COUR D’APPEL DE BORDEAUX

QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 02 DECEMBRE 2025

N° RG 25/02114 – N° Portalis DBVJ-V-B7J-OIOP

S.A.S. LE PETIT VIETNAM

c/

S.A.S. [Localité 7] COEUR COMMERCE

Nature de la décision : APPEL D’UNE ORDONNANCE DE REFERE

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la Cour : ordonnance de référé rendue le 21 octobre 2024 (R.G. 24/01210) par le Président du Tribunal Judiciaire de BORDEAUX suivant déclaration d’appel du 25 avril 2025

APPELANTE :

S.A.S. LE PETIT VIETNAM, immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le numéro 897 436 077, agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 8]

Représentée par Maître Fanny SOLANS, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

S.A.S. [Localité 7] COEUR COMMERCE, immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le numéro 891 269 128, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 1]

Représentée par Maître Anne-Sophie VERITE de la SCP MARCHAL & ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX, et assistée de Maître Florence MAS, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 novembre 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président,

Madame Sophie MASSON, Conseiller,

Madame Bérengère VALLEE, Conseiller,

Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

1. La SAS Le Petit Vietnam, représentée par son président M. [P], immatriculée au Registre du commerce et des sociétés de Bordeaux, exerce une activité de restauration.

La SAS [Localité 7] C’ur Commerce, immatriculée au Registre du commerce et des sociétés de Nanterre, exerce une activité de marchand de biens immobiliers.

Par contrat des 3 et 4 août 2020, la SCI Ginko Commerce, aux droits de laquelle est venue la société [Localité 7] C’ur Commerce suivant acte authentique de vente du 17 décembre 2021, a donné à bail commercial à M. [P], auquel s’est substituée la société Le Petit Vietnam, des locaux situés au sein de l’ensemble immobilier commercial '[Adresse 10]' à Bordeaux, moyennant un loyer composé d’un loyer de base fixé à 23 310 euros HT et HC et d’une part variable égale à 5% du chiffre d’affaires annuel HT, payable trimestriellement.

La bail stipule une franchise du loyer de base pendant les quatre premiers mois à compter de la date de prise d’effet du bail ainsi qu’une réduction du loyer de base de 43% pendant la première année du bail et de 33% pendant la deuxième année du bail, de sorte que le loyer de base n’était dû qu’à compter du troisième anniversaire de prise d’effet du bail.

Par acte du 16 février 2024, la société [Localité 7] C’ur Commerce a fait délivrer à la société Le Petit Vietnam un commandement de payer la somme de 27 498,06 euros au titre d’un arriéré de loyers, visant la clause résolutoire, qui est demeuré infructueux.

2. Par acte du 31 mai 2024, la société [Localité 7] C’ur Commerce a assigné la société Le Petit Vietnam en référé devant le tribunal judiciaire de Bordeaux en constatation de la résiliation de plein droit du bail, expulsion et condamnation à titre provisionnel au paiement de la somme de 29 384,56 euros TTC.

3. Par ordonnance réputée contradictoire du 21 octobre 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial liant la SAS [Localité 7] C’ur Commerce et la SAS Le Petit Vietnam,

— condamné la SAS Le Petit Vietnam à payer à la SAS [Localité 7] C’ur Commerce la somme provisionnelle de 29 384,56 euros au titre des loyers impayés arrêtés au 12 avril 2024, deuxième trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer délivré le 16 février 2024 sur la créance exigible à cette date, et de la date d’échéance pour le surplus,

— ordonné la capitalisation des intérêts,

— condamné la SAS Le Petit Vietnam au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant mensuel du loyer et des charges en vigueur avant cette date, soit 3 122,56 euros à compter du 1er juillet 2024 et jusqu’à complète libération des lieux,

— ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SAS Le Petit Vietnam, de ses biens et de tout occupant de son chef des lieux situés au sein de l’ensemble immobilier commercial '[Adresse 10]' situé [Adresse 4] [Adresse 2], [Adresse 3], [Adresse 5] et [Adresse 6] [Localité 7] et ce, avec le concours éventuel de la force publqiue et d’un serrurier,

— débouté la SAS [Localité 7] C’ur Commerce du surplus de ses demandes,

— condamné la SAS Le Petit Vietnam à payer à la SAS [Localité 7] C’ur Commerce la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SAS Le Petit Vietnam aux dépens, en ce compris les frais de commandement de payer.

