COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 26 FEVRIER 2026

N° 2026/139

Rôle N° RG 25/04471 – N° Portalis DBVB-V-B7J-BOV5I

[B] [I]

C/

S.C.I. KADEM

représentée par son mandataire la SAS FONCIA [Localité 1]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me [R] [Q]

M^e Paul GUEDJ

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] en date du 20 mars 2025 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 24/02050.

APPELANTE

Madame [B] [I]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro c-13001-2025-4302 du 02/09/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 2])

née le 04 avril 1966 à [Localité 3] (Algérie), de nationalité algérienne

demeurant [Adresse 1]

ayant pour avocat M^e Fatma FERCHICHI, avocat associée SELARL VOCATIS, inscrite au barreau de MARSEILLE

INTIMÉE

S.C.I. KADEM

représentée par son mandataire la SAS FONCIA [Localité 1]

[Adresse 2] et domicilié au siège social sis

[Adresse 3]

ayant pour avocat postulant M^e Paul GUEDJ, SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

et assistée par M^e Eliette SANGUINETTI, avocat à [Localité 1]

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 21 janvier 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Gilles PACAUD, Président, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

M^me Séverine MOGILKA, Conseillère

Madame Paloma REPARAZ, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Catherine BURY.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 26 février 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 26 février 2026

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Madame Catherine BURY, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er septembre 2015, la société civile immobilière (SCI) Kadem a donné à bail à Madame [B] [I] un appartement de 56 m2 sis [Adresse 4], dans le 1er arrondissement de Marseille (13001), moyennant un loyer mensuel de 680 euros et 20 euros de provision sur charge.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er mars 2024, elle a fait délivrer à sa locataire un commandement, visant la clause résolutoire du bail, de payer, au principal, une dette locative de 4 751,24 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er mars 2024, la SCI Kadem a fait assigner Mme [I] devant le juge des référés du tribunal de proximité de Marseille aux fins, au principal, d’entendre constater l’acquisition de la clause résolutoire, prononcer son expulsion, fixer une indemnité d’occupation provisionnelle et de l’entendre condamner à lui verser une provision de 10 135,30 euros à valoir sur la dette locative.

Par ordonnance réputée contradictoire en date du 20 mars 2025, ce magistrat a :

— déclaré l’action de la SCI Kadem recevable ;

— constaté la résiliation du bail conclu le 1er septembre 2015 entre les parties concernant l’appartement sis [Adresse 5], à effet au 6 février 2024 ;

— ordonné, en conséquence, à Mme [B] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de sept jours à compter de la signification de son ordonnance ;

— dit qu’à défaut pour Mme [B] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI Kadem pourrait, deux mois après la signification d’un commandement de quitter Ies lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas écheant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

— dit que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion serait régi par les dispositions de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamné Mme [B] [I] à payer à la SCI Kadem, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 7 février 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

— fixé cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges,

calculés tels que si le contrat s’était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 683,14 euros) ;

— condamné Mme [B] [I] à verser à la SCI Kadem la somme de 9 087,38 euros à titre de provision sur la dette locative, avec les intérêts au taux légal à compter du 6 décembre 2023 sur la somme de 4 751,24 euros, et à compter de sa décision pour le surplus;

— débouté Mme [B] [I] de sa demande en délais de paiement de la dette locative ;

— débouté Mme [B] [I] de ses demandes d’expertise, de dommages et intérets et de suspension du paiement des loyers et provisions sur charges ;

— condamné Mme [B] [I] à payer à la SCI Kadem la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Mme [B] [I] aux entiers dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Selon déclarations reçues au greffe les 11 et 15 avril 2025, Mme [B] [I] a interjeté appel de cette décision, l’appel portant sur toutes ses dispositions dûment reprises.

Par ordonnance en date du 18 avril 2025, les procédures enregistrées au répertoire général sous les numéros 25/4471 et 25/4626 ont été jointes, l’instance se poursuivant sous la référence la plus ancienne.

Par dernières conclusions transmises le 10 juin 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Mme [C] sollicite de la cour qu’elle infirme l’ordonnance entreprise et, statuant à nouveau :

— déboute la SCI Kadem de ses demandes ;

— constate les manquements de la SCI Kadem à son obligation de délivrance ;

— condamne la SCI Kadem à lui verser la somme de 16 907,55 euros à titre de provision à valoir sur la réparation de son préjudice de jouissance ;

— ordonne la compensation entre les sommes dues par chacune des parties ;

— enjoigne à la SCI Kadem, dans un délai d’un mois à compter de la décision à intervenir, de réaliser les travaux suivants :

' rechercher et supprimer, par des moyens efficaces et durables, toutes les causes d’humidité et d’infiltrations dans la salle de bain, la cuisine et les WC (décence

2.4 et 2.6) ;

' remettre en état les surfaces dégradées par l’humidité et/ou les infiltrations

d’eau dans la salle de bain, la cuisine et les WC (Décence 2.4 et 2.6) ;

' veiller à la mise en place d’un chauffage fixe suffisant, adapté aux caractéristiques thermiques du logement (Décence 2.5 et 3.1) ;

' mettre en place une ventilation efficace et cohérente du logement, les modifications portant sur la ventilation devant être conformes aux prescriptions de l’arrêté du 24 mars 1982 relatif à l’aération des logements (Décence 2.6) ;

' prendre toutes les dispositions pour que l’installation électrique ne présente aucun danger pour la sécurité des occupants et soit conforme aux normes minimales de sécurité électriques, normes C 14-100 et C 15-100 ;

— assortisse cette injonction d’une astreinte de 50 euros par jour de retard ;

— ordonne la suspension du loyer jusqu’à la parfaite exécution des travaux ;

— à titre subsidiaire :

' ordonne une expertise et commette tel technicien qu’il lui plaira avec pour mission de constater les désordres, déterminer leur cause et les travaux de nature à y remédier;

' lui octroie les plus larges délais de paiement sur la dette locative ;

— en tout état de cause :

' condamne la SCI Kadem au paiement d’une somme de 1 500 euros à Maître [R] [Q], en application des dispositions combinées des articles 700 du code de procédure civile et 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique, au titre des frais de première instance que le bénéficiaire aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide ;

' condamne la SCI Kadem au paiement d’une somme de 2 000 euros à Maître [R] [Q], en application des dispositions combinées des articles 700 du code de procédure civile et 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique, au titre des frais d’appel que le bénéficiaire aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide ;

— la condamne aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Par dernières conclusions transmises le 1er août 2026, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SCI Kadem sollicite de la cour qu’elle confirme l’ordonnance entreprise et, y ajoutant :

— condamne Mme [B] [I] à lui verser la somme de 13 077,24 euros, comptes arrêtés au 31 juillet 2025, à titre de provision sur la dette locative ;

— déboute Mme [I] de l’intégralité de ses demandes.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 7 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application des articles 1728, 1741 du code civil et 15 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrance d’un congé pour ce motif à l’initiative du bailleur.

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L’article 24 alinéa 1 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement, ce qui suppose notamment que la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

En l’espèce, il n’est pas contesté qu’un commandement, visant la clause résolutoire insérée au bail, de payer la somme de 4 905,22 euros, frais d’acte inclus, a été délivré à Mme [L] [I] le 6 décembre 2023.

Le contrat de bail liant les parties comporte en son paragraphe XI une clause résolutoire reprenant les dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Mme [I] ne conteste pas qu’elle ne s’est pas acquittée des causes du commandement de payer dans les deux mois de sa délivrance. Elle conteste néanmoins qu’il ait pu produire son effet résolutoire au motif, d’une part, de son imprécision, dès lors qu’il ne tient pas compte de versements opérés directement entre les mains du propriétaire, M. [Y], entre mai 2022 et mai 2023, pour un montant de 800 euros, et, d’autre part, du manquement de son bailleur à son obligations de délivrance, telle qu’énoncée par l’article 1719 du code civil du fait de l’indécence du logement. Ce faisant, elle invoque l’article 1219 du code civil, qui énonce qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne.

