COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 10 JUILLET 2025

N° RG 24/04947 – N° Portalis DBVJ-V-B7I-OAEN

[N] [O]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C3306320240125211 du 15/11/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BORDEAUX)

[F] [B]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C330632024015205 du 15/11/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BORDEAUX)

[P] [S]

[Z] [S]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C330632024015207 du 15/11/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BORDEAUX)

[C] [K]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C330632024015209 du 15/11/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BORDEAUX)

[M] [T] épouse [B]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C330632024015205 du 15/11/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BORDEAUX)

c/

S.A.S. NOVE

Nature de la décision : APPEL D’UNE ORDONNANCE DE REFERE

Copie exécutoire délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : ordonnance rendu le 14 octobre 2024 par le Juge des contentieux de la protection de BORDEAUX (RG : 24/01532) suivant déclaration d’appel du 12 novembre 2024

APPELANTS :

[N] [O]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 3] / FRANCE

[F] [B]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 3] / FRANCE

[P] [S]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 3] / FRANCE

[Z] [S]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 3] / FRANCE

[C] [K]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 3] / FRANCE

[M] [T] épouse [B]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 3] / FRANCE

Représentés par M^e Pierre LANDETE, avocat au barreau de BORDEAUX, substitué par M^e Hugo VINIAL, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

S.A.S. NOVE

demeurant [Adresse 1]

Représentée par M^e Léandra PUGET de la SELAS SALVIAT + JULIEN-PIGNEUX + PUGET ET ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX, substituée par M^e Agathe LAROCHE, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 12 juin 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Bénédicte LAMARQUE, conseiller, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Paule POIREL, présidente,

Bérengère VALLEE, conseiller,

Bénédicte LAMARQUE, conseiller,

Greffier lors des débats : Vincent BRUGERE

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

1 – La SAS Nove est titulaire d’une concession d’une partie du parc, propriété de l’Etat, notamment d’un ensemble immobilier composant 6 logements à [Localité 4], [Adresse 3], mis à disposition par le Ministère des Armées. Ledit ensemble immobilier cadastré section AZ n°[Cadastre 2], s’inscrit dans le périmètre d’un projet de réhabilitation lourde.

À cet effet, les logements ont fait l’objet d’une déclaration préalable de travaux approuvée par la Commune de [Localité 4] le 9 juillet 2024.

2 – L’immeuble en question a précédemment fait l’objet d’occupations illicites, lesquelles ont donné lieu à une ordonnance d’expulsion du 12 août 2022, exécutée en 2023, après confirmation en appel.

3 – Des personnes se sont à nouveau introduites dans l’enceinte de ce bâtiment et se sont installées, malgré la mise en place par la société Nove de portes anti-effractions, de l’obturation des fenêtres dudit édifice et de la sécurisation du portail. Une plainte a été déposée le 4 juillet 2024.

4 – Ces intrusions étaient signalées le 29 juin 2024 par la société Semalntex, missionnée par la demanderesse pour la surveillance du site.

5 – Par procès-verbal de commissaire de justice régularisé le 4 juillet 2024, par Me [G], à la requête du propriétaire, il a pu être établi l’identité de certaines personnes occupant cet immeuble : Mme [Y] [I], M. [X] [I], Mme [C] [U], Mme [M] [T], M. [Z] [S], M. [D] [V] et M. [E] [H].

6 – Par ordonnance du 13 août 2024, le tribunal judiciaire de Bordeaux a autorisé la société Nove à faire assigner les occupants en référé d’heure à heure pour l’audience du 13 août 2024.

[Cadastre 2] – Par acte du 16 août 2024, la société Nove a fait assigner Mme [N] [O], Mme [Y] [I], M. [X] [I], Mme [C] [K], Mme [M] [T], M. [Z] [S], M. [D] [L], M. [E] [H], M. [A] [H], M. [F] [B], M. [P] [S], Mme [W] [J], en référé, devant le tribunal judiciaire de Bordeaux, aux fins, notamment, de voir constater l’occupation illicite, sans droit ni titre, de l’immeuble, qu’ils y ont pénétré par voie de fait, d’obtenir leur expulsion sans délais et l’absence de délai d’exécution de l’expulsion, en raison de la voie de fait commise, outre le paiement d’une indemnité d’occupation.

8 – Par ordonnance de référé contradictoire du 14 octobre 2024, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

au principal, renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence ;

— constaté que Mme [O], Mme et M. [X] [I], Mme [K], Mme [T], MM. [S], M. [L], MM. [H], M. [B], et Mme [J] et tous les occupants de leur chef de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4], cadastré section AZ n°[Cadastre 2], sont occupants sans droit ni titre de cet immeuble ;

— ordonné à Mme [O], Mme et M. [I], Mme [K], Mme [T], MM. [S], M. [L], MM. [H], M. [B] et Mme [J] ainsi qu’à tout occupant de leur chef, de libérer lesdits lieux ;

— dit qu’à défaut pour Mme [O], Mme et M. [I], Mme [K], Mme [T], MM. [S], M. [L], MM. [H], M. [B] et Mme [J] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— dit que la mesure d’expulsion est immédiate et ne fait pas l’objet des délais prévus par les articles L.412-1 et L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

— rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.133-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution lesquels attribuent compétence au juge de l’exécution ;

— débouté la société Nove de sa demande provisionnelle indemnitaire ;

— débouté les parties de toute demande contraire ou plus ample ;

— condamné in solidum Mme [O], Mme et M. [I], Mme [K], Mme [T], MM. [S], M. [L], MM. [H], M. [B] et Mme [J] aux dépens ;

— dit n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappelé que la décision est exécutoire de droit.

9 – Mme [O], M. [B], MM. [S], Mme [K] et Mme [T] ont relevé appel de cette ordonnance par déclaration du 12 novembre 2024, en ce qu’elle a :

au principal, renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et à présent, vu l’urgence ;

— constaté que Mme [O], Mme et M. [I], Mme [K], Mme [T], MM. [S], M. [L], MM. [H], M. [B] et Mme [J] et tous les occupants de leur chef de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4], cadastré section AZ n°[Cadastre 2], sont occupants sans droit ni titre de cet immeuble ;

— ordonné à Mme [O], Mme et M. [I], Mme [K], Mme [T], MM. [S], M. [L], MM. [H], M. [B] et Mme [J] ainsi qu’à tout occupant de leur chef, de libérer lesdits lieux ;

— dit qu’à défaut pour Mme [O], Mme et M. [I], Mme [K], Mme [T], MM. [S], M. [L], MM. [H], M. [B] et Mme [J] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— dit que la mesure d’expulsion est immédiate et ne fait pas l’objet des délais prévus par les articles L.412-1 et L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

— rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution lesquels attribuent compétence au juge de l’exécution ;

— débouté la société Nove de sa demande provisionnelle indemnitaire ;

— débouté les parties de toute demande contraire ou plus ample ;

— condamné in solidum Mme [O], Mme et M. [I], Mme [K], Mme [T], MM. [S], M. [L], MM. [H], M. [B] et Mme [J] aux dépens ;

— dit n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappelé que la décision est exécutoire de droit.

10 – Les occupants sans titre ont été expulsés des lieux le 28 février 2025.

11 – Par dernières conclusions déposées le 28 janvier 2025, Mme [O], M. [B], MM. [S], Mme [K] et Mme [T] demandent à la cour de :

— déclarer recevable et bien fondé l’appel interjeté par Mme [O], Mme [K], Mme [T], MM. [S] et M. [B] ;

— infirmer l’ordonnance de référé du juge des contentieux de la protection du 14 octobre 2024 en ce qu’elle a décidé de :

au principal, renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

— constaté que Mme [O], Mme et M. [I], Mme [K], Mme [T], MM. [S], M. [L], MM. [H], M. [B] et Mme [J] et tous les occupants de leur chef de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4], cadastré section AZ n°[Cadastre 2], sont occupants sans droit ni titre de cet immeuble ;

— ordonné à Mme [O], Mme et M. [I], Mme [K], Mme [T], MM. [S], M. [L], MM. [H], M. [B] et Mme [J] ainsi qu’à tout occupant de leur chef, de libérer lesdits lieux ;

— dit qu’à défaut pour Mme [O], Mme et M. [I], Mme [K], Mme [T], MM. [S], M. [L], MM. [H], M. [B] et Mme [J] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— dit que la mesure d’expulsion est immédiate et ne fait pas l’objet des délais prévus par les articles L.412-1 et L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

— rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution lesquels attribuent compétence au juge de l’exécution ;

— débouté la société Nove de sa demande provisionnelle indemnitaire ;

— débouté les parties de toute demande contraire ou plus ample ;

— condamné in solidum Mme [O], Mme et M. [I], Mme [K], Mme [T], MM. [S], M. [L], MM. [H], M. [B] et Mme [J] aux dépens ;

— dit n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappelé que la décision est exécutoire de plein droit.

En conséquence, statuant à nouveau :

à titre principal :

— constater que la demande d’expulsion est manifestement excessive et disproportionnée.

