RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°480

N° RG 24/01190

N° Portalis DBVH-V-B7I-JEYU

ID

TJ DE [Localité 6]

29 février 2024

RG : 22/01708

SARL [Y] AND CO

SCCV REGAIN

C/

SAS FONCIERE LE SACRE COEUR

Copie exécutoire délivrée

le 18 décembre 2025

à :

M^e Emmanuelle Vajou

M^e Caroline Beveraggi

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

1ère chambre

ARRÊT DU 18 DECEMBRE 2025

Décision déférée à la cour : jugement du tribunal de Carpentras en date du 29 février 2024, N°22/01708

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me Isabelle Defarge, présidente de chambre, a entendu les plaidoiries, en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Isabelle Defarge, présidente de chambre

M^me Alexandra Berger, conseillère

M^me Audrey Gentilini, conseillère

GREFFIER :

M^me Ellen Drône, greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 20 octobre 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 04 décembre 2025, puis prorogée au 18 décembre 2025.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTES :

La Sarl [Y] AND CO prise en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité

[Adresse 3]

[Localité 5]

La Sccv REGAIN, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentées par M^e Emmanuelle Vajou de la Selarl LX Nîmes, postulante, avocate au barreau de Nîmes

Représentées par M^e Philippe Nugue de la Seleurl Philippe Nugue Avocat, plaidant, avocat au barreau de Lyon

INTIMÉE :

La Sas FONCIÈRE LE SACRÉ COEUR prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 1]

Représentée par M^e Caroline Beveraggi de la Scp Penard-Oosterlynck, postulante, avocate au barreau de Carpentras

Représentée par M^e Nicolas Aynes de l’Aarpi Fairway, plaidant, avocat au barreau de Paris

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me Isabelle Defarge, présidente de chambre, le 18 décembre 2025, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte du 25 mars 2021, la Sas Foncière Le Sacré Coeur a consenti à la Sarl [Y] and Co une promesse unilatérale de vente portant sur diverses parcelles comprises dans l’ensemble immobilier en copropriété [Adresse 12] à [Localité 11] dont le syndic était la Sas Brunner Syndic.

Cette promesse, consentie sous plusieurs conditions suspensives, devait expirer le 30 juin 2022 à défaut de levée de l’option, sous réserve de la mise en oeuvre d’une clause rencontre.

L’acte de vente n’ayant pas été régularisé dans le délai prévu, une Sccv Regain dans laquelle la Sarl [Y] était associée a fait établir le 12 septembre 2022 un procès-verbal de carence.

Par acte du 07 novembre 2022, les sociétés [Y] and Co et Regain ont assigné la promettante devant le tribunal judiciaire de Carpentras qui par jugement contradictoire du 29 février 2024 :

— a déclaré la promesse de vente du 25 mars 2021 nulle et non avenue,

— a débouté les requérantes de toutes leurs demandes,

— les a condamnées in solidum à payer à la défenderesse la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de M^e Beveraggi, avocat constitué.

Les sociétés [Y] and Co et Regain ont interjeté appel par déclaration du 04 avril 2024.

Par ordonnance du 28 mars 2025, la procédure a été clôturée le 06 octobre 2025 et l’affaire fixée à l’audience du 20 octobre 2025 à laquelle elle a été mise en délibéré au 04 décembre 2025 prorogé au 11 puis au 18 décembre 2025.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS

Au terme de leurs dernières conclusions régulièrement notifiées le 28 juin 2024, les sociétés [Y] and Co et Regain, appelantes, demandent à la cour

— d’infirmer le jugement en ce qu’il :

— a déclaré la promesse de vente nulle et non avenue,

— les a déboutées de toutes leurs demandes,

— les a condamnées in solidum à payer à la défenderesse la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens, dont distraction au profit de M^e Beveraggi, avocat constitué,

Statuant à nouveau

— de juger leur action en revendication recevable et bien fondée,

— de juger la vente parfaite,

En conséquence

— d’enjoindre à l’intimée de la régulariser dans un délai de 15 jours suivant la signification de l’arrêt à venir,

