ARRET

N°

X

E

C/

Y

G

Y

N

PB/VB

COUR D’APPEL D’AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU SEIZE NOVEMBRE

DEUX MILLE VINGT ET UN

Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour : N° RG 19/07144 – N° Portalis DBV4-V-B7D-HQBL

Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE SENLIS DU VINGT TROIS JUILLET DEUX MILLE DIX NEUF

PARTIES EN CAUSE :

Monsieur C X

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Madame D E épouse X

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentés par M^e Damien BRISACQ, avocat au barreau D’AMIENS

Ayant pour avocat plaidant M^e Léon DAYAN, avocat au barreau de PARIS

APPELANTS

ET

Monsieur K R S Y

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Madame F G épouse Y

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Monsieur H Y

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Madame M P N

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentés par M^e Noémie FOUQUE de la SELARL DEJANS, avocat au barreau de SENLIS

INTIMES

DÉBATS & DÉLIBÉRÉ :

L’affaire est venue à l’audience publique du 21 septembre 2021 devant la cour composée de M. I J, Président de chambre, M. Vincent ADRIAN et M^me Myriam SEGOND, Conseillers, qui en ont ensuite délibéré conformément à la loi.

A l’audience, la cour était assistée de M^me Vitalienne BALOCCO, greffier et en présence de M^me Fadila HARIOUAT, greffier stagaire.

Sur le rapport de M. I J et à l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et le président a avisé les parties de ce que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 16 novembre 2021, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

PRONONCÉ :

Le 16 novembre 2021, l’arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M. I J, Président de chambre, et M^me Vitalienne BALOCCO, greffier.

*

* *

DECISION :

FAITS ET PROCÉDURE

M. K Y,M^me F Y et M. H Y (consorts Y) sont propriétaires depuis le […] d’un appartement situé dans un ensemble immobilier sis […] à Nogent sur Oise (60). Par acte notarié en date du 3 mai 2018, ils ont régularisé avec M. C X une promesse de vente de cet appartement moyennant le prix de 103 000 euros pour une durée expirant le 3 août 2018.

L’acte prévoyait le versement, entre les mains du notaire avant le 3 août 2018, d’une somme de 10 300 euros à titre d’indemnité d’immobilisation.

Il stipulait également l’existence, au bénéfice de l’acheteur, une condition suspensive d’obtention d’un prêt d’un montant maximum de 112 000 euros sur une durée maximum de 20 ans et au taux nominal d’intérêt maximum de 2 % l’an. Ce dernier s’engageait à déposer son dossier de prêt bancaire dans les plus brefs délais et la date butoir de la réception de l’offre de prêt était fixée au 3 juillet 2018. Il s’engageait également, en cas de non obtention du financement demandé à justifier de deux refus de prêt et répondant aux caractéristiques ci-dessus.

Par avenant en date du 25 juin 2018, M^me D E (épouse de M. C X) est intervenue en qualité de bénéficiaire de cette promesse, la durée de la validité de la condition suspensive étant prorogée au 16 juillet 2018 et celle de la régularisation de la vente au 13 août 2018.

Les époux X adressaient le 28 juillet 2018 au notaire un courrier RAR indiquant avoir essuyé un refus de prêt et sollicitant un ultime report. Par avenant en date du 7 août 2018, la validité de la condition suspensive d’obtention du prêt était de nouveau prorogée au 10 septembre 2018 et la date de signature de la vente était fixée au plus tard au 1^er octobre 2018.

Le 11 septembre 2018, les consorts Y ont vainement mis en demeure les époux X de justifier de l’obtention de l’offre de prêt ou d’un second refus de prêt puis, par lettre du 13 novembre suivant,

de leur payer la somme de 10 300 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation.

Par acte d’huissier de justice du 11 mars 2019, les consorts Y et M^me M N (compagne M. H Y) ont fait assigner les époux X devant le tribunal de grande instance de Senlis pour obtenir principalement leur condamnation solidaire à payer à :

— M. K Y, M^me F Y et M. H Y la somme de 10 300 euros avec intérêts au taux légal depuis la mise en demeure et subsidiairement de l’assignation,

— M. H Y et M^me M N la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts,

Par jugement en date du 23 juillet 2019, le tribunal, devant lequel les époux X n’ont pas comparu, a :

— condamné solidairement les époux X à payer à aux consorts Y la somme principale de 10 300 euros avec intérêt de retard au taux légal à compter du 12 septembre 2018 au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue dans la promesse de vente du 3 mai 2018 et de ses avenants des 25 juin et 7 août 2018,

— débouté M. H Y et M^me M N de leur demande de dommages et intérêts,

— condamné solidairement les époux X aux entiers dépens de l’instance,

— condamné solidairement les époux X à payer la somme de 300 euros à chacun des demandeurs au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire de la présente décision,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Les époux X ont interjeté appel du jugement par déclaration du 30 septembre 2019.

Vu les dernières conclusions récapitulatives :

— des époux X en date du 21 août 2020,

— des consorts Y du 16 septembre 2020,

Vu l’ordonnance de clôture du 19 mai 2021.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties s’agissant de la présentation plus complète de leurs demandes et des moyens qui les fondent.

