COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 20 MARS 2025

N° RG 21/06784 – N° Portalis DBVJ-V-B7F-MOXW

[E] [V]

[K] [Y] épouse [V]

c/

S.A.S.U. GROUPE ARGO (ANCIENNEMENT B GROUPE)

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 04 mai 2021 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BORDEAUX (chambre : 7, RG : 20/7650) suivant déclaration d’appel du 13 décembre 2021

APPELANTS :

[E] [V]

né le 10 Juin 1978 à [Localité 8]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 1]

[K] [Y] épouse [V]

née le 25 Août 1978 à [Localité 8]

de nationalité Française

Profession : Gérant de société,

demeurant [Adresse 1]

Représentés par M^e Edwige HARDOUIN, avocat au barreau de BORDEAUX substituée par M^e Olivier LALANDE

et assistés de M^e Jean-Louis CHARDAYRE, avocat au barreau de DIJON

INTIMÉE :

S.A.S.U. GROUPE ARGO (ANCIENNEMENT B GROUPE)

prise en la personne de son représentant légal domicilé en cette qualité au siège social [Adresse 2]

non représentée, assignée selon acte de commissaire de justice en date du 24.01.2022 délivré à à personne morale

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 février 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Christine DEFOY, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN

ARRÊT :

— réputé contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

FAITS ET PROCÉDURE :

Par acte sous seing privé du 19 mai 2017, M. [E] [V] et Madame [K] [Y] épouse [V] ont consenti une promesse unilatérale de vente à la SAS B Groupe (désormais Sas Groupe Argo), portant sur un immeuble d’habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 6] (68) et sur un terrain situé sur la même commune, lieudit « [Localité 9] », pour un prix de 313 000 euros et sous condition suspensive d’obtention d’un permis de construire.

La promesse unilatérale de vente a été consentie pour une durée de 14 mois.

Un premier avenant a été régularisé le 23 février 2018 afin de prévoir :

— le versement d’une indemnité pour perte de loyers de 890 euros par mois à compter du 1er septembre 2017 et jusqu’à signature de l’acte authentique, ce même si l’option n’était pas levée, dans la limite de 11 570 euros,

— le versement d’un acompte de 3 000 euros sur l’indemnité précitée,

— le versement d’une indemnité d’immobilisation pour un montant de 15 650 euros,

— la prorogation de la promesse de vente jusqu’au 31 décembre 2019 à 16 heures.

L’indemnité d’immobilisation n’a pas été versée.

Un second avenant a été régularisé le 16 janvier 2019 afin de prévoir :

— que la société Les Terrasses de [Localité 7], se substituait à la société B Groupe,

— le versement de l’indemnité de perte de loyers jusqu’au moment de la signature de l’acte d’achat ou de la renonciation au projet par le bénéficiaire de la promesse,

— deux versements supplémentaires de 3 000 euros à titre d’acompte sur l’indemnité précitée, dont le dernier a été fixé au 30 septembre 2019.

Par lettre recommandée du 22 août 2019, la société Groupe Argo, sous sa signature ainsi que sous celle de la société Les Terrasses de [Localité 7], a indiqué aux époux [V] qu’elle mettait un terme à son projet sur la commune de [Localité 7] et qu’elle renonçait ainsi au bénéfice de la promesse de vente.

Par lettres recommandées du 11 octobre 2019 adressées respectivement à la société B Groupe (devenue société Groupe Argo [Localité 5]) et à la société Groupe BC Finances (société Argo à [Localité 4]), les époux [V] ont sollicité la régularisation du règlement de l’indemnité compensatrice de perte de loyers.

En l’absence de réponse, le conseil des époux [V], par lettre recommandée du 9 décembre 2019, a mis en demeure la société Argo et la société les Terrasses de [Localité 7] de verser l’indemnité de perte de loyers pour un montant de 27 934,50 euros et l’indemnité d’immobilisation forfaitaire de 15 650 euros.

Par lettre recommandée du 30 janvier 2020, la société Argo et la société Les Terrasses de [Localité 7] ont confirmé leur intention de régulariser la somme de 15 360 euros aux époux [V], conformément au décompte transmis par le notaire.

Par lettre du 26 février 2020, le conseil des époux [V] a indiqué aux sociétés précitées ne pas être en possession du décompte transmis par le notaire et leur a rappelé le solde de l’indemnité pour perte de loyer s’élevant à 21 934,50 euros.

En l’absence de réponse, les époux [V] ont assigné la société Groupe Argo et la société Les Terrasses de [Localité 7] devant le tribunal judiciaire de Bordeaux par acte du 1er octobre 2020, aux fins de les voir condamner à verser les indemnités précédemment sollicitées.

Par jugement du 4 mai 2021, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— mis hors de cause la Sasu Groupe Argo (anciennement B Groupe),

— déclaré recevables les demandes dirigées contre la Sarl Les Terrasses de [Localité 7],

— condamné cette dernière à payer aux époux [V] la somme de 21 934,50 euros au titre de l’indemnité pour pertes locatives,

— autorisé le déblocage de la somme de 6 000 euros séquestrée en l’étude de Me [W] [N], notaire à [Localité 10], au profit des époux [V] sur production de la signification à parties du jugement,

— débouté les époux [V] de leur demande en indemnité d’immobilisation,

— condamné la Sarl Les Terrasses de [Localité 7] à payer aux époux [V] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la même aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit,

— rejeté toutes demandes plus amples ou contraires.

