COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 16 JANVIER 2025

N° RG 21/04120 – N° Portalis DBVJ-V-B7F-MHCK

[R] [F]

S.C.I. PALUS DU VALLIER

c/

[K] [Z]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 23 juin 2021 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 11] (chambre :7, RG : 20/04659) suivant déclaration d’appel du 16 juillet 2021

APPELANTS :

[R] [F]

né le 05 Mars 1939 à [Localité 12]

demeurant [Adresse 6]

gérant de la SCI PALUS DU VALLIER, immatriculée au RCS de BORDEAUX, sous le numéro 420 571 317, ayant son siège social [Adresse 10],

S.C.I. PALUS DU VALLIER

immatriculée au RCS de [Localité 11], sous le numéro 420 571 317, dont le siège social est sis [Adresse 10]

Représentés par M^e Alexis GARAT, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉ :

[K] [Z]

né le 21 août 1951 à [Localité 13],

de nationalité française,

demeurant [Adresse 8]

auto entrepreneur exerçant son activité sous la dénomination Chantier naval Espace Marine [Adresse 7] à [Localité 14] inscrit au RCS de [Localité 11] sous le n° 422 199 695

Représenté par M^e Jean-françois FERRAND, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été examinée le 25 novembre 2024 en audience publique, devant la cour composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Christine DEFOY, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Marie-Laure MIQUEL

Greffier lors du prononcé : Madame Audrey COLLIN

Le rapport oral de l’affaire a été fait à l’audience avant les plaidoiries.

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous-seing privé du 3 février 2017, M. [R] [F], en sa qualité de gérant de la SCI Palus du Vallier, s’est engagé à vendre à M. [K] [Z], qui l’a accepté en vue d’exercer une activité de stockage à terre de bateaux de plaisance, mobil-homes, caravanes, et outillage divers ainsi que leur entretien, un terrain situé à [Adresse 17], moyennant le prix de 44 328 €.

Par un second acte du même jour, M. [F] et M. [Z] ont convenu de la vente d’une partie de l’outillage affectée à l’exploitation pour un montant de 57 600 €, avec règlement du prix en 36 mensualités, le solde devant être versé au plus tard le 1er décembre 2019, étant précisé que « la réalisation de cette vente sera indispensable avant celle de la partie immobilière de la SCI Palus Du Vallier ».

La somme de 4 000 € a été versée au vendeur dès la signature de l’acte de vente de l’outillage et au 1er décembre 2019, M. [Z] avait versé la somme de 31 200€ au titre de la vente de l’outillage.

Les parties n’étant pas parvenues à régulariser l’acte de vente concernant le terrain à la suite d’un différend concernant notamment la vente de l’outillage, M. [Z] a saisi le tribunal judiciaire de Bordeaux par voie d’assignation délivrée le 8 juin 2020 à l’encontre de M. [F], en qualité de gérant de la SCI Palus du Vallier, aux fins notamment de voir déclarer parfaite la vente des terrains.

Par jugement en date du 23 juin 2021, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— dit que la cession du 3 février 2017 est parfaite ;

— dit n’y avoir lieu à ordonner l’expulsion de M. [Z] du terrain litigieux ;

— condamné in solidum Monsieur [R] [F] et la SCI Palus du Vallier à se présenter devant Maître [I] [D], notaire, exerçant [Adresse 9], pour réitérer l’acte de vente du terrain situé à [Adresse 17], Lot n°3, référencé au cadastre sous le numéro AK [Cadastre 1]-[Cadastre 2]-[Cadastre 3]-118-[Cadastre 5] ;

— dit qu’à défaut de réitération par acte authentique dans un délai de deux mois à compter de la signification à partie du présent jugement, ce dernier vaudra vente du terrain situé à [Adresse 17], Lot n°3, référencé au cadastre sous le numéro AK [Cadastre 1]-[Cadastre 2]-[Cadastre 3]-118-[Cadastre 5] ;

— dit n’y avoir lieu à assortir cette condamnation d’une astreinte ;

— condamné M. [Z] à verser à M. [F] la somme de 26 400 € au titre de l’échéance de décembre 2019 relative à la vente de l’outillage ;

— débouté M. [F] de sa demande relative à l’outillage complémentaire et au titre d’une indemnité d’occupation pour l’année 2020 ;

— laissé à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles ;

— condamné M. [F] et la SCI Palus du Vallier in solidum aux dépens ;

— Écarté l’exécution provisoire du jugement.