MOTIFS

Pour critiquer le jugement qui les a condamnés à payer à aux consorts Y et M^me M N la somme de 10 300 euros avec intérêt de retard au taux légal à compter du 12 septembre 2018 au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue dans la promesse de vente et ses avenants, les époux X prétendent en premier lieu qu’aucune condamnation ne peut être prononcée à l’encontre de M^me D E, épouse X, au motif que celle-ci est intervenue en qualité de bénéficiaire de la promesse par l’effet d’un avenant en date du 25 juin 2018 et qu’elle n’a pas bénéficié, aux termes de cet acte, de la faculté de rétractation prévue à l’article 271-1 du code de la construction et de l’habitation.

Toutefois, la sanction du non-respect de l’obligation de notifier au bénéficiaire de la promesse la

faculté de rétractation prévue par ce texte réside dans le fait que le délai de rétraction n’a pas commencé à courir. Lorsque le bénéficiaire de la promesse est assigné par le promettant en paiement de l’indemnité d’immobilisation, cette sanction lui permet le cas échéant de notifier cette rétractation dans ses écritures, ce qui entraîne l’anéantissement du contrat (Civ 3^e 4 décembre 2013 – n° 12-27.293).

Or, en l’espèce, les appelants se bornent à alléguer le fait que M^me D E, épouse X n’a pas bénéficié de la faculté de rétractation sans toutefois notifier celle-ci. Le moyen est en conséquence inopérant.

Sur le fond, il résulte de l’acte de promesse que les époux X se sont engagés, en cas de non obtention du financement demandé, à justifier de deux refus de prêt et répondant aux caractéristiques précisées dans le même acte, s’engageant, en conséquence, à déposer simultanément deux demandes de prêt.

Il ressort par ailleurs du dernier avenant en date du 7 août 2018 que la condition suspensive d’obtention de prêt a été d’un commun accord prorogée au 10 septembre 2018, la date de régularisation de l’acte authentique de vente devant intervenir au plus tard le 1^er octobre 2018.

Les époux X ont été vainement mis en demeure le 11 septembre 2018 de présenter un deuxième refus ou une acceptation de prêt, un premier refus ayant été dûment justifié.

Ils prétendent n’avoir commis aucune faute dans la non-réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un prêt bancaire. Ils soutiennent avoir bien effectué deux demandes de prêt bancaire suite à la signature du compromis de vente, l’une de son propre chef auprès de la banque populaire Rives de Paris, agence de Villejuif, et l’autre par l’intermédiaire d’un ami de la famille, M. B O, qui s’est présenté comme un courtier, auprès du crédit agricole. Ils ajoutent qu’aucune de ces banques n’a réservé une suite favorable à leur demande de financement.

Cependant, seul le refus de la banque populaire de Paris, en date du 17 juillet 2018, est valablement justifié au débat.

Pour le surplus, il est simplement produit un courrier de « Mr B » pour « E.C.A.A Consulting » dont le timbre indique « cabinet d’expert en consulting, gestion, conseil fiscale (sic), juridique et social ». Au terme de cette pièce en date du 23 décembre 2019, il indique avoir été « mandaté par M. C X pour faire les démarches nécessaires pour la demande de son financement pour la résidence principale d’un montant de 103 000 euros pour le bien situe (sic) aux […]-sur-Oise avoir déposé une demande de prêt au crédit agricole pour un montant de 103 000 euros à un taux de 2.00 % sur 20 ans et la banque n’a pas donné suites favorable » (sic).

Aucun mandat n’est produit. Par ailleurs et surtout, il n’est produit aucune trace de la demande et encore moins du refus de la banque, la pièce ne précisant d’ailleurs la date ni de l’une ni de l’autre. Le courrier attribué à courrier de « Mr B » est insuffisant à rapporter la preuve de la mise en 'uvre régulière de l’obligation imposée par la promesse de vente.

Cette preuve n’est pas autrement rapportée.

L’acte de promesse de vente prévoit effectivement une indemnité d’immobilisation d’un montant de 10 300 euros.

Pour échapper au règlement de cette somme, les époux X font encore valoir que les consorts Y n’ont pas rapporté la preuve de la réalisation des autres conditions suspensives de droit commun prévues aux compromis, à savoir : la production d’un certificat d’urbanisme ne révélant pas de

servitude grave et la production d’un état hypothécaire ne révélant pas l’inscription d’un montant total supérieur au prix de vente stipulé.

L’acte de promesse aborde à deux reprises l’indemnité d’immobilisation.

Au paragraphe « indemnité d’immobilisation’séquestre » (page 8), il est stipulé que cette indemnité d’immobilisation sera versée au promettant, et lui restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute pour le bénéficiaire ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées.

Cela concerne l’hypothèse où, l’acte de vente pouvant être régularisé dans la mesure où toutes les conditions suspensives ont été réalisées, le bénéficiaire ou ses substitués, ne procède(nt) finalement pas à cette régularisation. Dans cette hypothèse, effectivement, la possibilité pour le promettant de conserver l’indemnité d’immobilisation suppose la démonstration de la réalisation de toutes les conditions suspensives.

