COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 26 JUIN 2025

N° RG 24/04715 – N° Portalis DBVJ-V-B7I-N7S4

[Y] [G]

c/

S.C.I. ARIEIRO MANUEL

Nature de la décision : APPEL D’UNE ORDONNANCE DE REFERE

Copie exécutoire délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : ordonnance rendu le 16 septembre 2024 par le Tribunal de proximité de COGNAC (RG : 11-23-0228) suivant déclaration d’appel du 25 octobre 2024

APPELANT :

[Y] [G]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

Représenté par M^e Benoît GAGNADOUR, avocat au barreau de CHARENTE

INTIMÉ E :

S.C.I. ARIEIRO MANUEL

demeurant [Adresse 3] FRANCE

Représentée par M^e Nadège TRION de la SELARL SELARL TRION AVOCAT, avocat au barreau de PERIGUEUX

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 15 mai 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Bérengère VALLEE, conseiller, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Paule POIREL, présidente,

Bérengère VALLEE, conseiller,

Emmanuel BREARD, conseiller,

Greffier lors des débats : Vincent BRUGERE

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

1- Par acte sous signature privée du 16 juillet 2022, la SCI Arieiro Manuel a donné à bail à M. [Y] [G] un logement situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 620 euros.

2- Par acte du 7 avril 2023, la SCI Arieiro Manuel a fait délivrer au locataire un commandement de payer les loyers.

3- Par acte du 28 novembre 2023, la SCI Arieiro Manuel a fait assigner M. [G] devant le juge des référés en matière de contentieux de la protection au tribunal de proximité de Cognac, aux fins d’obtenir la résiliation du bail pour absence de paiement des loyers, l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef ainsi que sa condamnation au paiement de la somme de 3 720 euros au titre des loyers impayés, outre le paiement d’une indemnité d’occupation.

4- Par ordonnance contradictoire du 16 septembre 2024, le juge des référés du tribunal de proximité de Cognac a :

— constaté la résiliation du bail conclu le 16 juillet 2022 entre M. [G], ci-après le locataire ou la partie défenderesse, et la SCI Arieiro Manuel, dénommée dans la décision bailleur ou requérant ou le propriétaire, au 8 juin 2023 ;

— constaté le départ des lieux du locataire au 17 avril 2024 ;

— rejeté les demandes présentées par M. [G] ;

— fixé l’arriéré de payement locatif de M. [G], ci-après le locataire ou la partie défenderesse, envers la SCI Arieiro Manuel à la somme de 11.071 euros représentant le montant de l’arriéré locatif arrêté au 17 avril 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer ;

— condamné par conséquent M. [G] à payer cette somme en deniers ou quittance à la SCI Arieiro Manuel ;

— condamné M. [G] à verser à la SCI Arieiro Manuel Arrco la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

— rejeté Ia demande présentée par la SCI Arieiro Manuel au titre du paiement du montant de l’état des lieux de sortie.

5- M. [G] a relevé appel de l’ensemble des chefs de cette ordonnance par déclaration du 25 octobre 2024.

6- Par dernières conclusions déposées le 16 décembre 2024, M. [G] demande à la cour de :

— infirmer la décision rendue le 16 septembre 2024 par le juge des contentieux et de la protection près le tribunal de proximité de Cognac.

Statuant à nouveau :

— juger que la SCI Arieiro Manuel a manifestement manqué à ses obligations en qualité de bailleur en ne délivrant pas un logement en bon état de fonctionnement et en portant atteinte à la jouissance des locataires ;

— juger que M. [G] a donc subi un préjudice de jouissance lequel devra être évalué à 8.856,80 euros correspondant à une réduction de 80% du loyer sur la base d’une dette locative fixée à 11.071 euros.

En conséquence :

— juger que la dette locative restant à la charge de M. [G] s’élève uniquement à la somme de 2.214,20 euros après déduction de la réduction du loyer.

En tout état de cause :

— condamner la SCI Arieiro Manuel à payer à M. [G] la somme de 3.000 euros au titre de la résistance abusive ;

— condamner la SCI Arieiro Manuel à payer à M. [G] la somme de 2.500 euros prise sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SCI Arieiro Manuel aux entiers dépens.

7- Par dernières conclusions déposées le 28 janvier 2025, la SCI Arieiro Manuel demande à la cour de :

— débouter M. [G] de l’ensemble de ses demandes.

En conséquence :

— confirmer l’ordonnance du juge des contentieux de la protection de [Localité 4] statuant en référé du 16 septembre 2024 en ce qu’elle a :

* constaté la résiliation du bail au 8 juin 2023 ;

* constaté le départ du locataire au 17 avril 2024 ;

* rejeté les demandes de M. [G] ;

* fixé l’arriéré de payement locati f à la somme de 11 071 euros représentant le montant de l’arriéré locati f arrêté au 17 avril 2024 avec intérêt au taux légal à compter de la date du commandement de payer ;

* condamné M. [G] au paiement de ladite somme outre celle de 1 000 euros prise sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens ;

* rappelé que l’ordonnance était exécutoire par provision ;

* condamné M. [G] aux entiers dépens de l’instance ;

— condamné M. [G] à la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [G] aux entiers dépens.

