COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

— -------------------------

ARRÊT DU : 06 JANVIER 2025

N° RG 23/00281 – N° Portalis DBVJ-V-B7H-NCNV

S.A. CDC HABITAT

c/

[S] [O] épouse [Z]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 33063-2023-002304 du 04/09/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BORDEAUX)

Nature de la décision : AU FOND

Copie exécutoire délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 14 novembre 2022 par le Juge des contentieux de la protection de BORDEAUX (RG : 21/02361) suivant déclaration d’appel du 19 janvier 2023

APPELANTE :

S.A. CDC HABITAT société anonyme d’économie mixte

demeurant [Adresse 1]

Représentée par M^e Camille BAILLOT, avocat au barreau de BORDEAUX, substituée par M^e Amandie ALVES, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

[S] [O] épouse [Z]

née le 25 Janvier 1976 à [Localité 2]

demeurant rés. [Adresse 4]

Représentée par M^e Elsa GREBAUT COLLOMBET, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 novembre 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Paule POIREL, Présidente, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Paule POIREL, présidente,

Bérengère VALLEE, conseiller,

Bénédicte LAMARQUE, conseiller,

Greffier lors des débats : Vincent BRUGERE

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 2 mars 2015, la société CDC Habitat a donné à bail Mme [S] [O] épouse [Z] qui l’occupait avec son compagnon et ses deux enfants un logement à usage d’habitation situé à [Adresse 3], avant d’être relogée dans logement n° 48 de la même résidence, selon contrat de bal du 20 mai 2020.

Se plaignant de désordres dans l’appartement n°48, mais également dans le précédent n° 78, Mme [O], par exploit en date du 30 août 2021, a fait assigner la société CDC Habitat devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux afin de se voir autoriser à suspendre le paiement de son loyer courant, le temps de son relogement avec sa famille dans un logement décent, sinon, le temps d’effectuer les travaux de mise en conformité du logement aux normes de décence, avec au besoin désignation d’un expert et, en tout état de cause, de voir condamner la société CDC Habitat à lui payer une somme de 10.000 euros de dommages et intérêts en dédommagement de son préjudice de jouissance.

Par jugement en date du 14 novembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux a fait partiellement droit aux demandes en condamnant la société CDC Habitat à payer à Mme [S] [O] une somme de 4 368 euros majorée des intérêts au taux légal à compter du jugement en réparation de son trouble de jouissance (336 euros par mois sur 13 mois), rejeté le surplus des demandes, condamné CDC Habitat aux entiers dépens à recouvrer selon les dispositions relatives à l’aide juridictionnelle et rappelé le caractère exécutoire de droit par provision du présent jugement.

Par déclaration électronique en date du 19 janvier 2023, la société CDC Habitat a interjeté appel de ce jugement en ce qu’il l’a condamnée au paiement d’une somme de 4 368 euros outre intérêts au taux légal à compter du jugement en réparation du préjudice de jouissance de Mme [O], rejeté sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et l’a condamnée aux dépens.

La société CDC Habitat, dans ses dernières conclusions n° 2 en date du 31 août 2023, demande à la cour de la déclarer recevable en son appel, de réformer le jugement des chefs déférés et, statuant à nouveau, de rejeter toute demande de Mme [O] en réparation d’un préjudice moral, de la débouter de l’intégralité de ses demandes, de la condamner à verser à la société CDC Habitat une somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Mme [O], dans ses dernières conclusions en date du 17 juillet 2023, contenant appel incident sur le montant de son préjudice de jouissance, demande à la cour de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a retenu le principe d’une indemnité de jouissance de 336 euros par mois mais de la réformer en son montant et en ce qu’il l’a déboutée de sa demande au titre d’un préjudice moral et, statuant à nouveau, de condamner la société CDC Habitat à lui payer une somme de 10 416 euros au titre de son préjudice de jouissance arrêtée au 26 février 2023, outre une indemnité de 2 000 euros en réparation de son préjudice moral et une somme identique sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le premier juge a retenu que les deux logements successifs ont présenté des traces d’humidité et moisissures mais que si un compte rendu de visite du centre médical [6] et un rapport d’analyse de l’air du laboratoire Analyzair des 9 et 17 janvier 2020 ont mis en évidence d’importantes traces de moisissures sur l’ensemble des murs du logement qui pouvait être qualifié d’indécent, Mme [O] ne justifiait pas avoir avisé la société CDC de ces désordres.

Il a retenu au contraire que le logement n° 48 présentait également des traces de moisissures sur l’ensemble du logement caractérisées par des auréoles vertes et noires, comme ressortant d’un constat d’huissier et des photographies qui y sont annexées, caractérisant l’importance du phénomène, la société CDC ayant à tout le moins reconnu cette situation en indiquant avoir fait intervenir une entreprise pour reprendre les peintures ; que Mme [O] avait sollicité son intervention dès le 10 août 2020 ; que le bailleur avait lui-même fait intervenir une entreprise le 28 août 2020 pour effectuer une réparation d’une colonne de WC mais qu’il ne justifiait pas que Mme [O] se soit opposée à la réalisation de travaux avant le 30 août 2021, date de l’assignation, par la production d’une attestation du 30 septembre 2021 émanant de son propre salarié.

Il a encore retenu que les travaux de peintures opérés n’avaient porté que sur la salle de bains, les WC et l’une des trois chambres et que ce n’est que postérieurement à l’assignation que la société CDC a proposé un autre logement à Mme [O] et fait droit à sa demande indemnitaire en réparation de son préjudice de jouissance à hauteur de 336 euros par mois, soit la moitié du loyer, sur une période de 13 mois.

La société CDC, à l’appui de sa demande de réformation du jugement et de débouté des demandes de Mme [O], fait valoir qu’elle a tout mis en oeuvre pour tenter de remédier aux désordres dès qu’elle en a été avisée mais que Mme [O] a fait elle même obstacle à la réalisation des travaux, ce avant même l’assignation.

Il apparaît effectivement que dès qu’elle a été informée des difficultés rencontrées par sa locataire dans l’appartement n° 78, la société CDC lui a proposé un nouveau logement et l’a relogée le 20 mai 2020, dans l’appartement situé n°48 de la résidence dont il n’est pas contesté qu’il a été donné à bail à Mme [O] à l’état neuf et sec.

Mme [O] ne justifie pas avoir avisé son bailleur de désordres antérieurement à ceux ayant affecté le nouvel appartement, ne justifiant pas avoir adressé à la société CDC un quelconque courrier recommandé avant celui du 5 août 2020 réceptionné par CDC Habitat le 10 août 2020 et visant l’appartement n° 48. Si elle produit en effet un courrier du 19 novembre 2019, il n’est pas accompagné d’un justificatif d’envoi qui puisse être rattaché à ce courrier, le premier juge ayant justement retenu à son propos que l’adresse à [Localité 5] mentionnée sur l’avis d’envoi du recommandé ne correspondait pas à celle de la société CDC, la date portée sur ce recommandé étant en outre difficilement lisible.

La société CDC justifie de son côté, s’agissant du logement n° 48, avoir obtenu le 28 août un devis de la société Cegelec pour intervenir sur une colonne d’eau, déposer, nettoyer et reposer le WC existant et avoir passé commande auprès de la société Cegelec, le 31 août 2020. Si elle fait état de difficulté à intervenir, elle ne produit toutefois aucune attestation de la société Cegelec en ce sens, le courriel du 6 novembre 2020 qui émane de son salarié, gardien de l’immeuble, mentionnant que la locataire ne répondait pas au téléphone et ne lui ouvrait pas non plus la porte étant insuffisamment précis et probant de ce que Mme [O] se serait refusée à laisser entrer les entreprises qui se seraient présentées à son domicile, alors qu’elle s’y trouvait, et c’est par une analyse pertinente des pièces du dossier que le premier juge a retenu qu’en définitive, il n’existait avant l’assignation devant le tribunal aucune preuve de ce que la société CDC avait vainement tenté d’exécuter des travaux au domicile de Mme [O] qui lui en aurait interdit l’accès.

Au contraire, à compter de l’assignation du 30 août 2021, et notamment à compter du mois de septembre 2021, il est versé aux débats par l’appelante des attestations en bonne et due forme de ses salariés M. [Y] et [I] qui, de manière précise, détaillent une difficulté rencontrée le 15 septembre 2021 auprès du compagnon de Mme [O], celui ci n’ayant pas autorisé l’accès aux lieux, puis être vainement repassés au domicile de Mme [O] les 22 et 30 septembre 2021.

De même, il est justifié qu’à compter du 22 octobre 2021, la société CDC a tenté de reloger Mme [O] en lui proposant un logement qu’elle a refusé, qu’une autre proposition lui a été faite en ce sens par LRAR du 28 décembre 2022 à laquelle elle n’a pas répondu et qu’elle a de même laissé sans réponse deux courriers recommandés des 7 et 22 décembre 2022 lui proposant une date d’intervention à son domicile pour des travaux.

Mme [O] apparaît en conséquence particulièrement mal venue de se prévaloir d’un constat des services d’hygiène de la mairie daté du 22 décembre 2022, alors qu’elle s’était depuis plusieurs mois refusée à laisser intervenir le bailleur.

Il apparaît en définitive que Mme [O] est restée dans son logement dont l’état d’indécence résultait d’une humidité ayant laissé des traces de moisissures sur l’ensemble des murs, seules les pièces d’eau et une chambre ayant fait l’objet de travaux de peintures depuis lors, présentant en conséquence un danger pour la santé, sans intervention de son bailleur jusqu’au mois de septembre 2021, date à partir de laquelle Mme [O] s’est opposée à la réalisation de travaux et n’a pas collaboré à la recherche d’un nouveau logement.

Le premier juge est en conséquence approuvé d’avoir retenu un trouble de jouissance caractérisé pour Mme [O] de la fin août 2020 à la fin août 2021, date de l’assignation, préjudice qu’il a justement indemnisé à hauteur d’un demi-loyer pour tenir compte de la généralisation des traces d’humidité, soit 336 euros par mois et 4.368 euros sur la période de 13 mois, les parties étant respectivement déboutées du surplus de leurs demandes.

A l’appui de sa demande au titre du préjudice moral, Mme [O] met en avant le fait qu’elle aurait vécu dans un appartement indécent avec l’angoisse de problèmes de santé pour ses enfants. Cependant, alors qu’elle a au surplus fait obstruction à la réalisation des travaux à compter de l’assignation, Mme [O] ne justifie pas d’un préjudice, distinct de celui qui lui est indemnisé au titre du trouble de jouissance. Les certificats médicaux concernant l’état des enfants ne permettent pas en effet d’affirmer que les enfants présentaient des problèmes respiratoires supérieurs à ceux auxquels les enfants de cet âge sont exposés l’hiver et n’est pas davantage établie la réalité de l’angoisse de Mme [O] relativement à la santé de ses enfants.

Le jugement qui l’a déboutée de sa demande de ce chef est en conséquence confirmé.

Succombant pour l’essentiel en son recours, la société CDC Habitat en supportera les dépens et sera équitablement condamnée à payer à la Mme [O] une somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Statuant dans les limites de sa saisine;

Rejetant toute demande plus ample ou contraire des parties :

Confirme le jugement entrepris des chefs déférés.

Y ajoutant :

Condamne la société CDC Habitat à payer à Mme [S] [O] épouse [Z] une somme de 2000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne la société CDC Habitat aux dépens du présent recours.

Le présent arrêt a été signé par Paule POIREL, présidente, et par Vincent BRUGERE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, La Présidente,