COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

— -------------------------

ARRÊT DU : 23 OCTOBRE 2025

N° RG 22/02268 – N° Portalis DBVJ-V-B7G-MWDQ

[D] [L]

c/

[P] [U]

[I] [U]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 15 mars 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BORDEAUX (chambre : 7, RG : 20/08250) suivant déclaration d’appel du 10 mai 2022

APPELANT :

[D] [L]

né le 25 Janvier 1960 à [Localité 5]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 3]

Représenté par M^e Fabrice DELAVOYE de la SELARL DGD AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉS :

[P] [U]

né le 01 Avril 1960 à [Localité 7]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 2]

[I] [U]

né le 20 Décembre 1957 à [Localité 7]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 4]

Représentés par M^e Anne-geneviève HAKIM de la SELARL AGH AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX substitué à l’audience par M^e Anne-Sophie VERDIER

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 septembre 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Christine DEFOY, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

FAITS ET PROCÉDURE :

1. M. [I] [U] et M.[P] [U] (ci-après les consort [U]) sont propriétaires d’une maison située [Adresse 4], cadastrée BB [Cadastre 1] à [Localité 6] dans la commune de [Localité 6] en Gironde.

Ils ont décidé de mettre en vente leur maison, et ont à cette fin conclu un contrat de mandat le 9 juin 2020 avec l’agence Citya Le bon agent, au prix de 1 044 900 euros.

Le 31 juillet 2020, M. [D] [L] a fait une offre écrite d’acquisition de ce bien, au prix de 1 044 900 euros, frais d’agence inclus, avec la condition suspensive d’obtention d’un prêt bancaire.

Les vendeurs ont accepté cette offre le 3 août 2020.

Aucun projet de vente n’ayant été établi, une mise en demeure a été adressée par M. [L] suivant courrier recommandé du 30 septembre 2020 aux consorts [U].

2. Par actes des 28 et 29 octobre 2020, M. [L] a assigné les consorts [U] devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins d’enjoindre aux consorts [U] de régulariser la vente aux conditions énumérées dans l’offre d’achat du bien immobilier, par la signature d’un compromis de vente et d’un acte authentique dans le délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir.

3. Par jugement du 15 mars 2022, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— débouté M. [L] de l’intégralité de ses demandes,

— condamné M. [L] à verser à Messieurs [P] et [I] [U] une indemnité de 3 000 euros pour frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens,

— rappelé le caractère exécutoire de droit du présent jugement.

4. M. [L] a relevé appel de ce jugement, le 10 mai 2022.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 8 août 2022, M. [L] demande à la cour, sur le fondement des articles 1112 et suivants du code civil, 1583 du code civil, 1240 du code civil de :

à titre principal,

— infirmer le jugement de la 7ème chambre civile du tribunal judiciaire de Bordeaux du 15 mars 2022 en ce qu’il :

— l’a débouté de l’intégralité de ses demandes,

— l’a condamné à verser aux consorts [U] une indemnité de 3 000 euros pour frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens,

— rappelé le caractère exécutoire de droit du présent jugement,

statuant à nouveau,

— juger que la vente de la maison sise [Adresse 4], cadastré BB [Cadastre 1] à [Localité 6] par par les consorts [U] à son égard est parfaite,

— enjoindre aux consorts [U] de régulariser la vente aux conditions mentionnées dans l’offre d’achat du bien immobilier, par la signature d’un compromis de vente dans un délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir, puis à la signature d’un acte authentique en suivant dans les délais habituels après obtention du prêt immobilier, et dire qu’à défaut, la publication du jugement vaudra acte de vente,

— débouter les consorts [U] de l’ensemble de leurs demandes,

à titre subsidiaire, si par extraordinaire la juridiction de céans devait ne pas reconnaître que la vente est parfaite et ne pas faire droit à la demande d’exécution forcée de la vente, il conviendrait alors de :

— condamner les consorts [U] à lui verser la somme de 25 000 euros de dommages et intérêts pour rupture abusive de pourparlers,

— débouter les consorts [U] de l’ensemble de leurs demandes,

en tout état de cause,

— condamner les consorts [U] à payer à M. [L] la somme de 4 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 8 novembre 2022, les consorts [U] demandent à la cour, sur le fondement des articles 1583, 1114 et 1112, 1240 du code civil et 564 du code de procédure civile de :

— débouter M. [L] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— confirmer en toutes ses dispositions, le jugement entrepris qui a débouté M. [L] de l’ensemble de ses demandes et l’a condamné au paiement de la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens, avec exécution provisoire,

y ajoutant,

— condamner M. [L] au paiement à leur verser la somme de 15 000 euros en réparation de leur préjudice moral et matériel,

— le condamner au paiement de la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés dans le cadre de l’appel, outre les dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 26 août 2025.

MOTIFS

5. Le tribunal a jugé que l’offre de vente proposée par les consorts [U] et acceptée par M. [L] n’était qu’une base de pourparlers alors que les conditions essentielles du contrat restaient à négocier dont les conditions de financement de l’acquéreur.

M. [L] considère au contraire que la vente était parfaite en raison de la rencontre d’une offre et d’une acceptation, rappelant que son acceptation conditionnelle de l’obtention d’un prêt avait été elle-même acceptée sans condition par les vendeurs.

Les consorts [U] soutiennent que la vente ne pouvait être parfaite alors qu’elle était conditionnée à l’obtention d’un prêt par M. [L], à l’obtention de diagnostics divers positifs qui n’avaient pas été réalisés et à l’obtention d’une servitude de vue que l’acquéreur souhaitait obtenir de ses vendeurs, propriétaires d’une maison en première ligne alors que la maison vendue se trouvait en deuxième ligne.

Sur ce

6. L’article 1114 du code civil dispose à propos de la vente : ' L’offre, faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation. A défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation.'

L’article 1118 du même code ajoute : ' L’acceptation est la manifestation de volonté de son auteur d’être lié dans les termes de l’offre.

Tant que l’acceptation n’est pas parvenue à l’offrant, elle peut être librement rétractée, pourvu que la rétractation parvienne à l’offrant avant l’acceptation.

L’acceptation non conforme à l’offre est dépourvue d’effet, sauf à constituer une offre nouvelle.'

L’article suivant précise : ' Les conditions générales invoquées par une partie n’ont effet à l’égard de l’autre que si elles ont été portées à la connaissance de celle-ci et si elle les a acceptées.

En cas de discordance entre des conditions générales invoquées par l’une et l’autre des parties, les clauses incompatibles sont sans effet.

En cas de discordance entre des conditions générales et des conditions particulières, les secondes l’emportent sur les premières.'

L’article 1121 du même code civil dispose par ailleurs: ' Le contrat est conclu dès que l’acceptation parvient à l’offrant. Il est réputé l’être au lieu où l’acceptation est parvenue.'

L’article 1583 du code civil dispose à propos de la vente : ' Elle est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.'

7. En l’espèce, les intimés ont, le 9 juin 2020, confié à un agent immobilier, l’agence Citya, mandat de vendre l’immeuble situé [Adresse 4] dans la commune de [Localité 6] au prix de 1 044 900 euros.

Le 31 juillet 2020, M. [L] a adressé au mandataire des vendeurs l’écrit suivant signé par ses soins : ' Je soussigné [D] [L], demeurant [Adresse 3], après avoir visité en compagnie de l’agence Coldwell Bankers le bien situé [Adresse 4] à [Localité 6], cadastré sous le numéro [Cadastre 1], déclare me porter acquéreur au prix et conditions ci-dessous:

— Prix: 1044900 € ( un million quarante quatre mille neuf cent euros) frais d’agence inclus, soit le prix fixé au mandat de vente,

— Conditions: condition suspensive d’obtention de financement bancaire

Le prix sera payé comptant au jour de la signature de l’acte authentique.