S’agissant des versements qui n’auraient pas été décomptés de la dette locative, force est de constater que Mme [I] n’en rapporte pas la preuve alors même que l’arrêté de son compte locatif, établi par la société Foncia, porte mention nombreux 'encaisst(s) direct(s) par prop’ sur toute la durée du bail, notamment la période de mai 2022 à mai 2023. La contestation sérieuse tirée de l’imprécision du commandement de payer quant au montant de la dette locative sollicitée sera dès lors écartée et ce, d’autant qu’il suffit, pour que ledit commandement puisse produire effet, qu’une partie seulement des sommes réclamées ait été effectivement due.

S’agissant de l’exception d’inexcécution, il échet de rappeler qu’aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 n° 89-462 modifié par la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000, le bailleur est tenu de mettre à disposition de son locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimal et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

L’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 dispose que logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements (…) ».

L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière (…) de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant.

Il est constant que, même si le bailleur n’exécute pas ses obligations, le locataire ne peut se prévaloir d’une exception d’inexécution tirée de l’article 1219 du code civil pour suspendre, en tout ou partie, le paiement des loyers, sauf à établir que l’inexécution, qui est dénoncée, est suffisamment grave, à moins que le logement ne soit inhabitable ou totalement insalubre.

Afin d’établir les désordres affectant le logement qu’elle occupe, Mme [I] verse aux débats des photos non datés des réparations, qualifiées de sommaires, faites après l’effondrement du plafond de sa salle de bain (suite à des infiltartions en provenance de l’appartement du dessus), le signalement, en date du 12 novembre 2024, fait par M. [S], chargé de mission 'Accompagnement des acteurs privés', sur la plate forme Histologie et le 'diagnostic technique initial’ qui a été rédigé par M. [X] [J] dans les suites de ce signalement.

Le premier de ces documents mentionne :

— l’évacuation des eaux ne marche pas (mauvaises odeurs, pas d’évacuations, fuites) ;

— il n’y a pas de fenêtre et de système de ventilation (VMC) dans la salle-de-bain et les toilettes ;

— l’installation électrique est dangereuse : les fils sont dénudés, les prises ne tiennent pas dans les murs etc’ ;

— présence d’humidité ou moisissures dans la cuisine et dans la salle-de-bain : fuite ou dégâts des eaux (dans ces deux pièces) ;

— le logement n’est pas éclairé par la lumière du jour : il est difficile de voir sans allumer la lumière, même en pleine journée, (dans) le salon et les chambres ;

— présence de nuisibles : cafards ou blattes et rongeurs.

Et M. [S] d’ajouter : interrupteurs et prises non protégés avec des fils à nus. Forte humidité dans les pièces d’eau avec moisissures et absence de ventilation. Le plafond de la salle de bain s’est déjà effondré 3 ou 4 fois ! les réparations sont toujours sommaires. L’évacuation d’eau de l’évier de la cuisine ne marche plus. Absence de système de chauffage.

Le diagnostic technique initial, dressé par M. [X] [J] le 21 janvier 2025, relève :

— revêtements : indécent :

' humidité en partie basse du mur derrière l’évier,

' fissure dans l’encadrement des portes de cloisons qui se désolidarisent du mur,

' dans la SDB, les carrelages ne tiennent plus et se décollent du mur,

' fissure de revêtements en partie haute de la cuisine,

' traces d’humidité sur le mur de la cuisine,

' l’évier de la cuisine se désolidarise de son support,

' le mur des WC montre des traces d’humidité,

— électricité :

' mise à la terre générale : indécent : le testeur de prise 2P+T et de différentiels VT 35 de la marque Multimetrix a indiqué une mauvaise mise à la terre des prises de courant du logement ;

' disjoncteur différentiel 30mA : indécent : le tableau électrique n’est pas équipé d’un disjoncteur différentiel 30 mA ;

' autre problème de sécurité : indécent : les plafonniers ne fonctionnent pas ;

— stockage des combustibles : indécent : pas d’installation de chauffage fixe ;

— renouvellement de l’air : indécent :

' cuisine : pas d’extracteur d’air vicié en fonctionnement en cuisine ni amené d’air frais ;

' salle de bain : pas d’extracteur d’air vicié en fonctionnement en SDB ni amené d’air frais ;

' WC : pas d’extracteur d’air vicié en fonctionnement dans les WC ;

— chauffage : indécent :

' pas d’installation de chauffage fixe ;

— alimentation eau : pression/débit : indécent :

' cuisine : très faible pression dans la cuisine ;

' salle de bain : très faible pression en SDB ;

— aménagement évacuation des eaux usées :

' indécent : très fortes et mauvaises odeurs reflux des WC ;

' évier : indécent : fuite constante derrière l’évier présence d’un siphon ;

— aménagement sanitaire :

' WC : indécent : les WC sans couvercle du récepteur d’eau ni de la cuvette dégagent de très mauvaises odeurs ;

— réseau électrique :

' éclairage insuffisant : indécent : dysfonctionnement des plafonniers chambres voir cuisine ;

— performance énergétique : pas de DPE ;

— infestation d’espèces nuisibles et parasites : indécent : La présence de cafards constatée ; ils s’introduisent par les trous dans le logement que la locataire nous montre.

Si ces éléments caractérisent l’indécence du logement sur certains critères, tels que le chauffage, l’aération du logement et donc l’humidité de certaines pièces, ils ne sont pas d’une gravité suffisante pour établir une insalubrité et donc une impossibilité d’occuper le logement. Au demeurant, Mme [I] ne s’en est jamais plainte auprès de la bailleresse avant la délivrance du commandement de payer et ce n’est que huit mois après la signification de l’assignation introductive d’instance qu’elle a sollicité l’intervention de M. [S].

De son côté, la SCI Kadem verse aux débats un état des lieux, daté du 1er septembre 2015, faisant état d’un bon état général de l’appartement, ainsi qu’une facture témoignant de la réalisation de travaux de réfection au sein du logement situé à l’étage inférieur à l’appartement litigieux en sorte que rien ne permet d’exclure qu’elle aurait réalisé les travaux de reprise si les désordres sus-énumérés lui avaient été signalés.

Dès lors si Mme [I] a indiscutablement subi un préjudice de jouissance (voir infra), elle ne peut articuler une exception d’inexécution sur un manquement à l’obligation de délivrance de la SCI Kadem.

L’ordonnance entreprise sera dès lors confirmée en ce qu’elle a :

— constaté la résiliation du bail conclu le 1er septembre 2015 entre les parties concernant l’appartement sis [Adresse 5], à effet au 6 février 2024 ;

— ordonné, en conséquence, à Mme [B] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de sept jours à compter de la signification de son ordonnance ;

— dit qu’à défaut pour Mme [B] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI Kadem pourrait, deux mois après la signification d’un commandement de quitter Ies lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris, le cas échéant, avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

— dit que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion serait régi par les dispositions de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamné Mme [B] [I] à payer à la SCI Kadem, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 7 février 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

— fixé cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi (et, à défaut de justificatifs, à la somme de 683,14 euros).

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement constestable de la créance alléguée.

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 1728 2° du code civil, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

Comme constaté par l’ordonnance entreprise, le bailleur a fait la preuve de sa créance en versant aux débats un décompte, arrêté au 8 janvier 2025, établissant, un compte locataire débiteur de 10 199,21 euros. Le premier juge en a justement déduit la somme de 731,68 euros comme étant un solde non justifié ainsi que les frais de procédure. Il a par ailleurs constaté, à juste titre, que les loyers relatifs à la période durant laquelle l’immeuble voisin avait fait l’objet d’un arrêté municipal de mise en sécurité, avaient été recrédités au bénéfice de Mme [I] et que cette dernière échouait à rapporter la preuve des versements supplémentaires qu’elle aurait effectués entre les mains de M. [Y].

C’est donc par des motifs pertinents qu’il a estimé que la dette locative pouvait être considérée comme non sérieusement contestable à hauteur de 9 087,38 euros.

Aux termes de l’article 542 du code de procédure civile, l’appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d’appel.

Par application des dispositions de l’article 562 alinéa 1 du même code, l’appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent.

Enfin, l’article 954 alinéa 2 dispose que les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens et un dispositif dans lequel l’appelant indique s’il demande l’annulation ou l’infirmation du jugement et énonce, s’il conclut à l’infirmation, les chefs du dispositif du jugement critiqués et dans lequel l’ensemble des parties récapitule leurs prétentions. Son alinéa 3 précise que la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Par application des dispositions de ces textes, l’appelant, qui poursuit la réformation de l’ordonnance dont appel, doit, dans sa déclaration d’appel et ses premières conclusions, mentionner expressément les chefs critiqués de l’ordonnance entreprise. Il doit les reprendre dans le dispositif de ses dernières conclusions en mentionnant qu’il en demande l’infirmation ou la réformation. Il doit ensuite demander à la cour de 'statuer à nouveau’ sur les prétentions qu’il entend voir accueillies et/ou réévaluées (les siennes) ou rejetées (celles de la partie adverse), prétentions qu’il doit expressément énoncer. A défaut, il est réputé les avoir abandonnées et ce, même si, dans sa déclaration d’appel et, la première partie du dispositif de ses conclusions, il a critiqué la décision déférée en ce qu’elle les a rejetées (les siennes) ou y a fait droit (s’agissant de celles de la partie adverse) et même si dans la partie motivation de ses écritures, il a discuté la décision prise par le premier juge sur ces points.

Il en va de même pour l’intimé en ce qui concerne son appel incident.

En l’espèce, tout en sollicitant, dans le dispositif de ses conclusions, la condamnation de Mme [B] [I] à lui verser la somme de 13 077,24 euros, comptes arrêtés au 31 juillet 2025, à titre de provision sur la dette locative, avec intérêts au taux légal à compter du 6 décembre 2023, la SCI Kadem, intimée, ne sollicite pas l’infirmation de l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné l’appelante à lui verser la 9 087,38 euros de ce même chef.

Dans ces conditions, elle ne formule aucun appel incident sur la provision accordée par le premier juge. Dès lors, au vu des développements qui précèdent, la cour ne peut que confirmer la décision déférée en ce qu’elle a condamné Mme [B] [I] à verser à la SCI Kadem la somme de 9 087,38 euros à titre de provision sur la dette locative, avec les intérêts au taux légal à compter du 6 décembre 2023 sur la somme de 4 751,24 euros, et à compter de sa décision pour le surplus.

Sur la demande de délais de paiements

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dispose : le juge peut, même d’office accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de règler sa dette locative … Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement des loyers et charges. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par la juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Aux termes de l’article 1345-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En application des dispositions de ces textes, des délais de paiement peuvent être accordés, dans la limite de 36 mois, au locataire de bonne foi qui démontre avoir fait des efforts pour apurer sa dette locative et qui est en mesure d’assumer la charge d’un plan d’apurement de celle-ci en sus du paiement des loyers et charges courants.

En l’espèce, il résulte du décompte versé aux débats par l’intimée que, loin de se réduire, la dette locative a augmenté depuis que le premier juge a statué, passant de 9 087,38 euros, au 8 janvier 2025, à 12 077,24 euros euros au 31 juillet suivant.

Mme [I] qui vit du RSA et des allocations familiales n’explique pas comment elle pourrait respecter les échéances d’un plan d’apurement en plus du règlement des loyers courants.

Il convient, en conséquence, de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle l’a déboutée de sa demande de délais de paiement et de suspension corrélative de la clause résolutoire.

Sur la demande de provision à valoir sur le trouble de jouissance

Comme indiqué supra, il résulte des constatations faites par Messieurs [S] et [J], les 12 novembre 2024 et 21 janvier 2025, que Mme [P] a vécu dans un appartement indécent du fait d’une absence de mise aux normes qui aurait dû être réalisée par sa bailleresse en ce qui concerne notamment l’installation électrique, considérée comme dangereuse, l’isolation (encadrement de portes de cloisons désolidarisées du mur, traces d’humidité), l’aération (absence d’extracteur d’air vicié), le chauffage (absence d’installation fixe), l’évacuation des eaux usées (fortes odeurs) et les trous favorisant l’infestation par des nuisiles.

