COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 14 SEPTEMBRE 2023

N° RG 19/06776 – N° Portalis DBVJ-V-B7D-LMDZ

SCI S&L

c/

[I] [T] [X]

[Y] [L] [X] épouse [Z]

[O] [P] [X] épouse [H]

[W] [X]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 21 novembre 2019 par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX (chambre : 5, RG : 17/03039) suivant déclaration d’appel du 24 décembre 2019

APPELANTE :

Société S&L

Société Civile Immobilière au capital de 1 000 €, dont le siège social se situe [Adresse 1], inscrite au RCS BORDEAUX sous le numéro 798 709 085, agissant poursuite et diligence de son représentant légal, Madame [J] [F], domiciliée en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Eric VISSERON de la SELARL VISSERON, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉS :

[I] [T] [X]

né le 23 Janvier 1926 à [Localité 9]

de nationalité Française

Retraité

demeurant [Adresse 2]

[Y] [L] [X] épouse [Z]

née le 27 Janvier 1953 à [Localité 8]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 5]

[O] [P] [X] épouse [H]

née le 12 Mai 1960 à [Localité 7]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 4]

[W] [X]

né le 22 Octobre 1967 à [Localité 6]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 3]

Représentés par M^e DEMAR substituant M^e Mathieu RAFFY de la SELARL MATHIEU RAFFY – MICHEL PUYBARAUD, avocat au barreau de BORDEAUX

et assistés de M^e CALMETTE substituant M^e Jean COURRECH de la SCP COURRECH ET ASSOCIES AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 juin 2023 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Alain DESALBRES, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Président : Madame Paule POIREL

Conseiller : Monsieur Alain DESALBRES

Conseiller : Monsieur Rémi FIGEROU

Greffier : Madame Audrey COLLIN

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

FAITS ET PROCÉDURE :

Par acte notarié du 19 décembre 2013, la Société Civile Immobilière S&L (la SCI S&L) a acquis un immeuble d’habitation situé au numéro [Adresse 1] à [Localité 6] appartenant à l’indivision composée de M. [I] [T] [X] et de ses enfants, [W], [O] et [Y] [P] [X] (les consorts [X]).

Dans le courant du mois de février 2014, la gérante de la SCI S&L a constaté la pénétration d’eau dans la cave jusqu’à son inondation intégrale, objet d’un constat d’huissier du 03 mars 2014.

Par ordonnance du 1er juin 2015, le juge des référés, saisi par l’acquéreur de l’immeuble, a ordonné une expertise confiée initialement à M. [N] puis à M. [A], lequel a déposé son rapport définitif le 16 septembre 2016.

Suivant un acte d’huissier du 13 mars 2017, la SCI S&L a assigné les consorts [X] afin d’obtenir, au visa des articles 1641 et suivants du code civil, leur condamnation in solidum au paiement de la somme de 123 452,44 euros correspondant aux montant des travaux de reprise.

Par jugement du 21 novembre 2019, le tribunal de grande instance de Bordeaux a :

— débouté la SCI S&L de sa demande,

— débouté les consorts [X] de leur demande de condamnation à dommages et intérêts pour procédure abusive,

— condamné la SCI S&L aux dépens ainsi qu’à payer aux consorts [X] une somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, avec application des dispositions de l’article 699 du même code,

— dit n’y avoir lieu au prononcé de l’exécution provisoire.

La SCI S&L a relevé appel du jugement le 24 décembre 2019 en ce qu’il l’a déboutée de sa demande, l’a condamnée aux dépens et à payer aux consorts [X] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile avec application des dispositions de l’article 699.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 07 juin 2023, la SCI S&L demande à la cour, sur le fondement des articles 1641 à 1645 du code civil, de :

— réformer en toutes ses dispositions le jugement entrepris,

— juger que les inondations subies dans le sous-sol de l’immeuble d’habitation acheté par la SCI S&L constituent un vice caché,

— juger que les anciens propriétaires durant 45 ans de cet immeuble ont omis de lui en faire état au sens de l’article 1645 du code civil,

— condamner in solidum M. [I] [T] [X], Mme [Y] [L] [X] épouse [Z], Mme [O] [P] [X] épouse [H] et M. [W] [X] à lui verser la somme de 146 520,67 euros TTC correspondant aux travaux de reprises nécessaires afin de rendre l’immeuble imperméable aux inondations,

— juger que cette somme sera indexée sur l’indice BT01 à compter de la décision à intervenir jusqu’à parfait paiement,

— condamner in solidum M. [I] [T] [X], Mme [Y] [L] [X] épouse [Z], Mme [O] [P] [X] épouse [H], M. [W] [X] et l’agence Square & Hashford à lui verser la somme de 20 200 euros (arrêté à juin 2022) à parfaire au titre du préjudice de jouissance,

— assortir cette somme des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

— juger que dans l’hypothèse où à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans la décision à intervenir, l’exécution forcée devra être réalisée par l’intermédiaire d’un huissier de justice, le montant des sommes par lui retenues en application de l’article 10 du décret du 8 mars 2001 devra être supporté par les débiteurs en sus de l’application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum M. [I] [T] [X], Mme [Y] [L] [X] épouse [Z], Mme [O] [P] [X] épouse [H], M. [W] [X] à lui verser la somme de 8 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ceux compris les frais d’expertise.

Elle fait notamment valoir que :

— la réalité des entrées d’eau est constatée par l’expert qui en détermine les causes ;

— depuis le rapport d’expertise, le sous-sol a été de nouveau inondé, le 24 avril 2018, le 17 décembre 2019, le 3 mai 2020 et encore le 2 février 2021 ;

— le vice était non apparent, l’expert concluant que les pénétrations d’eau libre ne pouvaient être visibles lors des visites ; que ce phénomène, contrairement à l’humidité, ne pouvait être détecté ou décelé par un profane ;

— le vice peut être qualifié de grave car selon l’expert il affecte l’habitabilité de la maison ;

— les observations techniques permettent donc de caractériser le vice quant à sa gravité et d’écarter le vice apparent dont l’acquéreur profane aurait pu se convaincre ;

— les vendeurs ne pouvaient ignorer les entrées d’eau dans l’immeuble dont ils ont été propriétaires pendant 45 ans car il est certain qu’il y a eu dans le passé des pénétrations d’eau puisque le sous-sol présente des traces de reprise ;

— la prétendue méconnaissance du vice par les vendeurs est objectivement impossible ;

— le phénomène de pluies abondantes subi en 2014 et 2016 a également existé à plusieurs reprises durant les 15 dernières années, de sorte que les anciens propriétaires ont nécessairement connu des entrées d’eau dans le sous-sol ;

— les consorts [X] sont donc tenus de la garantie du vice à son égard ;

— contrairement à ce qu’allèguent les consorts [X], ni l’entretien du système d’évacuation des eaux pluviales ni la construction de la piscine ne sont à l’origine de ces entrées d’eau dans le sous-sol, l’expert les ayant expressément exclus.

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 21 octobre 2022, les consorts [X] demandent à la cour, sur le fondement des articles 1641 et suivants code civil, de :

— confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a rejeté l’ensemble des demandes développées à leur encontre,

— réformer le jugement en ce qu’il a écarté la condamnation de la SCI S&L au paiement d’une somme de 10 000 eu égard au caractère abusif de sa procédure compte tenu des conclusions de l’expert,

— condamner l’appelante au paiement des sommes de :

—  10 000 euros eu égard au caractère abusif de sa procédure compte tenu des conclusions de l’expert,

—  7 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de maître Puybaraud.

Ils font notamment valoir :

— que l’appel doit être rejeté comme irrecevable dès lors qu’aucune critique n’est développée à l’encontre du jugement ;

— que pendant leur période d’occupation de l’immeuble, ils n’ont pas été confrontés à des entrées d’eau dans la cave ;

— que le fait que des entrées d’eau récurrentes soient survenues postérieurement à la vente et à la réalisation de travaux importants sur l’immeuble ne constituent pas la démonstration de leur antériorité ; qu’ils ne pouvaient pas en avoir connaissance ;

— le sous-sol a en revanche toujours présenté des traces d’humidité illustrées par la présence de salpêtre, ce que l’expert distingue bien des entrées d’eau ; que cette présence d’humidité au sol et de remontées capillaires était parfaitement visible et évidente même pour un non professionnel ;

— les témoignages versés démontrent l’absence totale d’entrée d’eau dans le sous-sol sur la période où ils en étaient propriétaires ;

— c’est donc à bon droit que les premiers juges ont reconnu que la preuve de la connaissance du vice n’était pas rapportée par la SCI S&L de sorte que la clause expresse de non garantie des vices cachés stipulée dans l’acte à leur profit a vocation à s’appliquer ;

— les demandes présentées à titre subsidiaire relatives aux travaux de reprise et aux préjudices seront écartées ; que la somme demandée est excessive pour des infiltrations d’eau dans une cave qui n’est juridiquement et techniquement pas habitable ; que l’appelante ne demande pas de simples réparations mais une reprise générale de la structure du bâtiment.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 08 juin 2023.

