COUR D’APPEL DE BORDEAUX

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 11 MARS 2021

(Rédacteur : Madame Catherine LEQUES, Conseiller)

N° RG 17/04997 – N° Portalis DBVJ-V-B7B-J7Z4

Monsieur F X

Madame J L M épouse X

c/

Monsieur K N O Y

Madame G H épouse Y

ASSOCIATION […]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 26 juin 2017 (1^re chambre civile – R.G.14/11239) par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX suivant déclaration d’appel du 21 août 2017

APPELANTS :

F X

né le […] à […]

de nationalité Française,

demeurant […]

J L M épouse X

née le […] à PORTUGAL

de nationalité Française,

demeurant […]

Représentés par M^e Ludovic BOUSQUET substituant M^e Emmanuel SUTRE, avocat au

barreau de BORDEAUX

INTIMÉS :

K N O Y

né le […] à […]

de nationalité Française,

demeurant […]

G H épouse Y

née le […] à SANTESTEBAN

de nationalité Française,

demeurant […]

Représentés par M^e POUJARDIEU substituant M^e Patricia GRAVELLIER de la SCP GRAVELLIER – LIEF – DE LAGAUSIE – RODRIGUES, avocat au barreau de BORDEAUX

ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE DES PROPRIETAIRES DES LOTS DU LOTISSEMENT 'LES GREENS’ prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis […]

Représentée par M^e Mark URBAN, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 25 janvier 2021 en audience publique, devant la cour composée de :

Madame Marie Jeanne LAVERGNE-CONTAL, Président,

Monsieur Alain DESALBRES, Conseiller,

Madame Catherine LEQUES, Conseiller,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Audrey COLLIN

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Les consorts Z qui étaient propriétaires d’une parcelle AR 180 située […], ont fait procéder à sa division en deux parcelles AR 370 et AR 371.

Cette parcelle AR180 bénéficiait d’une servitude de passage constituée par un acte du 16 février 1979 contenant vente par M. Z à M. A aux termes duquel 'pour permettre aux vendeurs d’accéder de la propriété restant lui appartenir et cadastrée D 3130, 3131, 3133 et 541 à l’avenue de l’hippodrome, l’acquéreur lui concède un droit de passage sur la propriété présentement acquise figurant sur le plan annexé à l’acte de vente'.

Les consorts Z ont vendu aux époux Y la parcelle AR 371 sur laquelle est édifiée une maison d’habitation, par acte en date du 29 décembre 1987 contenant la clause suivante :

' l’immeuble, objet des présentes, n’ayant aucun accès sur la voie publique, et pour permettre à Monsieur et Madame Y d’accéder à cet immeuble, les vendeurs leur concèdent, ce qu’ils acceptent, à titre de servitude réelle, le droit de passer à pied, ou avec tout véhicule à moteur ou autre sur le fonds restant leur propriété aux termes des présentes.

En conséquence, le fonds servant sera constitué par la parcelle cadastrée AR 370,… restant la propriété des vendeurs et dont ils sont propriétaires…, et le fonds dominant sera constitué par la parcelle AR 371.., vendue aux termes des présentes à Monsieur et Madame Y.

Il est expressément convenu entre les parties que ce droit de passage est concédé à titre temporaire et ce jusqu’à l’incorporation dans le domaine public des voiries du lotissement Les Greens, situé au sud de l’ensemble de la propriété des vendeurs, puisque dès cette incorporation, Monsieur et Madame Y auront un accès direct à leur immeuble, à partir d’une voie publique, la présente servitude s’éteignant alors automatiquement.

Ce droit de passage s’exercera à l’endroit le moins dommageable pour le fonds des vendeurs, c’est-à-dire sur une bande de terrain de 4 m de large de 41 m de long maximum, dans la partie du terrain située à l’ouest de la propriété restant appartenir au vendeur, ainsi que le tout figure sur le plan annexé'.

Par acte en date du 29 décembre 1987, rappelant la servitude concédée à la parcelle E, les consorts Z ont vendu aux époux X la parcelle AR 370.

Par acte du 1^er décembre 1997, l’association syndicale libre du lotissement Les Greens ( ASL Les Greens) a cédé gratuitement à la commune d’Eysines les parcelles […], […] et […]) et 409 et […]) pour être incorporées au domaine communal.

Par arrêté du 15 novembre 2002, le Président de la Communauté urbaine de Bordeaux a décidé l’acquisition de la voirie située sur l’assiette de l’avenue de l’hippodrome, de l’allée Edmond About et de l’allée Jules Chambrelent en vue de son classement dans le domaine public routier communautaire et cette acquisition a été réalisée par acte en date du 23 décembre 2003.

Les époux X ont saisi le tribunal de grande instance de Bordeaux aux fins de voir constater l’extinction de la servitude de passage bénéficiant aux époux Y, et en sollicitant subsidiairement une indemnité de 80'000 €.

Par jugement du 26 juin 2017, le tribunal de grande instance de Bordeaux a débouté les époux X et les époux Y de leurs demandes, et condamné les époux X aux dépens et à payer en application de l’article 700 du code de procédure civile la somme de

2000 € aux époux Y et la somme de 1200 € à l’ASL les Greens.

Les époux X ont formé un appel le 21 août 2017.

Dans leurs dernières écritures en date du 20 novembre 2017, ils demandent de :

'dire que le droit de passage du fonds des consorts Y sur leur fonds est éteint et qu’il devra être exercé sur les parcelles AR 402 et AR 407 de l’association syndicale libre du lotissement Les Greens

'subsidiairement, condamner les époux Y à leur payer une indemnité d’un montant de 80'000 € pour le dommage occasionné par le droit de passage dont bénéficie leur fonds

'confirmer le jugement pour le surplus

'condamner les parties défenderesses à payer chacune la somme de 2500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

Ils font notamment valoir que :

' la servitude de passage dont bénéficie le fonds des époux Y ne peut être qualifiée de servitude légale puisque d’une part, elle a été fixée dans un acte authentique ne visant pas les dispositions de l’article 684 du Code civil, et prévoyant une clause d’extinction de cette servitude, et que , d’autre part , l’état d’enclave de leur fonds n’est pas la conséquence directe d’une division du fonds d’origine, mais de la disposition des lieux, puisque la parcelle unique dont sont issues par division les parcelles D et X était déjà elle-même enclavée.

'la desserte du fonds dominant étant désormais assurée dans les conditions de l’article 682, la servitude est éteinte du fait de la cessation de l’enclave : en effet, les voiries du lotissement ayant été incorporées dans le domaine public, la condition prévue par la clause conventionnelle a été réalisée, et le fonds Y bénéficie désormais d’un accès au domaine public par les parcelle AR 402 et 407 ou la parcelle […], qui ne sont ni boisées ni piétonnières et pourraient avec un faible aménagement être utilisées

'à défaut, le fait de devoir subir à titre définitif un passage sur leur fonds qui selon leur acte, ne devait être que temporaire, entraîne pour eux un préjudice, constitué par la baisse de valeur vénale de leur fonds, et l’impossibilité d’aménager leur terrain selon leur souhait

'à l’appui de leur demande de dommages-intérêts, les époux Y ne rapportent aucune preuve de la gêne qui leur aurait été occasionnée dans l’usage de leur droit de passage.

Dans leurs dernières écritures en date du 14 février 2018, les époux Y demandent de :

' confirmer la décision déférée en ce qu’elle a débouté les époux X de leurs demandes

'l’infirmer en ce qu’elle a rejeté la demande indemnitaire des époux Y

'condamner les époux X à leur payer une indemnité de 30'000 € au titre du préjudice de jouissance par eux

'condamner les époux X à leur payer, en plus de la somme mise à leur charge par le jugement , la somme de 5000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens de première instance et d’appel.

Ils soutiennent notamment que :

'la parcelle leur appartenant étant enclavée, l’article 684 du code civil est applicable en l’espèce, la servitude de passage ayant un fondement légal, même en l’absence de qualification de cette servitude dans l’acte authentique

'l’état d’enclave de leur parcelle n’a pas cessé : en effet, d’une part les parcelles AR 402 et AR 407 n’ont pas été incorporées dans le domaine public, et d’autre part la parcelle AR 402 est un espace vert, et la parcelle AR 407 un passage destiné aux piétons ; en outre, la parcelle 401 n’est pas contiguë à leur parcelle 371.