Par déclaration électronique du 16 juillet 2021, la SCI Palus du Vallier et Monsieur [R] [F] ont relevé appel total de la décision ;

Dans ses dernières conclusions du 13 octobre 2021, la SCI Palus Du Vallier et Monsieur [R] [F] demandent à la cour de :

— Réformer en toutes ses dispositions le jugement entrepris ;

À titre principal,

— Condamner Monsieur [Z] à libérer les lieux loués à [Adresse 15], et ordonner son expulsion, à défaut de libération volontaire des lieux, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire ;

À titre subsidiaire,

— Donner acte à Monsieur [F] qu’il reste disposé à ce que la SCI Palus Du Vallier cède les parcelles litigieuses à Monsieur [Z] au prix de 40 328 €, sous réserve que ce dernier soit dans l’obligation de régler les dettes qu’il a contractées à son égard, à savoir :

—  26 400 € au titre de la vente de l’outillage ;

—  26 000 € au titre de la vente forcée de l’outillage complémentaire ;

—  95 184 € TTC au titre des bateaux et autres matériels entreposés sur le terrain au cours de l’année 2020 ;

— Condamner Monsieur [Z] à leur payer la somme de 6 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Dans ses dernières conclusions du 10 janvier 2022, Monsieur [K] [Z] demande à la cour de :

— Confirmer la décision du tribunal judiciaire de Bordeaux en date du 23 juin 2021, en ce qu’elle a :

— Dit que la cession du 3 février 2017 est parfaite ;

— Dit n’y avoir lieu à ordonner son expulsion du terrain litigieux ;

— Condamné in solidum Monsieur [R] [F] et la SCI Palus du Vallier à se présenter devant Maître [I] [D], notaire, exerçant [Adresse 9], pour réitérer l’acte de vente du terrain situé à [Adresse 17], Lot n°3, référencé au cadastre sous le numéro AK [Cadastre 1]-[Cadastre 2]-[Cadastre 3]-[Cadastre 4]-[Cadastre 5] ;

— Dit qu’à défaut de réitération par acte authentique dans un délai de deux mois à compter de la signification à partie du présent jugement, ce dernier vaudra vente du terrain situé à [Adresse 17], Lot n°3, référencé au cadastre sous le numéro AK [Cadastre 1]-[Cadastre 2]-116-118-[Cadastre 5] ;

— Infirmer la décision du tribunal judiciaire de Bordeaux en date du 23 juin 2021, en ce qu’elle a rejeté la demande d’astreinte ;

En lieu et place,

— Assortir cette condamnation solidaire d’une astreinte solidaire de 500 euros par jour de retard, à compter du 8ème jour de la signification de la décision à intervenir ;

— Rejeter toutes les demandes de la SCI Palus du Vallier et de Monsieur [R] [F] ;

Y ajouter,

— Condamner solidairement Monsieur [R] [F] et la SCI Palus du Vallier à lui verser la somme de 10 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 novembre 2024.

Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il résulte de l’article 1583 du code civil que la vente est parfaite entre les parties et que la propriété est acquise de droit à l’acheteur, dès lors qu’il existe un accord des parties sur la chose et sur le prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée, ni le prix payé.

En l’espèce, la SCI Palus du Vallier et son gérant, M. [F], critiquent le jugement entrepris qui a déclaré parfaite la vente immobilière intervenue le 3 février 2017 avec M. [Z], s’agissant d’une promesse de vente synallagmatique dans le cadre de laquelle l’objet du contrat et le prix étaient déterminés.

Il ressort effectivement de la promesse de vente signée le 3 février 2017 que le promettant M. [R] [F], gérant de la SCI Palus du Vallier, a promis de vendre au preneur, M. [K] [Z], qui sera dénommé par la suite le bénéficiaire, le terrain, objet de cette promesse début janvier 2020 au plus tard. La vente portait sur un terrain situé à [Adresse 16],lot n°3, référence cadastrale AK [Cadastre 1]-[Cadastre 2]-[Cadastre 3]-[Cadastre 4]-[Cadastre 5], d’une contenance d’environ 49 253 m2. Il est également indiqué que le prix de vente était de 44 328 euros payable comptant le jour de la signature de l’acte authentique.