Au paragraphe « réserves et conditions suspensives » et sous-paragraphe « obtention d’une ou plusieurs offres définitives de prêt » (page 10), il est toutefois stipulé que pour pouvoir bénéficier de la protection de la condition suspensive d’obtention de prêts, le bénéficiaire doit notamment se prévaloir au plus tard à la date prévue dans l’acte (initialement 3 juillet 2018, cette date ayant été modifiée en exécution des deux avenants précités) par télécopie ou courrier électronique, confirmée par courrier recommandé avec avis de réception adressée au promettant à son domicile élu, du refus de ce ou ces prêts. À défaut de réception de cette lettre dans le délai fixé, le promettant aura la faculté de mettre le bénéficiaire en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou la défaillance de la condition. ('). Passé ce délai de 8 jours sans que le bénéficiaire ait apporté les justificatifs, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit, sans autre formalité, et ainsi le promettant retrouvera son entière liberté mais le bénéficiaire ne pourra recouvrer l’indemnité d’immobilisation qu’il aura le cas échéant versé qu’après justification qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt et que la condition n’est pas défaillie de son fait ; à défaut l’indemnité d’immobilisation restera acquise au promettant.

Cette stipulation concerne précisément l’hypothèse du présent litige. Dès lors que le bénéficiaire de la promesse ne justifie pas qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et plus généralement que cette condition est défaillie de son fait, l’indemnité d’immobilisation est acquise au promettant.

En conséquence, c’est à juste titre que les époux X ont été condamnés au paiement de l’indemnité d’immobilisation de 10 300 euros en principal.

En application de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. En l’espèce, l’acte de promesse et ses avenants ne stipulent aucune solidarité des bénéficiaires de la promesse à l’égard des promettants s’agissant du paiement de l’indemnité d’immobilisation.

Le jugement est en conséquence réformé en ce qu’il a condamné les époux X solidairement.

En application de l’article 1231'6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Or, ce n’est que par courrier du 13 novembre 2018, réceptionné le 15 novembre suivant, et non par courrier du 11 septembre précédent, que les époux X ont été mis en demeure de régler cette indemnité d’immobilisation. Les intérêts moratoires sont en conséquence dus depuis le 15 novembre 2018. Le jugement est également réformé en ce sens.

Pour le surplus, M. H Y et M^me M N reprennent dans le cadre d’un appel incident

leur demande de condamnation des époux X à leur verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice financier et moral.

À cette fin, ils exposent que comme conséquence de la conclusion la promesse de vente, ils se sont engagés à acquérir un terrain à bâtir à Pont Sainte Maxence au prix de 75 000 euros, réalisant pour ce faire un compromis le 17 mai 2018, et qu’ils ont dû renoncer à cette acquisition et ne pas donner suite au contrat de construction de maison individuelle envisagée avec la société Les logis de Picardie. Ils prétendent que les pièces versées aux débats concomitantes des engagements réitérés des époux X les assurant de la conclusion de l’opération, et donc de la nécessité de se reloger, justifient de la réalité de leur préjudice. Ils ajoutent que comme conséquence de la régularisation de la promesse et de ses avenants, et partant de son futur déménagement, M^me M N a perdu son emploi d’assistance maternelle.

Cependant, nonobstant sa concomitance avec la présente promesse de vente litigieuse au profit des époux X, la preuve certaine n’est pas rapportée de ce que le défaut de réalisation de leur projet immobilier à Pont Sainte Maxence est la conséquence directe de la non-réalisation de la vente entre les consorts Y et les époux X.

C’est en conséquence une manière justifiée que le premier juge a rejeté la demande indemnitaire.

S’agissant des demandes accessoires, M^me M N, qui succombe en ses prétentions, doit être déboutée de ses demandes formées en application l’article 700 du code de procédure civile, tant en première instance et qu’en appel.

Enfin, les époux X sont également condamnés à payer à M. K Y, M^me F Y et M. H Y une indemnité complémentaire de 500 euros à au titre de leurs frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt contradictoire, rendu publiquement par sa mise à disposition au greffe, après débats publics, en dernier ressort,

Infirme le jugement, sauf en ce qu’il a débouté M. H Y et M^me M N de leur demande de dommages et intérêts,

Statuant à nouveau pour le surplus et ajoutant au jugement,

Déboute M^me M N de toutes ses demandes,

Condamne M. C X et M^me D E, épouse X, à payer à M. K Y, M^me F Y et M. H Y :

— la somme principale de 10 300 euros avec intérêts de retard au taux légal à compter du 15 novembre 2018 au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue dans la promesse de vente du 3 mai 2018 et de ses avenants des 25 juin et 7 août 2018,

— la somme de 300 euros à chacun d’eux au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance,

— la somme de 500 euros à chacun d’eux au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles en cause d’appel,

Condamne M. C X et M^me D E, épouse X, aux dépens de première instance et

d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT