COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 06 MARS 2025

N° RG 21/06903 – N° Portalis DBVJ-V-B7F-MPC6

[L] [X]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 33063/02/22/02031 du 17/02/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BORDEAUX)

[H] [T] épouse [X]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 33063/02/22/02032 du 17/02/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BORDEAUX)

c/

S.C.I. MOULIN DE [Localité 9]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 07 décembre 2021 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BORDEAUX (chambre : 7, RG : 20/03031) suivant déclaration d’appel du 16 décembre 2021

APPELANTS :

[L] [X]

né le 24 Octobre 1966 à [Localité 7]

de nationalité Française

Profession : Tailleur de pierre,

demeurant [Adresse 1]

[H] [T] épouse [X]

née le 19 Décembre 1971 à [Localité 8]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 1]

Représentés par M^e Olivier COULEAU de la SELARL GUIGNARD & COULEAU, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

S.C.I. MOULIN DE [Localité 9]

Société civile immobilière dont le siège social est [Adresse 10], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Arlette MAZEL, avocat au barreau de BORDEAUX

et assistée de M^e Eric ALLERIT de la SELEURL TBA, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 janvier 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

FAITS ET PROCÉDURE :

Aux termes d’un compromis synallagmatique de vente du 2 novembre 2017, la société civile immobilière Moulin de [Localité 9] a promis de vendre à Monsieur [L] [X] un ensemble de parcelles de terre avec bâtiment agricole situé lieu dit à [Localité 9] dans la commune de Val-de-Virvée, en Gironde, pour le prix principal de 15 000 euros.

Différentes conditions suspensives ont été prévues, notamment l’obtention d’un permis de construire et l’accord du fermier en place aux fins de résiliation partielle du bail rural.

La réitération de la vente était prévue pour le 1er mars 2018 au plus tard.

Le 4 décembre 2017, Mme [H] [T] épouse [X] a été substituée à l’acquéreur, ce dernier ayant fait l’objet d’une procédure de surendettement.

Considérant que la Sci Moulin de [Localité 9] avait fautivement refusé de réitérer la vente à leur profit, par acte du 16 mars 2020, les époux [X] ont assigné cette société devant le tribunal judiciaire pour voir ordonner la vente forcée du bien et subsidiairement sa condamnation au paiement de dommages et intérêts à hauteur de 10 000 euros.

Par jugement du 7 décembre 2021, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— débouté M. [X] et Mme [T] de l’ensemble de leurs demandes,

— condamné M. [X] et Mme [T] à payer à la Sci Moulin de [Localité 9] une indemnité de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles,

— rappelé que l’exécution provisoire du jugement était de droit,

— condamné M. [X] et Mme [T] aux dépens.

M. [X] et Mme [T] ont relevé appel de ce jugement.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 9 février 2022, M. [X] et Mme [T] demandent à la cour, sur le fondement des articles 1104 et 1303 et suivants, 1589 du code civil :

— de dire et juger qu’ils sont recevables et biens fondés en leurs demandes,

y faisant droit,

— de réformer le jugement entrepris,

à titre principal,

— constater le transfert de propriété du bien immobilier litigieux,

— d’ordonner la vente forcée du bien immobilier suivant 'bâtiment agricole avec terrain autour’ donc les coordonnées cadastrales sont les suivantes : 'Section C, n°[Cadastre 3]p, [Cadastre 4]p, [Cadastre 5]p, [Cadastre 2]p, [Cadastre 6]p, Lieu dit à [Adresse 10] d’une surface d’environ 750 m2, au profit d’eux,

— de dire et de juger que l’arrêt vaudra acte de cession et transfert de propriété pour le prix de 15 000 euros,

— d’ordonner la publication du présent arrêt au service de la publicité foncière à la demande de la partie la plus diligente,

à titre subsidiaire,

— de constater la mauvaise foi et de comportement déloyal de la Sci Moulin de [Localité 9],

en conséquence,

— de condamner la Sci Moulin de [Localité 9] à leur verser la somme de 10 000 euros à titre de dommages intérêts,

en tout état de cause,

— de condamner la Sci Moulin de [Localité 9] à leur verser la somme de 3000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner la Sci Moulin de [Localité 9] aux entiers dépens de première instance et d’appel ainsi qu’aux frais éventuels d’exécution.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 14 mars 2022, la Sci Moulin de [Localité 9] demande à la cour :

— de déclarer les époux [X] tant irrecevable que mal fondés en leur appel,

— de les en débouter,

— de la recevoir en son appel incident,

y faisant droit,

— d’infirmer la décision entreprise en ce qu’elle a limité la condamnation des époux [X] à la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles,

statuant à nouveau,

— de condamner les époux [X] à lui payer la somme de 3500 euros au titre des frais irrépétibles de 1er instances,

pour le surplus,

— de confirmer la décision entreprise,

en tout état de cause,

— de condamner les époux [X] à lui payer la somme de 10 000 euros au titre d’une procédure manifestement abusive et vexatoire,

— de condamner les époux [X] à lui payer la somme de 8000 euros au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour,

— de condamner les époux [X] aux entiers dépens de 1er instance et d’appel, dont distraction au profit de Maître Eric Allerit, membre de la Selarl Taze-Bernard-Allerit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 janvier 2025.

MOTIFS

Le tribunal a jugé que la demande des époux [X] afin de voir constater la perfection de la vente devait être rejetée alors qu’aucune des trois conditions suspensives n’avait été réalisée.

Les époux [X] font notamment valoir que si les parties étaient convenues de soumettre le caractère effectif de la vente à la réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un permis de construire, le terme fixé pour la réitération de la vente ne peut s’analyser comme un délai butoir alors qu’en outre l’intimée avait accepté la prorogation du délai et la poursuite de la relation contractuelle. Or, un tel permis de construire a bien été obtenu. A titre subsidiaire, les appelants demandent à la cour d’appel de constater le comportement déloyal de l’intimée qui devra les indemniser de leurs préjudices nés de la rupture brutale de la relation contractuelle imputable à la venderesse.

La SCI Moulin de [Localité 9] expose pour sa part que la condition suspensive relative à l’obtention du permis de construire n’a pas été remplie si bien que la vente est caduque. Par ailleurs, le délai de réitération d’un acte authentique marque le point de départ pour solliciter l’exécution forcée de la promesse de vente si la régularisation par acte authentique n’est pas intervenue spontanément. En revanche, l’arrivée du terme pour la réalisation d’une condition suspensive produit un effet différent puisqu’en cas de non-réalisation de la condition suspensive et par voie de conséquence de défaillance de ladite condition, le contrat se trouve frappé de caducité. Le contrat est alors anéanti automatiquement. En outre, les époux [X] n’ont pas constitué le 'gage-espèces’ prévu en page 14 du compromis de vente.

***

L’article 1304-4 du code civil dispose': «Une partie est libre de renoncer à la condition stipulée dans son intérêt exclusif, tant que celle-ci n’est pas accomplie.'»

l’article 1304-6 du code civil ajoute': «' L’obligation devient pure et simple à compter de l’accomplissement de la condition suspensive.'

Toutefois, les parties peuvent prévoir que l’accomplissement de la condition rétroagira au jour du contrat. La chose, objet de l’obligation, n’en demeure pas moins aux risques du débiteur, qui en conserve l’administration et a droit aux fruits jusqu’à l’accomplissement de la condition.

En cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé.'»

En l’espèce, le compromis de vente signé par les parties, le 2 novembre 2017, comportait notamment une condition suspensive aux termes de laquelle le candidat acquéreur devait obtenir un permis de construire au plus tard le 28 février 2018.

Or, un tel permis de construire n’a pas été obtenu dans ce délai.

M. [X] n’a pas accepté cet état de fait, pourtant lié à son seul fait et a tenté de faire pression sur l’étude du notaire pour tenter d’obtenir une issue plus favorable pour lui. Ainsi, alors qu’il avait été placé en surendettement, il a tenté de se faire subsituer par sa compagne alors qu’il ne justifiait pas du dépot d’une demande de permis de construire( cf': pièce n° 3 de l’intimée)

Par ailleurs, contrairement à leurs allégations, les époux [X] ne justifient nullement avoir obtenu un permis de construire postérieurement au délai qui avait été fixé.

En outre, ils ne démontrent pas davantage l’accord de la SCI Moulin de [Localité 9] pour renoncer à se prévaloir du dépassement d’un tel délai, leurs seuls souhaits exprimés dans les lettres de leur conseil ne sauraient concrétiser un tel accord.

En toute hypothèse, faute d’avoir obtenu ce permis dans ce délai, ce qui n’est nullement contesté par les appelants, la vente est devenue caduque, ainsi que le premier juge l’a justement retenu.

A titre superfétatoire, il n’est pas davantage démontré que la deuxième condition suspensive relative à l’accord du locataire d’une partie des terres vendues pour voir résilier son bail a été réalisée.

En outre, les appelants ne démontrent pas davantage que la troisiéme condition suspensive insérée dans le compromis de vente, en faveur du vendeur, aux termes de laquelle l’acquéreur devait verser entre les mains du notaire une somme égale au montant du prix et des frais ait été davantage réalisée.

Dans ces conditions, la cour ne peut que confirmer le jugement entrepris alors qu’elle ne peut faire droit à la demande indemnitaire présentée à titre subsidiaire par les appelants alors que la non réalisation des conditions suspensives ne résulte pas des agissements de la la SCI Moulin de [Localité 9] et qu’il n’est démontré aucun comportement fautif de la part de celle-ci qui pourrait démontrer une rupture abusive des relations entre les parties.

***

Les appelants qui succombent seront condamnés aux dépens d’appel. Par ailleurs, le premier juge a entrepris une juste appréciation des frais irrépétibles exposés par la SCI Moulin de [Localité 9] en première instance.

Par ailleurs, il serait inéquitable que l’intimée supporte les frais irrépétibles qu’elle a dû exposer devant la cour d’appel. En conséquence, les appelants seront condamnés à payer à l’intimée la somme de 3000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris, y ajoutant':

Déboute les parties de leurs autres demandes,

Condamne M. [L] [X] et Mme [H] [T] épouse [X] à payer à la SCI Moulin de [Localité 9] la somme de 3000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [L] [X] et Mme [H] [T] épouse [X] aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,