COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 18 FEVRIER 2025

N° RG 24/01645 – N° Portalis DBVJ-V-B7I-NW4W

S.D.C. DE LA RESIDENCE [Adresse 1]

c/

S.C.P. [R] BAUJET

Nature de la décision : APPEL D’UNE ORDONNANCE DE REFERE

Copie exécutoire délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : ordonnance rendu le 04 mars 2024 par le Président du TJ de [Localité 9] (RG : 23/01306) suivant déclaration d’appel du 05 avril 2024

APPELANTE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 4] agissant par son Syndic la SAS CITYA IMMOBILIER ATLANTIS (enseigne CITYA [Localité 9] IMMOBILIER) immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le n°403 028 723 prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 8]

demeurant [Adresse 2]

Représentée par M^e Clémence LEROY-MAUBARET de la SCP SCP D’AVOCATS INTER – BARREAUX MAUBARET, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

S.C.P. [R] BAUJET ès qualités de mandataire liquidateur SA OSP -ATARH- SFBI- SCI MARTYRS – SCI CHAINE D’OR – SCI AUGUSTINS domicilié en cette qualité

demeurant MANDATAIRES JUDICIAIRES [Adresse 7]

Représentée par M^e Patrick TRASSARD de la SELARL TRASSARD & ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX, substitué par M^e Ismaïla SALL, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 21 octobre 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Emmanuel BREARD, conseiller,, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Paule POIREL, présidente,

Bérengère VALLEE, conseiller,

Emmanuel BREARD, conseiller,

Greffier lors des débats : Vincent BRUGERE

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

La SCP [R] Baujet, a été désignée en qualité de mandataire liquidateur des sociétés OSP, Atarh, SFBI, des SCI Marthyrs, Chaine d’Or, Augustins, et des successions de MM. [V] et [F] par jugement du tribunal de commerce de Bordeaux du 16 juillet 1991 prononçant leur placement en liquidation judiciaire.

La société [R] Baujet allègue que les opérations ne seraient pas clôturées en raison de l’existence à l’actif d’un bien immobilier constitué par le lot 11 et 24 au sein de l’immeuble situé [Adresse 6] ; que ce lot, censé représenter un parking, aurait été jugé trop exigu pour remplir cette fonction ; que son acquisition par la copropriété au franc symbolique aurait été approuvée par l’assemblée générale des copropriétaires du 7 avril 1994 et ordonnée par ordonnance du juge commissaire du 11 septembre 2002.

La société [R] Baujet allègue que le syndicat des copropriétaires (SDC) aurait refusé depuis lors de régulariser l’acte de vente en dépit de ses relances, tout en continuant d’exiger le règlement des charges y afférentes et qu’il exigerait de mauvaise foi une matérialisation du lot qui ne figure pas sur le seul plan de l’immeuble en possession des parties, ce qui l’aurait contrainte à solliciter une expertise.

Le 30 octobre 2017, une expertise a été ordonnée et confiée à M. [T], qui a déposé un rapport le 6 avril 2018 dont il ressortait que le lot consistait en une place de stationnement de 4,45 m de long sur 2,5 m de large, soit des dimensions suffisantes pour accueillir une voiture de taille standard, à condition toutefois de modifier le système photovoltaïque ou de redéfinir de nouvelles places de parking.

La société [R] Baujet allègue que le SDC n’ayant pas maintenu sa proposition d’achat, la société [R] Baujet a dû rechercher un autre acquéreur ; que le juge commissaire a autorisé la vente à M. [H] par ordonnance du 27 juin 2018 ; que cependant le SDC de la Résidence [Adresse 1] a fait obstacle à la vente en refusant la remise de toute clé ou accessoire permettant l’ouverture du portail ; qu’en réponse à sa sommation interpellative, le syndic a déclaré ne pas détenir la clé, ce lot n’étant pas, en tout état de cause, un parking mais une partie commune.

Par acte d’huissier du 2 avril 2021, la société [R] Baujet, ès qualité de mandataire liquidateur des sociétés OSP, Atarh, SFBI, des SCI Marthyrs, Chaine d’Or, Augustins, et des successions de MM. [V] et [F], a fait assigner, en référé, le SDC de la Résidence [Adresse 5], pris en la personne de son syndic la société Citya Bordeaux, devant le tribunal judiciaire de Bordeaux, aux fins, notamment, d’obtenir sa condamnation à lui remettre tout badge, clé ou carte permettant l’ouverture du portail de l’immeuble, et ce sous astreinte de 150 euros par jour de retard passé un délai de 48 h à compter de l’ordonnance.

Par ordonnance de référé contradictoire du 4 mars 2024, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— donné acte aux parties de la remise à la société [R] Baujet ès qualités, par le SDC de la résidence [Adresse 1], des clés permettant l’accès au parking ;

— condamné le SDC de la résidence [Adresse 5], pris en la personne de son syndic la société Citya [Localité 9], à payer à la société [R] Baujet, ès qualité :

— la somme de 10 000 euros à valoir sur son préjudice de jouissance ;

— la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté le SDC de la résidence [Adresse 5], pris en la personne de son syndic la société Citya [Localité 9], de sa demande reconventionnelle ;

— débouté la société [R] Baujet ès qualités de ses plus amples demandes ;

— condamné le SDC de la résidence [Adresse 5], pris en la personne de son syndic la société Citya [Localité 9], aux entiers dépens.

Le SDC de la Résidence [Adresse 1] a relevé appel de cette ordonnance par déclaration du 5 avril 2024, en ce qu’elle a :

— condamné le SCP à payer à la société [R] Baujet ès qualité les sommes de 10 000 euros à valoir sur le préjudice de jouissance, 2 000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive, 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et entiers dépens ;

— débouté le SDC de ses demandes reconventionnelles.

Par dernières conclusions déposées le 7 juin 2024, le SDC de la Résidence [Adresse 1] demande à la cour de :

— infirmer en toutes ses dispositions, l’ordonnance de référé rendue le 4 mars 2024 par le tribunal judiciaire de Bordeaux.

Et dès lors, statuant à nouveau :

À titre principal :

— juger que les demandes de la société [R] Baujet se heurtent à l’existence de contestations sérieuses, devant être tranchées par le juge du fond ;

— déclarer juge des référés incompétent ;

— débouter la société [R] Baujet, ès qualité de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

À titre subsidiaire :

— débouter la société [R] Baujet, ès qualité pour le surplus ;

À titre très subsidiaire :

— juger qu’il y a lieu de réduire à de plus justes proportions le montant de la provision sollicitée à valoir sur le préjudice de jouissance invoqué par la société [R] Baujet, ès qualité ;

— débouter la société [R] Baujet, ès qualité pour le surplus.

À titre reconventionnel :

— condamner la société [R] Baujet, ès qualité au paiement de la somme principale de 858,54 euros au titre des charges de copropriété impayées au 5 juin 2024 ;

— ordonner la compensation de la créance du SDC de l’immeuble [Adresse 3]) avec l’éventuelle provision qui pourrait être accordée à la société [R] Baujet, ès qualité ;

En toutes hypothèses :

— débouter la société [R] Baujet, ès qualité de sa demande de condamnation à une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société [R] Baujet, ès qualité à une indemnité de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’appel.

Par dernières conclusions déposées le 8 juillet 2024, la société [R] Baujet ès qualités de mandataire liquidateur des sociétés OSP ' Atarh – SFBI – SCI Marthyrs ' SCI Chaine d’Or ' SCI Augustins – successions vacantes MM. [V] et [F], demande à la cour de :

— constater que les clefs du parking ont été remises au mois de novembre 2023 par la copropriété à la liquidation judiciaire ;

— condamner le SDC de la résidence [Adresse 5] à payer la somme de 15 000 euros à la liquidation judiciaire à valoir sur son préjudice de jouissance ;

— constater la prescription de la demande en paiement des charges de copropriété ;

— débouter la copropriété de ses demandes reconventionnelles ;

— condamner le SDC de la résidence [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice, la société Citya [Localité 9] à payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive injustifiée ;

— condamner le SDC de la résidence [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice, la société Citya [Localité 9] à payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner le SDC de la résidence [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice, la société Citya [Localité 9] aux entiers dépens de la procédure.

L’affaire a été fixée à bref délai à l’audience rapporteur du 21 octobre 2024, avec clôture de la procédure au 7 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I Sur la demande au titre du préjudice de jouissance.

Le syndicat appelant rappelle que la juridiction des référés ne peut statuer que sur une demande de provision et ne peut statuer sur la recherche d’une faute de nature à engager une responsabilité, ce qui engendre une contestation sérieuse à propos du préjudice de jouissance allégué.

En outre, il estime que l’existence d’un préjudice de jouissance pendant plus de trente ans allégué par la partie intimée n’est pas démontrée, le lot étant en réalité inaccessible du fait de son exiguïté ne permettant pas de stationner un véhicule, ce dont il déduit l’absence de possibilité de jouissance.

De même, il entend que le préjudice soit limité dans le temps au titre de la prescription prévue à l’article 2224 du code civil à une durée de 5 ans et de non de 30 ans comme allégué par son adversaire, en déduisant que le préjudice doit être limité à 4.800 € par conséquent au vu de la méthode de calcul utilisée.

Il souligne que la partie intimée est également responsable de l’absence de jouissance du fait qu’il ait attendu 8 ans pour déposer sa requête aux fins d’autorisation de céder le lot, que celle-ci n’a pas été suivie jusqu’en 2018 et que l’affaire a été retirée du rôle en 2021.

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La cour constate qu’il n’est pas contesté que la partie intimée n’a eu accès au lot n°11 objet du présent litige qu’à compter de fin novembre 2023, ni que cet emplacement ait été limité du fait de l’installation d’un système d’automatisation du portail qui ne pouvait fonctionner en cas de présence d’un véhicule sur l’emplacement concerné. De même, il ne ressort pas de l’expertise versée aux débats que ce lot n’ait pas été suffisant pour permettre le stationnement d’un véhicule s’il était totalement disponible.

La société [R] Baujet, es qualité de liquidateur des sociétés OSP, Atarh, SFBI, des SCI Marthyrs, Chaine d’Or, Augustins, et des successions de M. [V] et M. [F], établit par ce seul constat que le patrimoine des personnes liquidée a été privé de la jouissance du lot précité, donc que le principe de l’indemnisation n’est pas sérieusement contestable et qu’une provision doit être allouée à ce titre par le juge des référés.

S’agissant du montant de cette dernière, il sera relevé que la question de la prescription soulevée par l’appelant relève des juges du fond et donc que la provision doit être limitée à la somme de 4.800 € pour tenir compte de la part faisait l’objet d’une contestation sérieuse au titre de cette presciption.

La décision attaquée sera donc infirmée de ce chef, mais uniquement en ce qui concerne le montant alloué.

II Sur la demande de dommage et intérêts pour résistance abusive.

La partie appelante reproche au premier juge de l’avoir condamnée à ce titre à un montant de 2.000 €, car, outre le fait qu’elle se prévaut de la question de la provision, elle conteste toute mauvaise foi de sa part et le fait qu’il n’existe de sa part qu’une simple résistance.

Surtout, elle avance qu’aucun acte de vente ne lui a été soumis, en l’absence de démarches aux fins de signer l’acte authentique en ce sens.

Elle affirme que la société [R] Baujet, es qualité de liquidateur des sociétés OSP, Atarh, SFBI, des SCI Marthyrs, Chaine d’Or, Augustins, et des successions de M. [V] et M. [F], a fait preuve d’inertie, qu’elle n’a pas accompli la moindre formalité parfois sur une période de 10 ans, qu’elle n’a pas été assignée en vente forcée ou informée de la vente à un tiers.

Le syndicat de copropriétaire précise avoir penser pouvoir acquérir le lot concerné, comme en atteste les assemblées générales de l’époque, mais qu’il n’a pas été informé du suivi des choix effectués par le liquidateur.

Il résulte de l’article 1240 du code civil que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est constant que la juridiction des référés a le pouvoir de statuer sur le dommage causé par le comportement abusif de parties à la procédure dont elle est saisie (Cour de Cassation deuxième chambre le 8 février 2018 n°17-10.456 P).

Il ressort des éléments qui précèdent que la partie appelante n’a effectué aucun effort, relance ou mis en demeure pendant plus de 20 ans à l’égard de la partie intimée. Pire, en ne mettant pas à disposition le moyen d’accéder aux lieux et en les utilisant à son seul profit dans les faits, elle ne pouvait ignorer l’anormalité de la situation qu’elle avait intérêt à voir persister.

Sans qu’il soit nécessaire à ce titre d’établir une mauvaise foi de sa part, une abstention équipollente à un dol, avérée en l’espèce au vu des faits rappelés ci-avant, est suffisante pour établir la possibilité de dommages et intérêts pour résistance abusive, question relevant de la compétence de la cour saisie en matière de référé. Or, celle-ci est avérée du fait de l’abstention par la copropriété appelante de la remise des clés ou d’un badge permettant l’accès au lot n°11 dont elle n’ignorait pas la propriété et qu’elle utilisait à son profit.

C’est pourquoi, la contestation élevée ne pourra qu’être rejetée et la décision attaquée, qui a fait par ailleurs une exacte appréciation des faits qui lui étaient soumis, confirmée de ce chef.

III Sur la demande en paiement des charges de copropriété.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5], arguant de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, rappelle que même en cas de difficultés relatives à un lot, les charges doivent être appelées selon la grille de répartition.

Il note que son adversaire n’a pas réglé à ce titre la somme de 4.166,84 € depuis 2010, ramenée à un montant de 858,54 € du fait du jeu de la prescription quinquennale.

Il conteste que la partie intimée n’ait pas eu connaissance de sa dette, bénéficiant d’un compte extranet pour consulter les documents de la copropriété et en particulier les appels de fond. Il remarque que son adversaire ne participe pas aux assemblées générales, mais que les décisions de ces dernières s’imposent à lui, que les procès-verbaux relatifs à ces questions lui sont adressés et qu’il a signé les accusés de réception des trois derniers.

Il considère que le juge des référés a fait une lecture erronée de ses pièces en ce qu’il est mentionné qu’elles ont été notifiées.

La partie intimée oppose l’inaccessibilité du lot pendant 30 ans et le fait qu’il a même été allégué par l’appelant qu’il s’agissait d’un lot commun.

Vu l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile précité.

La cour observe qu’il ne saurait exister de contestation sérieuse à ce titre puisque la propriété du lot n’est pas remise en cause et que l’obligation au paiement des charges découle de la qualité de copropriétaire ce qui a justifié que soit allouée une indemnisation au titre du préjudice de jouissance, laquelle est de ce fait compensée et ne saurait être à présent opposée par la partie intimée comme l’a retenu le premier juge.

Il s’ensuit que cette prétention est fondée, qu’il doit être alloué un montant de 858,54 € à ce titre et que la décision attaquée sera infirmée de ce chef.

IV Sur les demandes annexes.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

L’équité exige que le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] soit condamné à verser à la société [R] Baujet, es qualité de liquidateur des sociétés OSP, Atarh, SFBI, des SCI Marthyrs, Chaine d’Or, Augustins, et des successions de MM. [V] et [F], une somme de 2.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la présente procédure.

Aux termes de l’article 696 alinéa premier du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Sur ce fondement le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5], qui succombe au principal, supportera la charge des entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Confirme la décision rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux le 4 mars 2024, sauf en ce qu’elle a condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] à verser à la société [R] Baujet, es qualité de liquidateur des sociétés OSP, Atarh, SFBI, des SCI Marthyrs, Chaine d’Or, Augustins, et des successions de M. [V] et M. [F], la somme de 10.000 € à titre de provision à valoir sur son préjudice de jouissance et débouté cette même partie de sa demande reconventionnelle ;

Statuant à nouveau dans cette limite,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] à verser à la société [R] Baujet, es qualité de liquidateur des sociétés OSP, Atarh, SFBI, des SCI Marthyrs, Chaine d’Or, Augustins, et des successions de M. [V] et M. [F], la somme de 4.800 à titre de provision à valoir sur son préjudice de jouissance ;

Condamne la société [R] Baujet, es qualité de liquidateur des sociétés OSP, Atarh, SFBI, des SCI Marthyrs, Chaine d’Or, Augustins, et des successions de M. [V] et M. [F] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] la somme de 858,54 € au titre des charges de copropriété impayées au 5 juin 2024 ;

Rejette les demandes supplémentaires ou contraires des parties ;

Y ajoutant,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] à régler à la société [R] Baujet, es qualité de liquidateur des sociétés OSP, Atarh, SFBI, des SCI Marthyrs, Chaine d’Or, Augustins, et des successions de M. [V] et M. [F], une somme de 2.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la présente procédure ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] aux entiers dépens de la présente instance.

Le présent arrêt a été signé par Paule POIREL, présidente, et par Vincent BRUGERE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, La Présidente,