L’état des lieux établi par les parties le 1er septembre 2015, ne disqualifie en rien les constatations objectives et indépendantes faites par M. [X] [J], dans le cadre de son 'diagnostic technique initial’ du 21 janvier 2025 et donc 10 ans plus tard.

Il convient dans ces conditions d’allouer à Mme [I] une provision à valoir sur son préjudice de jouissance équivalent à 50 % de son loyer du 6 février 2021 jusqu’au 6 février 2024, date de résolution du bail, avec déduction des trois mois durant lesquels l’immeuble voisin a fait l’objet d’un arrêté municipal de mise en sécurité, soit une somme de 11 220 euros [(33 x 680) : 2].

La compensation sera ordonnée entre les provisions à valoir sur la dette locative et sur le préjudice de jouissance.

Sur la demande de travaux et de suspension de loyers

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite visé par ce texte désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Pour en apprécier la réalité, la cour d’appel, statuant en référé, doit se placer au jour où le premier juge a rendu sa décision et non au jour où elle statue.

En l’espèce, Mme [I], dont la demande de délais de paiement a été rejetée, tout comme son exception d’inexécution, est occupante sans droit ni titre du logement depuis le 6 février 2024, date d’acquisition de la clause résolutoire.

Elle ne justifie donc plus du moindre intérêt à voir réaliser, sous astreinte, les travaux de remise aux normes du logement et suspendre ses loyers durant ces travaux.

L’ordonnance sera dès lors confirmée en ce qu’elle a débouté Mme [I] des demandes formulées de ces chefs.

Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 145 alinéa 1 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Pour que le motif de l’action soit légitime, la demande de mesure d’instruction doit reposer sur des faits précis, objectifs et vérifiables qui permettent de projeter un litige futur, qui peut n’être qu’éventuel, comme plausible et crédible. Il appartient donc à l’appelante de rapporter la preuve d’éléments suffisants à rendre crédibles ses allégations et démontrer que le résultat de l’expertise à ordonner présente un intérêt probatoire, dans la perspective d’un procès au fond non manifestement voué à l’échec. Dans cette optique, les preuves à établir ou préserver doivent être pertinentes dans le litige futur et utiles à sa solution.

En l’espèce, Mme [H] motive sa demande d’expertise, formulée 'à titre subsidiaire’ en ces termes : si la Cour considérait que ce diagnostic n’était pas suffisamment précis quant à la nature des travaux à réaliser, il y aura lieu d’ordonner une expertise aux fins de déterminer la cause des désordres affectant l’appartement donné à bail à Madame [I] et les travaux nécessaires pour y remédier.

Le rejet de la demande de travaux étant motivée par l’absence d’intérêt à les faire réaliser et non sur leur imprécision, l’ordonnance entreprise ne peut qu’être confirmée en ce qu’elle a rejeté sa demande d’expertise formulée, à titre subsidiaire, dans les termes précités.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Chaque partie succombant partiellement, l’ordonnance entreprise sera infirmée en ce qu’elle a condamné Mme [I] aux dépens et à verser à la SCI Kadem la somme de 300 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Chaque partie conservera la charge des ses dépens et frais irrépétibles des permière instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme l’ordonnance entreprise sauf en ce qu’elle a :

— débouté Mme [B] [I] de sa demande de provision à valoir sur son préjudice de jouissance ;

— condamné Mme [B] [I] à payer à la SCI Kadem la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Mme [B] [I] aux entiers dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

Statuant à nouveau et ajoutant :

Condamne la SCI Kadem à verser à Mme [B] [I] une provision de 11 220 euros à valoir sur l’indemnisation de son préjudice de jouissance avec intérêts au taux légal à compter de ce jour ;

Ordonne la compensation entre cette somme et la provision à valoir sur la dette locative que Mme [B] [I] a été condamnée à verser par l’ordonnance entreprise ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile tant en première instance qu’en appel ;

Dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens de première instance et d’appel.

Le greffier, Le président,