Les époux [V] ont relevé appel du jugement le 13 décembre 2021.

La Sasu Groupe Argo n’a pas constitué avocat.

La déclaration d’appel a été signifiée à la Sasu Groupe Argo, le 24 janvier 2022.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 14 février 2022, les époux [V] demandent à la cour, sur le fondement de l’article 1124 du code civil, de :

— dire et juger qu’ils sont recevables, habiles et fondés en leurs demandes, y faire droit,

— réformer le jugement déféré,

— condamner la société Groupe Argo à leur verser la somme de 21 934,50 euros au titre de l’indemnité de perte de loyers,

— la condamner à leur verser la somme de 15 650 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation forfaitaire,

— la condamner à leur verser la somme de 5 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens, lesquels pourront être recouvrés par Maître Hardouin, avocat au barreau de Bordeaux.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 23 janvier 2025.

MOTIFS

Le tribunal a mis hors de cause la société Groupe Argo en raison de la clause de substitution prévue dans l’avenant du 23 février 2018 au profit de la SARL Les Terrasses de [Localité 7].

Les appelants font valoir que le premier juge a soulevé une irrecevabilité sur le fondement de l’article 472 du code de procédure civile qui semble tirée d’un défaut de qualité à agir, qui n’est pas d’ordre public et qui ne pouvait pas être soulevée sans une réouverture des débats. En outre, les appelants rappellent que le bénéficiaire de la promesse unilatérale de vente était la société B Groupe, devenue Groupe Argo, et qu’aux termes des avenants postérieurs, c’est la société Les Terrasses de [Localité 7] qui a pris qualité de substituée. Or, en raison de la rétractation de cette dernière société, le bénéficiaire initial de la promesse, la société Groupe Argo, était tenue par la promesse.

***

Si le tribunal devait vérifier, en application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, que les demandes dirigées contre les parties non comparantes étaient recevables et régulières, il ne pouvait pas d’office décider d’en mettre une hors de cause, sans avoir interrogé les demandeurs sur une telle possibilité, conformément au principe du contradictoire.

En toute hypothèse, la cour constate qu’aux termes de la promesse unilatérale de vente du 19 mai 2017, d’une durée de quatorze mois, la société B Groupe s’était engagée à acheter le bien des époux [V] au prix convenu, sous la condition suspensive d’obtention du permis de construire.

Le 23 février 2018, un avenant a été signé par les parties pour porter la durée de validité de la promesse au 31 janvier 2019, en contrepartie de quoi, la société B Groupe s’est engagée à verser une indemnité d’immobilisation d’un montant de 15 650 euros et une indemnité de perte de loyers de 890 euros par mois à compter du 1er septembre 2017, dans la limite de 11 570 euros.

Le 16 janvier 2019, un second avenant a été signé par les mêmes parties lesquelles ont notamment prévu que la société Les Terrasses de [Localité 7] se substituait à la société B Groupe. ( outre le versement de l’indemnité de loyers, sans limite de temps).

Enfin, le 22 août 2019 les sociétés B Groupe et Les Terrasses de [Localité 7] ont renoncé à la promesse de vente.

Il résulte de cette relation des faits que si l’avenant du 16 janvier 2019 est incorrectement rédigé en ce qu’il indique «' les parties substituent': dans tous leurs droits dans le promesse de vente signée le 19 mai 2017, ainsi qu’à l’avenant signé le 23 février 2018, la société dénommée Les Terrasses de [Localité 7]'» alors qu’il est bien évident que cette dernière ne pouvait recevoir ses droits que de la société B Groupe, il est certain que les époux [V] ont expressément accepté une substitution du bénéficiaire de la promesse de vente.

En conséquence, les promettants n’avaient plus comme cocontractant à partir du 16 janvier 2019 que la société Les Terrasses de [Localité 7], contre laquelle ils pouvaient exclusivement agir, la cour constatant que les appelants ne discutaient pas de la validité de ce second avenant.

Le fait que la société B Groupe ait, de concert avec la société Les Terrasses de [Localité 7], notifié sa décision de mettre un terme à son projet est sans effet sur les droits des parties, alors que le fait de renoncer à un droit que l’on ne possède plus est sans conséquence sur les droits de celles-ci.

Le fait que cette rétractation soit intervenue avant l’expiration du terme qui avait été fixé est également sans effet sur les engagements antérieurs de la société B Groupe qui n’était plus tenue après le second avenant .

En conséquence, le jugement doit être confirmé en ce qu’il a débouté les appelants de leurs demandes dirigées à l’encontre de la SASU Groupe Argo venant aux droits de la société G Groupe.

Les époux [V] succombant devant la cour supporteront les dépens d’appel qu’ils ont exposés.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement entrepris,

Condamne M. [E] [V] et Mme [K] [Y] épouse [V] aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,