COUR D’APPEL DE BORDEAUX

QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 03 AVRIL 2019

(Rédacteur : Monsieur PETTOELLO, Conseiller)

N° de rôle : N° RG 16/04066 – N° Portalis DBVJ-V-B7A-JJVJ

La SAS COLISEE PATRIMOINE GROUP

c/

L’EURL AZZAP IMMOBILIER

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 03 juin 2016 (R.G. 2015F00226) par la 7ème Chambre du Tribunal de Commerce de BORDEAUX suivant déclaration d’appel du 22 juin 2016

APPELANTE :

La SAS COLISEE PATRIMOINE GROUP, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité au siège social sis […]

représentée par Maître Philippe LECONTE de la SELARL LEXAVOUE BORDEAUX, avocat au barreau de BORDEAUX, et assistée de Maître Nicolas FAGUER du Cabinet PAUL HASTINGS, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉE :

L’EURL AZZAP IMMOBILIER, agissant par ses représentants légaux habilités domiciliés en cette qualité au siège social sis […]

représentée par Maître Henri Michel GATA, avocat au barreau de BORDEAUX, et assistée de Maître Hélène DE VIGAN substituant Maître Alexandre HENRY, avocats au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 786 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 27 février 2019 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur PETTOELLO, Conseiller chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Robert CHELLE, Président,

Madame Elisabeth FABRY, Conseiller,

Monsieur Dominique PETTOELLO, Conseiller,

Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

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FAITS ET PROCÉDURE

La SAS Colisée Patrimoine Group (la société Colisée) est une société spécialisée dans l’exploitation d’établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD).

En 2012, elle a décidé de se porter acquéreur des parts sociales et actions du Groupe «Les jardins d’Asclepios», composé d’une société holding, de 8 sociétés d’exploitation d’établissements sur l’ensemble territoire national, de plusieurs sociétés civiles immobilières adossées à des sociétés d’exploitation et deux résidences en cours de construction.

Pour cette opération, la société Colisée a fait appel à plusieurs prestataires spécialisés dans le montage d’affaires complexes, notamment l’EURL Azzap Immobilier avec laquelle un mandat de gestion était signé le 4 juin 2012 qui a fait l’objet de plusieurs avenants.

Le 20 juin, le 24 octobre et le 7 novembre 2014, la société Azzap Immobilier a adressé à la société Colisée trois factures pour des montants respectifs de 96 000 euros, 279421,24 euros et 117997,75 euros TTC. Cette dernière a contesté la méthode de calcul des honoraires réclamés ainsi que le périmètre du contrat de mandat.

Par acte du 20 février 2015, la société Azzap Immobilier a assigné la société Colisée devant le tribunal de commerce de Bordeaux pour demander sa condamnation en paiement.

Par jugement du 3 juin 2016, le tribunal de commerce de Bordeaux a :

— condamné la société Colisée à payer à la société Azzap Immobilier la somme de 397419 euros TTC assortie des intérêts au taux légal à compter du 20 février 2015, date de l’assignation,

— débouté la société Colisée de l’intégralité de ses demandes,

— ordonné l’exécution provisoire,

— condamné la société Colisée à verser à la société Azzap Immobilier la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Colisée aux dépens.

Par déclaration du 22 juin 2016, la société Colisée a interjeté appel de la décision.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par conclusions déposées en dernier lieu le 19 novembre 2018, auxquelles il convient de se reporter pour le détail de ses moyens et arguments, la société Colisée demande à la cour de :

— Dire et juger l’appel de Colisée Patrimoine Group recevable et bien fondé ;

— Infirmer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal de commerce de Bordeaux du 3 juin 2016 ;

Statuant à nouveau :

À titre principal

— Dire et juger que le mandat de négociation n’avait pas vocation à inclure le prix de cession des biens immobilier dans le calcul de la rémunération de la société Azzap Immobilier ;

En conséquence,

— Débouter Azzap Immobilier de ses prétentions visant à voir inclure le prix de cession des biens immobiliers dans l’assiette de calcul de sa rémunération.