— d’autoriser la société Regain à se substituer la société [Y] and Co pour la réitération de la vente par acte authentique,

— de juger qu’à défaut le jugement vaudra vente à son profit et à défaut, au profit de la société [Y] and Co,

En toute hypothèse

— de débouter l’intimée de toutes ses demandes plus amples ou contraires et de tout appel incident,

— de la condamner à leur payer la somme de 7 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Au terme de ses dernières conclusions régulièrement notifiées le 26 septembre 2024, la société Foncière Le Sacré Coeur, intimée, demande à la cour :

— de confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

Y ajoutant

— d’écarter des débats les pièces n°23, 24 et 25 des appelantes comme contradictoires,

— de débouter celles-ci de toutes leurs demandes,

— de les condamner in solidum à lui verser à la une somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, concernant les frais irrépétibles de l’instance d’appel,

— de les condamner in solidum aux entiers dépens de l’instance d’appel, dont distraction au profit de M^e Caroline Beveraggi, avocate au barreau de Carpentras.

Il est expressément fait renvoi aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens conformément aux dispositions des articles 455 et 954 du code de procédure civile.

MOTIVATION

*demande de retrait du débat de pièces communiquées par les appelantes

Régulièrement communiquées avant la date de clôture des débats ces pièces sont régulièrement soumises à l’appréciation de la cour et cette demande est rejetée

*validité de la promesse de vente

Pour dire la promesse litigieuse nulle et non avenue, le tribunal a jugé que si l’indemnité d’immobilisation à la charge de la bénéficiaire n’avait pas été versée dans les délais contractuellement prévus dans la comptabilité des notaires des parties, la promettante ne s’était jamais émue de cette cause de nullité qui n’avait pas été soulevée avant ses premières écritures ; que la clause du contrat la prévoyant était claire et précise et avait nécessairement été ajoutée parce qu’elle avait une importance pour celle-ci qui se voyait ainsi garantie contre la défaillance de sa contractante ; qu’elle était libre de se prévaloir à tout moment de cette nullité subséquente qui n’avait jamais reçu confirmation.

Les appelantes soutiennent que la promesse n’est ni entachée de nullité, ni atteinte par la caducité, et qu’elles pouvaient valablement lever l’option et renoncer aux conditions suspensives jusqu’au 28 septembre 2022 ; que c’est de mauvaise foi que la promettante invoque le défaut de versement de l’indemnité d’immobilisation entre les mains de leur notaire, et de réalisation des conditions suspensives d’accord de l’association syndicale libre et d’obtention d’un permis de construire défaillies de son propre fait, ainsi que l’échéance de la clause de revoyure de 90 jours ; que la vente est donc parfaite par la rencontre des volontés de vendre et d’acquérir un bien déterminé à un prix déterminé.

L’intimée soutient que les appelantes ne démontrent pas sa prétendue mauvaise foi, que la promesse est nulle et non avenue faute pour la bénéficiaire d’avoir payé le montant de l’indemnité d’immobilisation prévue, et, en tout état de cause, que la levée de l’option est nulle comme n’ayant pas été effectuée par celle-ci, ni accompagnée du versement du prix de cession.

L’acte authentique reçu le 25 mars 2001 intitulé 'promesse unilatérale de vente de terrain’ constate que la Sas Foncière Le Sacré Coeur, promettante, promet de vendre et par suite confère d’une manière ferme et définitive à la Sarl [Y] and co, bénéficiaire, la faculté d’acquérir si bon lui semble', sous certaines conditions et dans certains délais, dans un ensemble immobilier complexe à [Adresse 10] [Adresse 4] divisé en quatre volumes, le volume 2 formant en infrastructure un espace de tréfonds de cet ensemble, et un espace de résidence, résidence services, commerces, services, bureaux, et un espace aérien d’une superficie de 9 247 m² environ – un sous-volume de tréfonds et un sous-volume de superficie à créer correspondant à l’assiette d’une noue issus du volume 1 lui permettant de réaliser son projet de construction.

Il précise que l’engagement de vendre de la promettante est définitif et irrévocable, sous certaines réserves, et que la bénéficiaire accepte la promesse de vente en tant que telle, se réservant la faculté d’en demander ou non la réalisation ; que la promettante, qui déclare être propriétaire du bien s’engage préalablement à la régularisation de l’acte de vente à procéder à ses frais à la subdivision du volume 1 en plusieurs sous-volumes et à vendre à la bénéficiaire le sous-volume de tréfonds nécessitant des fondations spéciales ; que la promesse a été consentie et acceptée sous les conditions suspensives suivantes :

— purge des droits de préemption ou préférence, condition stipulée au profit des deux parties,

— origine de propriété au moins trentenaire remontant à un titre translatif et exempte de vices, urbanisme et servitudes, situation hypothécaire, obtention du permis de construire, purge de tous recours, adaptation de la construction au sol, absence de pollution au sol, autorisations et pouvoirs donnés à la bénéficiaire, fouilles archéologiques, renonciation par les propriétaires du lot volume 3 à une servitude de passage, obtention de l’accord de l’association syndicale libre sur la modification de la volumétrie,conditions stipulées 'au profit exclusif de la bénéficiaire qui pourra seule renoncer à s’en prévaloir avant que la caducité de la promesse soit avérée.'

Elle comporte un paragraphe 'délai de réalisation des conditions suspensives – rétroplanning’ ainsi rédigé :

'Sauf délai particulier figurant sous l’une ou l’autre des conditions suspensives, ainsi que sous réserve de la mise en oeuvre de la clause de rencontre ci-après, ces conditions devront être réalisées au plus tard le 28 février 2022.

En cas de non-réalisation de l’une ou plusieurs des conditions suspensives, sauf pour le cas où le bénéficiaire de la condition suspensive défaillie manifeste sa volonté de renoncer au bénéfice de la (les) condition(s) suspensive(s) concernée(s), la promesse sera caduque de plein droit, sans indemnité de part et d’autre.

Sort de l’avant-contrat en cas de non-réalisation des conditions suspensives-clause de rencontre

Les conditions suspensives 2° à 11° étant stipulées au seul profit du bénéficiaire ou (de) la personne qu’il se serait substituée, il aura seul le droit de s’en prévaloir ou d’y renoncer.

La renonciation écrite devra être écrite et expresse et ne pourra jamais se présumer.

En cas de non-réalisation de l’une de ces conditions suspensives dans le délai convenu, les parties entendent

— déroger aux dispositions de l’article 1304-6 du code civil selon lesquelles 'en cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé'

— et considérer que l’évènement n’entrainera pas la caducité de la promesse mais sera constitutif automatiquement d’un délai complémentaire valant prorogation que les parties entendent mettre dès à présent à profit pour se rencontrer à l’initiative de la partie la plus diligente avec pour objectif d’envisager toute solution de substitution satisfaisant aux intérêts des deux parties.

A défaut d’accord entre elles dans un délai de 90 jours calendaires à compter de la saisi(n)e d’une des parties par l’autre à ce sujet, chacune d’entre elle(s) aura alors la possibilité de se prévaloir de la caducité de la promesse sans indemnité de part ni d’autre.

Plus particulièrement et par dérogation à ce qui est convenu ci-dessus :

— concernant les conditions suspensives n°7 et n°8 pour le cas où le coût des travaux serait supérieur au seuil prévu, les parties sont convenues de se rencontrer dans les 15 jours de la réception par le promettant – de l’étude géotechnique – de l’étude environnementale – pour trouver un accord. A défaut d’accord entre elles dans ces délais respectifs de 15 jours chacune des parties aura alors la possibilité de se prévaloir de la caducité de la promesse dans indemnité de part ni d’autre.

Par exception, le promettant ne peut pas se prévaloir de la caducité de la promesse dès lors que le bénéficiaire aura renoncé à la ou les condition(s) suspensive(s) concernées.'

Enfin, elle prévoit les modalité de réalisation suivantes :

'Elle est consentie pour une durée expirant le 30 juin 2022 sous réserve des causes de prorogation suivantes :

— si à cette date les divers documents nécessaires à sa régularisation n’étaient pas encore portés à la connaissance du notaire chargé de sa rédaction, ce délai serait automatiquement prorogé aux 8 jours calendaires qui suivront la date à laquelle ce notaire recevra la dernière des pièces indispensables, augmenté éventuellement du délai nécessaire à la purge du droit de rétractation ou de réflexion prévus à l’article L.271-1 du CCH, sans pouvoir excéder 30 jours au-delà du délai de réalisation de la promesse éventuelle prorogé

— si à l’expiration du délai ci-dessus le notaire chargé de recevoir l’acte authentique de vente n’a pas reçu la levée d’option par la bénéficiaire, la promesse sera caduque sans que la promettante ne soit tenue d’effectuer une mise en demeure ou obligée de remplir une quelconque formalité judiciaire.

— modalités de réalisation : levée d’option :

La promesse sera réalisée

1/ soit par la signature de l’acte authentique constatant le caractère définitif de la vente (…)

2/ soit par la manifestation par le bénéficiaire de sa volonté de réaliser la vente par exploit d’huissier, LRAR ou écrit remis contre récépissé auprès du notaire chargé de recevoir l’acte authentique de vente, accompagnée du versement par virement entre les mains du notaire d’une somme correspondant – à la provision sur les frais d’acte de vente – à l’éventuelle commission d’intermédiaire – au prix stipulé payable comptant, déduction faite de l’indemnité d’immobilisation

— indemnité d’immobilisation : versement

En considération de la promesse et de l’indisponibilité temporaire du bien en résultant pour le promettant, les parties conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme de 120 000 euros.

De convention expresse entre les parties cette somme sera versée par le bénéficiaire qui s’y oblige, à concurrence de 60 000 euros au plus tard dans les 45 jours des présentes.

Cette somme est affectée en nantissement par le promettant au profit du bénéficiaire qui accepte. A cet effet avec l’accord des parties, elle sera versée entre les mains du notaire du promettant.(…)

Dans l’hypothèse où la somme convenue au titre de l’indemnité d’immobilisation dont il a été question ne serait pas versée dans le délai imparti, il est expressément convenu entre les parties que les présentes seront considérées comme nullet et non avenues sans indemnité de part ni d’autre si bon semble au promettant'

Aux termes des articles 1101, 1102, 1103 et 1104 du code civil, le contrat est un accord de volontés entre deux ou plusieurs personnes destiné à créer, modifier, transmettre ou éteindre des obligations.

Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi.

La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l’ordre public.

Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Cette disposition est d’ordre public.

Selon les articles 1106, 1124 et 1178 du même code, le contrat est synallagmatique lorsque les contractants s’obligent réciproquement les uns envers les autres.

Il est unilatéral lorsqu’une ou plusieurs personnes s’obligent envers une ou plusieurs autres sans qu’il y ait d’engagement réciproque de celles-ci.

La promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis.

Un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul.

La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d’un commun accord. (…)

Enfin selon les articles 1168, 1169, 1170, 1171, 1174, 1175, 1176, 1178 et 1179 , et 1304, 1304-1, 1304-2, 1304-3, 1304-4, et 1304-6 du même code, l’obligation est conditionnelle lorsqu’on la fait dépendre d’un événement futur et incertain, soit en la suspendant jusqu’à ce que l’événement arrive, soit en la résiliant, selon que l’événement arrivera ou n’arrivera pas.

La condition casuelle est celle qui dépend du hasard, et qui n’est nullement au pouvoir du créancier ni du débiteur.

La condition potestative est celle qui fait dépendre l’exécution de la convention d’un événement qu’il est au pouvoir de l’une ou de l’autre des parties contractantes de faire arriver ou d’empêcher.

La condition mixte est celle qui dépend tout à la fois de la volonté d’une des parties contractantes, et de la volonté d’un tiers.

Toute obligation est nulle lorsqu’elle a été contractée sous une condition potestative de la part de celui qui s’oblige.