Cette offre est valable 72 h, soit jusqu’au lundi 3 août 2020 à 20 h.

Fait à [Localité 6], le 31 juillet 2020 à 20 h'

Le 3 août 2020 à 12h52 les vendeurs ont accepté la proposition de M. [L] dans les termes suivants portés en marge de l’écrit précédent : 'bon pour accord de la vente de la maison n°[Adresse 4] … pour la somme agence incluse de 1 044 900 euros'

8. Si la proposition de M. [L] était insuffisante pour constituer la vente, alors qu’elle comportait une condition suspensive d’obtention d’un financement, l’accord des vendeurs en marge de la proposition de leur acquéreur, notamment sur le projet de financement de leur acquéreur, a validé cette possibilité sans réserve.

Le contrat s’est ainsi formé par la réponse des vendeurs à la proposition conditionnelle de leur acquéreur, les parties étant d’accord sur la chose et sur le prix et ainsi sur la possibilité pour l’appelant de financer son acquisition par le biais d’un emprunt bancaire.

A la suite de la réponse des acquéreurs, le 3 août 2020, il n’a alors existé aucune réserve qui aurait manifesté la volonté d’une partie de ne pas accepter en l’état la vente et qui les aurait ainsi obligés de poursuivre les négociations.

9. Par ailleurs, l’argument des intimés sur l’imperfection de la vente en l’absence de l’accord de leur mère sur celle-ci est sans effet alors qu’il n’est pas démontré que cette dernière était propriétaire du bien litigieux et qu’en toute hypothèse les frères [U] apparaissaient aux yeux des tiers comme étant les seuls propriétaires de ce dernier.

10. En outre, toutes les discussions postérieures au 3 août 2020, notamment sur la création d’une servitude de vue au profit de l’immeuble acheté, ne peuvent avoir d’effet sur la vente qui a été scellée à cette date.

11. Aussi, le jugement entrepris doit être réformé car il a rejeté la demande de M. [L] tendant à voir déclarer la vente parfaite au motif que l’acceptation par les vendeurs de la proposition d’achat de l’appelant ne consistait qu’une offre d’entrer en pourparlers, la vente étant soumise à la conclusion d’une promesse de vente, alors que ni l’offre d’achat, ni son acceptation, ne faisaient de la signature d’une promesse de vente une condition de perfection de la vente.

12. En conséquence les intimés seront déboutés de toutes leurs demandes.

13. Il sera enjoint aux intimés d’accomplir les formalités nécessaires à la régularisation de la vente, dans les conditions fixées dans le dispositif du présent arrêt.

***

14. Les intimés succombant devant la cour d’appel seront condamnés aux entiers dépens et à verser à l’appelant la somme de 2500 sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Réforme le jugement entrepris et statuant à nouveau:

Dit que la vente entre les parties de l’immeuble sis [Adresse 4], cadastré BB n° [Cadastre 1] dans la commune de [Localité 6] dans le département de la Gironde est parfaite,

Enjoint à M. [I] [U] et à M. [P] [U] de régulariser la vente dans les conditions mentionnées dans l’offre d’achat acceptée de cet immeuble par la signature d’un compromis de vente dans le délai d’un mois à compter de l’acquisition du caractère définitif de cet arrêt, dont la condition suspensive d’obtention de financement bancaire par l’acquéreur,

Dit que faute pour M. [P] [U] M. [I] [U] et d’avoir régularisé ledit compromis, le présent arrêt vaudra vente au profit de M. [D] [L] et ordonne en ce cas la publication du présent arrêt au service chargé de la publicité foncière territorialement compétent à la diligence des parties,

Déboute les parties de leurs autres demandes,

Condamne M. [P] [U] et M. [I] [U] aux entiers dépens,

Condamne M. [P] [U] M. [I] [U], ensemble, à payer à M. [D] [L] la somme de 2500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,