Cette promesse qui se caractérise par une volonté réciproque des parties de vendre et d’acquérir le terrain en cause a un caractère synallagmatique et ne comporte par elle-même aucune condition suspensive ou résolutoire.

Toutefois, les appelants soutiennent, en application de l’article 1189 alinéa 2 du code civil, que cette promesse de vente doit être interprétée à l’aune de la vente d’outillage intervenue le même jour entre M. [F] et M. [Z] pour un prix de 57 600 euros, laquelle prévoit que la réalisation de la vente d’outillage est obligatoire avant la signature du compromis de vente de la partie immobilière, propriété de la SCI.

L’acte de vente de l’outillage prévoit en outre que le paiement du prix s’effectuera, moyennant 36 mensualités devant intervenir le 1er de chaque mois et qu’à défaut de paiement intégral à son échéance d’une mensualité, la vente de l’outillage sera résiliée de plein droit après un commandement de payer resté sans effet ou après une sommation d’exécuter.

M. [F] et la SCI Palus du Vallier en déduisent qu’il existe une interdépendance des conventions et que l’acte de cession du terrain était assorti d’une condition suspensive consistant en la vente de l’outillage devant intervenir au plus tard le 1er décembre 2019.

S’il est exact à la lecture des deux conventions que la vente de l’outillage devait

intervenir avant la réitération de la vente du terrain en la forme authentique, il ne peut pour autant en être déduit qu’il s’agissait d’une condition suspensive relative au contrat de vente immobilière devant être réalisée au plus tard le 1er décembre 2019, les deux conventions étant parfaitement imprécises quant à l’effet butoir de cette date.

En réalité, cette clause consiste plutôt en une condition résolutoire propre au contrat d’outillage lui-même, puisqu’il y était mentionné 'qu’à défaut de paiement intégral à son échéance (le 1er de chaque mois) d’une mensualité, la vente de l’outillage sera résiliée de plein droit un mois après un commandement de payer resté sans effet ou après une sommation d’exécuter demeurée infructueuse d’avoir à exécuter la présente clause, sans qu’il soit besoin de faire ordonner cette résiliation en justice, ni de remplir aucune autre formalité. Une simple notification recommandée avec accusé de réception vaudra commandement et sommation de payer'.

Or en l’espèce, aucune résolution du contrat d’outillage n’est intervenue, faute pour les appelants d’avoir mis en oeuvre la procédure susvisée. Bien au contraire, M. [Z] a tenté de faire convoquer les parties dès le début du mois de décembre 2019 devant notaire pour réitérer la vente immobilière en la forme authentique, mais sans succès, faute pour les vendeurs d’avoir donné suite, l’acquéreur proposant en outre par la même occasion le paiement du solde du prix de vente de l’outillage aux vendeurs.

Par ailleurs, les appelants soutiennent que M. [Z] occupe le terrain vendu en vertu d’un contrat de bail qui résulte selon eux de deux dispositions du contrat d’outillage intitulées respectivement 'améliorations’ et ' loyer'. La première indique que 'tous les travaux et embellissements et améliorations quelconques qui seraient faits par l’acheteur, même avec l’autorisation du vendeur, resteront la propriété du vendeur'. Celle-ci n’est toutefois nullement caractéristique d’un contrat de location, dès lors qu’elle nomme les parties 'vendeur’ et 'acquéreur'.

La seconde dispose 'qu’en contrepartie de la location gratuite pendant trois années, M. [Z] s’engage à régler les frais de la SCI Palus Du Vallier à savoir notamment les taxes foncières, les frais de comptabilité et autres frais de gestion.' Nonobstant le terme employé de loyer, cette clause n’est pas caractéristique d’un contrat de bail, mais est la traduction de la contrepartie financière accordée à la SCI Palus du Vallier par M. [Z] pour l’entrée en jouissance anticipée portant sur le terrain vendu.

Dans ces conditions, la cour ne pourra que confirmer le jugement déféré et dire que M. [Z] occupe les lieux en vertu de la promesse synallagmatique de vente du 3 février 2017 portant sur le terrain situé à [Adresse 17], qui est parfaite dès lors qu’elle comporte un accord des parties sur la chose et sur le prix.