'les époux X ont acheté leur parcelle en toute connaissance de cause et ne pouvaient ignorer le caractère hypothétique de l’extinction de la servitude grevant le fonds ; ils sont d’autant moins fondés à solliciter une indemnité qu’ils ont modifié, avec l’accord des époux Y , l’assiette du passage, et utilisent eux-mêmes l’accès aménagé sur leur fonds vers la voie publique

'les époux X les empêchent régulièrement d’exercer leur droit de passage : M. X a notamment édifié un mur empêchant l’exercice de la servitude sur l’assiette prévue, où sont également stockées des pierres et une voiture.

L’association syndicale libre du lotissement Les Greens , dans ses dernières écritures du 22 janvier 2018, demande de :

'rejeter les demandes des époux X et confirmer le jugement déféré

'subsidiairement condamner les époux Y à lui payer une indemnité de 40'000 €

'en toute hypothèse, condamner les époux X à lui payer la somme de 2500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens d’appel.

Elle fait notamment valoir que les parcelles AR 402 et AR 407 n’ont pas été intégrées dans le domaine public, qu’ il s’agit d’espaces verts ne permettant pas aux époux Y d’avoir un accès direct à la voie publique et d’y exercer un droit de passage en voiture : que lors d’une assemblée générale en date du 7 février 2015, les membres de l’association ont voté contre l’acceptation d’un droit de passage aux époux Y et pour la conservation du square, sur les parcelles AR 402 et AR 407 et de la bande gazonnée en bordure de l’avenue Louis Guilloux parcelle AR 654.

Initialement fixée à l’audience du 31 mars 2020, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 25 janvier 2021 en raison de la crise sanitaire.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 janvier 2021.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’extinction de la servitude de passage

En application de l’article 684 du code civil, si l’enclave résulte de la division d’un fonds par suite d’une vente, d’un échange, d’un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l’objet de ces actes. Toutefois, dans le cas où un passage suffisant ne pourrait être établi sur les fonds divisés, l’article 682 serait applicable.

En application de l’article 685-1 du code civil, en cas de cessation de l’enclave quelle que soit

la manière dont l’assiette et le mode de la servitude ont été déterminés, le propriétaire du fonds servant peut, à tout moment, invoquer l’extinction de la servitude si la desserte du fonds dominant est assurée dans les conditions de l’article 682.

Selon l’article 682 du Code civil, le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée aux dommages qu’il peut occasionner.

Le plan des lieux, et le contenu des actes, versés aux débats, démontrent que si depuis une première division de son fonds par M. Z en 1979, la parcelle AR 180 disposait d’une accès à la voie publique au moyen d’une servitude de passage sur un fonds voisin, la nouvelle division de la parcelle AR 180 en deux parcelles AR370 et E, a eu pour effet de priver la parcelle AR 371 de tout accès à la voie publique, la parcelle AR 370 disposant seule de la possibilité d’utiliser le passage créé sur le fonds A .

Contrairement à ce que soutiennent les époux X, l’état d’enclave de la parcelle AR 371 résulte donc directement de la division de la parcelle 180 par ses propriétaires en deux parcelles et de leur vente à des acquéreurs distincts.

Cette circonstance suffit pour qualifier la servitude de passage bénéficiant à la parcelle AR 371 de servitude légale, le fait que les actes des parties en date du 29 décembre 1987, ne visent pas l’article 684 du code civil , et prévoient une cause d’extinction de ce droit de passage qualifié de 'temporaire', étant à cet égard indifférent.

Ainsi que l’a décidé par des motifs pertinents le tribunal, la servitude de passage bénéficiant à la parcelle AR 371 est une servitude légale, et les dispositions de l’article 684 du code civil sont seules applicables en l’espèce.

L’extinction de cette servitude ne peut donc résulter que de la cessation de l’état d’enclave de la parcelle E.

Or, il est établi par les pièces versées au dossier , plans, photos, actes et procès-verbaux d’assemblée générale de l’ASL, que les parcelles AR 402 et 407, par lesquelles, selon les époux X, le fonds Y pourrait disposer d’un accés à la voie publique, n’ont pas été incorporées au domaine public, sont donc restées propriétés privatives du lotissement Les Greens, et sont de plus en nature de chemin piétonnier et d’espaces verts.

Ces parcelles 402 et 407, ne peuvent donc être empruntées au moyen d’un véhicule automobile par les occupants de la parcelle 371 pour rejoindre la parcelle 401 et la voie publique , et l’ASL du lotissement Les Greens était en droit de refuser ce passage, le fait que les époux Y l’aient sollicitée en ce sens en 2009 afin de mettre fin à une situation conflictuelle dans un contexte tendu avec leurs voisins, n’impliquant aucunement de leur part une reconnaissance de l’extinction de leur droit de passage, comme l’a excellement retenu le premier juge.

Les époux X échouent à démontrer la cessation de l’état d’enclave de la parcelle AR 371 et donc l’extinction de la servitude de passage.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté leur demande de déplacement du passage sur les parcelles de l’ASL du lotissement Les Greens.

Sur la demande d’indemnité formée par les époux X

Les époux X fondent leur demande d’indemnité sur l’article 682 du code civil.

Les époux X ont acquis leur immeuble en toute connaissance de cause, puisque la servitude de passage au profit du fonds des époux Y a été expressément rappelée dans leur propre acte de vente.

Même si ce droit de passage était qualifié de temporaire, il ne pouvait leur échapper que son extinction ne pourrait résulter que de l’incorporation au domaine public des voiries jouxtant la parcelle AR 371, cette décision d’incorporation ne relevant que de la volonté de l’ASL d’une part, et de la puissance publique d’autre part, et que ni leurs vendeurs, ni les propriétaires du fonds dominant n’auraient aucune prise sur cette décision au sujet de laquelle ils ne prenaient aucun engagement.

C’est à juste titre que le tribunal a qualifié d’hypothétique la réalisation de l’événement susceptible de mettre fin à la servitude de passage.

Dans ces conditions, la poursuite de l’exercice de la servitude légale du fait son absence d’extinction ne saurait créer en faveur des époux X un droit à indemnisation sur le fondement de l’article 682 du code civil, inapplicable en l’espèce.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande d’indemnité des époux X.

Sur la demande de dommages-intérêts formée par les époux Y

Pour rejeter cette demande, le premier juge a relevé avec pertinence que les époux Y ne justifiaient d’aucun préjudice de jouissance, puisque si les époux X avaient déplacé l’assiette de la servitude et édifié un mur pour bloquer l’ancien accès, ce déplacement était ancien et que les époux Y, consultés préalablement par les époux X en mars 1998, ainsi qu’il résulte du courrier en date du 26 mars 1998 produit par les intimés eux même, ne démontraient pas s’être opposés à ce changement d’assiette.

Il ressort en outre du plan des lieux et des photographies produites que le léger déplacement de l’assiette du chemin d’accès n’a pas pour effet de diminuer l’usage de la servitude ni de le rendre plus incommode au sens de l’article 701 du code civil, le chemin, à peine plus long, étant d’une largeur suffisante pour assurer un passage facile à tous véhicules.

Les époux Y ne démontrent pas davantage avoir subi de la part des époux X d’autres agissements de nature à diminuer pour eux l’usage de la servitude ou à la rendre plus incommode.

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a rejeté cette demande de dommages-intérêts.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Les époux X, partie perdante, supporteront les dépens d’appel et devront payer, en application de l’article 700 du code de procédure civile , en plus des indemnités arbitrées en premier ressort, les sommes de 2000 € aux époux Y et de 1500 € à l’ASL du lotissement Les Greens.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement déféré

Y ajoutant

Condamne in solidum M. I X et M^me J X à payer à M. K Y et M^me G Y ensemble la somme de 2000 €, et à l’association syndicale libre du lotissement Les Greens la somme de 1500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile

Condamne in solidum M. I X et M^me J X aux dépens d’appel

La présente décision a été signée par madame Marie-Jeanne Lavergne-Contal, présidente, et madame Audrey Collin, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE