COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 17 AVRIL 2025

N° RG 22/05773 – N° Portalis DBVJ-V-B7G-NBDC

[K] [X]

[M] [P]

c/

[V] [H]

[R] [G]

[T] [L]

[I] [L]

Nature de la décision : AU FOND

Copie exécutoire délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 30 septembre 2022 par le Tribunal de proximité de Bordeaux ( RG : 20/00414) suivant déclaration d’appel du 21 décembre 2022

APPELANTS :

[K] [X]

née le 12 Décembre 1959 à [Localité 11]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 1] – [Localité 2]

[M] [P]

né le 06 Octobre 1975 à [Localité 16]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 1] – [Localité 2]

Représentés par M^e Laurence TASTE-DENISE de la SCP R.M. C., avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉS :

[V] [H]

né le 01 Janvier 1960 à [Localité 14] (ALGERIE)

de nationalité Française, demeurant [Adresse 8] – [Localité 4]

[R] [G]

née le 03 Août 1959 à [Localité 15] (ALGERIE)

de nationalité Française, demeurant [Adresse 8] – [Localité 4]

Représentés par M^e Marie-josé MALO de la SELARL DUCOS-ADER / OLHAGARAY & ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX

[T] [L]

né le 22 Janvier 1978 à [Localité 13] (Portugal)

de nationalité Portugaise, demeurant [Adresse 5] [Localité 7] (Portugal)

non représenté, assigné en application du règlement (UE) N° 2020/1784

[I] [L]

née le 26 Juillet 1975 à [Localité 17]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 12] – [Localité 3]

non représentée, assigné à personne physique

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 mars 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Bérengère VALLEE, conseiller,, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Paule POIREL, présidente,

Bérengère VALLEE, conseiller,

Emmanuel BREARD, conseiller,

Greffier lors des débats : Séléna BONNET

Greffier lors du prononcé : Vincent BRUGERE

ARRÊT :

— par défaut

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

1- Suivant acte de vente du 3 juin 2019, M. [V] [H] et Mme [R] [H] née [G] (les époux [H]) ont vendu à M. [T] [L] et Mme [I] [E] [L] (les époux [L]) un immeuble situé [Adresse 10] à [Localité 3], cadastré sous le n°[Cadastre 6], section A, pour une contenance de 06a 97ca.

2- Auparavant, le 8 avril 2019, un bail d’habitation avait été consenti par les époux [H] à Mme [K] [X] et M. [M] [P] portant sur une maison T2 située sur cette parcelle.

3- Après les avoir mis en demeure de rembourser les loyers perçus à compter du mois d’avril 2019 et avoir obtenu que les locataires versent les loyers entre leurs mains, les époux [L] ont, par acte du 31 janvier 2020, fait assigner les époux [H] devant le tribunal judiciaire de Bordeaux- pôle protection et proximité aux fins d’obtenir principalement leur condamnation au paiement de la somme de 5 318,22 euros au titre des loyers indûment perçus par eux entre avril et novembre 2019, outre des dommages et intérêts pour résistance abusive.

Mme [K] [X] et M. [M] [P] sont intervenus volontairement à cette procédure en vue d’obtenir la condamnation des époux [H] au paiement de la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts.

4- Parallèlement, les époux [H] ont, par acte du 18 mars 2020, fait assigner les époux [L] devant le tribunal judiciaire de Bordeaux afin d’obtenir la rectification de l’acte de vente du 3 juin 2019 au motif que celui-ci n’avait pas, selon eux, tenu compte d’une division en deux lots de la parcelle A n°[Cadastre 6] résultant d’un document d’arpentage dressé le 26 juin 2017.

5- Par jugement du 26 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Bordeaux- pôle protection et proximité, saisi par les époux [L] de la question des loyers indument perçus par les époux [H], a ordonné un sursis à statuer dans l’attente de la décision du tribunal judiciaire de Bordeaux saisi de la contestation de la propriété de l’immeuble litigieux.

6- Suivant jugement en date du 16 juin 2021, le tribunal judiciaire de Bordeaux- pôle protection et proximité, a :

— ordonné la consignation entre les mains du bâtonnier de l’ordre des avocats de Bordeaux, en qualité de séquestre, des loyers mensuels versés par Mme [X] et M. [P] concernant la maison louée par eux sis [Adresse 9] [Localité 3] à compter de la décision et dans l’attente du jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux saisi de la contestation relative à la propriété de l’immeuble litigieux,

— maintenu le sursis à statuer prononcé le 26 novembre 2020 dans l’attente de la décision du tribunal judiciaire de Bordeaux saisi de la contestation relative à la propriété de l’immeuble litigieux,

— débouté les époux [L] d’une part, M^me Perez Mora et M. [P] d’autre part, de leurs demandes en paiement de dommages et intérêts respectives,

— réservé les demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens.

7- Par jugement du 3 mars 2022 devenu définitif, la première chambre civile du tribunal judiciaire de Bordeaux a considéré que la volonté des époux [H] était de ne vendre que la maison T4 et la parcelle sur laquelle elle était bâtie, que les époux [L] ne pouvaient pas ignorer la consistance du bien qu’ils avaient acheté et le fait que l’immeuble T2 voisin était donné à bail, de même qu’ils ne pouvaient ignorer qu’ils n’avaient aucun droit sur la surface sur laquelle est édifié l’immeuble T2. Il a enconséquence ordonné la rectification de l’acte de vente du 3 juin 2019 en ce sens.

8- Par jugement contradictoire du 30 septembre 2022, le tribunal judiciaire de

Bordeaux- pôle protection et proximité a :

— dit n’y avoir lieu de surseoir à statuer ;

— débouté les époux [L] de leur demande de dommages et intérêts ;

— débouté M. [P] et Mme [X] de leur demande de dommages et intérêts ;

— condamné solidairement les époux [L] à payer à M. [H] et Mme [G] Ia somme de 3 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral ;

— prononcé la résiliation du contrat de bail liant M. [P] et Mme [X] à M. [H] et Mme [G] portant sur le logement sis à [Localité 3],

[Adresse 9], à la date de la décision ;

— condamné solidairement M. [P] et Mme [X] à payer à Mme [G] et M. [H] la somme de 21 819,53 euros au titre des Ioyers et charges impayés arrêtés au mois d’avril 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 7 juillet 2020 à hauteur de la somme de 5 436,72 euros;

— condamné solidairement les époux [L] à payer à Mme [G] et M. [H] la somme de 21 819,53 euros avec intérêts au taux légal à compter de la décision ;

— débouté les parties pour le surplus de leurs demandes ;

— débouté les époux [L], M. [P] et Mme [X] de leurs demandes respectives sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné in solidum les époux [L], M. [P] et Mme [X] à payer à M. [H] et Mme [G] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné in solidum les époux [L], M. [P] et Mme [X] au paiement des entiers dépens.

9- Mme [X] et M. [P] ont relevé appel de ce jugement par déclaration du 21 décembre 2022, en ce qu’il a :

— dit n’y avoir lieu de surseoir à statuer ;

— débouté M. [P] et Mme [X] de leur demande de dommages et intérêts ;

— prononcé la résiliation du contrat de bail liant M. [P] et Mme [X] à M. [H] et Mme [G] portant sur le logement sis à [Localité 3], [Adresse 9], à la date de la décision ;

— condamné solidairement M. [P] et Mme [X] à payer à Mme [G] et M. [H] la somme de 21 819,53 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois d’avril 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 7 juillet 2020 à hauteur de la somme de 5 436,72 euros ;

— débouté les parties pour le surplus de leurs demandes ;

— débouté M. [P] et Mme [X] de leurs demandes respectives sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné in solidum les époux [L], M. [P] et Mme [X] à payer à M. [H] et Mme [G] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné in solidum les époux [L], M. [P] et Mme [X] au paiement des entiers dépens.

10- Par dernières conclusions déposées le 6 février 2025, Mme [X] et M. [P] demandent à la cour de :

— infirmer le jugement du 30 septembre 2022 ;

— le réformer en ce qu’il a :

— débouté M. [P] et Mme [X] de leur demande de dommages et intérêts ;

— prononcé la résiliation du contrat de bail liant M. [P] et Mme [X] à M. [H] et Mme [G] portant sur le logement sis à [Localité 3], [Adresse 9], à la date de la décision ;

— condamné solidairement M. [P] et Mme [X] à payer à Mme [G] et M. [H] la somme de 21 819,53 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois d’avril 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 7 juillet 2020 à hauteur de la somme de 5 436,72 euros ;

— débouté les parti es pour le surplus de leurs demandes ;

— débouté M. [P] et Mme [X] de leurs demandes respectives sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

— condamné in solidum les époux [L], M. [P] et Mme [X] à payer à M. [H] et Mme [G] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

— condamné in solidum les époux [L], M. [P] et Mme [X] au paiement des entiers dépens.

Statuant à nouveau :

— débouter M. [H] et Mme [G] de toutes leurs demandes à l’encontre de Mme [X] et M. [P] visant à obtenir le paiement :

— des loyers de décembre 2019 à août 2021, la somme de 15 500,75 euros (21 mois) ayant été versée aux possesseurs de mauvaise foi, les époux [L] seuls tenus à restitution ;

— des loyers de septembre 2021 à avril 2022 (8 mois ' 5 960 euros) dès lors qu’ils avaient quitté le logement ;

— condamner solidairement M. [H] et Mme [G] à restituer à Mme [X] et M. [P] la somme saisie de 23 799,34 euros.

Subsidiairement :

— condamner les époux [L] à relever indemnes Mme [X] et M. [P] de toutes condamnations prononcées à leur encontre ;

— condamner in solidum M. [H] et Mme [G], du fait de leur négligence, et les époux [L], du fait de leur mauvaise foi, ou les uns à défaut des autres à payer à Mme [X] et M. [P] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ;

— condamner in solidum M. [H], Mme [G] et les époux [L] ou les uns à défaut des autres à payer à Mme [X] et M. [P] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

11- Par dernières conclusions déposées le 2 mai 2023, M. [H] et Mme [G] épouse [H] demandent à la cour de :

— confirmer en tous points la décision rendue par le Pôle protection et proximité le 30 septembre 2022 ;

— rejeter l’ensemble des demandes, fins et prétentions les demandes de M. [P] et Mme [X] ;

— condamner M. [P] et Mme [X] au paiement d’une somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner solidairement aux entiers dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de M^e Malo, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

12- Les époux [L] n’ont pas constitué avocat. Ils ont été régulièrement assignés.

13- L’affaire a été fixée à l’audience rapporteur du 6 mars 2025.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 20 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

14- Il est rappelé liminairement qu’aux termes de l’article 954 dernier alinéa du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s’en approprier les motifs.

15- Il est ensuite observé que la décision entreprise n’est pas contestée en ce qu’elle a condamné les époux [L] à payer aux époux [H] la somme de 21.819,53 euros sur le fondement de la répétition de l’indu.

16- M. [P] et Mme [X], appelants, critiquent la décision entreprise en ce que celle-ci conduit d’une part, à les faire payer deux fois des loyers, alors qu’ils ont réglé ceux-ci en toute bonne foi aux possesseurs apparents sur demande de leur avocat, d’autre part, à un enrichissement sans cause des époux [H] qui bénéficient de deux condamnations du même montant, ayant la même cause et le même objet. Concluant au débouté de la demande en paiement formée à leur encontre par les époux [H], ils font valoir :

* concernant la période de décembre 2019 à août 2021, qu’ils ont payé en toute bonne foi les loyers aux époux [L] auprès desquels un nouveau contrat de bail avait été signé, ajoutant qu’en leur qualité de possesseurs de mauvaise foi, seuls ces derniers sont tenus à restitution,

* concernant la période de septembre 2021 à avril 2022, qu’ils ne peuvent en aucun cas être tenus du moindre loyer puisqu’ils avaient résilié le bail conclu avec les époux [L] par courrier du 20 mai 2021 et définitivement quitté les lieux loués le 20 août 2021.

Subsidiairement, ils sollicitent la condamnation des époux [L] à les relever indemnes de toute condamnation.

Ils sollicitent enfin la condamnation des époux [H] et des époux [L] à les indemniser du préjudice par eux subi.

17- Les époux [H] sollicitent de leur côté la confirmation du jugement entrepris, exposant que les locataires ont cru bon pouvoir s’exonérer du paiement de leur loyer à leur égard et décidé, sans aucune raison légitime, de régler le loyer aux époux [L] qui se prétendaient frauduleusement propriétaires des loyers. Contestant la bonne foi des locataires, ils affirment qu’ils ne pouvaient ignorer leur qualité de véritables propriétaires des lieux compte tenu de la notification à leur égard d’une mise en demeure de régler les loyers dès le mois de juin 2020, suivie d’un commandement de payer en date du 7 juillet 2020. Ils maintiennent qu’en l’absence de tout règlement des loyers depuis des mois alors que bail conclu en avril 2019 avec M. [P] et Mme [X] n’a jamais été dénoncé, ils sont en droit de solliciter la résolution judiciaire dudit contrat de bail pour manquement des locataires à leurs obligations essentielles, ainsi que leur condamnation au paiement des sommes dues. Ils ajoutent que le départ des lieux au mois d’août 2021 par les locataires leur est inopossable dès lors qu’ils ne les ont jamais informés de leur volonté de quitter les lieux et ne leur ont jamais donné congé.

Sur ce,

Sur les demandes en résolution judiciaire du contrat de bail conclu entre les époux [H] et M. [P] et Mme [X] et en paiement des loyers

18- Il résulte des pièces produites que M. [P] et Mme [X] ont cessé de payer leurs loyers aux époux [H] à compter du mois de décembre 2019 et de la conclusion d’un nouveau contrat de bail avec les époux [L] portant sur le même logement, pour le même montant de loyer, le conseil des époux [L] leur indiquant, par courrier du 10 janvier 2020 : 'Je vous confirme qu’il convient que vous régliez le loyer en cours directement à M. et Mme [L], nouveaux propriétaires.'.

19- Si M. [P] et Mme [X] font valoir leur bonne foi, exposant qu’ils n’avaient aucune raison de douter de l’acte authentique du 3 juin 2019 passé devant notaire et qu’ils pouvaient légitimement croire que le bail signé en avril 2019 avec les époux [H] ne se poursuivait pas et s’éteignait automatiquement avec la signature d’un nouveau bail en décembre 2019 avec les époux [L] qui se présentaient comme les nouveaux propriétaires, il n’en demeure pas moins :

— d’une part, que les époux [H] leur ont adressé un commandement de payer leurs loyers dès juillet 2020, de sorte qu’ils n’ignoraient pas, au moins depuis cette date, que ces derniers se présentaient toujours comme leur bailleur,

— d’autre part, que quelle soit la bonne foi des locataires, le jugement définitif rendu le 3 mars 2022 par le tribunal judiciaire de Bordeaux a confirmé que les époux [H] étaient bien les propriétaires du logement loué, de sorte que le bail conclu en avril 2019 n’ayant pas été dénoncé, M. [P] et Mme [X] n’ont jamais cessé d’être tenus au paiement des loyers à leur égard, le versement de sommes indues au profit des époux [L] ne les dispensant nullement de leur obligation à paiement à l’égard de leurs bailleurs, les époux [H].

20- Le défaut de paiement total des loyers constituant un manquement grave aux obligations contractuelles des locataires, c’est à bon droit que le tribunal a prononcé la résiliation judiciaire du bail liant M. [P] et Mme [X] aux époux [H] à la date de sa décision du 30 septembre 2022.

21- M. [P] et Mme [X] ne peuvent valablement se prévaloir du congé qu’ils ont donné aux époux [L] et de leur départ des lieux en août 2021, les locataires demeurant tenus, à l’égard des époux [H] véritables propriétaires de l’immeuble, de l’ensemble des obligations découlant du contrat de bail auquel il n’a pas été mis fin, faute de préavis délivré auprès de ces derniers.

22- Il s’ensuit que M. [P] et Mme [X] sont restés tenus du paiement des loyers à l’égard des époux [H] jusqu’à la résiliation judiciaire du bail, le tribunal devant donc être approuvé lorsqu’il fixe la dette locative à la somme de 21.819,53 euros, arrêtée au mois d’avril 2022 selon le décompte produit en première instance par les époux [H], lesquels concluent à la confirmation du jugement en appel.

23- Le premier juge ayant toutefois prononcé à tort deux condamnations du même montant au profit des époux [H], l’une à l’encontre de M. [P] et Mme [X] sur le fondement du contrat de bail, l’autre à l’encontre des époux [L] sur le fondement de la répétition de l’indu, il convient d’infirmer le jugement de ce chef et de condamner M. [P] et Mme [X], in solidum avec les époux [L], au paiement de la somme de 21.819,53 euros, ainsi que cela était d’ailleurs demandé par les époux [H] en première instance.

Sur la demande de relevé indemne formée par M. [P] et Mme [X] à l’encontre des époux [L]

24- Il convient de faire droit à cette demande dès lors que les époux [L] – qui, aux termes du jugement du 3 mars 2022, ne pouvaient ignorer la nature du bien dont ils avaient fait l’acquisition- ont, en concluant avec les locataires un nouveau contrat de bail sur un logement dont ils n’étaient pas propriétaires, commis une faute à l’égard de M. [P] et Mme [X] qui leur ont versé à tort des loyers dont ils étaient en réalité redevables à l’égard des époux [H].

Sur la demande de dommages et intérêts formée par M. [P] et Mme [X] à l’encontre des époux [L] et des époux [H]

25- En première instance, M. [P] et Mme [X] sollicitaient l’allocation de dommages et intérêts à l’encontre des seuls époux [H].

Le tribunal a rejeté cette demande, considérant qu’il n’était pas rapporté la preuve d’une faute commise à leur encontre par les époux [H].

26- Devant la cour, les appelants sollicitent la condamnation tant des époux [H] que des époux [L] à leur payer in solidum la somme de 5.000 euros de dommages et intérêts, au motif qu’ils sont victimes à la fois de la négligence des premiers quant à la rédaction de l’acte authentique du 3 juin 2019 et de la mauvaise foi des seconds qui leur ont fait croire qu’ils étaient propriétaires des lieux, ce qui les a privés de la jouissance paisible du logement loué, chacun se prévalant de la qualité de bailleur, et a occasionné à Mme [X] un préjudice moral puisqu’elle souffre, selon certificat médical versé aux débats, d’une 'anxiété réactionnelle suite à un litige avec son propriétaire.'

27- Toutefois, pas plus qu’en première instance M. [P] et Mme [X] ne justifient d’une quelconque faute des époux [H] à leur égard, le jugement devant être confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de ce chef.

28- Concernant leur demande de dommages et intérêts à l’encontre des époux [L], ils ne justifient pas d’un préjudice distinct de celui d’ores et déjà réparé par la condamnation de ces derniers à les garantir des condamnations prononcées à leur encontre, de sorte que la demande de ce chef sera également rejetée, par ajout au jugement entrepris.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

29- Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile.

30- M. [P] et Mme [X], qui succombent principalement en leur recours, en supporteront les dépens et seront équitablement condamnés in solidum au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Confirme le jugement sauf en ce qu’il a condamné solidairement M. [P] et Mme [X] à payer à Mme [G] et M. [H] la somme de 21 819,53 euros au titre des Ioyers et charges impayés arrêtés au mois d’avril 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 7 juillet 2020 à hauteur de la somme de 5 436,72 euros, en sus de la même condamnation prononcée à l’encontre de M. et Mme [L].

Statuant à nouveau dans cette limite et y ajoutant,

Condamne M.[P] et Mme [X], in solidum avec M. et Mme [L], à payer à M. et Mme [H] la somme de 21.819,53 euros, avec intérêts au taux légal à compter du jugement du 30 septembre 2022,

Condamne M. et Mme [L] à garantir et relever indemne M. [P] et Mme [X] de cette condamnation,

Déboute M. [P] et Mme [X] du surplus de leurs demandes,

Condamne in solidum M. [P] et Mme [X] à payer à M. et Mme [H] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum M. [P] et Mme [X] aux dépens d’appel,

Dit que les avocats en la cause en ayant fait la demande, pourront, chacun en ce qui le concerne, recouvrer sur la partie condamnée ceux des dépens dont ils auraient fait l’avance sans avoir reçu provision en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par M^me Paule POIREL, présidente, et par Vincent BRUGERE , greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, La Présidente,