COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 25 SEPTEMBRE 2025

N° RG 23/00356 – N° Portalis DBVJ-V-B7H-NCTH

S.C.I. 5L

c/

S.A. GAN ASSURANCES

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 10 janvier 2023 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 4] (chambre : 7, RG : 20/00144) suivant déclaration d’appel du 23 janvier 2023

APPELANTE :

S.C.I. 5L

Société Civile Immobilire au capital de 1 000,00 €, immatriculée au Registre du Cormnerce et des Sociétés de Bordeaux sous le n°481 966 455, dont le siège social est, [Adresse 1] à LE BOUSCAT (33110) agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit

siège

Représentée par M^e Thomas RIVIERE de l’AARPI RIVIERE – DE KERLAND, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

S.A. GAN ASSURANCES

société anonyme au capital du 109 817 739 €, inscrite au RCS de [Localité 5] sous le n°542 063 797 dont le siège social est sis [Adresse 3] [Localité 6], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Bénédicte DE BOUSSAC DI PACE de la SELARL BENEDICTE DE BOUSSAC DI PACE, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 juin 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

FAITS ET PROCÉDURE :

1- La société civile immobilière 5 L (ci-après dénommée sci 5L), propriétaire d’un ensemble immobilier situé [Adresse 2], composé d’un théâtre au rez-de-chaussée et de quatre appartements à l’étage, a fait réaliser par la sarl Labbe, désormais liquidée, assurée auprès de la société anonyme Gan Assurances, des travaux de raccord de couverture, et de fourniture et pose de six fenêtres de toit, suivant facture du 18 septembre 2011 d’un montant de 8 533,90 euros TTC, et de réfection d’une partie de la couverture, suivant facture du 18 septembre 2012 pour un montant de 10 661,90 euros TTC.

Les travaux n’ont pas fait l’objet d’un procès-verbal de réception.

2- Se plaignant de la survenue en juin 2018 d’infiltrations dans deux appartements de l’immeuble, par acte du 10 septembre 2018, la sci 5L a sollicité en référé l’organisation d’une mesure d’expertise judiciaire.

Par ordonnance du 19 novembre 2018, le juge des référés a désigné M. [R] en qualité d’expert judiciaire.

Le rapport d’expertise a été déposé le 15 novembre 2019.

Par acte du 31 décembre 2019, la sci 5L a assigné la société Gan Assurances devant le tribunal judiciaire de Bordeaux pour obtenir sa condamnation à l’indemniser de ses préjudices sur le fondement de la garantie décennale.

Par jugement du 10 janvier 2023, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— condamné la société Gan Assurances à payer à la sci 5 L la somme de 2 769,80 euros Ttc ,à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel,

— dit que la franchise mentionnée au contrat d’assurances souscrit par la Sarl Labbe auprès de la SA Gan Assurances n’est pas opposable à la Sci 5 L,

— condamné la société anonyme Gan Assurances à payer à la Sci 5 L la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties pour le surplus,

— condamné la société anonyme Gan Assurances aux dépens comprenant les frais d’expertise,

— rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

La sci 5 L a relevé appel du jugement le 23 janvier 2023.

3- Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 14 juin 2023, la sci 5L demande à la cour d’appel, sur le fondement des articles 1792 et suivants du code civil de :

— la déclarer recevable en son appel,

en conséquence,

— réformer la décision entreprise,

statuant à nouveau,

— condamner la sa Gan Assurances, en qualité d’assureur de l’entreprise [X], à lui payer la somme de 32 747,89 euros TTC,

— condamner la SA Gan Assurances au paiement de la somme de 2 600 euros, en réparation de la perte de loyers pendant la durée des travaux de réparation,

— la condamner au paiement d’une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance, dont le coût du rapport de l’expert judiciaire, et aux dépens d’appel.

4- Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 15 mai 2023, la sa Gan Assurances demande à la cour d’appel, sur le fondement des articles 1353 et 1792 du code civil et de l’article 9 du code de procédure civile de :

— la déclarer recevable et bien fondée en ses écritures, fins et prétentions

en conséquence,

— déclarer recevable mais mal fondé l’appel interjeté par la Sci 5 L et la débouter de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 10 janvier 2023,

— condamner la sci 5L à lui payer, en cause d’appel la somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la sci 5L à payer les entiers dépens de la procédure d’appel.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 juin 2025.

Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de condamnation de la sa Gan Assurances au paiement de la somme de 32 747, 89 euros Ttc, en réparation du préjudice matériel.

