COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 03 OCTOBRE 2024

N° RG 22/04007 – N° Portalis DBVJ-V-B7G-M3KM

[L] [P]

[D] [T] épouse [P]

c/

[K] [Y]

[G] [U] épouse [Y]

S.A.R.L. APPART IMMO II

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 01 avril 2022 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de BORDEAUX (RG : 20-000011) suivant déclaration d’appel du 18 août 2022

APPELANTS :

[L] [P]

né le 12 Mars 1974 à [Localité 11]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 6] – [Localité 5]

[D] [T] épouse [P]

née le 24 Février 1974 à [Localité 12]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 6] – [Localité 5]

Représentés par M^e Céline GARNIER GUILLAUMEAU, avocat au barreau de BORDEAUX substituant M^e Christophe GUILLAUMEAU, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉS :

[K] [Y]

né le 27 Octobre 1967 à [Localité 9]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 2] – [Localité 8]

[G] [U] épouse [Y]

née le 23 Avril 1977 à [Localité 13]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 2] – [Localité 8]

Représentés par M^e Sami FILFILI avocat au barreau de BORDEAUX substituant M^e Olivier MAILLOT de la SELARL CABINET CAPORALE – MAILLOT – BLATT ASSOCIES, avocat postulant au barreau de BORDEAUX, et assistés de M^e Florence AMSLER de la SELARL B2R & ASSOCIÉS, avocat plaidant au barreau de LYON

S.A.R.L. APPART IMMO II prise en la personne de son représentant légal domicilié en son siège et en son établissement de [Localité 10], [Adresse 1] – [Localité 7]

Non représentée, assignée à personne habilitée

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 27 juin 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Roland POTEE, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Paule POIREL président,

Roland POTEE, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,

Emmanuel BREARD, conseiller,

Greffier lors des débats : Nora YOUSFI

Greffier lors du prononcé : Mélina POUESSEL

ARRÊT :

— réputé contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Suivant acte sous seing privé du 18 octobre 2016, M. [L] [P] et Mme [D] [P] ont pris à bail d’habitation une maison située [Adresse 3], [Localité 4]

([Localité 4]), appartenant à M. [K] [Y] et Mme [G] [Y].

Suivant un avenant du 15 février 2017, il a été adjoint au bail la jouissance d’une dépendance mitoyenne au garage en l’état où elle se trouvait.

Le 16 mars 2017, un incendie se déclarait dans le garage, entraînant la destruction totale du bâtiment.

Un avenant a été signé entre les locataires et le mandataire des bailleurs le 15 mai 2018, tenant compte de cette destruction et ramenant le montant du loyer mensuel à la somme de 900 euros.

Le 18 avril 2019, M. et Mme [Y] ont notifié à leurs locataires un congé pour vente du bien loué, avec effet au 30 novembre 2019.

Par acte du 23 octobre 2019, M. et Mme [P] ont assigné M. et Mme [Y] devant le tribunal d’instance de Bordeaux, aux fins notamment d’obtenir la prononciation de la nullité du congé pour vente et la condamnation de M. et Mme [Y] au paiement de la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Par jugement contradictoire du 1er avril 2022 le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— prononcé la nullité du congé pour vente signifié le 18 avril 2019 par M. et Mme [Y] à M. et Mme [P], à effet au 30 novembre 2019,

— débouté M. et Mme [P] de leur demande en paiement de dommages et intérêts,

— condamné solidairement M. et Mme [P] à verser à M. et Mme [Y] la somme de 3 773,73 euros au titre des loyers dus jusqu’au 4 novembre 2020,

— condamné solidairement M. et Mme [P] à verser à M. et Mme [Y] la somme de 6 151,73 euros au titre des dégradations locatives,

— débouté M. et Mme [Y] du surplus de leurs demandes reconventionnelles dirigées à l’encontre de M. et Mme [P],

— débouté M. et Mme [P] d’une part et M. et Mme [Y] d’autre part, de leurs demandes en paiement respectives au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. et Mme [P] à verser à la société Appart Immo II la somme de 750 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— partagé les dépens par moitié entre d’une part M. et Mme [P] et d’autre part M. et Mme [Y], à l’exception de ceux qui se rattachent à la procédure diligentée à l’encontre de la société Appart Immo II qui resteront intégralement à la charge des époux [P].

Les époux [P] ont relevé appel de ce jugement par déclaration du 18 août 2022 et par dernières conclusions déposées le 14 avril 2023, ils demandent à la cour de :

— déclarer recevable et le bien fondé leur appel,

— confirmer le jugement de première instance en ce qu’il a prononcé la nullité du congé pour vente délivré par les époux [Y] le 18 avril 2019,

— infirmer le jugement entrepris pour le surplus,

Ce faisant,

— débouter les époux [Y] de leurs demandes, fins et conclusions,

— condamner les époux [Y] à leur verser la somme de 15.000 euros au titre de dommages et intérêts et celle de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Par dernières conclusions du 27 octobre 2023, les époux [Y] prient la cour de :

— réformer le jugement entrepris et statuant à nouveau :

— rejeter les demandes des époux [P],

— prononcer valable le congé aux fins de vente délivré à M. et Mme [P] le 18 avril 2019,

En conséquence,

— constater la résiliation du bail consenti par Mme et M. [K] [Y] à M. et Mme [P] au 30 novembre 2019,

— fixer l’indemnité d’occupation due par M. et Mme [P] à 1.500 euros par mois du 30 novembre 2019 au 30 novembre 2020 soit 18.000 euros,

— condamner solidairement M. et Mme [P] à payer Mme et M. [K] [Y] :

* la somme de 11 700 euros (soit 18 000 euros – 6 300 euros d’indemnité versée) à titre d’indemnité d’occupation,

* la somme de 9 000 euros à titre de dommages et intérêts lié au préjudice subi par les époux [Y], qui n’ont pu procéder à la vente de leur bien immobilier, du fait de l’occupation sans droit, ni titre des consorts [P], postérieurement à la date de résiliation du bail, depuis le 1er décembre 2019,

* la somme de 19.909,30 euros au titre des réparations et remise en état de la maison, du jardin et de la piscine,

* la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, de première instance et d’appel,

— condamner M. et Mme [P] aux entiers dépens de première instance et d''appel.

La société Appart Immo II n’a pas constitué avocat. Elle a été régulièrement assignée.

L’affaire a été fixée à l’audience rapporteur du 27 juin 2024.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 13 juin 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le congé pour vendre

Pour contester la nullité du congé pour vente prononcée par le premier juge, les bailleurs reprennent l’argumentation présentée devant lui, faisant en outre valoir en appel que le tribunal a commis une erreur en estimant que la dépendance aménagée en atelier et local piscine, élément non contesté du bail, ne figurait pas dans le descriptif de l’immeuble visé dans l’offre de vente ce qui ferait nécessairement grief aux locataires alors que le congé désigne 'une dépendance aménagée', outre la maison avec cellier et parc et piscine de sorte que cette dépendance ne peut être que celle qui sert de local piscine et atelier, aucune autre dépendance n’existant plus dans la propriété louée qui n’est pas une copropriété et constitue donc un ensemble unique non divisible.

Les époux [P] demandent confirmation du jugement sur ce point en maintenant qu’outre le défaut des mentions obligatoires exigées dans un congé pour vendre relatives à l’exactitude de la description du bien immobilier et au dernier état du rapport contractuel, le congé pour vente a été délivré de manière irrégulière, faute de preuve de signification aux deux locataires.

Sur ce dernier point, le premier juge a pourtant exactement constaté que le congé a bien été notifié à chacun des locataires, la signification par huissier ayant été faite à la personne de M.[P] et à domicile pour Mme [P] par remise de l’acte le même jour à son mari.

De la même manière, le tribunal a rappelé à juste raison que le congé fait une description sommaire de l’immeuble, renvoyant les locataires au contrat de bail initial et à l’avenant du 15 février 2017, annexés au contrat, sans mentionner la dépendance aménagée en atelier et piscine dont les bailleurs ne contestent pas qu’elle était comprise dans les éléments du contrat mais avait été omise au bail initial.

A cet égard, il ne peut être soutenu que cette dépendance aurait substitué, dans la description des éléments du bail, celle qui était seule visée au bail initial comme à l’avenant du 15 février 2017, ainsi désignée: 'dépendance aménagée avec deux chambres, un bureau, salle de bain et WC', dépendance détruite suite à l’incendie du 16 mars 2017 et qui a déterminé la signature de l’avenant du 15 mai 2018 ramenant le loyer de 1.300€ à 900 € compte tenu de cette perte de jouissance.

C’est donc à bon droit que le premier juge, a prononcé la nullité du congé pour vendre en application des dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 en retenant le grief fait aux locataires puisqu’il résulte de cet acte une incertitude sur la consistance exacte du bien proposé à la vente.

Le jugement sera donc confirmé de ce chef sans qu’il soit utile d’examiner les autres moyens de nullité ce qui entraîne par la même, la confirmation de la décision rejetant la demande de résiliation du bail au 30 novembre 2019 et d’indemnité d’occupation jusqu’au départ des lieux des époux [P] qui ont remis les clefs le 4 novembre 2020.

Sur les loyers

Les époux [P] qui ont continué à occuper la maison après un dégât des eaux signalé en mai 2020 et qui n’aurait pas été pris en charge par les bailleurs ou leur mandataire, ne sont pas fondés à s’exonérer pour ce motif du paiement des loyers restant dus, soit un montant non contesté de 3773,73€ , mis à leur charge à bon droit par le jugement entrepris qui sera aussi confirmé de ce chef.

Sur les réparations locatives

Les époux [P] rejettent les demandes des bailleurs au titre des réparations locatives en soutenant que ceux ci cherchent à rénover leur bien aux frais des appelants, en particulier la piscine dont il est demandé le coût du remplacement du système de filtration pour passage d’une filtration au sel.

Les bailleurs font grief de leur côté au premier juge d’avoir écarté certaines de leurs demandes ou d’avoir appliqué une décote de 45% au lieu de 25% sur les sommes visées aux devis présentés.

Aucune pièce nouvelle n’est produite en appel par les époux [Y] à l’appui de leurs demandes indemnitaires au titre des réparations locatives.

Après avoir rappelé les règles applicables en la matière issues des articles 7c et 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 et sur la base de la comparaison de l’état des lieux d’entrée contradictoire établi le 1er décembre 2016 avec le constat d’huissier dressé le 9 novembre 2020 à la demande des bailleurs, le tribunal, aux termes d’une analyse complète et pertinente des devis présentés et des dégradations constatées, a exactement fixé le montant des sommes dues au titre des réparations locatives, après application pour certains postes, d’un coefficient de vétusté de 45% tenant compte de la durée d’occupation des lieux, en particulier pour la réfection des murs, sols et plafonds et pour celle de la piscine, décote appliquée ici sur le seul coût du remplacement du liner déchiré et non sur le remplacement du système de filtration, en l’absence d’observations sur son fonctionnement dans l’état des lieux de sortie.

Après déduction du dépôt de garantie de 1.300 € versé par les locataires et non restitué, le jugement qui les a condamnés à payer la somme de 6.151,73€ à ce titre sera en conséquence confirmé.

Sur les autres demandes

Dans la mesure où la demande de résiliation du bail au 30 novembre 2019 est rejetée, les intimés ne sont pas fondés à prétendre que les appelants auraient été sans droit ni titre après cette date et à réclamer l’indemnisation à hauteur de 9.000 € du préjudice lié à l’impossibilité de vendre leur bien après cette date, demande au demeurant nouvelle en appel.

S’agissant de la demande de dommages et intérêts des époux [P] à hauteur de 15.000 € et pour les exacts motifs du jugement, elle n’est pas plus fondée en l’absence de justification d’un préjudice résultant de leur départ du logement qu’ils imputent au comportement des bailleurs et en particulier à leur absence de réaction suite au dégât des eaux signalé en mai 2020 sur lequel il n’est fourni à la cour aucune précision ni justificatif autre qu’un courriel adressé au mandataire des bailleurs.

Le jugement rejetant cette demande sera également confirmé.

Chaque partie succombant en partie en ses demandes, supportera ses propres dépens d’appel sans qu’il y ait lieu à indemnités au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions;

Rejette les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Paule POIREL, président, et par Mélina POUESSEL, greffier placé, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,