ARRET RENDU PAR LA

COUR D’APPEL DE BORDEAUX

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Le : 14 Mai 2025

CHAMBRE DES EXPROPRIATIONS

N° de rôle : N° RG 23/04379 – N° Portalis DBVJ-V-B7H-NN67

[Localité 17] METROPOLE

c/

Madame [S] [I] EPOUSE [Y]

Madame [M] [I] EPOUSE [D]

COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

à :

Rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du nouveau code de procédure civile.

Le 14 Mai 2025

Par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président

La COUR d’APPEL de BORDEAUX, CHAMBRE DE L’EXPROPRIATION, a, dans l’affaire opposant :

[Localité 17] METROPOLE,

[Adresse 19]

représentée par Maître Clotilde GAUCI substituée par Maître Amandine NAVARRO, avocates au barreau de BORDEAUX

Appelante d’un jugement rendu le 20 juillet 2023 par le juge de l’expropriation du département de la Gironde suivant déclaration d’appel en date du 14 septembre 2023,

à :

Madame [S] [I] EPOUSE [Y],, demeurant [Adresse 7]

Madame [M] [I] EPOUSE [D]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 5]

représentées par Maître Nicolas ALBRESPY, avocat au barreau de BORDEAUX

COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT,

DGFIP – [Adresse 24]

Comparant en la personne de Monsieur [J] [W], inspecteur divisionnaire des finances publiques.

Intimés,

Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président,

Madame Sophie MASSON, Conseillère, Madame Anne-Sophie JARNEVIC, Conseillère,

Greffier lors des débats : François CHARTAUD

en présence de Monsieur [J] [W], inspecteur divisionnaire,

et qu’il en ait été délibéré par les Magistrats du siège ci-dessus désignés.

FAITS ET PROCÉDURE :

Madame [M] [I] et Madame [S] [I] étaient propriétaires, sur le territoire de la commune de [Localité 27] de deux parcelles cadastrées section AW [Cadastre 8] et [Cadastre 10], situées [Adresse 6] et [Adresse 12], d’une contenance totale de 4425 m².

Par délibération du 8 juillet 2016, le Conseil métropolitain de [Localité 17] Métropole a autorisé son président à solliciter du préfet de la Gironde l’ouverture d’une enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique pour l’acquisition de parcelles en vue de la constitution d’une réserve foncière dans le secteur du [Adresse 18] à [Localité 27].

Par arrêté préfectoral en date du 21 septembre 2017, le préfet de la Gironde a déclaré d’utilité publique au bénéfice de [Localité 17] Métropole le projet de constitution de la réserve foncière puis, par arrêté en date du 6 janvier 2021, a déclaré cessible pour cause d’utilité publique les parcelles et immeubles nécessaires à la constitution de cette réserve foncière.

Par ordonnance du 13 juillet 2021, la propriété des parcelles litigieuses a été transférée à [Localité 17] Métropole, qui a notifié à Mme [I] son offre par courrier en date du 7 mai 2021 et, en raison du refus opposé par ceux-ci, a saisi le juge de l’expropriation de la Gironde par mémoire reçu au greffe le 22 avril 2022.

Le juge de l’expropriation s’est transporté sur les lieux le 6 juin 2023 puis, par jugement prononcé le 20 juillet 2023, a statué ainsi qu’il suit :

— fixe les indemnités de dépossession revenant à l’indivision constituée par [S] [I] et [M] [I] pour l’expropriation des parcelles cadastrées section AW [Cadastre 8] et [Cadastre 10], situées [Adresse 6], d’une contenance totale de 4425 m² à [Localité 27], à :

— indemnité principale : 1.026.600 euros,

— indemnité de remploi : 103.660 euros ;

— condamne [Localité 17] Métropole à payer à l’indivision constituée par [S] [I] et [M] [I] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— déboute les parties pour le surplus ;

— condamne [Localité 17] Métropole aux dépens.

[Localité 17] Métropole a relevé appel de cette décision par déclaration au greffe du 14 septembre 2023.

Madame [M] [I] et Madame [S] [I] ont formé un appel incident.

***

[Localité 17] Métropole a déposé son mémoire d’appelante accompagné de 23 pièces le 11 décembre 2023.

Ils ont été notifiés le 2 janvier 2024 au conseil de Mme [I] et au commissaire du gouvernement, qui les ont reçus respectivement le 4 janvier et le 8 janvier suivant.

L’appelante y demande à la cour de :

— infirmer le jugement rendu le 20 juillet 2023 par le juge de l’expropriation de la Gironde en ce qu’il a :

— fixé les indemnités de dépossession revenant à l’indivision constituée par Madame [S] [I] et Madame [M] [I] dues par [Localité 17] Métropole pour l’expropriation des parcelles cadastrées section AW n°[Cadastre 8] et [Cadastre 10] d’une contenance totale de 4425 m², situées [Adresse 6] à [Localité 27], aux sommes suivantes :

— indemnité principale : 1.026.600 euros,

— indemnité de remploi : 103.660 euros,

— condamné [Localité 17] Métropole à payer à l’indivision constituée par Madame [S] [I] et Madame [M] [I] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté [Localité 17] Métropole pour le surplus ;

En conséquence de cette infirmation,

— fixer à la somme de 370.930 euros toutes indemnités confondues, pour un bien libre de toute occupation, les indemnités d’expropriation revenant à Madame [S] [I], épouse [Y], et Madame [M] [I], épouse [D], propriétaires indivises des parcelles cadastrées section AW n°[Cadastre 8] et [Cadastre 10] d’une contenance de 4 425 m², situées [Adresse 6] et [Adresse 12], sur le territoire de la Commune de [Localité 27] ;

— rejeter toute demande plus ample ou contraire ;

— condamner Madame [S] [I] et Madame [M] [I] aux dépens de l’instance et à verser la somme de 3.000 euros à [Localité 17] Métropole au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— en tout état de cause, débouter Madame [S] [I] et Madame [M] [I] de l’ensemble de leurs demandes, fins, prétentions et conclusions.

***

Madame [M] [I] et Madame [S] [I] ont déposé leur mémoire d’intimées accompagné de 27 pièces le 7 mars 2024 par RPVA et le 11 mars 2024 au greffe de la cour.

Ils ont été notifiés le 13 mars suivant au commissaire du gouvernement et au conseil de [Localité 17] Métropole, qui les ont reçus deux jours plus tard.

Les intimées y demandent à la cour de :

A titre principal,

— débouter [Localité 17] Métropole de l’ensemble de ses demandes formées en appel ;

Et dans le cadre de l’appel incident,

— réformer le jugement en date du 20 juillet 2023 en ce qu’il a fixé l’indemnité d’expropriation qui lui est due à la somme totale de 1.130.260 euros ;

— fixer l’indemnité de dépossession des biens dont elle est propriétaire sis à [Localité 27] et cadastrés section AW [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 9], [Cadastre 10] et [Cadastre 11] comme suit :

' 1.194.750 euros à titre d’indemnité principale,

' 120.475 euros à titre d’indemnité de remploi,

Soit un total de 1.315.225 euros ;

— mettre à la charge de [Localité 17] Métropole la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens.

***

[Localité 17] Métropole a déposé un nouveau mémoire le 3 juin 2024. Il a été notifié le 21 juin suivant aux autres parties, qui l’ont reçu le 27 juin 2024.

Les intimées ont déposé un nouveau mémoire le 23 janvier 2025 par RPVA et le 21 février 2025 au greffe, accompagné de trois nouvelles pièces.

Ces éléments ont été notifiés le 25 février 2025 aux autres parties.

Les intimées y rajoutent au dispositif de leurs conclusions la formule suivante :

« A titre subsidiaire, confirmer purement et simplement et dans toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux en date du 20 juillet 2023.»

[Localité 17] Métropole a déposé un troisième mémoire le 11 mars 2025, qui a été notifié aux autres parties le jour même.

