Cour d'appel de Bordeaux, 2e chambre civile, 20 mars 2025, n° 21/05274

TGI 7 septembre 2021

CA Bordeaux
Confirmation 20 mars 2025

Arguments

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Rejeté
Modification du cahier des charges
La cour a estimé que la modification du cahier des charges ne pouvait avoir d'effet rétroactif et ne pouvait pas influencer le litige en cours.
Rejeté
Existence d'une dette de l'ASL Khelus Club
La cour a jugé que cette prétention n'était pas fondée et n'était pas justifiée par des éléments de preuve.
Rejeté
Répartition des charges selon le cahier des charges
La cour a confirmé que la répartition des charges devait se faire conformément aux stipulations du cahier des charges, qui n'avait pas été modifié.
Rejeté
Droit aux frais d'appel
La cour a jugé que les appelantes devaient supporter les dépens d'appel en raison de l'issue du litige.

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Sur la décision

Référence :	CA Bordeaux, 2e ch. civ., 20 mars 2025, n° 21/05274
Juridiction :	Cour d'appel de Bordeaux
Numéro(s) :	21/05274
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance, 7 septembre 2021, N° 19/00521
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	29 mars 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Jérémy GRANETChristophe GARCIA
Parties :	Société en nom collectif au capital de 2 000,00 € immatriculée, S.A.R.L. STEK

Texte intégral

COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

— -------------------------

ARRÊT DU : 20 MARS 2025

N° RG 21/05274 – N° Portalis DBVJ-V-B7F-MKKG

S.A.R.L. STEK

S.N.C. KHELUS CLUB

A.S.L. KHELUS CLUB

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 07 septembre 2021 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BORDEAUX (chambre : 1, RG : 19/00521) suivant déclaration d’appel du 23 septembre 2021

APPELANTES :

S.A.R.L. STEK

Société à responsabilité limitée au capital de 46 000,00 € immatriculée au

RCS de BORDEAUX sous le n° 383.994.985 dont le siège social est [Adresse 1] [Localité 4], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

S.N.C. KHELUS CLUB

Société en nom collectif au capital de 2 000,00 € immatriculée au RCS de BORDEAUX sous le n° 328.221.973 dont le siège social est [Adresse 6] [Localité 4], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représentés par M^e Jérémy GRANET de la SARL GRANET AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

A.S.L. KHELUS CLUB

domiciliée Cabinet AJP DE LA COMBE [Adresse 2] [Localité 3] prise en la personne de son représentant légal le Cabinet AJP [J] domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Christophe GARCIA de la SELARL CHRISTOPHE GARCIA, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été examinée le 04 février 2025 en audience publique, devant la cour composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Christine DEFOY, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN

Le rapport oral de l’affaire a été fait à l’audience avant les plaidoiries.

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSÉ DU LITIGE :

La SNC Khelus Club a acquis un ensemble de parcelles d’une superficie totale de 105.447 m² situées [Adresse 5], [Localité 4], qui ont fait l’objet d’une autorisation d’aménagement en un terrain de camping-caravanning selon arrêté préfectoral du 24 janvier 1983, modifié par un nouvel arrêté du 14 mai 1985.

Lors de l’assemblée générale du 16 février 1985, l’association des propriétaires, l’ASL Khelus Club, a été constituée et le cahier des charges du parc résidentiel de loisir Khelus Club a été approuvé.

La SNC Khelus Club a cédé une partie de ses parcelles à des particuliers, sur lesquelles les colotis ont édifié des chalets, se réservant toutefois la propriété du bâti du « centre d’animation » pour une valeur théorique de 75 lots représentant, en vertu du cahier des charges, 12 points chacun, soit 900 points, et constituant les lots 91 à 97, correspondant à différentes infrastructures (restaurant, local annexes, piscine, etc.).

Comme tout propriétaire coloti du parc résidentiel de loisir Khelus Club, la SNC Khelus Club est redevable de différentes charges prévues au cahier des charges, réparties en fonction du nombre de points affectés à ses lots.

Selon bail à construction notarié du 8 avril 1992, la SNC Khelus Club a confié à la SARL Stek la gestion des parcelles dont elle est restée propriétaire, les parties au bail ayant convenu que le paiement des charges afférentes à ces parcelles serait assuré par la SARL Stek.

Au motif du non-paiement des charges de propriétés, malgré plusieurs lettres de mises en demeure, l’Association Syndicale Libre (ASL) Khelus Club, représentée par son gestionnaire Monsieur [J], a par actes d’huissier distincts en date des 20 décembre 2018 assigné devant le tribunal de grande instance de Bordeaux la SNC Khelus Club et la SARL Stek aux fins de les voir condamner in solidum au paiement de l’arriéré des charges de propriété.

Par jugement en date du 7 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— Condamné in solidum la SNC Khelus Club et la SARL Stek à payer à l’Association Syndicale Libre Khelus Club la somme de 20.471,13 € au titre des charges de propriété selon décompte arrêté au 15 septembre 2020,

— Débouté les parties de toutes leurs autres demandes au fond,

— Condamné in solidum la SNC Khelus Club et la SARL Stek à payer à l’Association Syndicale Libre Khelus Club la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné in solidum la SNC Khelus Club et la SARL Stek aux entiers dépens de l’instance,

— Ordonné l’exécution provisoire de la présente décision.

Par déclaration électronique du 23 septembre 2021, la SARL Stek et la SNC Khelus Club ont interjeté appel de la décision.

Dans leurs dernières conclusions du 15 décembre 2021, la SARL Stek et la SNC Khelus Club demandent à la cour de :

— Réformer le jugement du Tribunal judiciaire du 7 septembre 2021 rendu sous le numéro RG 19/00521,

Statuant de nouveau,

— Débouter l’ASL Khelus Club de ses demandes.

— Condamner l’ASL Khelus Club à régler personnellement les charges de l’immeuble dont elle est propriétaire aux termes de l’acte authentique du 5 décembre 2006.

En conséquence,

— Fixer l’arriéré de leurs charges communes à la somme de 18.640,32 euros.

— Fixer la créance de la SNC Khelus Club sur l’ASL Khelus Club au titre des charges communes afférentes à l’immeuble cédé le 5 décembre 2006 à la somme de 36.439,82 euros.

— Condamner l’ASL Khelus Club à leur verser la somme de 11.184,32 euros après compensation des créances réciproques.

À titre subsidiaire,

— Condamner l’ASL Khelus Club à leur verser la somme de 36.439,82 euros.

En toute hypothèse,

— Condamner l’ASL Khelus Club à leur verser à la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions du 12 décembre 2024, l’ASL Khelus Club demande à la cour de :

— Confirmer le jugement rendu le 7 septembre 2021 par le Tribunal judiciaire de Bordeaux sous le n° RG 19/00521.

Y ajoutant, toutefois en cas de compensation de créance,

— Rejeter toute demande de la part des sociétés Khelus Club et Stek au titre d’une créance de charges antérieurement au 19 mars 2015.

Y ajoutant en tout état de cause,

— Condamner in solidum la SNC Khelus Club et la SARL Stek à lui régler à la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d’appel.

Postérieurement les parties ont déposé de nouvelles écritures et ont sollicité le report de la clôture à l’audience.

Par avis du conseiller de la mise en état, la clôture a été révoquée et une nouvelle clôture a été rendue à la date du 4 février 2025

Par ailleurs, le 30 janvier 2025, le conseil des appelantes a sollicité le renvoi de l’affaire au motif que la modification du cahier des charges devait avoir lieu lors d’une prochaine assemblée générale.

Par lettre du 3 février 2025 le conseil de l’intimée s’est opposé à cette demande au motif que la modification du cahier des charges ne pouvait avoir d’effet que sur les charges futures.

Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la demande de renvoi de l’affaire

La cour d’appel a considéré que la modification du cahier des charges à la requête de la SNC Khelus Club ne pourrait avoir d’effet rétroactif et ne pouvait avoir d’incidence sur le présent litige. En conséquence, elle s’est opposée au renvoi de l’affaire à une audience ultérieure.

Sur le fond

La Cour constate en premier lieu que la SNC Khelus Club et la SARL Stek sont redevables des charges de propriété afférentes aux parcelles qu’elles détiennent et qui font partie du parc résidentiel de loisir Khelus Club, conformément aux dispositions du cahier des charges approuvé lors de l’assemblée générale du 16 février 1985.

Par ailleurs, c’est l’association syndicale libre Khelus Club qui a pour mission de recouvrer les redevances nécessaires au paiement de ces différentes charges.

Ces charges sont réparties entre les différents colotis en fonction du nombre de points attribués à leurs lots, dont la SNC Khelus Club est membre, étant propriétaire de plusieurs lots, notamment ceux relatifs au « centre d’animation ».

Il résulte de l’article 6.1. 2 du cahier des charges du parc résidentiel de loisirs Khelus Club établi le jour de la création de l’ASL Khelus Club, le 16 février 1985, ce qui constitue la loi des parties au sens de l’article 1101 du code civil que la répartition des charges entre les propriétaires se fait en proportion du nombre de lots achevés sur la société Khelus Village et l’association syndicale libre Khelus Club.

Ce même article a expressément indiqué que le centre d’animation sera décomposé pour 75 lots à son complet achèvement.

En outre, il résulte de l’article 6.1.3 dudit cahier des charges:

«'Détermination des points':

'La répartition se fera en considération du type d’emplacement et sera exprimée par un nombre de points affectés, savoir :

— type A :10 points

— Type B : 11 points,

— Type C : 12 points,

Le calcul des points servant à la répartition des charges déterminées ainsi qu’indiqué ci-dessus est établi au 1er novembre de chaque année, en fonction des tranches achevées à cette date.'

Le cahier des charges fixe donc la participation de la SNC KHELUS CLUB /SARL STEK

aux charges de propriété sur la base de 75 lots à 900 points (75x12) ce qui n’est pas remis en cause.

Les clauses du cahier des charges ont force obligatoire ce qui n’est pas contesté par les défenderesses. »

En conséquence, les clauses du cahier des charges du lotissement intitulé «' parc résidentiel de loisir Khelus Club'» revêtent un caractère contractuel et engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues.

Par ailleurs, si la répartition des charges n’a pas été modifiée à la suite de la vente des parcelles constituant la maison du gardien qui appartenait à la SNC Khelus Club, aucune modification du cahier des charges afférente à la répartition des charges litigieuses n’a été sollicitée par les appelantes, avant 2019, et aucune modification en ce sens n’a encore été actée. En conséquence, l’appel de charges doit toujours se faire conformément à ce que prévoit le cahier des charges.

En toute hypothèse, les charges réclamées aux appelantes, soit la somme de 20.471,13 € conformément au décompte arrêté au 15 septembre 2020, correspondent à l’arriéré des charges pour l’exercice 2018 sur la base de la répartition des charges prévue par le cahier des charges en cours.

Par ailleurs,' la SNC Khelus Club ne peut prétendre unilatéralement à une diminution de ses points, sur lesquels sont calculées les charges.

La Cour constate que si la SNC Khelus Club a pris l’initiative de faire inscrire à l’ordre du jour d’une assemblée générale une modification de la répartition des charges, aucune décision modificative n’est intervenue puisqu’il résulte de la résolution prise par l’assemblée générale du 12 avril 2019 qu’il a été décidé de mener une négociation pour parvenir à cette modification.

La Cour constate encore qu’aux termes de l’article 8.2 du cahier des charges que seule la société Khelus Club a le pouvoir de modifier le cahier des charges après accord des représentants de l’association syndicale. ( pièce n° 1 des appelantes)

Or, une telle modification qui n’est pas intervenue à ce jour n’aura pas d’effet rétroactif si bien qu’elle ne vaudra de toute manière que pour les appels de charges futurs et ne modifiera ainsi pas le périmètre du présent débat.

Par ailleurs, les appelantes font valoir l’existence d’une dette dont serait redevable l’intimée si bien qu’en définitive une compensation de créance devrait être entreprise. Cette dette serait constituée par les charges qu’elles acquitteraient en lieu et place de l’intimée depuis la vente par la SNC Khelus Club à L’ASL Khelus Club d’un immeuble en 2006.( Pièce n° 2 des appelantes : acte authentique de vente du 5 décembre 2006)

Toutefois une telle prétention ne repose sur aucun fondement contractuel et elle n’est justifiée par aucun élément de preuve de l’existence d’une dette dont seraient redevables les appelantes.

La Cour estime, dès lors, que le jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux a été rendu en conformité avec les éléments de fait et de droit et qu’il y a lieu de le confirmer.

Par ailleurs, l’ASL Khelus Club, en sa qualité de syndicat des propriétaires, a parfaitement agi dans l’exercice de ses droits en réclamant le paiement des charges de propriété dues. De plus, les demandes subsidiaires des appelantes, notamment la condamnation de l’ASL Khelus Club à régler des créances antérieures à 2015, ne sont pas fondées et doivent être rejetées.

En conséquence, la Cour confirme le jugement en toutes ses dispositions, y compris la condamnation in solidum de la SNC Khelus Club et de la SARL Stek au paiement de la somme de 20.471,13 €, ainsi que la condamnation au paiement des frais d’instance et de la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur les demandes relatives aux dépens et aux frais d’appel, la Cour estime qu’il convient de condamner les appelantes aux dépens d’appel et à verser à l’ASL Khelus Club une somme de 3500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile, compte tenu de l’issue du présent litige.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant après avoir délibéré conformément à la loi,

Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bordeaux en date du 7 septembre 2021, en toutes ses dispositions,

Condamne in solidum les sociétés Khelus Club et Stek à verser à l’ASL Khelus Club la somme de 3500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Déboute les parties de leurs autres demandes,

Condamne in solidum les sociétés Khelus Club et Stek aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,