8- L’affaire a été fixée à bref délai à l’audience rapporteur du 15 mai 2025, avec clôture de la procédure au 2 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

9- M. [G] sollicite l’infirmation du jugement entrepris, faisant valoir que la SCI Ariero Manuel a manqué à ses obligations de bailleur en ne lui délivrant pas un logement en bon état de fonctionnement, ce qui lui a occasionné un préjudice de jouissance de 8.856,80 euros correspondant à une réduction de 80% du loyer, réclamant donc que la dette locative de 11.071 euros, qu’il ne conteste pas, soit réduite à la somme de 2.214,20 euros, outre une indemnité au titre de la résistance abusive.

10- La SCI Ariera Manuel conteste tout manquement en sa qualité de bailleur et conclut à la confirmation de la décision entreprise en ce qu’elle a débouté M. [O] de ses demandes, constaté la résiliation du bail et condamné le locataire à régler la dette locative.

Sur ce,

11- Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

12- Selon l’article 6 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, 'Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée'.

13- En l’espèce, M. [G] sollicite l’octroi de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance occasionné par son bailleur, venant se compenser avec l’arriéré locatif non contesté de 11.071 euros arrêté au 17 avril 2024, date à laquelle le locataire a libéré les lieux.

14- Au soutien de sa demande, l’appelant fait valoir les mêmes moyens que ceux développés en première instance, à savoir qu’il a pris à bail le logement à compter du 16 juillet 2022 ; qu’il n’a pas mis en place de virement automatique du loyer au motif que le bailleur aurait indiqué qu’il allait changer de compte bancaire ; qu’il a pu arriver que le paiement ne s’effectue pas le premier jour du mois mais qu’il a toujours rapidement régularisé la situation ; que malgré cela, le bailleur a, en guise de représailles, placé une pièce de monnaie au niveau du compteur d’eau situé à l’extérieur du logement, ce qui a bloqué l’arrivée d’eau ; qu’en novembre 2022, constatant que le système électrique du logement ne fonctionnait que partiellement, il a fait intervenir un électricien ayant relevé que seulement 7 prises électriques étaient fonctionnelles ; que par courrier recommandé du 12 novembre 2022, il a alors mis en demeure le bailleur de rétablir l’électricité et demandé la gratuité du loyer de novembre; qu’en dépit de deux constats de commissaire de justice effectués les 10 novembre 2022 et 8 novembre 2023 et d’une nouvelle correspondance, le propriétaire a continué à le priver d’une large part des installations électriques du logement ; que face à ces agissements, il a cessé de payer le loyer à compter de novembre 2022 ; que ne pouvant plus continuer à vivre dans de telles conditions, il a donné congé le 29 décembre 2023 et un état des lieux de sortie a été effectué le 17 avril 2024 par commissaire de justice.

15- Il convient d’examiner les manquements invoqués du bailleur à ses obligations contractuelles.

Sur la coupure d’eau alléguée

16- M. [G], qui soutient que le bailleur aurait coupé la fourniture en eau grâce à une pièce de monnaire placée à la sortie du compteur d’eau et aurait refusé par la suite toute réparation, procède toutefois par affirmation, aucune pièce justificative de nature à étayer la matérialité de la coupure alléguée et la responsabilité du bailleur dans celle-ci, n’étant produite aux débats.

Sur les dysfonctionnements de l’équipement électrique du logement

17- L’appelant fait valoir que la SCI Ariero Manuel a procédé à un sabotage du système électrique puis refusé d’intervenir par la suite, ce que conteste le bailleur. Pour fonder sa demande, il verse aux débats deux constats d’huissier dressés respectivement les 10 novembre 2022 et 08 décembre 2023 faisant état de l’absence de fonctionnement des systèmes d’éclairage ainsi que de plusieurs prises de courant.

18- Il est toutefois observé :

— d’une part, que ces deux constats, établis à plus d’une année d’intervalle à la demande de M. [G], ne mentionnent aucune invitation du bailleur à participer aux opérations,

— d’autre part, que l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement le 16 juillet 2022, fait mention du bon état général du logement, en ce compris les dispositifs d’éclairage et les prises électriques tandis qu’il ressort de l’état des lieux de sortie, établi par commissaire de justice le 17 avril 2024 en présence de M. [G], que 'L’électricité et l’eau ont été coupées par le locataire. Les appareils n’ont pu être testés.' [souligné par la cour], en sorte que le commissaire de justice n’a pas constaté d’éventuels dysfonctionnements dans le dispositif d’alimentation électrique du logement,

— enfin, que par la production aux débats de l’extrait du registre informatique 'sociétés', la SCI Ariero Manuel démontre que M. [G] dirige une entreprise, la SARL LCF, de travaux d’installation électrique dans tous locaux.

19- Au regard de ces éléments, c’est à bon droit que le tribunal a pu retenir que, s’il avait été à deux reprises et à une année d’intervalle constaté par commissaire de justice que plusieurs éclairages et prises de courant ne fonctionnaient pas, il n’était pas démontré que le bailleur serait à l’origine de ces dysfonctionnements, étant ajouté qu’en l’absence de preuve d’une impossibilité totale pour le locataire d’utiliser les lieux loués, ce dernier n’est en tout état de cause pas fondé à opposer au bailleur l’exception d’inexécution.

20- Le jugement entrepris mérite donc pleine confirmation en ce qu’il a débouté M. [O] de ses demandes.

21- Succombant en son recours, M. [G] en supportera les dépens et sera équitalement condamné à payer la somme de 1.800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Confirme le jugement entrepris,

Y ajoutant,

Condamne M. [Y] [G] à payer à la SCI Ariero Manuel la somme de 1.800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [Y] [G] aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Paule POIREL, présidente, et par Vincent BRUGERE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, La Présidente,