En tout état de cause,

— Constater que la seule prestation réalisée par Azzap Immobilier a consisté à, tout au plus, faire les présentations avec les actionnaires des cédants ;

— Constater qu’Azzap Immobilier n’a réalisé aucune autre des diligences contractuellement prévues ;

En conséquence,

— Réduire à la somme de 80.000 hors taxes euros la commission revendiquée par Azzap Immobilier (somme déjà réglée par Colisée Patrimoine Group) ;

— Débouter Azzap Immobilier de l’intégralité de ses demandes, fins, moyens et conclusions ;

— Condamner, Azzap Immobilier à verser à la société Colisée Patrimoine Group la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile;

— La condamner aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL Lexavoué Bordeaux.

La société Colisée fait notamment valoir que le mandat n’avait pas vocation à inclure le prix de cession de l’immobilier dans le calcul de la rémunération de Azzap ; qu’il est clair et précis et ne nécessite aucune interprétation ; que son préambule et son article 1er précisent l’acquisition de tout ou partie du capital de la société, démontrant que Azzap n’avait aucune mission d’intermédiation dans la perspective d’une cession d’actifs immobiliers ; que le tribunal a donc dénaturé le mandat en relevant une rémunération calculée sur la base de l’assiette de la cession des actions et des actifs immobiliers. A titre subsidiaire, elle soutient que l’intention des parties n’était pas d’inclure le prix de l’acquisition de biens immobiliers dans la rémunération d’Azzap, l’intention étant portée sur le capital social du Groupe Asclepios ; que si les parties avaient souhaité modifier l’assiette de la rémunération, elles auraient profité de l’avenant au mandat et au contraire, cet avenant ne fait aucunement référence à la cession de biens immobiliers ; que compte tenu du seul périmètre convenu, le montant des commissions ne saurait dépasser la somme de 220 913,80 euros HT. En tout était de cause, l’appelant soutient que Azzap ne démontre par les diligences accomplies justifiant sa rémunération, se contentant de revendiquer de manière vague et péremptoire d’avoir «permis aux discussions et négociation de se dérouler sous les meilleurs auspices» ; que l’on ne retrouve aucune trace écrite de l’évaluation prétendument effectuée ; qu’elle ne justifie pas du nombre d’heures effectuées ; que pour rendre la rémunération en adéquation avec les diligences effectuées et les services effectivement rendus, il convient de la réduire à 80 000 euros HT, somme qui a déjà été réglée.

Par conclusions déposées en dernier lieu le 20 novembre 2018, auxquelles il convient de se reporter pour le détail de ses moyens et arguments, la société Azzap Immobilier demande à la cour de :

A titre principal,

— Recevoir la société Azzap Immobilier en l’ensemble de son argumentation,

— Confirmer le jugement du tribunal de commerce de Bordeaux du 3 juin 2016 en l’ensemble de ses dispositions,

Ce faisant,

— Dire et juger que le «mandat de négociation» confié par la société Colisée Patrimoine Group à la société Azzap Immobilier portait tant sur la cession de l’exploitation du groupe connu sous le nom commercial «Les Jardins d’Asclepios» que sur la cession de l’immobilier y attaché,

— Dire et juger que la société Azzap Immobilier a parfaitement exécuté ses obligations contractuelles,

En conséquence,

— Condamner la société Colisée Patrimoine Group à payer à la société Azzap Immobilier la somme de 331.182,50 euros HT (soit 397.419 euros TTC) avec intérêt au taux légal à compter du 20 février 2015, se décomposant comme suit:

—  220.913,80 euros HT (soit 265.096,56 euros TTC) au titre de la cession de l’intégralité des titres des 8 sociétés d’exploitation ;

—  91.937,24 euros HT (soit 110.324,68 euros TTC) au titre de la cession de l’immobilier d’Epidaure ;

—  98.331,46 euros HT (soit 117.997,76 euros TTC) au titre de la cession de l’immobilier de Vallée Médicale ;

— Sous la déduction de la somme de 80.000 euros HT (soit 96.000 euros TTC) au titre de l’avance déjà versée ;

A titre subsidiaire,

— Dire et juger que la société Azzap Immobilier a exécuté l’ensemble de ses obligations contractuelles quant à la cession des titres du groupe «Les Jardins d’Asclepios»

— Condamner la société Colisée Patrimoine Group à payer à la société Azzap Immobilier la somme de 140.913,80 euros (soit 169.096,56 euros TTC) avec intérêt au taux légal à compter du 20 février 2015, se décomposant comme suit:

—  220.913,80 euros HT (soit 265.096,56 euros TTC) au titre de la cession de l’intégralité des titres des 8 sociétés d’exploitation

— Sous la déduction de la somme de 80.000 euros HT (soit 96.000 euros TTC) au titre de l’avance déjà versée ;

En tout état de cause,

— Condamner la société Colisée Patrimoine Group à verser à la société Azzap Immobilier la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre de l’instance d’appel ;

— Condamner la société Colisée Patrimoine Group aux dépens dont distraction au profit de M^e Henri-Michel GATA, avocat au Barreau de Bordeaux.

La société Azzap Immobilier fait notamment valoir :

Sur l’étendue de la rémunération, que le tribunal a considéré à juste titre que ses missions portaient à la fois sur la cession de titres de huit sociétés d’exploitation ainsi que sur l’immobilier qui se trouve adossé à l’exploitation ; que l’appelante se limite à une interprétation littérale et stricte du contrat alors que l’immobilier était pleinement sous entendu ; que le préambule du contrat permet de montrer que le cadre définitif de périmètre n’était pas figé ; que la référence aux «société apparentées» fait en réalité référence aux sociétés civiles immobilières directement adossées aux sociétés d’exploitation ; que la lecture du corps même des stipulations contractuelles permet de le démontrer, avec la mention à l’article 2 qui stipule «procéder aux premières estimations de la valeur de La société et de ses actifs immobilier» ; que par courriel du 10 octobre 2012, M. A…, directeur général délégué de la société Colisée, confirmait l’intérêt de son groupe pour l’acquisition de l’actif immobilier ; que l’emploi du pluriel pour les «actes constatant» la cession définitive sur l’avenant n°2 du 19 juin 2014 démontre que les opérations de cession ne se limitaient pas à des titres des sociétés d’exploitation mais incluaient aussi l’immobilier ; qu’une telle interprétation est parfaitement en lien avec l’objet social de la société Azzap ; Sur les diligences accomplies, qu’à aucun moment avant la signature du premier avenant, la société Colisée n’a émis de critique à l’encontre d’Azzap ; que la signature du deuxième avenant traduit une volonté de Colisée de confirmer ses conditions de rémunération ; que le projet de cession du Groupe «Les jardins d’Asclepios» a abouti ; qu’elle a accompli l’ensemble des missions stipulées dans le contrat sur la période allant de juin 2012 à octobre 2014 ; que la société Colisée avait admis en première instance une rémunération qu’elle avait évalué à 323 000 euros HT, ce qui constitue un aveu judiciaire ; que la somme réclamée est loin d’être exceptionnelle compte tenu du type des opérations complexes effectuées ; que le contrat mentionne non pas des honoraires mais une rémunération «forfaitaire», qui s’avère exclusive de toute révision.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 21 novembre 2018. En date du 12 décembre 2018, les parties ont été avisées que l’audience de plaidoirie était fixée au 27 février 2019.

EXPOSE DES MOTIFS

Le débat est en premier lieu celui du périmètre de la mission confiée par le mandant au mandataire et de l’assiette de calcul de la rémunération de ce dernier. En effet, alors qu’il était stipulé une rémunération à hauteur de 2% HT du prix de cession définitif, l’intimée mandataire soutient que les cessions immobilières doivent être incluses dans l’assiette de calcul, point que conteste l’appelante.

Les premiers juges faisant droit à l’argumentation de l’intimée ont considéré que le mandat portait sur l’ensemble des cessions des sociétés, c’est-à-dire non seulement les sociétés d’exploitation mais également les sociétés civiles immobilières adossées aux EHPAD.

Ce point fait cependant difficulté. En effet, il apparaît que si des biens immobiliers ont été acquis, cela n’a jamais été par le biais de parts de SCI. L’intimée l’admet d’ailleurs (p.22) tout en faisant valoir que le fait d’acheter des biens immobiliers et non des parts de SCI ne fait pas sortir les actifs immobiliers du périmètre de la cession. Il n’en demeure pas moins que le mandat portait sur l’assistance et le conseil dans le cadre du projet d’acquisition de tout ou partie du capital social des différentes sociétés. C’est bien la cession de droits sociaux qui était envisagée pour la reprise de la société avec comme éléments d’appréciation des conditions de la reprise, le prix, les modalités de paiement du prix, les garanties d’actifs et de passif, la situation des actionnaires et des principaux dirigeants. Dans ces conditions la rémunération à hauteur de 2% HT du prix de cession avait nécessairement pour assiette le prix de cession des parts sociales et actions et ne comprenait pas le foncier faisant l’objet d’acquisitions immobilières distinctes.

L’intimée ne méconnaît pas (en page 16 de ses écritures) le sens littéral du contrat mais elle se prévaut des règles d’interprétation des contrats, et particulièrement des dispositions de l’article 1156 du code civil tel qu’applicable aux faits de l’espèce, pour soutenir qu’il y a lieu de faire prévaloir en l’espèce la commune intention des parties. Elle considère que l’analyse de l’appelante correspond en réalité à une vision sclérosante du contrat du 4 juin 2012.

Il n’en demeure pas moins que l’interprétation que veut faire prévaloir l’intimée ne doit pas conduire à une dénaturation de clauses claires et précises alors en outre qu’il lui appartiendrait de démontrer une commune intention des parties d’inclure dans l’assiette de calcul de sa rémunération les cessions immobilières.

En l’espèce la convention de mandat stipulant les modalités de rémunération est claire et fait apparaître que c’est l’acquisition du capital social des sociétés d’exploitation qui en était l’objet de sorte que l’assiette de rémunération reposait sur le prix de cession des droits sociaux. L’intimée invoque une évolution des relations contractuelles entre les parties pour y inclure le foncier. Toutefois, les éléments périphériques qu’elle invoque, s’ils font apparaître qu’il y a eu nécessairement des négociations puisque des cessions immobilières sont également intervenues, n’ont en rien porté sur les modalités de la rémunération. C’est donc par une interprétation particulièrement extensive de l’article 1156 du code civil qu’elle vient soutenir que la commune intention des parties était d’inclure le prix du foncier dans l’assiette de sa rémunération alors que la clause de rémunération n’a jamais été modifiée et qu’elle portait très manifestement sur la cession du seul capital social.

Il apparaît en outre qu’un avenant n°2 au mandat a été signé le 19 juin 2012, avenant dont chacune des parties se prévaut. La cour ne peut que constater que cet avenant n’a pas modifié la clause de rémunération alors que tous les éléments d’évolution invoqués par l’intimée étaient déjà connus. En particulier l’acte de cession des titres sous condition suspensive avait déjà été signé le 15 juin 2012. C’est dans l’attente de la réalisation définitive de ce contrat qu’il était prévu le versement au mandataire d’une avance de 80000 euros HT. Or, cet acte s’il évoquait les cessions des biens immobiliers et faisait état de ce que des promesses seraient régularisées de ce chef ne portait que sur la cession des seuls titres. Le prix de cession était clairement stipulé en annexe un et n’incluait pas l’immobilier, lequel faisait l’objet de rappels au titre des promesses qui devaient être régularisées. Dans ces conditions, il était parfaitement loisible aux parties qui avaient toutes les données à cette date, de modifier la clause de rémunération dans l’avenant du 19 juin 2012. Elles ne l’ont pas fait prévoyant uniquement une avance de 80000 euros de sorte qu’il ne peut être considéré qu’il existait une commune intention des parties d’inclure le foncier dans l’assiette de calcul de la rémunération.

Il s’en déduit que la rémunération de l’intimée devait être au total de 220913,80 euros HT (265096,56 euros TTC) compte tenu du périmètre retenu. Ce montant résulte des écritures concordantes des parties sur le calcul de la rémunération lorsqu’on s’en tient au prix de cession des droits sociaux.

L’appelante considère toutefois qu’elle ne devrait pas cette somme et que la rémunération de l’intimée devrait être limitée à la somme de 80000 euros déjà versée. Elle invoque le pouvoir modérateur du juge et l’absence de justification par l’intimée de ses diligences. La cour ne saurait suivre une telle analyse. En effet, si l’appelante conteste désormais les diligences accomplies et la rémunération du mandataire, la cour ne peut que se rapporter à l’avenant n°2 du contrat signé le 19 juin 2014. À cette date, l’ensemble des données était connu des parties. Le mandant avait connaissance des diligences qui avaient permis la signature de l’acte de cession sous condition suspensive le 15 juin 2014. Or, l’avenant faisait toujours référence à une rémunération de 2% HT du prix de cession. Il aménageait même le paiement de cette rémunération, compte tenu des délais de rémunération, en prévoyant une avance de 80000 euros HT pour ne pas pénaliser le mandataire. Il était expressément fait référence au solde de la rémunération.

L’appelante ne saurait donc a posteriori, alors que la cession est bien définitive, revenir sur ces éléments clairs et précis et contester désormais l’existence de diligences dont elle admettait la réalisation. Elle ne saurait davantage invoquer le pouvoir modérateur du juge pour considérer qu’en l’espèce la rémunération est excessive alors qu’elle signait un avenant à une date lui permettant d’apprécier tant les diligences, que l’exécution du mandat et le montant de la rémunération.

Il s’en déduit que le montant de la rémunération de l’intimée s’établit à la somme de 220913,80 euros HT, soit 265096,56 euros TTC. Il convient de déduire la somme de 80000 euros HT, soit 96000 euros TTC déjà versée à titre d’avance.

La société Colisée Patrimoine Group doit donc être condamnée au paiement de la somme de 140913,80 euros HT, soit 169096,56 euros TTC avec intérêts au taux légal à compter du 20 février 2015, date de l’assignation. Le jugement sera infirmé en ce sens.

Au total, s’il avait été fait droit aux demandes de la société Azzap en première instance, l’action de la société Colisée n’est que partiellement bien fondée en appel. Dès lors, il n’est pas inéquitable que chacune conserve à sa charge ses frais non compris dans les dépens pour l’ensemble de la procédure. Condamnée à paiement, La société Colisée Patrimoine Group sera condamnée au paiement de l’ensemble des dépens de la procédure.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

Infirme le jugement du tribunal de commerce de Bordeaux du 3 juin 2016, en toutes ses dispositions.

Statuant à nouveau,

Condamne la SAS Colisée Patrimoine Group à payer à l’EURL Azzap Immobilier la somme de 140913,80 euros HT, soit 169096,56 euros TTC avec intérêts au taux légal à compter du 20 février 2015,

Dit n’y avoir lieu à paiement par application des dispositions de l’article 700 code de procédure civile pour l’ensemble de la procédure,

Condamne la société Colisée Patrimoine Group au paiement de l’ensemble des dépens de la procédure et dit qu’il pourra être fait application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile par les avocats qui en ont fait la demande.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Robert CHELLE, Président, et par Monsieur Hervé GOUDOT, Greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.