En conséquence :

— débouter la société Nove de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

À titre subsidiaire :

— accorder à Mme [O], Mme [K], Mme [T], MM. [S] et M. [B] et à tout occupants de leur chef :

— le bénéfice du délai de 2 mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— le bénéfice du délai de sursis à expulsion dit de la « trêve hivernale » avant que l’expulsion puisse être mise à exécution conformément à l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

— le bénéfice d’un délai d’un an avant que l’expulsion puisse être mise à exécution conformément à l’article L.412-1 et L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution ;

— débouter la société Nove de sa demande provisionnelle indemnitaire ;

— débouter la société Nove de ses plus amples demandes.

En tout état de cause :

— condamner la société Nove à payer aux appelants la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société Nove aux entiers dépens.

12 – Par dernières conclusions déposées le 28 mars 2025, la société Nove demande à la cour de :

— déclarer la société Nove, agissant pour le compte de l’Etat français, recevable et bien – confirmer l’ordonnance de référé du 14 octobre 2024 en ce qu’elle a :

— constaté que Mme [O], MM. [H], M. [B], Mme et M. [I], MM. [S], Mme [J], Mme [K], Mme [T], et M. [L] et tous les occupants de leur chef de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4], cadastré section AZ n°[Cadastre 2], sont occupants sans droit ni titre de cet immeuble ;

— ordonné à Mme [O], MM. [H], M. [B], Mme et M. [I], MM. [S], Mme [J], Mme [K], Mme [T], et M. [L] ainsi qu’à tout occupant de leur chef, de libérer les lieux ;

— dit qu’à défaut pour à Mme [O], MM. [H], M. [B], Mme et M. [I], MM. [S], Mme [J], Mme [K], Mme [T], et M. [L] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— dit que la mesure d’expulsion est immédiate et ne fait pas l’objet des délais prévus par les articles L.412-1 et L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamné Mme [O], MM. [H], M. [B], Mme et M. [I], MM. [S], Mme [J], Mme [K], Mme [T], et M. [L] aux dépens ;

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

En conséquence :

— débouter Mme [O], M. [B], MM. [S], Mme [K], Mme [T] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

— infirmer l’ordonnance de référé du 14 octobre 2024 en ce qu’elle a débouté la société

Nove de sa demande provisionnelle indemnitaire.

Statuant à nouveau :

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation à la somme mensuelle de 400 euros par logement, soit la somme totale de 3 200 euros par logement pour l’ensemble immobilier, à compter du 29 juin 2024 et jusqu’au 28 février 2025 ;

— condamner in solidum Mme [O], M. [B], MM. [S], Mme [K], Mme [T] à payer à l’Etat français, représenté par la société Nove, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation d’un montant de 3 200 euros par logement, entre le 29 juin 2024 et le 28 février 2025 ;

— condamner in solidum Mme [O], M. [B], MM. [S], Mme [K], Mme [T] à payer à la société Nove, agissant pour le compte de l’Etat français, la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner in solidum Mme [O], M. [B], MM. [S], Mme [K], Mme [T] aux entiers dépens, de première instance et d’appel.

13 – L’affaire a été fixée à bref délai à l’audience rapporteur du12 juin 2025, avec clôture de la procédure au 30 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

14 – Les appelants font valoir pour l’essentiel le principe du droit au respect de leur vie privée et familiale et de leur domicile dans le cadre du contrôle par le juge de la proportionnalité entre ce droit et le droit de propriété.

A titre subsidiaire, ils sollicitent un délai d’un an pour quitter les lieux outre les deux mois prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, étant précisé qu’il n’est pas rapporté la preuve qu’ils sont entrés par voie de fait mais également le sursis à exécution pendant la trêve hivernale.

15 – L’intimé représentant l’Etat français réplique pour l’essentiel que le droit au domicile ne concerne pas le principe de l’expulsion mais uniquement ses modalités, qu’en l’espèce, il n’y a pas disproportion à ordonner l’expulsion des appelants qui sont entrés sans droit ni titre et par voie de fait.

Il s’oppose à tout délai et considère subir un préjudice du fait de cette occupation justifiant la condamnation à une indemnité d’occupation.

Sur ce :

16 – A titre liminaire, il convient de rappeler qu’en application des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

17 – Selon l’article 544 du code civil, le droit de propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou les règlements.

Ce droit fondamental de valeur constitutionnelle et protégé par la Convention Européenne des Droits de l’Homme a un caractère absolu conduisant à ce que toute occupation sans droit ni titre du bien d’autrui soit considéré comme un trouble manifestement illicite permettant aux propriétaires d’obtenir en référé, en application de l’article 809 1 alinéa du code de procédure civile l’expulsion des occupants sans qu’il soit imposé audits propriétaires de démontrer l’existence d’un préjudice autre que celui résidant dans l’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui, et sans que puisse leur être opposée la légitimé du but poursuivi d’atteindre l’objectif de valeur constitutionnelle de disposer d’un logement décent ; la nécessité de satisfaire à cet objectif étant opposable, non pas aux particuliers, mais à la personne publique.

18- En l’espèce, le titre de propriété du logement litigieux n’est pas contesté, comme appartenant à l’Etat et dont la société NOVE a la gestion en vertu d’un contrat de concession du 14 février 2022, immeuble relevant du droit privé mais affecté à l’exercice d’un service public, en l’espèce le logement du personnel des armées, après travaux de réhabilitation justifiés par la déclaration préalable de travaux en date du 9 juillet 2024.

19 – Il ressort du constat du commissaire de justice du 2 juillet 2024, deux jours après l’intrusion signalée par la société de gardiennage que le logement litigieux est occupé par Mme [O], MM. [H], M. [B], Mme et M. [I], M. [S], Mme [J], Mme [K], Mme [T], et M. [L], lesquels ne contestent pas que cette occupation est sans droit ni titre.

20 – Il se déduit de la concomitance de l’intrusion relevée par le système de gardiennage le 29 juin 2024 et le procès verbal du commissaire de justice dressé le 2 juillet 2024 d’une part et la présence dans les lieux des appelants qu’ils se sont introduits dans les lieux par effraction en sachant qu’ils n’avaient aucun droit d’y pénétrer et encore moins de s’y installer.

21 – L 'expulsion est la seule mesure de nature à permettre au propriétaire de recouvrer la plénitude de son droit sur le bien occupé illicitement, l’ingérence qui en résulte dans le droit au respect du domicile de l’occupant, protégé par l’article 8 de la convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, ne saurait être disproportionnée eu égard à la gravité de l’atteinte portée au droit de propriété. Le droit de propriété ayant un caractère absolu, toute occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite permettant aux propriétaires d’obtenir en référé l’expulsion des occupants, sans qu’il soit nécessaire de procéder à une vérification plus approfondie sur les conditions de précarité des occupants.

22 – C’est par des motifs pertinents que la cour adopte que le premier juge a dit que le contrôle de proportionnalité que le juge effectue entre le droit de propriété d’une part et celui de l’atteinte au domicile ou au respect de la vie privée et familiale des occupants d’autre part ne concernait pas le principe de l’expulsion mais seulement ses modalités, puisqu’en cas contraire, cela aurait pour effet de priver le propriétaire du droit de jouir de son bien par la seule volonté de l’occupant sans droit ni titre.

23 – L’ordonnance déférée qui a ordonné l’expulsion des appelants sera donc confirmée.

II – Sur le délai de 2 mois courant à compter du commandement de vider les lieux et la suppression de la trêve hivernale et la demande de délai pour quitter les lieux.

24 – Selon les articles L.412-1 et L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution, ces délais peuvent être supprimés ou réduits notamment quand les occupants du logement s’y sont introduits par voie de fait.

Par ailleurs, aux termes des articles L.412-3 et L.412-4 du même code, le juge peut accorder un sursis à expulsion pendant un délai d’un mois à trois ans.

25 – La cour constate que l’ensemble des occupants a été expulsé le 28 février 2025, rendant sans objet les demandes de délai pour quitter les lieux.

III – Sur la demande de paiement d’une indemnité d’occupation

26 – Poursuivant l’infirmation de l’ordonnance par voie d’appel incident, la société Nove sollicite le paiement d’une indemnité d’occupation entre le 29 juin 2024 et le 28 février 2025, d’un montant de 400 euros par logement.

27 – Il n’est pas démontré que l’intimé représentant l’Etat français a perdu la chance de louer le logement du fait de l’occupation illicite par l’ensemble des occupants puisque le bien ne pouvait être loué en raison de sa non-conformité aux normes d’habitabilité comme l’a rappelé le premier juge, qui a relevé des pièces produites aux débats la présence d’amiante, les parquets arrachés et l’absence de sanitaires.

28 – L’ordonnance déférée sera confirmée de ce chef.

IV – Sur les dépens et les frais irrépétibles

29 – Les appelants succombant en leur appel seront condamnés aux dépens, sans qu’il soit nécessaire de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Confirme l’ordonnance déférée

Y ajoutant

Constate que les demandes de délais pour quitter les lieux sont sans objet, les

occupants ayant quitté les lieux le 28 février 2025.

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum Mme [O], MM. [H], M. [B], Mme et M. [I], MM. [S], Mme [J], Mme [K], Mme [T], et M. [L] aux dépens, qui

seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

Le présent arrêt a été signé par Paule POIREL, présidente, et par Vincent BRUGERE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, La Présidente,