Les intimées ont déposé un troisième mémoire le 14 mars 2024 par RPVA et le 17 mars suivant au greffe, qui a été notifié aux autres parties le 18 mars 2025.

Monsieur le commissaire du gouvernement n’a pas déposé de mémoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

1. Sur la date de référence

6. Le juge de l’expropriation de la Gironde a mentionné, dans la motivation de sa décision, que la date de référence applicable aux parcelles étudiées était le 14 février 2017.

Il a cependant indiqué, dans le rappel des prétentions et des moyens des parties, que tant l’Etablissement public de coopération intercommunale (EPCI) [Localité 17] Métropole que Mesdames [M] et [S] [I] (indivision [I]) proposaient que la date de référence à retenir soit le 24 février 2017, tandis que le commissaire du gouvernement proposait celle du 10 mars 2020.

Aucun élément du dossier ne permet par ailleurs d’envisager que la date du 14 février 2017 pourrait être envisagée comme une date de référence.

Il apparaît donc que la mention du 14 février 2017 est le fruit d’une erreur matérielle, de sorte qu’il n’y a pas lieu d’infirmer le jugement déféré à ce titre comme le réclame l’EPCI [Localité 17] Métropole mais de le rectifier, ainsi que le propose l’indivision [I], conformément au premier alinéa de l’article 462 du code de procédure civile.

7. Par ailleurs, les parties sont en accord sur le fait que la date de référence est donc le 24 février 2017, date à laquelle a été rendue opposable la dernière révision du Plan local d’urbanisme qui délimite la zone dans laquelle est situé l’emplacement réservé qui comprend l’une des parcelles litigieuses.

2. Sur la consistance du bien et son usage effectif

8. Le juge de l’expropriation, qui s’est transporté sur les lieux, décrit ainsi le bien : « La parcelle AW [Cadastre 8], en forme globalement de trapèze de 4 138 m², est située entre la [Adresse 12] au nord et la [Adresse 25] au sud. En légère pente, elle rejoint une parcelle bâtie et est composée essentiellement d’herbe et est longée par ailleurs par une parcelle boisée et la parcelle [Cadastre 10]. Celle-ci, également en nature de pré, est rectangulaire, toute en longueur depuis la [Adresse 12].»

M. [R], expert de l’indivision [I], précise dans son rapport remis le 10 avril 2023 que les parcelles étudiées sont en situation centrale, à 400 mètres au nord de la mairie et 300 mètres du nouveau centre [23] ; qu’elles s’insèrent dans un quartier pavillonnaire existant et y forment un îlot vert ; que le secteur a vocation à un développement pavillonnaire, voire à l’accueil de collectifs aérés.

M. [R] ajoute que le tènement est de forme allongée en pente légère, en nature de friches végétales avec bois et bénéficie d’une viabilité primaire : eau, électricité, téléphone, tout-à-l’égout, voirie en façade de 15 mètres sur la [Adresse 12] et de 20 mètres sur la [Adresse 25].

9. [Localité 17] Métropole fait grief au jugement déféré d’avoir retenu que les parcelles litigieuses devaient être qualifiées de terrain à bâtir.

L’appelant fait valoir qu’elles sont certes situées dans un secteur considéré comme constructible, première des deux conditions cumulatives exigées par l’article L.322-3 du code de l’expropriation, mais qu’elles ne sont pas effectivement desservies par des réseaux de dimensions adaptées à la capacité de construction du terrain, deuxième condition exigée par cet article L.322-3 du code de l’expropriation.

[Localité 17] Métropole explique que le réseau d’eaux usées, d’un diamètre de 200, se situe [Adresse 12] ; que le réseau d’eaux pluviales, d’un diamètre 500 se situe [Adresse 25] ; que les parcelles ne sont pas desservies par le réseau électrique.

L’appelant rappelle que, en vertu de l’article L.322-3 du code de l’expropriation, lorsqu’il s’agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone, soit, en l’espèce, au regard de l’ensemble des zones AU, désignées comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble.

Il estime que l’indivision [I] n’apporte aucun élément pour démontrer que les réseaux sont dimensionnés de façon suffisante pour desservir l’ensemble de la zone AU16 au sein de laquelle s’insère son unité foncière.

[Localité 17] Métropole indique que l’absence de desserte effective par les réseaux publics est également corroborée par le certificat d’urbanisme négatif émis le 6 octobre 2023 par le maire de [Localité 27], qui retient que le projet de réalisation d’une opération d’ensemble ne peut pas être réalisé.

10. L’indivision [I] répond que, à la date de référence, ni le Plan local d’urbanisme intercommunal ni aucun autre document opposable aux expropriés ne prescrivait une opération d’aménagement particulière, ni même des objectifs quantitatifs de production de logements ; que les règles d’urbanisme applicables dans cette zone portaient sur des constructions d’un étage maximum et le maintien de vastes espaces libres, ce qui correspond à la réalisation d’opérations de type lotissement et qui est conforme à la typologie déjà existante des constructions du secteur.

Les intimées ajoutent que le terrain est implanté en centre-ville de [Localité 27], à proximité immédiate d’un centre d’activités culturelles et dans un tissu pavillonnaire dense, ce qui démontre que les réseaux sont suffisants et adaptés à une zone qui n’est pas réglementée en vue d’une opération d’aménagement d’ensemble à la date de référence.

L’indivision [I] soutient que, en vertu du principe d’unicité de traitement, c’est la totalité de l’unité foncière qui doit être considérée pour sa qualification ; que, au nord ou au sud, les parcelles étudiées sont distantes de quelques mètres (moins de 5 mètres) de l’ensemble des réseaux.

Elle fait valoir que le certificat d’urbanisme négatif produit par l’appelant est inopérant pour deux motifs : il est édité par la commune de [Localité 27], bénéficiaire directe des opérations d’expropriation en cours, de sorte que [Localité 17] Métropole doit être vu comme se

constituant ainsi une preuve à lui-même ; par ailleurs, le projet d’aménagement concerné par ce certificat négatif est inopérant au titre de l’appréciation du caractère adapté et suffisant des réseaux du secteur puisqu’un tel projet ne pouvait être envisagé dans le cadre des règles posées par le PLUi applicable à la date de référence.

Elle en tire la conséquence que les projets d’aménagement envisagés postérieurement à la date de référence, nonobstant le fait qu’ils aient pu porter sur la réalisation de plusieurs centaines de logements, sont parfaitement inopposables dans le cadre de la présente procédure.

Sur ce,

11. Les deux parcelles expropriées sont classées en zone AU16 du Plan local d’urbanisme de [Localité 17] Métropole.

Il est constant en droit qu’un même tènement immobilier doit recevoir une qualification unique ; qu’il en résulte que les dimensions des réseaux sont appréciées au regard de la capacité de construction de la totalité de l’emprise, étant rappelé qu’il n’est pas discuté que les deux parcelles se situent dans une zone d’extension urbaine à dominante de maisons individuelles.

Le Plan local d’urbanisme applicable à la date de référence à la zone AU16 impose à cet égard les caractéristiques suivantes pour les nouvelles constructions à l’article 2.2.1. :

« – Implantation : si regroupement parcellaire : les volumes bâtis doivent recréer le rythme de la séquence de voirie. Si l’emprise bâtie projetée est supérieure ou égale à 240 m², il est imposé de fragmenter les volumes.

— Emprise bâtie : inférieure ou égale à 40 % de la superficie du terrain.

— Recul : supérieur ou égal à 4 m ou adapté à la séquence. (…)

— Espace en pleine terre : supérieur ou égal à 25 % de la superficie de terrain. (…)

— Hauteur totale : R + 1 maximum (…)»

Ces règles sont applicables à des secteurs pavillonnaires en lotissement, ce qui est déjà le cas des zones litigieuses, ainsi qu’il résulte de l’examen des plans cadastraux et des photographies aériennes versés aux débats.