MOTIVATION

Il sera liminairement constaté que les intimées soulèvent l’irrecevabilité de l’appel dans les motifs de leurs dernières conclusions, arguant de l’absence de critique du jugement par la SCI S&L mais ne formulent aucune demande en ce sens dans le dispositif de celles-ci, de sorte que la cour n’est pas saisie d’une fin de non-recevoir.

Sur la garantie des vices cachés

Il résulte des dispositions de l’article 1641 du code civil que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

L’article 1642 du même code dispose que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

Aux termes des dispositions de l’article 1645 du code civil, le vendeur non professionnel est tenu, outre la restitution du prix de vente, de tous les dommages et intérêts envers les acquéreurs à la condition de démontrer sa connaissance du vice affectant la chose vendue.

Les consorts [X] ont été propriétaires de l’immeuble situé au numéro [Adresse 1] à [Localité 6] à compter de la fin de l’année 1968 et jusqu’à sa date de la vente à la SCI S&L.

Le surface de son sous-sol, qui peut être aussi qualifié de cave, est de 110m². Sa hauteur est de 1,80 m environ selon l’expert judiciaire.

L’annonce parue sur le site de l’agence immobilière à laquelle a répondu la SCI S&L fait état d’un garage grand sous-sol 'espace et confort’ mais les consorts [X] estiment à raison que cette présentation, dont il n’est pas établi qu’ils en sont à l’initiative, n’est pas totalement fidèle à la réalité.

La venderesse soutient que l’immeuble était inoccupé dès les années 2005/2006. Si la SCI S&L ne conteste pas cette situation, il est cependant établi que l’habitation, y compris le sous-sol litigieux, était meublée lors des différentes visites effectuées par l’appelante en compagnie de la responsable de l’agence immobilière et/ou d’un ou plusieurs professionnels du bâtiment. L’acte de vente fait d’ailleurs état au sous-sol de la présence 'd’un mobilier lourd’ (p88).

Aucune des parties ne conteste la présence de remontées capillaires dans les murs enterrés et de traces d’humidité dans les microfissures de la chape du sous-sol. Ces manifestations étaient parfaitement visibles lors des visites effectuées par l’acquéreur ainsi que lors des réunions expertales et expliquent la surélévation de certains meubles et aménagements intérieurs afin de les en protéger.

La SCI S&L reproche aux consorts [X] de lui avoir caché l’existence de véritables infiltrations d’eau provenant de circulations souterraines qui rendent les lieux impropres à leur usage.

En réponse, les Consorts [X] ne contestent pas les entrées d’eau qui ont affecté une partie du sous-sol depuis l’acquisition de celle-ci par l’appelante en 2014 et 2016. Ils soutiennent cependant que ce phénomène n’est jamais survenu durant la période au cours de laquelle ils ont été propriétaires du bien et opposent aux prétentions de l’appelante l’application de la clause contractuelle suivante figurant à l’acte de vente : ' L’acquéreur prend le bien dans son état au jour de l’entrée en jouissance tel qu’il l’a vu et visité sans recours contre le vendeur pour quelques causes que ce soit et notamment pour mauvais état de la ou des constructions, du sol ou du sous-sol, vices mêmes cachés, erreur dans la désignation'.

Il appartient à la SCI S&L de démontrer l’existence d’un vice, son caractère caché, l’impropriété à l’usage ainsi que sa connaissance par les vendeurs.

Les pénétrations d’eau recouvrant une partie de la chape du sous-sol ont été constatées les 03 mars 2014 et 17 décembre 2019 comme le démontrent les constats dressés par Me [D], ainsi qu’au mois de février 2016 par l’expert judiciaire (p10,11).

L’appelante affirme, sans être démentie sur ce point par les intimés, que cette situation s’est également reproduite les 24 avril 2018, 03 mai 2020 et 02 février 2021 même si les photographies versées aux débats attestent la moindre ampleur de ce phénomène.