5- La sci 5L sollicite la condamnation de la sa Gan Assurances, sur le fondement des dispositions de l’article 1792 du code civil, à lui verser la somme de 32 747, 89 euros Ttc, correspondant au coût des frais de reprise des fenêtres de toit d’une part et de reprise de la couverture d’autre part.

Elle demande l’infirmation du jugement en ce qu’il l’a déboutée de sa demande au titre de la reprise de la toiture, au motif qu’elle ne justifierait pas de ce que le défaut de conformité de la pose des tuiles à l’origine du dommage est imputable à la société [X].

Elle soutient que l’ouvrage réalisé par l’entreprise [X] présente deux types de désordres, en l’espèce des infiltrations relevées par l’expert qui ont pour origine un défaut d’étanchéité des fenêtres de toit, et la vétusté des chéneaux non remplacés, et la dégradation généralisée des tuiles sous l’effet du gel, survenue dans le délai d’épreuve, due à l’absence de ventilation entre la sous-face du support des tuiles et l’isolant thermique mis en place préalablement par le plâtrier la société BMTS.

Elle allègue dès lors que l’ensemble des travaux litigieux relèvent bien de la garantie décennale.

6- La sa Gan assurances sollicite quant à elle la confirmation du jugement.

Elle ne conteste pas que la responsabilité décennale de la Sarl [X] soit engagée au titre du désordre relatif aux fenêtres de toit trop basses.

En revanche, elle fait valoir que la non-conformité de ventilation entre l’isolation et la couverture n’est pas de nature décennale, en l’absence de survenue d’un désordre dans le délai d’épreuve, et est de surcroît sans lien avec l’ouvrage réalisé par la sarl [X].

Sur ce,

7- Selon les dispositions de l’article 1792 du code civil, 'Tout constructeur d’un ouvrage est, pendant dix ans à compter de la réception, responsable de plein droit envers le maître de l’ouvrage des dommages non apparents à réception qui compromettent sa solidité, ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou d’équipement, le rendent impropre à sa destination'.

Il est admis que pèse sur le constructeur une présomption de responsabilité lorsque les dommages constatés sont en lien avec les travaux qu’il a réalisés.

8- En l’espèce, il n’est pas contesté que les travaux réalisés par la société [X] sont constitutifs d’un ouvrage dès lors que l’examen des factures en date des 18 septembre 2011 relative à la fourniture et à la pose de fenêtres de toit, et 18 septembre 2012 relative à la réfection de 164, 25 m2 de couverture et de 9 ml de chevron en zinc, caractérise une reprise intégrale de la toiture du bâtiment avec remplacement des liteaux, poutres et tuiles, et conservation des parties anciennes, faisant corps avec l’ouvrage initial.

9- Il n’est pas non plus soutenu, ni davantage contesté que même si aucun procès-verbal de réception n’a été signé des parties, la réception des travaux est bien intervenue, matérialisée par l’établissement des deux factures évoquées supra par la société [X], intégralement payées par la sci 5L qui a ensuite pris possession des lieux, sans émettre de réserves.

10- L’expert a constaté le 12 février 2019 que, dans les quatre appartements de l’immeuble, des inflitrations étaient présentes sur plusieurs murs et plafonds, que de l’eau coulait sur les poutres apparentes, que dans la salle de bains désaffectée, le plafon lambrissé s’était affaissé, supportant des gravats, que par ailleurs l’eau de pluie provenant des appartements, et surplombant les murs de la façade Sud et de la façade Ouest du théâtre situé en rez-de-chaussée de l’immeuble, avait endommagé les peintures et tapisseries de celui-ci.

11- S’agissant de l’origine des dommages, l’expert précise:

' les désordres ont vu le jour suite à de fortes précipitations.

Les chéneaux sont vétustes et comprennent des soudures cassées.

Par contre, les fenêtres de toit sont trop basses par rapport aux pans de toits et aux tuiles de raccordement.

L’eau que recueillent les entourages de ces fenêtres de toit est trop importante par rapport au débit des chéneaux de ces fenêtres de toits…

Les chéneaux latéraux de ces fenêtres de toit se retrouvent plus bas que les tuiles dans lesquelles ils se rejettent.

L’eau déborde par fortes précipitations et coule en sous-oeuvre.

La non-conformité de la mise en oeuvre des tuiles en raison de leur manque de ventilation n’est pas la cause des infiltrations d’eau en sous-oeuvre.

Cette non-conformité au DTU 40.22 entraînera dans le temps la dégradation des tuiles par le gel des hivers. A ce jour, seuls les chéneaux vétustes et les fenêtres de toit trop basses sont à l’origine des sinistres'. (pages 21 et 22 du rapport d’expertise).