Aucun élément de ce plan local d’urbanisme, en particulier en ce qui concerne les règles relatives à la hauteur et au gabarit des nouvelles constructions, ne permet la mise en oeuvre d’un projet d’aménagement d’ensemble portant en particulier sur la construction de 300 à 400 logements tel que présenté par [Localité 17] Métropole.

Au demeurant, le certificat d’urbanisme négatif délivré le 6 octobre 2023 est relatif à une demande déposée le 8 août 2023, qui a été examinée dans le cadre réglementaire du Plan local d’urbanisme modifié le 24 janvier 2020, devenu opposable le 10 mars 2020, soit un PLU postérieur à celui qui gouverne la situation des deux parcelles litigieuses.

12. Dès lors, puisque l’emprise étudiée n’est pas située dans une zone désignée par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, au sens de la dernière partie de l’article L.322-3 2° du code de l’expropriation, elle doit être appréciée à l’aune de sa seule surface -et non de la zone dans laquelle elle est située- pour l’examen de l’existence et de la capacité des réseaux exigés par l’article L.322-3, soit une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et un réseau d’assainissement.

13. A cet égard, c’est par des motifs pertinents, qui ne sont pas remis en cause par les débats en appel et que la cour adopte, que le premier juge a retenu que les parcelles étudiées formaient une unité foncière car contiguës et appartenant au même propriétaire, accessibles depuis les voies carrossables [Adresse 12] et [Adresse 25] ; que ce tènement est constructible selon les dispositions du PLU ; qu’il était en outre située à proximité immédiate des réseaux d’assainissement, d’eau potable et d’électricité, circulant sur ou sous ces voies notamment, au maximum à quelques mètres du terrain, selon les plans produits par l’expropriant ; qu’il jouxtait également des terrains bâtis occupés par des habitations nécessairement raccordées aux réseaux.

La cour ajoute que le code de l’expropriation n’exige pas, pour l’appréciation de la qualité de terrain à bâtir, de vérifier la présence d’un réseau d’eaux pluviales. Enfin, l’ampleur du quartier ainsi que les dimensions des réseaux d’eau, de diamètre de 100 à 200, suffisent à établir la capacité suffisante des réseaux présents.

14. Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu’il a qualifié les parcelles expropriées de terrain à bâtir, les deux conditions cumulativement exigées par l’article L.322-3 du code de l’expropriation étant réunies.

3. Sur l’indemnisation de l’indivision [I]

15. Les parties sont en accord pour l’application de la méthode par comparaison, qui est en effet pertinente en raison de la nature des terrains dont il s’agit, ainsi que de leur situation en zone urbaine, ce qui élargit les possibilités de comparaison avec les mutations et l’évaluation du bien à la date de la décision de première instance, conformément à l’article L.322-2 du code de l’expropriation, soit en l’espèce le 20 juillet 2023.

16. [Localité 17] Métropole propose 7 termes de comparaison relatifs à 4 ventes et 3 accords amiables entérinés par des jugements de donné acte.

Est intéressante la vente du 11 juin 2019 lieu-dit '[Adresse 22]' à [Localité 21], puisqu’elle a été réalisée dans une commune voisine de [Localité 27] et qu’elle porte sur un tènement d’une surface comparable (5 895 m²) qualifié de terrain à bâtir dans l’acte authentique. Cette vente a été réalisée au prix de 76,34 euros/m². Il faut cependant relever qu’elle est antérieure de quatre années à la date d’évaluation qui doit être ici appliquée.

Les autres propositions de l’appelant doivent être écartées dans la mesure où elles portent sur des mutations plus anciennes ou d’une surface très réduite (les trois jugements de donné acte concernent des parcelles de 195 m², 203 m² et 229 m²) ou trop importante.

Aucun des termes de comparaison produits par [Localité 17] Métropole ne peut donc être pris en considération.