L’origine de ces infiltrations n’est pas à rechercher :

— dans les travaux qu’auraient effectués les consorts [X] dans le sous-sol de leur immeuble car aucun élément ne démontre leur réalisation après sa date d’acquisition par ceux-ci et ce d’autant plus que le lieu a été constamment garni d’un nombre significatif de meubles ;

— dans les travaux effectués par l’appelante elle-même après son acquisition, y compris pour ce qui concerne ceux relatifs à la construction de la piscine extérieure (p17, 18).

Il résulte des analyses du cabinet Aquiterra, mandaté par M. [A], que le niveau d’eau dans le terrain sur lequel est bâti l’immeuble de la SCI S&L est corrélé aux pluies et non à de potentielles fuites de réseau, le curage du système d’évacuation ayant été d’aucun effet sur les infiltrations (rapport p17). Il apparaît que le dallage du sous-sol de l’habitation n’était pas construit pour résister à une accumulation d’eau au dessus de son niveau, situation qui a notamment été constatée entre les mois de février et mai 2016 (p14).

M. [A] considère que les infiltrations d’eau au sous-sol, au regard de leur ampleur, le rend utilisable (p16).

Lors des visites du bien réalisées antérieurement à son acquisition, l’appelante a été en capacité de visuellement constater, comme le démontrent les nombreuses photographies versées aux débats, que certains meubles (étagères, baby-foot, flipper, etc.) ou agencements étaient en bon état, certains étant légèrement surélevés. Il en est notamment ainsi de la chaudière qui se trouve implantée sur un socle l’isolant du sol et d’une prise de courant.

Si des travaux de reprise des sols enterrés ont été effectivement constatés tant dans l’habitation de la SCI S&L que dans la maison mitoyenne de Mme [C], éléments qui seraient susceptibles d’attester l’existence de pénétrations d’eau antérieures, il n’est pas établi que ceux-ci ont été entrepris après le mois le 27 décembre 1968, date à laquelle les consorts [X] sont devenus propriétaires du bien litigieux (p16 et attestation de Mme [C]).

Certes, la pluviométrie relevée par la SCI S&L pour la période comprise entre 2000 et 2014 pourrait laisser penser que des infiltrations provenant des eaux souterraines se sont produites. Pour autant, rien ne permet de l’établir formellement au regard :

— de l’important mobilier qui y a régulièrement été entreposé durant de nombreuses années comme l’attestent les photographies versées aux débats et les différents témoignages produits par les consorts [X], notamment de l’ancienne employée de maison qui a officié durant treize années ;

— de l’absence de dégradations constatées sur ces biens meubles, certains ayant d’ailleurs été repris par la SCI S&L comme le précise l’acte de vente.

Il doit être ajouté que l’expert judiciaire, muni des relevés fournis par l’appelante, n’est pas en mesure de se prononcer sur ce point.

Enfin, la question même de l’impropriété à destination de l’immeuble se pose réellement au regard du caractère très ponctuel des pénétrations d’eau et de la configuration des lieux, le sous-sol ne pouvant être considéré comme un espace habitable et rendu impraticable lors de l’apparition de ce phénomène.

En l’état, la preuve de la connaissance par les vendeurs de l’existence du vice affectant leur immeuble et le rendant impropre à son usage n’est pas démontrée de sorte que ceux-ci sont bien fondés à opposer à l’acquéreur la clause d’exclusion insérée à l’acte de vente. Le jugement de première instance ayant rejeté les demandes présentées par SCI S&L sera donc confirmé.

Sur la demande en dommages et intérêts

Il est constant que l’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’est pas en soi constitutive d’une faute et que l’exercice d’une action en justice ne dégénère en abus que s’il caractérise un acte de malice ou de mauvaise foi.

En l’absence de toute démonstration d’une volonté de nuire de la SCI S&L à l’égard de ses vendeurs ni d’abus de droit, il convient de confirmer la décision entreprise ayant rejeté la demande de dommages et intérêts.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Si la décision de première instance doit être confirmée, l’équité commande en cause d’appel de ne pas mettre à la charge de l’une ou de l’autre des parties le versement d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

— Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 21 novembre 2019 par le tribunal de grande instance de Bordeaux ;

Y ajoutant ;

— Rejette les demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamne la société civile immobilière S&L au paiement des dépens d’appel qui pourront être directement recouvrés par maître Puybaraud en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par M. Alain DESALBRES, conseiller en remplacement de M^me Paule POIREL, président légitimement empêché et par M^me Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Conseiller,