12- L’expert souligne également que 'si nous devions estimer le pourcentage des infiltrations d’eau dues par la vétusté des chéneaux et dues par la pose des fenêtres de toit trop basses, nous pourrions attribuer 60% des infiltrations dues aux chéneaux et 40% des infiltrations dues aux fenêtres de toit’ (page 34 du rapport d’expertise).

13- Pour retenir la responsabilité décennale du constructeur à ce titre, le tribunal a considéré que la société Gan ne contestait pas qu’en présence de telles infiltrations d’eau apparues après réception, les dommages étaient de nature à porter atteinte à la solidité de l’ouvrage et à sa destination, et a donc condamné la société Gan à verser à la sci 5L la somme de 2769, 80 euros Ttc correspondant aux travaux de reprise des fenêtres de toit posées par la société [X] en septembre 2011, et à la réfection des plafonds endommagés.

14- Il convient de rappeler ici que ce point n’est pas discuté, aucun appel n’ayant été interjeté sur ce chef de jugement, et que le surplus des demandes formées par la sci 5L, laquelle réclame la somme totale de 32 747, 89 euros ttc en réparation de son préjudice matériel, concerne le second dommage relatif à la dégradation des tuiles gélives.

15- En l’espèce, l’expert, s’il indique que 'la pose des tuiles sur ces pans de toit pourrait convenir', relève cependant lors de ses constatations que 'la laine minérale est au contact du voligeage de la charpente privant ainsi toute ventilation de la sous-face des tuiles’ (page 24 du rapport d’expertise).

16- Il poursuit en expliquant que 'Par le gel des hivers, les tuiles gèlent et dès lors qu’elles sont gélives, s’écaillent progressivement et se délitent, ainsi elles n’assurent plus la parfaite étanchéité du sous-oeuvre. Nous n’avons pas encore constaté ce phénomène si ce n’est la formation de lichens sur l’ensemble des tuiles non ventilées, lichens qui s’étendent facilement dès lors que les tuiles ne sèchent pas rapidement’ (page 31 du rapport d’expertise).

17- Il en résulte que l’expert, dont il y a lieu de souligner qu’il a déposé son rapport sept ans après la réalisation des travaux litigieux, n’a pas constaté l’apparition d’un désordre et qu’en l’absence de préjudice, la non-conformité au document technique unifié ne peut entraîner automatiquement la mise en oeuvre de la garantie décennale du constructeur.

18- Il appartient dès lors à la sci 5L, qui l’allègue, de rapporter la preuve de l’apparition d’un désordre revêtant la gravité exigée dans le délai d’épreuve rappelé par l’article 1792 du code civil.

19- Au soutien de ses affirmations, la sci 5L verse aux débats un procès-verbal de constat établi le 8 janvier 2021 par M. [U], huissier de justice lequel écrit que 'de nombreuses tuiles présentent un aspect poreux, avec des phénomènes d’effritement en lamelles sur le dessus, des morceaux cassés et un certain nombre de fissures’ (pièce 23 sci 5L).

20- L’examen des photographies en noir et blanc annexées au procès-verbal de constat d’huissier permet uniquement à la cour d’appel de constater des traces noires sur certaines tuiles, mais ne suffit pas à conclure que les tuiles ont gelé et encore moins que ce gel a entraîné des infiltrations pendant le délai d’épreuve, qui a expiré le 18 septembre 2022.

21- En conséquence, en l’absence de préjudice survenu dans le délai décennal, la garantie de la sa Gan Assurances, n’est pas due à ce titre.

22- A titre surabondant, la cour d’appel souligne qu’à supposer même que la preuve d’un tel dommage soit rapportée, il incombe de surcroît à la sci 5L d’établir que le dommage est en lien avec les travaux réalisés avec la société [X].

23- Or, aux termes de ses conclusions, l’expert estime qu’aucun élément ne lui permet d’établir que 'l’isolation qui empêche les tuiles de se ventiler, ait été posée avant que l’entreprise [X] n’intervienne sur le toit', et donc que c’était à cette dernière qu’il appartenait d’assurer la ventilation des tuiles qu’elle posait par la réalisation d’un double lattage. (page 35 du rapport d’expertise).

24- Pour rapporter la preuve que la société BTMS serait intervenue pour réaliser des travaux de sous-oeuvre de la toiture avant la réalisation des travaux par la sarl [X], la sci 5L verse aux débats:

— un devis n°110301 du premier mars 2011 lequel mentionne huit postes de travaux: électricité, plomberie, menuiserie, plâtrerie, peinture, carrelage, cuisine et studio sans cependant donner de précisions relatives aux prestations réalisées, aux quantités, ni aux surfaces, et six factures de situation établies sur la base de ce devis, mais ne comportant aucune précision supplémentaire (pièces 8 à 14),

— une attestation émanant de Mme [Z], administrateur de biens et mandataire de la sci 5L en date du 9 avril 2019, laquelle écrit que 'M.[X] avait effectué des travaux de réparation de la toiture alors que la plâtrerie et les plafonds étaient entièrement terminés', (pièce 17)

— une attestation établie également le 9 avril 2019 par M. [M], gérant de la société BTMS, dans laquelle il indique avoir débuté ses travaux en avril 2011 et que 'M.[X] a refait toute la toiture en septembre alors que toute l’isolation et la plâtrerie murs et plafonds étaient terminées’ (pièce 18).

— une attestation rédigée par Mme [O] le 19 février 2020, locataire d’un appartement de l’immeuble en 2011, aux termes desquels elle mentionne 'avoir vu l’entreprise de M. [M] (gérant de la société BTMS) faire la plâtrerie au premier dans les deux appartements voisins du mien puis il a arrêté et c’est le couvreur qui est venu faire la toiture. Je me souviens que le plâtrier râlait car il a dû refaire une partie du plafond après le couvreur en raison des fuites. Comme les portes étaient ouvertes, j’ai pu regarder l’avancement des travaux et avec la longueur des travaux j’ai croisé les artisans souvent et spécialement M. [M]' (pièce 21).

25- Il en ressort que la société BTMS a certes bien effectué des travaux dans l’immeuble litigieux, que cependant l’examen des devis et des factures qu’elles a émis ne permet pas de démontrer, en l’absence de précisions suffisantes, qu’elle était chargée de travaux d’isolation avec fourniture et pose de laine minérale comme constatée par l’expert, que de même les attestations rédigées par Mme [Z] et Mme [O] ne font aucune référence à l’isolation et n’apportent aucun élément à ce titre, de sorte que la seule attestation de M. [M], qui se contente d’affirmer que l’isolation était terminée lorsque M. [X] a refait la toiture en septembre, au demeurant sans en indiquer l’année, ne saurait suffire à établir que les travaux en sous-oeuvre de la toiture, et plus précisèment de son isolation, ont précédé les travaux exécutés par la sarl [X].

26- En considération de ces éléments, c’est à juste titre que le tribunal a estimé que non seulement la preuve du désordre n’était pas rapportée, mais qu’en tout état de cause, la sci 5L échouait à démontrer que le défaut de conformité des tuiles serait à l’origine du dommage allégué, et a débouté la sci 5L de sa demande tendant à la condamnation de la sa Gan assurances au titre des travaux de reprise de la couverture.

Le jugement sera donc confirmé de ce chef.

Sur la demande de condamnation de la sa Gan Assurances en réparation du préjudice résultant de la perte de loyers.

27- La sci 5L sollicite une indemnisation d’un montant de 2600 euros en réparation de la perte de loyers pendant la durée des travaux de réparation évaluée à un mois.

28- La société Gan s’y oppose en faisant valoir que la sci 5L ne rapporte pas la preuve d’un préjudice à ce titre.

Sur ce,

29- Compte-tenu de ce qui précède, il convient de prendre uniquement en considération la durée de réalisation des travaux de reprise des fenêtres de toit, afin d’évaluer le préjudice de jouissance subi par la société 5L, qui a été estimé à trois journées par l’expert.

30- A l’appui de sa demande en réparation de son préjudice, la sci 5L verse aux débats cinq contrats de baux d’habitation conclus les 12 juillet 2017, 26 septembre 2013, 11 juillet 2014, 5 mars 2015 et 26 avril 2006 (pièces 27 à 31).

31- Toutefois, à l’instar du tribunal, la cour d’appel relève que la sci 5L ne produit aucun élément justifiant de ce que les appartements situés dans l’immeuble litigieux sont actuellement occupés de telle sorte qu’il sera nécessaire de reloger ses occupants pendant la durée des traavux ou de prévoir leur indemnisation.

32- En conséquence, faute pour la sci 5L de justifier de la réalité de son préjudice de jouissance lié à la perte de loyers dans son principe et dans son quantum, le jugement qui l’a déboutée de sa demande à ce titre sera confirmé.

Sur les mesures accessoires.

33- Le jugement est également confirmé sur les dépens et l’indemnité due par application de l’article 700 du code de procédure civile.

34- La sci 5L, partie perdante, supportera les dépens de la procédure d’appel et sera condamnée à payer à la société Gan Assurances la somme de 2500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Dans les limites de l’appel,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne la sci 5L aux dépens de la procédure d’appel,

Condamne la sci 5L à verser à la société Gan Assurances la somme de 2500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,