 ou 6 mètres d’eau, mais il n’indique pas en quoi les aménagements réalisés par la SCI A, qui en seraient nécessairement affectés, seraient de nature à porter atteinte aux droits des autres copropriétaires dont les caves seraient pareillement inondées, les travaux réalisés par la SCI A n’ayant pas eu pour effet d’abaisser le niveau de l’immeuble et donc d’aggraver de ce chef les risques d’inondation des sous-sols ; ce moyen ne peut donc prospérer ;

Enfin, le syndicat ne peut pas utilement fonder sa demande de remise en état sur le fait qu’en affectant un lot de cave à un usage d’habitation ou d’annexe à l’habitation, la SCI A aurait déséquilibré la répartition des charges telles que prévues par le règlement de copropriété alors que ce moyen ne peut fonder la remise en état demandée, étant observé que la SCI A a proposé une modification des tantièmes affectés au lot n° 40 et précise maintenir son offre à cet effet ;

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté le syndicat de ses demandes tendant à la suppression de la salle de bains, au rebouchage des canalisations, à la suppression de la dalle de ciment et à la suppression de tous les équipements électriques ;

Sur les autres demandes

Le syndicat demande la condamnation de la SCI A à lui payer la somme de 6.000 euros à titre de dommages et intérêts mais il ne justifie pas de la faute qu’il allègue à l’encontre de la SCI A d’atteinte aux parties communes et à la destination de l’immeuble ni du préjudice dont il se prévaut ; sa demande de ce chef ne peut donc prospérer et sera rejetée ;

Le jugement sera confirmé pour ce qui concerne les frais irrépétibles de première instance et les dépens de première instance ;

Par infirmation, il sera dit n’y avoir lieu de dispenser la SCI A de toute participation à la dépense commune des frais de procédure de première instance, les conditions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 n’étant pas réunies ;

Il n’y a pas lieu de dispenser la SCI A de toute participation à la dépense commune des frais de procédure d’appel ; sa demande de ce chef sera donc rejetée ;

Il n’y a pas lieu à frais irrépétibles d’appel ; les demandes des parties à ce titre seront donc rejetées ;

PAR CES MOTIFS, LA COUR,

Dans la limite de la saisine, confirme le jugement sauf en ce qu’il a rejeté la demande du syndicat afférente à la remise en fonction de la ventilation naturelle des caves et en ce qu’il a dispensé la SCI A de toute participation à la dépense commune des frais de procédure de première instance ;

Statuant à nouveau de ces seuls chefs et y ajoutant :

Condamne la SCI A à procéder à la suppression du système de VMC qu’elle a installé et à la remise en fonction d’une ventilation naturelle du couloir commun des caves par la réouverture des châssis fixes fermant les soupiraux de sa cave (exception faite de celui encombré par la poutre de soutien de l’escalier autorisé) et la réouverture de jours de ventilation nécessaires et suffisants dans la cloison donnant sur ledit couloir pour assurer cette ventilation naturelle, les autres jours obturés depuis plus de dix ans bénéficiant de la prescription de l’article 42 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Dit que la suppression de la VMC et la remise en fonction de la ventilation naturelle s’effectueront sous le contrôle de l’architecte du syndicat après réalisation d’une étude pour déterminer la réouverture des jours dans la cloison de la cave donnant sur le couloir commun, nécessaires et suffisants pour assurer la ventilation naturelle ;

Dit n’y avoir lieu de dispenser la SCI A de toute participation à la dépense commune des frais de procédure de première instance et d’appel ;

Dit n’y avoir lieu à frais irrépétibles d’appel ;

Rejette les demandes autres, plus amples ou contraires ;

Dit que chaque partie conserve la charge de ses dépens d’appel.

Le Greffier, Le Président,