COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 16 OCTOBRE 2025

N° RG 22/01940 – N° Portalis DBVJ-V-B7G-MVD6

[E], [A], [D] [P]

c/

[T] [N]

[Y] [I] [F] [L] épouse [N]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 33063/02/22007516 du 19/05/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BORDEAUX)

[Z] [B] [W] [K]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/15065 du 03/11/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BORDEAUX)

S.A.R.L. L’IMMOBILIER EN ENTRE DEUX MERS

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 02 mars 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BORDEAUX (chambre : 7, RG : 21/01112) suivant déclaration d’appel du 19 avril 2022

APPELANT :

[E], [A], [D] [P]

né le 22 Novembre 1984 à [Localité 7]

de nationalité Française

Profession : Artisan,

demeurant [Adresse 6]

Représenté par M^e Erwan DINETY de la SELARL DINETY AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX substitué à l’audience par M^e Aurélie BELLEDENT

INTIMÉS :

[T] [N]

né le 28 Mai 1956 à [Localité 9]

de nationalité Française

Retraité

demeurant [Adresse 5]

Représenté par M^e Stéphane LEMPEREUR, avocat au barreau de BORDEAUX

[Y] [I] [F] [L] épouse [N]

née le 31 Mai 1959 à [Localité 8]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 4]

Représentée par M^e Sylvie ROBERT, avocat au barreau de BORDEAUX

[Z] [B] [W] [K]

née le 27 Décembre 1984 à [Localité 7]

de nationalité Française

Profession : Contractuelle,

demeurant Chez Monsieur [K] – [Adresse 1]

sur appel provoqué de la SARL L’IMMOBILIER EN ENTRE DEUX MERS en date du 11.10.22

Représentée par M^e Réjane SURE, avocat au barreau de BORDEAUX

S.A.R.L. L’IMMOBILIER EN ENTRE DEUX MERS

Société à responsabilité limitée au capital de 7 622,45 €, immatriculée au RCS de Bordeaux sous le n° 399 431 915, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 3]

Représentée par M^e Pauline BERGEON, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été examinée le 02 septembre 2025 en audience publique, devant la cour composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN

Le rapport oral de l’affaire a été fait à l’audience avant les plaidoiries.

Audience tenue en présence de Mme [V] [S], attachée de justice

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

1- Selon acte sous-seing-privé du 28 février 2020, M. [E] [P] et Mme [Z] [K] se sont engagés à acquérir de M. [T] [N] et de Mme [Y] [L], par l’intermédiaire de l’agence immobilière Sarl L’immobilier En Entre-deux mers mandatée par les vendeurs, une maison à usage d’habitation située [Adresse 2] à [Localité 10], moyennant un prix de 230 000 euros, outre les honoraires de négociation de 8 460 euros, sous les conditions suspensives d’obtention d’un prêt par les acquéreurs et d’obtention d’un certificat d’urbanisme par les vendeurs.

Le compromis de vente prévoyait par ailleurs le versement d’un dépôt de garantie de 20 000 euros, dont s’est acquitté M. [E] [P].

La signature de la vente était prévue comme devant avoir lieu à la première demande de l’une des parties, quinze jours après l’accomplissement des conditions suspensives et obtention des documents administratifs nécessaires, au plus tôt le 28 mars 2020.

M. [E] [P] et Mme [Z] [K] se sont séparés courant mai 2020. M. [E] [P] a souhaité poursuivre seul l’achat.

Le 4 juin 2020, M. [T] [N] et Mme [Y] [L] ont mis en demeure M. [P] et Mme [K] de verser le prix et les frais entre les mains du notaire dans un délai de quinze jours.

Le 10 juin 2020, l’agence immobilière a adressé un courrier à M. [P] et Mme [K] en leur indiquant que les refus de prêts qu’ils avaient produits par l’intermédiaire du notaire ne leur permettaient pas de se prévaloir des clauses relatives à la condition suspensive d’obtention du prêt, et que les vendeurs refusaient la demande de restitution du dépôt de garantie.

Par lettre recommandée du 30 juin 2020, M. [P] a notifié au vendeurs la caducité de la vente pour défaut de réalisation des conditions suspensives, et les a mis en demeure de restituer le dépôt de garantie.

2- Faute de parvenir à une solution amiable, M. [P] et Mme [K] ont, par acte des 2, 4 et 5 février 2021, saisi le tribunal judiciaire de Bordeaux d’une action indemnitaire dirigée contre les vendeurs et l’agence immobilière.

Par jugement du 02 mars 2022, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— dit que la clause relative à la condition suspensive d’obtention de prêt du compromis de vente du 28 février 2020 est licite ;

— condamné in solidum M. [P] et Mme [K] à payer à M. [N] et Mme [L] la somme de 10 000 euros à titre d’indemnisation sur le fondement de la clause pénale ;

— condamné in solidum M. [P] et Mme [K] à payer à la Sarl L’immobilier en entre-deux mers la somme de 1 000 euros à titre d’indemnisation sur le fondement de la clause pénale ;

— condamné la Sarl L’immobilier en entre-deux mers à remettre à M. [N] et Mme [L] la somme de 10 000 euros et dit que le solde des fonds placés sous séquestre, déduction faite de l’indemnité de 1 000 euros qui lui est due, doit être restitué à M. [P] ;

— rejeté la demande de M. [P] et Mme [K] sur le fondement de la clause pénale ;

— condamné in solidum M. [P] et Mme [K] à payer à M. [N], à Mme [L] ainsi qu’à la Sarl L’immobilier en entre-deux mers la somme de 1 000 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné in solidum M. [P] et Mme [K] aux dépens ;

— rappelé que sa décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Par déclaration du 19 avril 2022, M. [P] a interjeté appel de cette décision.

3- Dans ses dernières conclusions du 28 juillet 2025, M.[P] demande à la cour d’appel:

— d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il :

— a dit que la clause relative à la condition suspensive d’obtention du prêt du compromis de vente du 28 février 2020 est licite ;

— l’a condamné in solidum avec Mme [K] à payer à M. [N] et Mme [L] la somme de 10 000 euros à titre d’indemnisation sur le fondement de la clause pénale ;

— l’a condamné in solidum avec Mme [K] à payer à la Sarl L’immobilier en entre-deux mers la somme de 1 000 euros à titre d’indemnisation sur le fondement de la clause pénale ;

— a condamné la Sarl L’immobilier en entre-deux mers à remettre à M. [N] et Mme [L] la somme de 10 000 euros et dit que le solde des fonds placés sous séquestre, déduction faire de l’indemnité de 1 000 euros qui lui est due, doit lui être restitué ;

— a rejeté sa demande sur le fondement de la clause pénale ;

— l’a condamné in solidum avec Mme [K] à payer à M. [N] et Mme [L] ainsi qu’à la Sarl L’immobilier en entre-deux mers la somme de 1 000 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Statuant à nouveau,

— de débouter Monsieur [N], Madame [L] et la société L’immobilier en entre-deux mers de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions à son encontre, en ce compris de leurs appels incidents ;

— de juger que la société L’immobilier en entre-deux mers a manqué à son obligation d’information et de conseil et a commis des fautes engageant sa responsabilité civile délictuelle à son égard ;

— de juger que la condition suspensive d’obtention de prêt doit être réputée non-écrite dans toutes ses dispositions contraires ou ajoutant aux dispositions protectrices du droit de la consommation ;

— a titre subsidiaire, si elle devait être considérée comme valable, juger que sa non-réalisation n’est pas imputable aux acquéreurs ;

— juger que la non-réalisation de la condition suspensive relative à l’obtention d’un certificat d’urbanisme est imputable à M. [N] et son épouse Mme [L] ;

— juger que l’acte sous seing privé du 28 février 2020 est caduc du fait de la non-réalisation de l’ensemble des conditions suspensives ;

— juger que la clause pénale contenue dans l’acte sous seing privé du 28 février 2020 en faveur des défendeurs est inapplicable, créé un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties en faveur de l’agence immobilière et comporte un montant manifestement excessif.

En conséquence,

— condamner in solidum les vendeurs et l’agence immobilière à lui verser 20 000 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie ;

— juger que cette somme est productive d’intérêts au taux légal majoré de moitié à compter du quinzième jour suivant la demande de remboursement faite par lettre recommandée du 30 juin 2020 ;

— condamner in solidum les vendeurs à lui payer la somme de 23 000 euros au titre du préjudice subi en application de la clause pénale.

A titre subsidiaire,

— juger que le montant de la clause pénale est manifestement excessif et réduire le montant de l’indemnité due à la somme de 1 euro.

En tout état de cause,

— condamner Madame [K] à le relever et le garantir à hauteur de 50' de l’ensemble des condamnations qui seraient mises à sa charge ;

— condamner in solidum les vendeurs et l’agence immobilière à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

4-Dans ses dernières conclusions du 28 novembre 2023, Mme [K] demande à la cour de :

— constater qu’elle s’en remet à l’appréciation souveraine de la cour en ce qui concerne la validité du compromis de vente signé le 28 février 2020 et, en conséquence, leur condamnation in solidum à verser la somme de :

—  10 000 euros à Madame [L] et Monsieur [N] au titre de la clause pénale ;

—  1 000 euros à la Sarl L’immobilier en entre-deux mers au titre de la clause pénale ;

— réformer le jugement en ce qu’il l’a condamnée in solidum avec M. [P] au versement de la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à chacune des parties défenderesses et aux entiers dépens d’instance.

Y faisant droit et statuant à nouveau,

— débouter la Sarl L’immobilier en entre-deux mers, Monsieur [T] [N] et Madame [Y] [L] de toutes leurs plus amples demandes, fins et prétentions à son encontre et notamment celles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens d’instance, en ce compris ceux relevant de la procédure de première instance.

5-Dans ses dernières conclusions du 03 juillet 2023, M. [N] demande à la cour de :

— confirmer dans toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal.

Subsidiairement, si la cour devait faire droit aux prétentions de l’appelant,

— juger que la société L’immobilier en entre-deux mers a engagé sa responsabilité contractuelle ;

— la condamner à la relever indemne avec Mme [L] de toute condamnation qui pourrait être prononcée à leur encontre au profit de l’appelant ;

— débouter la Sarl L’immobilier en entre-deux mers de sa demande tendant à voir juger que la condition suspensive d’obtention du certificat d’urbanisme sera réputée accomplie en raison de son manque de diligence ainsi que de celui de Mme [L] ;

— débouter l’agence immobilière de sa demande tendant à le voir condamner avec Mme [L] à lui payer la somme de 8 460 euros en application de la clause pénale.

En toute hypothèse,

— condamner M. [P] à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [P] aux entiers dépens.

6-Dans ses dernières conclusions du 09 octobre 2023, Mme [L] demande à la cour de :

— déclarer recevable mais infondé l’appel interjeté par M. [P].

En conséquence,

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris ;

— débouter M. [P] de l’ensemble de ses demandes.

A titre infiniment subsidiaire, si la cour réformait le jugement,

— condamner la Sarl L’immobilier en entre-deux mers à la relever indemne de toute condamnation en principal, frais et accessoires, celle-ci étant le professionnel chargé de la rédaction de l’acte, sur le fondement de sa responsabilité contractuelle prévue à l’article 1147 du code civil.

En tout état de cause,

— débouter l’agence immobilière de sa demande de condamnation à son encontre sur le fondement de la clause pénale prévue page 25 du contrat, celle-ci n’ayant commis aucune faute et encore moins une faute à l’origine de la résolution de la vente ;

— condamner les parties succombantes aux entiers dépens ainsi qu’au paiement d’un montant de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

7-Dans ses dernières conclusions du 15 janvier 2024, la Sarl L’immobilier en entre-deux mers demande à la cour de :

— infirmer le jugement en ce qu’il a limité à la somme de 1 000 euros l’indemnité lui revenant.

Statuant à nouveau,

— condamner in solidum M. [P] et Mme [K] à lui payer la somme de 8 460 euros ;

— confirmer le jugement pour le surplus.

Y ajoutant,

— condamner in solidum M. [P] et Mme [K] à lui payer une indemnité de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

A titre subsidiaire,

— juger que la condition suspensive d’obtention d’un certificat d’urbanisme est réputée accomplie en raison du manque de diligence de Monsieur [T] [N] et Madame [Y] [L].

En conséquence,

— condamner in solidum les vendeurs à lui payer la somme de 8 460 euros en application de la clause pénale ;

— les condamner in solidum à lui payer une indemnité de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

L’ordonnance de clôture sera rendue le 19 août 2025.

Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la validité de la condition suspensive relative à l’obtention de prêts.

8- Dans le cadre de son appel, M. [P] soutient que la clause relative à l’obtention d’un prêt immobilier par les acquéreurs est abusive, comme étant contraire aux dispositions d’ordre public du code de la consommation, en ce qu’elle fait peser des obligations supplémentaires défavorables sur les acquéreurs.

Il ajoute que l’agence immobilière avait un devoir de conseil à leur égard qu’elle n’a pas respecté, en les contraignant notamment à recourir à un courtier pour obtenir le prêt souhaité, à lui envoyer des documents confidentiels relevant de la vie privée et du secret bancaire, à prendre en charge la commission du courtier, et à délivrer tout établissement bancaire de son obligation au secret bancaire à leur égard.

9- M.[N] réplique que la clause relative à la condition suspensive d’obtention d’un prêt est licite, dès lors qu’elle est rédigée dans l’intérêt de l’acquéreur, en lui proposant de façon non-exclusive les services de l’agent immobilier pour recourir à un courtier, afin d’obtenir le financement tel que défini dans le plan de financement, ou en sollicitant de la part de l’acquéreur des documents en lien direct avec les informations d’ores et déjà communiquées dans le cadre de l’établissement du plan de financement.

10- Mme [L] conclut également que la clause contractuelle relative à la condition suspensive d’octroi de prêt est conforme au droit en vigueur.

11- La sarl L’immobilier-Entre-Deux-Mers fait valoir que l’appelant lui reproche un manquement à son devoir de conseil alors qu’il ne justifie ni de la nullité de la clause insérée au compromis, ni du préjudice qui en résulterait.

12- Mme [K] s’en remet à l’appréciation de la cour d’appel.

Sur ce,

13- Selon les dispositions de l’article 1304-1 du code civil, 'la condition doit être licite. A défaut, l’obligation est nulle'.

L’article L.313-41 alinéa 1 du code d ela consommation énonce quant à lui que 'Lorsque l’acte mentionné à l’article L.313-40 indique que le prix est payé, directement ou indirectement, même partiellement, à l’aide d’un ou plusieurs prêts régis par les dispositions des sections 1 à 5 et de la section 7 du présent chapitre, cet acte est conclu sous la condition suspensive de l’obtention du ou des prêts qui en assument le financement. La durée de validité de cette condition suspensive ne peut être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l’acte ou, s’il s’agit d’un acte sous-seing-privé soumis à peine de nullité à la formalité de l’enregistrement, à compter de la date de l’enregistrement'.

14- En l’espèce, le compromis de vente contient une condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt ainsi rédigée:

'L’acquéreur s’engage d’une manière générale à faire au mieux et au plus tôt pour déposer sa demande de prêt auprès des établissements de crédit de son choix.

Il devra alors exiger de ces derniers la remise d’un double de leurs demandes et dans lequel seront impérativement mentionnées les conditions du prêt et d’endettement de manière à pouvoir apporter la preuve de la conformité de celle-ci au plan de financement susmentionné ou annexé aux présentes.

Il devra sans retard donner suite à toutes demandes de renseignements ou de formalités émanant des prêteurs sollicités.

Enfin, il devra spontanément produire le double de ces documents à l’agence dans un délai de 30 jours.

Il est précisé que les courtiers n’étant pas des établissements de crédit, les documents exigibles doivent émaner des organismes prêteurs.

De même l’acquéreur doit spontanément produire son accord de prêt.

S’il n’avait pas obtenu un accord sans réserve des prêts … définis au plan de financement dans un délai de 31 jours à compter d’aujourd’hui, il mandatera expressément l’agence à effet de lui obtenir ces prêts en recourant à un courtier…

A cet effet, il s’engage à produire à l’agence…

— le double des demandes susmentionnées

— le ou les refus qu’ils auront reçus

— les justificatifs de revenus sur une année

— les relevés bancaires sur une année

Il s’engage également à délivrer tout établissement financier de son obligation de confidentialité à l’égard de l’agence.

Le mandat donné à l’agence n’étant pas exclusif, l’acquéreur pourra lui-même poursuivre sa recherche de financement'.

15- La lecture de cette clause révèle d’une part que le délai laissé aux acquéreurs pour justifier du dépôt d’une demande de financement, en l’espèce 30 jours, est conforme aux dispositions du droit de la consommation.

16- D’autre part, il convient de relever que le mandat donné à l’agence, à défaut d’accord sans réserve d’obtention du prêt défini au compromis dans ce délai, afin qu’elle poursuive sa recherche de financement, constitue seulement une possibilité offerte à l’acquéreur, et est donc rédigée dans son intérêt exclusif, sans faire peser d’obligation supplémentaire à sa charge.