Toute condition doit être accomplie de la manière que les parties ont vraisemblablement voulu et entendu qu’elle le fût.

Lorsqu’une obligation est contractée sous la condition qu’un événement arrivera dans un temps fixe, cette condition est censée défaillie lorsque le temps est expiré sans que l’événement soit arrivé.

La condition est réputée accomplie lorsque c’est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l’accomplissement.

La condition accomplie a un effet rétroactif au jour auquel l’engagement a été contracté.

L’obligation est conditionnelle lorsqu’elle dépend d’un événement futur et incertain.

La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple.

Elle est résolutoire lorsque son accomplissement entraîne l’anéantissement de l’obligation.

Est nulle l’obligation contractée sous une condition dont la réalisation dépend de la seule volonté du débiteur. Cette nullité ne peut être invoquée lorsque l’obligation a été exécutée en connaissance de cause.

La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Une partie est libre de renoncer à la condition stipulée dans son intérêt exclusif, tant que celle-ci n’est pas accomplie ou n’a pas défailli.

L’obligation devient pure et simple à compter de l’accomplissement de la condition suspensive.

En cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé.

*conséquences sur la validité de la promesse du versement de l’indemnité d’immobilisation par la bénéficiaire entre les mains de son notaire

Les appelantes démontrent que la société [Y] and co, bénéficiaire désignée à la promesse, a versé le 03 mai 2021 la somme de 60 000 euros à la comptabilité de son notaire Me [P] [U] n°25 courrier de celle-ci à son confrère Me [I] notaire assistant la promettante).

L’intimée soutient que cette somme n’ayant pas été versée entre les mains de son propre notaire comme convenu la promesse encourt la nullité de ce fait.

Toutefois cette obligation ne constituait pas une condition résolutoire de la promesse, son défaut d’accomplissement n’ayant pas été prévu à peine d’anéantissement de celle-ci.

La nullité de la promesse n’est donc pas encourue de ce chef.

*imputabilité et conséquences sur la validité de la promesse de la défaillance des conditions suspensives de renonciation par les propriétaires du lot volume 3 de l’ensemble immobilier concerné à une servitude de passage et d’obtention de l’accord de l’ASL sur la modification de la volumétrie

La promesse a été consentie sous deux conditions suspensives devant toutes deux être levées au plus tard le 31 juillet 2021 :

— renonciation par les propriétaires du lot volume 3 à une servitude de passage,

— modification de la volumétrie du lot n°1 : à cet égard la promettante s’est engagée à mettre à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale de l’association syndicale libre de l’ensemble immobilier la modification de ce volume qui restait lui appartenir.

Les appelantes versent aux débats la copie désormais complète du procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 26 juillet 2021 de la Résidence [8] ayant rejeté les projets de décision suivants :

— '9.1 : l’assemblée générale approuve la subdivision du Volume 1 espaces de noues paysagères et de tréfonds par la création de quatre lots volumes : volume 5, volume 6, volume 7 et volume 8 conformément au modificatif de l’état descriptif de divison volumétrique joint à l’ordre du jour (…),

—  9.2 : L’assemblée générale approuve la création du lot Volume 9 issue de la réunion des lots Volume 2 et 5 conformément au modificatif de l’état descriptif de division volumétrique joint à l’ordre du jour (…),

—  9.3 : L’assemblée générale approuve la création du lot Volume 10 issue de la réunion des lots Volumes 3 et 7 conformément au modificatif de l’état descriptif de divison volumétrique joint à l’ordre du jour,

—  9.4 : L’assemblée générale approuve la création du Volume 11 issue de la réunion des lots Volumes 4 et 8 conformément au modificatif de l’état descriptif de division volumétrique joint à l’ordre du jour,

—  9.5 : L’assemblée générale prend acte que le lot Volume 6 issu de la subdivision du lot 1 en qutre lots Volumes conformément au modificatif de l’état descriptif de division volumétrique (…) Forme, après création des lots Volumes 9/10 et 11, le lot Volume 6 d’expace de noue paysagères et de tréfonds (numérotation de volume inchangée).'

—  9.6 : en cas de vote favorable aux précédentes résolutions 9.1 à 9.5 l’assemblée générale approuve l’entier document de modificatif à l’état descriptif de division volumétrique(s) joint à l’ordre du jour,

—  9.7 : L’assemblée générale approuve la modification des clauses des statuts de l’AFUL relatives à la destination des lots volumes nouvellement créés ainsi que la modification des clauses relatives à l’objet même de ladite AFUL dans la rédaction de son article 15 ; elle entérine parallèlement les modifications des servitudes existantes, rendues nécessaires par les créations ou réunions de lots Volumes aux termes des présentes ; elle approuve la nouvelle répartition des vois des lots volumes en découlant telle qu’elle est reprise dans l’article 16 des statuts, conformément à l’entier document du modificatif à l’état descriptif de division volumétrique joint à l’ordre du jour,

—  9.8 : A la suite de la division du lot volume 1 et des réunions successives des différents lots volumes, l’assemblée générale approuve le transfert des servitudes particulières commes suit (…) En outre conformément à la demande du requérant du projet de modificatif, les propriétaires du volume 3 renoncent à leur servitude de passage grevant le lot volume 2,

—  9.9 : en cas de vote favorable aux résolutions précédentes 9.1 à 9.8, l’assemblée générale donne tous pouvoirs au président de l’AFUL,(…) sous réserve qu’il soit régulièrement désigné pour la régularisation du modificatif à l’état descriptif de division volumétrique.'

Le procès-verbal indique que ces projets de résolution ont été rejetés du fait du vote contre d’une copropriétaire particulière, d’une indivision et d’une Sas SEDNA France, totalisant ensemble 4 832/10 000èmes de la copropriété, étant précisé que l’assemblée s’est tenue avec une représentativité de 5 859/10 000èmes.

La bénéficiaire a été avisée de ces rejets par courriel du 02 septembre 2021 exprimant le souhait de la promettante 'de fixer un rendez-vous pour discuter de la suite à donner à la promesse dans le cadre de la clause de rencontre'.

Elle a répondu le 23 septembre 2021 que dès lors que les conditions non réunies auraient dû être levées au plus tard le 31 juillet 2021, elle 'mettait en oeuvre la clause de rencontre prévue au titre de la promesse (page 13)' ; que 'pour rappel, la mise en oeuvre de la clause de rencontre entraîn(ait) prorogation automatique des effets de la promesse et notamment des délais intermédiaires figurant dans celle-ci pour, a minima, une période calendaire de 90 jours'.

Il est rappelé que ces conditions avaient été stipulées par les parties à la promesse 'au profit exclusif de la bénéficiaire qui pourra seule renoncer à s’en prévaloir avant que la caducité de la promesse soit avérée’ et qu’en cas de non-réalisation de l’une d’elles dans le délai convenu, les parties avaient entendu déroger aux dispositions de l’article 1304-6 du code civil et considérer que l’évènement n’entrainerait pas la caducité de la promesse mais serait constitutif automatiquement d’un délai complémentaire valant prorogation que les parties (mettraient) à profit pour se rencontrer à l’initiative la plus diligente d’entre elles avec pour objectif d’envisager toute solution de substitution satisfaisant (à leurs) intérêts ; qu’à défaut d’accord entre elles dans un délai de 90 jours calendaires à compter de la saisi(n)e de l’une par l’autre à ce sujet, chacune d’entre elle(s) aurait alors la possibilité de se prévaloir de la caducité de la promesse sans indemnité de part ni d’autre.

Au courriel du 18 novembre 2021 de la bénéficiaire après la tenue d’un rendez-vous dans le cadre de cette clause de rencontre, lui demandant à quelle date elle a prévu de reconvoquer une nouvelle assemblée générale, la promettante a répondu le lendemain :

'même si le rendez-vous s’est bien déroulé grâce à M. [Y], les inquiétudes de M. [E] (représentant de la société Sedna France) n’ont pas été levées : il estime que ce projet est susceptible de perturber l’exploitation de la résidence Le Sacré Coeur en démarrage rendu délicat par la crise Covid. Il nous a donc indiqué que la société Sedna France ne souhaite pas revenir sur sa position au sein de l’ASL et qu’il n’y a pas lieu de convoquer une nouvelle assemblée. Dans ces conditions, nous ne voyons donc pas comment poursuivre ce projet de cession'.