De plus, elle déboutera les appelants de leur demande tendant à voir expulser M. [Z] en l’absence de tout contrat de bail formé à son profit et elle condamnera les appelants à passer acte de vente devant notaire dans un délai maximum de deux mois à compter de la signification de la présente décision.

Sur les demandes formées par la SCI du Pallier et M. [F] à titre subsidiaire,

A titre subsidiaire, les appelants indiquent qu’ils restent toutefois disposés à ce que la cession des terrains ait lieu à condition que l’acquéreur verse les sommes suivantes :

—  26 400 euros au titre de l’outillage,

-26 000 euros au titre de la vente forcée de l’outillage complémentaire,

-95 184 euros au titre des bateaux et matériels entreposés sur le terrain au cours de l’année 2020.

Si la somme de 26 400 euros réclamée au titre du solde de l’outillage n’est pas sérieusement contestable, la demande portant sur l’outillage complémentaire sera par contre rejetée, l’acquéreur ne s’étant jamais engagé à acheter un tel outillage qui devait rester la propriété de M. [F] jusqu’en décembre 2019, après la vente du terrain.

De plus, à la fin de la liste dudit matériel, il a été indiqué que cet outillage serait donné en l’état, sans garantie, ne pouvant faire l’objet d’un recours plus tard. A aucun moment il n’a donc été évoqué le fait qu’un tel outillage puisse faire l’objet d’une vente entre M. [F] et M. [Z]. La pièce n°11 produite par les appelants qui atteste de la cession d’une remorque au prix de 1200 euros par M. [F] à M. [Z] ne permet pas de prouver l’existence d’un accord intervenu entre les parties en vue de la vente de l’intégralité de l’outillage complémentaire.

Enfin, les appelants sollicitent la condamnation de M. [Z] à leur payer la somme de 95 184 euros TTC au titre de l’occupation des terrains pour l’année 2020. De la même manière, une telle demande ne pourra prospérer dès lors que l’occupation de ces terrains, sans que la vente ne soit formalisée, n’est que la conséquence du refus de M. [F] de passer acte depuis le mois de décembre 2019. En outre, la somme réclamée est disproportionnée pour une simple occupation des terrains, en comparaison du coût de leur acquisition fixé à 44 328 euros dans la promesse de vente du 3 février 2017.

Sur l’astreinte,

M. [Z] a interjeté appel incident du jugement entrepris en ce qu’il l’a débouté de sa demande tendant voir condamner la partie adverse sous astreinte à passer l’acte. Il demande que la condamnation de M. [F] et de la SCI Palus du Vallier à passer l’acte soit assorti d’une astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du 8ème jour suivant la signification de la décision à intervenir.

Au regard du refus persistant des appelants de passer l’acte, la cour ne pourra que faire droit à la demande de condamnation sous astreinte formée par M. [Z] de sorte que M. [F] et la SCI Palus du Vallier seront condamnés à régler en cas de refus de présentation devant le notaire pour passer l’acte dans les deux mois suivant la signification de la présente décision, la somme de 150 euros par jour pendant un délai de trois mois, suivant lequel il pourra être à nouveau statué.

Sur les autres demandes,

Il ne paraît pas inéquitable de condamner in solidum la SCI Palus du Vallier et M. [F], qui succombent en cause d’appel, à payer à M. [Z] la somme de 5000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Les appelants seront pour leur part déboutés de leurs demandes formées à ces titres.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement, par décision contradictoire, mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

Confirme le jugement déféré sauf en ce qu’il a débouté M. [K] [Z] de sa demande en fixation d’astreinte,

Statuant de nouveau de ce chef,

Condamne la SCI Palus du Vallier et M. [R] [F] à passer l’acte dans les deux mois suivant la signification de la présente décision, sauf à être condamnés au paiement d’une astreinte de 150 euros par jour pendant un délai de trois mois, suivant lequel il pourra être à nouveau statué,

Y ajoutant,

Condamne in solidum la SCI Palus du Vallier et M. [R] [F] à payer à M. [K] [Z] la somme de 5000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum la SCI Palus du Vallier et M. [R] [F] aux entiers dépens de la procédure,

Déboute la SCI Palus du Vallier et M. [R] [F] de leurs demandes formées à ces titres.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,