4. Par déclaration au greffe du 25 avril 2025, la société Le Petit Vietnam a relevé appel de l’ordonnance énonçant les chefs expressément critiqués, intimant la société [Localité 7] C’ur Commerce.

L’affaire a été fixée à bref délai à l’audience du 16 mai 2025, puis renvoyée à la demande conjointe des parties au 4 novembre 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

5. Par dernières écritures notifiées par message électronique le 19 mai 2025, auxquelles la cour se réfère expressément, la société Le Petit Vietnam demande à la cour de :

Vu l’article L. 145-41 du code de commerce,

Vu l’article 1345 du code civil,

— infirmer l’ordonnance de référé du 21 octobre 2024,

En conséquence,

— débouter la société [Localité 7] C’ur Commerce de la demande de voir jouer la clause résolutoire insérée au sein du bail commercial,

— accorder des délais de paiement de la dette locative à la société Le Petit Vietnam à hauteur de 24 mois, soit des échéances de 2 023 euros mensuelles,

— suspendre le jeu de la clause résolutoire au respect des conditions du délai de grâce,

— condamner la société [Localité 7] C’ur Commerce à payer à la société Le Petit Vietnam la somme de 3 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens.

6. Par dernières écritures notifiées par message électronique le 18 juin 2025, auxquelles la cour se réfère expressément, la société [Localité 7] C’ur Commerce demande à la cour de :

Vu l’article L. 145-41 du code de commerce,

Vu l’article 1343-5 du code civil,

Vu le contrat de bail liant les parties,

Vu l’ordonnance de référé du TJ de [Localité 7] du 21/10/2024,

A titre principal,

— dire bien jugé et mal appelé,

— débouter la société Le Petit Vietnam de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— confirmer l’ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux en date du 21 octobre 2024, en toutes ses dispositions,

A titre subsidiaire,

Et, pour le cas où par impossible il serait fait droit à la demande de délais de la société Le Petit Vietnam, dire qu’à défaut de paiement à son échéance d’une seule mensualité de l’arriéré de loyers et charges, et/ou des loyers et charges courants, la clause résolutoire sera acquise au bailleur, le solde d’arriéré étant immédiatement dû, et d’ores et déjà en ce cas :

— ordonner l’exécution de l’ordonnance du tribunal judiciaire de Bordeaux en date du 21 octobre 2024, et/ou de la décision à intervenir dans le cadre de la présente procédure d’appel,

En tout état de cause et y ajoutant :

— condamner la société Le Petit Vietnam au paiement d’une somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, à la société [Localité 7] C’ur Commerce,

— Condamner la Société Le Petit Vietnam aux entiers dépens d’appel.

La clôture de la procédure a été prononcée selon ordonnance du 16 septembre 2025.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et des moyens des parties, il est, par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, expressément renvoyé à la décision déférée et aux derniers conclusions écrites déposées.

MOTIFS DE LA DECISION:

Moyens des parties:

Sur la demande de délais et de suspension des effets de la clause résolutoire:

7. La société appelante expose, à titre liminaire, que les engagements commerciaux figurant au sein des documents contractuels n’ont pas été respectés, que seul un tiers des locaux sont occupés par des commerces; qu’elle a n’a pu réaliser le chiffre d’affaires envisagé de sorte que son activité se trouve déficitaire depuis son commencement et qu’elle a fini par rencontrer des difficultés pour s’acquitter du paiement des loyers.

Au visa des articles L.145-41 du code de commerce et 1343-5 du code civil, elle fait valoir qu’aucune décision de justice ayant acquis l’autorité de chose jugée n’a constaté ni prononcé la résiliation du bail, de sorte qu’elle est recevable et bien fondée à avoir suspendre les effets de la clause résolutoire avec octroi des plus larges délais de paiement, sur 24 mois, avec mise en place d’un échéancier pour le remboursement de la dette locative actuellement arrêtée à la somme de 48'549,21 euros. Elle propose ainsi de s’acquitter du paiement de la dette en 24 échéances mensuelles de 2023 euros en sus du paiement trimestriel des loyers courants et des charges.

Elle souligne que des échanges sont intervenus après le prononcé de l’ordonnance de référé, ce qui témoigne de la volonté des parties de trouver un accord lui permettant de continuer à exercer son activité dans les lieux.

8. Le bailleur réplique que le bail ne lui impose aucune obligation de conserver un certain niveau d’attractivité du centre et qu’elle ne peut être tenue pour responsable du mauvais choix stratégique et économique de la société Le Petit Vietnam.

À titre principal, elle conclut au rejet de la demande de délais de paiement, en soulignant que la société appelante ne démontre aucunement sa capacité à honorer les paiements des loyers courants outre l’arriéré locatif ; qu’au regard des pièces comptables communiquées, rien ne laisse présager un possible retour à meilleure fortune avec paiement de l’arriéré.

À titre subsidiaire, et dans l’hypothèse de l’octroi de délais de paiement, elle demande à la cour d’assortir sa décision d’une clause de déchéance.

Réponse de la cour:

9. Selon les dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

10. Selon les dispositions de l’article 1343-5 alinéas 1 et 2 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

11. Ainsi que le souligne à bon droit la société intimée, le bailleur d’un local situé dans un centre commercial dont il est propriétaire n’est pas tenu d’assurer la bonne commercialité du centre, à défaut de stipulations particulières du bail.

En l’espèce, la société appelante a seulement exposé, dans le rappel des faits et de la procédure, que 'les engagements commerciaux figurant au sein des documents contractuels n’étaient pas respectés', sans pour autant préciser, dans la partie Discussion, quelle clause du bail aurait été méconnue par la société [Localité 7] Coeur commerce, ni sur quel point précis, et sans en tirer de conséquences en termes de responsabilité éventuelle du bailleur, puisqu’elle n’a pas opposé d’exception d’inexécution, ni sollicité de compensation entre l’arriéré des loyers exigibles et une éventuelle créance indemnitaire à l’encontre du bailleur.

12. Il est constant qu’à la suite de la signification d’un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte du 16 février 2024, la société Le Petit Vietnam n’a pas réglé, dans le délai d’un mois qui lui était imparti, la somme de 27 498.06 euros réclamée en principal au titre de l’arriéré de loyers (échéance de janvier 2024 incluse).

13. Il ressort de l’extrait de compte versé au débat par la société intimée (sa pièce 12), qu’à la date du 10 juin 2025, la société Le Petit Vietnam demeurait débitrice d’un arriéré de 47 709.21 euros, soit, en tenant compte de l’imputation faite des versements d’acomptes:

-27 947.32 euros au titre de la facture d’octobre 2024,

-9 648.71 euros au titre de l’échéance de janvier 2025,

-10133.18 euros au titre de l’échéance d’avril 2025.

14. Il apparaît ainsi que l’arriéré s’est accru de 18324.65 euros depuis le prononcé de l’ordonnance frappée d’appel.

Les réglements s’opèrent de manière irrégulière, tant en ce qui concerne les dates de paiement que les montants versés.

L’analyse des comptes de résultats versés au débat révèle que le montant net du chiffre d’affaire demeure d’un niveau insuffisant, année après année (367 416 euros au 30 juin 2022, 458058 euros au 30 juin 2023 et 464 961 euros au 30 juin 2024) pour faire face aux charges d’exploitation (380 175 euros au 30 juin 2022, 442 803 euros au 30 juin 2023 et 480 089 euros au 30 juin 2024).

Il n’est pas produit de situation intermédiaire révélant une amélioration de la trésorerie.

Il en résulte qu’en dépit des efforts manifestés au cours du premier semestre 2025, l’ l’appelante ne démontre pas être en mesure de reprendre le paiement régulier des loyers courants et d’assurer en outre le remboursement d’une somme de 2023 euros par mois.

15. Il convient en conséquence de rejeter la demande de délais avec supension des effets de la clause résolutoire et de confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance entreprise.

Sur les demandes accessoires:

16. Partie perdante, la société Le Petit Vietnam supportera les dépens d’appel ainsi que ses frais irrépétibles.

Il est équitable d’allouer à l’intimée une indemnité de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS:

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort:

Confirme en toutes ses dispositions l’ordonnance rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux le 21 octobre 2024,

y ajoutant,

Rejette la demande formée par la société Le Petit Vietnam, tendant à l’octroi de délais et la suspension des effets de la clause résolutoire,

Condamne la société Le Petit Vietnam aux dépens d’appel,

Condamne la société Le Petit Vietnam à payer à la société [Localité 7] C’ur commerce la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, président, et par Monsieur Hervé GOUDOT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier Le Président