Par courriel du 03 décembre 2021 la bénéficiaire a ensuite excipé de l’expiration du délai de 90 jours visé à la promesse, sans que les conditions suspensives n°11 et 12 aient pu être réalisées ni (que) les parties soient parvenues à une solution de substitution, et en conséquence de sa caducité.

Puis, par courrier recommandé du 22 décembre 2021, elle en a au contraire demandé le maintien du bénéfice, en excipant cette fois :

— du fait que le délai de 90 jours prévu avait commencé à courir au mieux le 24 septembre 2021 date de la réception par la promettante de son courrier du 23 courant et n’était donc pas expiré,

— de la nullité des conditions suspensives 11 et 12, comme potestatives du fait que son président était également le bénéficiaire effectif de la majorité des droits de vote de la société Sedna,

et en lui notifiant renoncer expressément à leur bénéfice.

La promettante lui a répondu le 04 janvier 2022 ne pas partager son analyse dès lors

— que le délai de 90 jours aurait commencé à courir le 02 et non le 24 septembre 2021,

— qu’elle n’avait pas renoncé efficacement à leur bénéfice dans le délai de 90 jours

— que les conditions défaillies n’étaient pas potestatives.

**point de départ du délai et date d’expiration du délai de 90 jours

Comme le soutient la promettante la clause de rencontre telle que rédigée n’a pas prévu de formalité particulière pour la saisi(n)e de l’une des parties par l’autre en vue de sa mise en oeuvre.

Le courriel du 02 septembre 2021 exprimant son souhait 'de fixer un rendez-vous pour discuter de la suite à donner à la promesse dans le cadre de la clause de rencontre’ a donc fait courir ce délai de 90 jours calendaires, qui a expiré le 1er décembre 2021.

**validité de la renonciation de la bénéficiaire au bénéfice des conditions suspensives

La renonciation expresse à ce bénéfice contenue dans le courrier du 04 janvier 2022, intervenue après l’expiration du délai ci-dessus, est sans effet, en conséquence de l’expiration du délai ci-dessus.

**caractère potestatif des conditions stipulées par la promettante

Comme celle-ci le soutient, la personne physique représentant une personne morale, ou son ou l’un de ses bénéficiaires effectifs, ne se confond pas avec elle.

La promesse a ici été émise par la Sas Foncière Le Sacré Coeur, représentée à l’acte par un clerc de notaire en vertu d’une délégation de pouvoirs consentie par M. [N] [L], son président.

Elle a été reçue par la société [Y] and co représentée par son gérant M. [G] [Y].

La bénéficiaire ne verse pas aux débats l’extrait Kbis de la société Sedna France, membre de l’association syndicale [Adresse 9], mais seulement l’extrait du registre des bénéficiaires effectifs des sociétés Foncière Le Sacré Coeur et S.E.D.N.A. France, qui mentionne en cette qualité M.[X] – et non pas [N] – [L].

Elle ne démontre donc pas le caractère potestatif, de la part de la promettante, des conditions suspensives 11 (renonciation par les propriétaires du lot volume 3 à la servitude de passage ) et 12 (obtention de l’accord de l’ASL sur la modification de la volumétrie).

La promesse était donc caduque depuis le 1er décembre 2021 et le jugement doit être confirmé en toutes ses dispositions.

*autres demandes

Chaque partie conservera la charge de ses propres dépens et il n’y a en conséquence pas lieu ici à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour

Rejette la demande de retrait du débat de pièces communiquées par les appelantes

Confirme le jugement en toutes ses dispositions soumises à la cour

Y ajoutant

Laisse à chacune des parties la charge de ses dépens

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,