17- Enfin, les documents à transmettre à l’agence immobilière présentent un lien direct avec le financement de la vente, et M.[P] ne saurait donc, dans ces conditions, opposer le secret de sa vie privée ou le secret bancaire.

18- A titre surabondant, la cour d’appel observe que M.[P] recherche la responsabilité délictuelle de l’agent immobilier, ce qui implique la démonstration, outre d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre cette faute et le préjudice. Or, même si le manquement au devoir de conseil allégué était avéré, ce qui au demeurant n’est pas le cas, M.[P], en tout état de cause, ne justifie, ni même allègue d’un quelconque préjudice qui serait résulté de la rédaction de cette clause.

19- En considération de ces éléments, le jugement en ce qu’il a considéré que la clause était licite sera confirmé.

Sur la non-réalisation de la condition suspensive relative à l’obtention de prêts.

20- M.[P] soutient que la non-réalisation de la condition suspensive d’obtention du prêt n’est pas imputable à Mme [K] et lui-même, au motif qu’ils ont satisfait à leurs obligations en sollicitant des financements auprès d’organismes bancaires pour une somme égale ou inférieure à celle stipulée dans le plan de financement, et pour une durée égale à celle prévue.

Il souligne que le fait d’avoir tenté d’obtenir un prêt d’un montant moindre à celui prévu dans l’acte de vente n’est pas constitutif d’une faute.

Il sollicite dès lors l’infirmation du jugement qui les a condamnés in solidum avec Mme [H] à payer la somme de 10 000 euros aux vendeurs au titre de la clause pénale.

21- M.[N] conclut à la confirmation du jugement qui a rejeté la demande tendant à la restitution du dépôt de garantie aux acquéreurs pour non-réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un prêt, dès lors que ces derniers ne rapportent pas la preuve que les demandes de financement ont été faites conformément à leurs engagements contractuels.

22- Mme [L] fait également valoir que les demandeurs ne justifient ni de la date de dépôt des demandes de prêts faites auprès des établissements bancaires, ni des conditions dans lesquelles ils auraient fait ces demandes, de sorte que le rejet de leur demande de restitution du dépôt de garantie doit être confirmé.

23- L’agence immobilière réplique quant à elle que M.[P] et Mme [H] ne démontrent pas voir déposé une demande de prêt conforme aux stipulations contractuelles, si bien que la condition suspensive est réputé accomplie du fait du manque de diligences des demandeurs. Elle en conclut qu’elle est bien-fondée à solliciter leur condamnation in solidum à lui verser la somme de 8460 euros au titre de la clause pénale.

24- Mme [K] s’en remet à l’appréciation de la cour d’appel.

Sur ce,

25- Selon les dispositions de l’article 1304-3 du code civil, 'La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement'.

L’article 1304-6 du code civil prévoit quant à lui qu’ 'en cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée ne jamais avoir existé'.

26- Il incombe à M.[P] et à Mme [H] de rapporter la preuve qu’ils ont bien sollicité un prêt conforme aux caractéristiques contractuellement prévues.

27- Pour condamner M.[P] et Mme [H] au paiement de la clause pénale prévue dans le compromis de vente, dont il a cependant réduit le montant à la somme de 10 000 euros, le tribunal a considéré que les demandeurs ne justifiaient pas de qu’ils avaient sollicité un prêt conforme aux stipulations contractuelles convenues entre les parties.

28- En l’espèce, le compromis de vente contient en page 17 une condition suspensive d’obtention du prêt dans l’intérêt de l’acquéreur rédigée ainsi qu’il suit 'que l’acquéreur obtienne le ou les accords sans réserves de prêts devant lui permettre de financer son achat dans les conditions déterminées dans le plan de financement sus-mentionné ou annexé aux présentes.'

29- Il est également précisé que 'la validité de cette condition suspensive est suspendue au respect des trois conditions suivantes:

a) que la ou les demandes de prêts soient conformes au plan de financement…

B)que l’acquéreur fasse diligence et en apporte la preuve

c) que s’il n’avait pas obtenu un accord sans réserve des prêts, … il mandatera expressément l’agence à l’effet de lui obtenir ces prêts en recourant à un courtier…' (pièce 1 [P]).

30- Le plan de financement inséré en page 16 dudit compromis prévoit quant à lui un financement par le biais d’un prêt hypothécaire d’un montant de 209 500 euros, sur une durée de 25 ans, au taux nominal fixe de 1, 50%.

31- A défaut de réalisation de la vente du seul fait des acquéreurs, ces derniers sont redevables de la clause pénale prévue à l’article 14 du compromis de vente, soit une indemnisation forfaitaire d’un montant de 5% du prix principal couvrant les dommages financiers, et de 5% pour les dommages moraux et immatériels, soit la somme de 23 000 euros, le prix de vente ayant été fixé à 230 000 euros.

Le compromis de vente mentionne enfin que 'la caducité de la vente, si elle n’était pas du fait de l’acquéreur, entraînerait alors la restitution de l’intégralité des sommes qu’il a versées à l’agence, mais l’acte ne serait caduc qu’en l’absence de contestation'.

32- Pour justifier de la défaillance de la condition suspensive, M. [P] verse aux débats ;

— un courrier rédigé par le Crédit Mutuel du Sud-Ouest du 3 juin 2020 l’informant qu’il ne peut accéder à sa demande de financement d’un bien immobilier pour un montant de 188 243 euros sur une durée de 300 mois (pièce 13),

— un courrier également rédigé par le Crédit Mutuel du Sud-Ouest CMSO du 9 juin 2020, adressé à M.[P] et à Mme [K], les informant du refus de financement d’un bien immobilier pour un montant de 188 205 euros sur une durée de 300 mois (pièce 14),

— un courrier émanant émanant de la BNP Paribas du 9 juin 2020, adressé à Bassin Courtage, de refus d’un financement à M.[P] et Mme [H], d’un montant de 209 252 euros sur une durée de 300 mois au taux de 1, 45% (pièce 15).

33- Il ressort de ces éléments que M.[P] a déposé trois demandes de financement, dont deux avec Mme [K], alors que le compromis de vente ne lui imposait pas de justifier de plusieurs refus, que ces demandes ont bien été déposées dans la perspective de l’acquisition d’un bien immobilier, et font toutes mention d’un montant global de financement légèrement inférieur à celui prévu dans le compromis de vente.

34- Le moyen développé sur ce point par les intimés, selon lequel le fait d’avoir tenté d’obtenir un prêt d’un montant inférieur au montant du prêt figurant au contrat, serait constitutif d’une faute des acquéreurs, est inopérant et ne peut être sérieusement soutenu, dans la mesure où si ces derniers n’ont pas obtenu un prêt pour un montant inférieur, ils n’avaient évidemment aucune chance d’obtenir un crédit pour un montant supérieur.

35- De même, il est admis que l’acquéreur satisfait à son obligation même s’il existe une différence entre le taux mentionné dans l’attestation de refus et celui figurant au compromis.

36- En considération de ces éléments, la cour d’appel condidère, à l’inverse du tribunal, que les acquéreurs justifient bien avoir sollicité auprès des organismes bancaires un prêt conforme aux stipulations contractuelles, qu’ils n’ont pas obtenu, de sorte que la condition suspensive ne s’est pas réalisée, sans qu’il puisse leur être reproché une faute.

37- Par conséquent le jugement, en ce qu’il a condamné in solidum M.[P] et Mme [K] à payer à M.[N] et à Mme [L] d’une part la somme de 10 000 euros à titre d’indemnisation sur le fondement de la clause pénale, et à la sarl L’immobilier Entre-deux-Mers d’autre part, la somme de 1000 euros à titre d’indemnisation sur le fondement de la clause pénale sera infirmé.

M.[N] et Mme [L] d’une part, et la sarl L’immobilier Entre-deux-Mers d’autre part, seront déboutés de leurs demandes tendant à la condamnation de M.[P] et de Mme [K] au paiement de la clause pénale insérée dans le compromis de vente.

38- En outre, M.[N] et Mme [L], et la sarl L’immobilier en Entre-deux-mers seront condamnés in solidum à restituer à M.[P] la somme de 20 000 euros, versée au titre du dépôt de garantie, avec intérêts aux taux légal à compter du 30 juin 2020, date de la mise en demeure.

Sur la non-réalisation de la condition suspensive relative à la demande de certificat d’urbanisme.

39- M.[P] allègue que les vendeurs n’ont pas respecté leurs obligations relative à l’obtention d’un certificat d’urbanisme, dès lors que la demande de certificat n’a pas été notifiée aux acquéreurs dans le délai contractuel, et que la non-réalisation de cette condition, qui entraîne la caducité du compromis de vente leur est imputable.

Il sollicite en conséquence la condamnation in solidum des vendeurs et de l’agence immobilière à leur verser la somme de 23 000 euros en application de la clause pénale prévue dans le compromis.

40- M.[N] fait valoir que M. [P] ne s’est prévalu de la caducité de la vente, pour non-réalisation de la condition suspensive relative à l’octroi d’un certificat d’urbanisme, qu’à la suite du refus de restitution du dépôt de garantie, et qu’en tout état de cause le certificat d’urbanisme a été bien établi par la mairie de [Localité 10].

41- L’agence immobilière ajoute que le certificat d’urbanisme a été demandé le 4 mars 2020 et communiqué aux notaires, que dès lors la demande de caducité de l’acte pour défaut de réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un certificat d’urbanisme doit être rejetée.

Sur ce

42- Le compromis de vente contient en page 19 une condition suspensive à la charge du vendeur, rédigée ainsi qu’il suit: 'l’obtention par le vendeur d’un certificat d’urbanisme informatif ne révélant pas une servitude administrative nouvelle, ou un projet concret d’expropriation totale ou partielle…

Le vendeur s’oblige à déposer la demande dans un délai de quinze jours et à notifier celle-ci à l’acquéreur.

A défaut, ce dernier pourrait se prévaloir d’une caducité de la vente du fait du vendeur et lui demander le paiement des indemnités et des sommes dues au titre de la clause pénale'.

43- En l’espèce, le compromis de vente du 28 février 2020 n’indique pas la date précise à laquelle la vente devait être réitérée, mais, précise en son article 13, qu’elle pouvait avoir lieu à la première demande de l’une des parties, quinze jours après l’accomplissement des conditions suspensives, et obtention des documents administratifs nécessaires et au plus tôt le 28 mars 2020.

44- L’agence immobilière verse aux débats le certificat d’urbanisme délivré par la mairie de [Localité 10] le 2 avril 2020, lequel mentionne que la demande a été déposée le 4 mars 2020 (pièce 7 sarl Immobilier Entre-deux-Mers).

45- Contrairement à ce que soutient M.[P], la condition suspensive mise à la charge des vendeurs ne consiste pas dans la notification du dépôt de la demande de certificat d’urbanisme, mais bien dans l’obtention effective de celui-ci au jour de la réitération de la vente.

46- Or, à la date de la mise en demeure adressée aux acquéreurs de réitérer la vente, la condition suspensive relative à l’obtention du certificat d’urbanisme s’était bien réalisée, de sorte que M. [P] n’est pas fondé à se prévaloir de la caducité de l’acte pour non-réalisation de celle-ci.

47- Par conséquent, le jugement qui a débouté M.[P] et Mme [H] de leur demande de condamnation in solidum des vendeurs et de l’agence immobilière à leur verser la somme de 23 000 euros au titre de la clause pénale, sera confirmé.

Sur les mesures accessoires.

48- Le jugement est infirmé sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

49- M. [N] et Mme [L], d’une part, et la sarl L’immobilier en Entre deux mers d’autre part, seront condamnés in solidum aux dépens de première instance et de la procédure d’appel, et à verser à M.[P] la somme de 2500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Dans les limites de l’appel,

Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a dit que la condition suspensive relative à l’obtention de prêts était licite, et en ce qu’il a débouté M.[P] et Mme [K] de leur demande de condamnation in solidum de M.[N], Mme [L], et de la sarl L’immobilier en Entre deux mers tendant au paiement de la clause pénale,

Statuant de nouveau,

Déboute M.[T] [N] et Mme [Y] [L] de leur demande de condamnation in solidum de M.[P] et de Mme [K] tendant au paiement de la somme de 23 000 euros,

Déboute la sarl L’immobilier en Entre deux mers de sa demande de condamnation in solidum de M.[P] et de Mme [K] tendant au paiement de la somme de 8460 euros au titre de la clause pénale,

Condamne in solidum M.[T] [N], Mme [Y] [L] et la sarl L’immobilier en Entre deux mers à restituer à M.[P] la somme de 20 000 euros, versée au titre du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du 30 juin 2020,

Y ajoutant,

Condamne in solidum M.[T] [N], Mme [Y] [L] et la sarl L’immobilier en Entre deux mers aux dépens de première instance et de la procédure d’appel,

Condamne in solidum M.[T] [N], Mme [Y] [L] et la sarl L’immobilier en Entre deux mers à verser à M.[P] la somme de 2500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,