17. L’indivision [I] présente 4 termes de comparaison -étayés par la production des actes authentiques- relatifs à des ventes de terrains à bâtir réalisées respectivement en janvier, avril, août et septembre 2021 dans des secteurs très proches du terrain litigieux : [Adresse 13], [Adresse 14], [Adresse 15] et [Adresse 26] à [Localité 27]. Toutefois, ces mutations sont relatives à des parcelles d’une surface très inférieure à celle de la parcelle considérée : 958 m², 509 m², 620 m² et 519 m².

M. [R], expert de l’indivision [I], présente dans son rapport deux termes de comparaison qui peuvent être pris en considération puisqu’il mentionne expressément les références de publication. Il s’agit de :

— la mutation en date du 5 décembre 2022 d’un terrain à bâtir d’une surface de 3613 m² [Adresse 16] à [Localité 27], au prix de 354 euros/m² ;

— la mutation le 31 août 2022 d’un terrain à bâtir d’une surface de 1872 m² [Adresse 20] à [Localité 27], au prix de 202 euros/m².

La première référence est la plus pertinente puisqu’elle porte sur un terrain de surface comparable à celle des parcelles étudiées, et dont la vente a été réalisée à une date proche du jugement de première instance

18. Compte tenu de ces éléments et du potentiel et de la situation remarquable des terrains dont il s’agit au centre d’une commune particulièrement bien desservie par les réseaux routiers et de transports en communs, ainsi que le rappelle M. [R], mais également de la surface totale de l’emprise étudiée, en comparaison avec les termes proposés par les parties, il y a lieu d’appliquer un abattement de 25 % sur la moyenne de ces propositions et de retenir en conséquence une valeur au mètre carré de 270 euros.

L’indemnité principale revenant à l’indivision composée de Mesdames [M] et [S] [I] sera donc fixée, par infirmation du jugement entrepris, à la somme de 1.194.750 euros et l’indemnité de remploi à celle de 120.475 euros.

Le jugement déféré sera confirmé quant à ses chefs de dispositif relatifs aux frais irrépétibles des parties et à la charge des dépens de première instance.

[Localité 17] Métropole sera condamné à payer les dépens de l’appel et à verser à l’intimée la somme de 4.000 euros en indemnisation de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire en dernier ressort,

Vu l’article 462 du code de procédure civile,

Dit que le jugement prononcé le 20 juillet 2023 par le juge de l’expropriation de la Gironde est rectifié ainsi qu’il suit :

« Par application des dispositions de l’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence est celle à laquelle la dernière modification du Plan local d’urbanisme touchant aux emplacements réservés en cause a été rendue opposable aux tiers, soit en l’espèce le 24 février 2017.»

Infirme le jugement prononcé le 20 juillet 2023 par le juge de l’expropriation de la Gironde en ce qu’il a fixé les indemnités revenant à l’indivision composée de Madame [M] [I] et Madame [S] [I] aux sommes de 1.026.600 euros au titre de l’indemnité principale et 103.660 euros au titre de l’indemnité de remploi.

Statuant à nouveau de ces chefs,

Fixe les indemnités de dépossession revenant à l’indivision composée de Madame [M] [I] et Madame [S] [I] pour l’expropriation des parcelles cadastrées section AW [Cadastre 8] et [Cadastre 10] situées [Adresse 6], d’une contenance totale de 4425 m² à [Localité 27], à :

— indemnité principale : 1.194.750 euros,

— indemnité de remploi : 120.475 euros.

Confirme pour le surplus le jugement prononcé le 20 juillet 2023 par le juge de l’expropriation de la Gironde.

Y ajoutant,

Condamne l’Etablissement public de coopération intercommunale [Localité 17] Métropole à payer à Madame [S] [I] la somme de 4.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne l’Etablissement public de coopération intercommunale [Localité 17] Métropole à payer les dépens de l’appel.

L’arrêt a été signé par Jean-Pierre FRANCO, Président et par François CHARTAUD, Greffier, auquel a été remis la minute signée de la décision.

Le greffier, Le président,