Cour d'appel de Bordeaux, 2e chambre civile, 26 juin 2025, n° 22/01448

CA Bordeaux
Confirmation 26 juin 2025

Arguments

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Rejeté
Demande de déduction des sommes déjà réglées
La cour a constaté que l'appelante n'a pas apporté de preuves suffisantes pour justifier la déduction des sommes déjà réglées.
Accepté
Rejet de la demande de dommages-intérêts
La cour a confirmé que le syndicat a démontré la mauvaise foi de l'appelante, justifiant ainsi la demande de dommages-intérêts.
Rejeté
Demande de délais de paiement
La cour a rejeté cette demande, notant que l'appelante n'a pas fourni de preuves de sa situation financière.

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Sur la décision

Référence :	CA Bordeaux, 2e ch. civ., 26 juin 2025, n° 22/01448
Juridiction :	Cour d'appel de Bordeaux
Numéro(s) :	22/01448
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	4 juillet 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Guillaume GEIMOTFloriane DALLA COSTAClémence LEROY-MAUBARET
Cabinet(s) :	SCP FOURNIER
Parties :	LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE VOLTAIRE

Texte intégral

COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

— -------------------------

ARRÊT DU : 26 JUIN 2025

N° RG 22/01448 – N° Portalis DBVJ-V-B7G-MTTH

[N] [L] née [D]

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE VOLTAIRE

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 10 février 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 5] (chambre : 1, RG : 21/4920) suivant deux déclarations d’appel des 22 et 23 mars 2022

APPELANTE :

[N] [L] née [D]

née le 25 Août 1968 à [Localité 6]

de nationalité Française

Profession : Militaire,

demeurant [Adresse 1]

Représentée par M^e Guillaume GEIMOT, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE VOLTAIRE

sis à [Localité 10][Adresse 3]) [Adresse 2]

agissant par son Syndic, la SAS AJP NOUVELLE AQUITAINE, immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le n°388 088 460 prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité à son établissement secondaire sis [Adresse 4]

Représentée par M^e Clémence LEROY-MAUBARET de la SCP SCP D’AVOCATS INTER – BARREAUX MAUBARET, avocat au barreau de BORDEAUX substitué à l’audience par M^e DALLA COSTA

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 mai 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Christine DEFOY, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

FAITS et PROCEDURE

1. Mme [N] [D] épouse [L] est propriétaire des lots n° 185 et 589 au sein de la copropriété dénommée [Adresse 7] dans la commune de [Localité 9], en Gironde.

2. Par exploit d’huissier du 22 juin 2021, le [Adresse 8] [Adresse 11] (ci-après le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic, a fait citer Mme [L] devant le président du tribunal judiciaire de Bordeaux, en vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 pour que celle-ci soit condamnée à lui payer les charges de copropriété impayées s’élevant au 17 juin 2021 à la somme de 13 386,27 euros, outre les intérêts au taux légal, celle de 1500 à titre de dommages intérêts, et enfin celle de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Mme [L] n’a pas constitué avocat.

3. Par jugement réputé contradictoire du 10 février 2022, le tribunal judiciaire de Bordeaux a condamné Mme [L] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 13 386,27 euros correspondant aux charges impayées, les intérêts au taux légal sur cette somme à compter du 7 juin 2021, celle de 800 euros à titre de dommages et intérêts, et celle de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens en ce compris les frais de mise en demeure.

4. Par déclaration du 23 mars 2022, Mme [L] a relevé appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions, Mme [L] demande à la cour :

Vu l’article 1343-5 du code civil,

— d’infirmer le jugement déféré,

Statuant à nouveau,

— de fixer la créance du syndicat des copropriétaires en déduisant les sommes qu’elle a déjà réglées,

— de rejeter toute demande de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires,

— de lui accorder des délais de paiement à hauteur de 450 euros par mois jusqu’à l’apurement de sa dette,

— de condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 2000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Par ses dernières conclusions, le syndicat des copropriétaires demande à la cour :

Vu les dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965,

— de confirmer le jugement entrepris,

— de débouter Mme [L] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— de condamner Mme [L] à lui payer la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 29 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande au titre des charges de copropriété

5. Selon les dispositions de l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, « A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le tribunal judiciaire, après avoir constaté l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.'

6. Les articles 10 et 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 énoncent que :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories des charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation aux dites dépenses.

Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Aux termes de l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En application de l’article 45-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, l’approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires.'

7. A l’appui de la demande au titre des charges de copropriété, sont versés aux débats par l’intimée le relevé du compte de l’appelante, les procès-verbaux des assemblées générales des 31 mai 2018, 11 juin 2019, 10 novembre 2020, les mises en demeure qui ont été adressées à Mme [L] les 21 juin 2017 et 7 juin 2021 ainsi que les décomptes actualisés des 17 juin 2021 et 24 août 2022.

Il ressort de ces pièces que dans le mois suivant les sommations de payer, alors qu’elle visait l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, Mme [L] n’a pas régularisé le solde débiteur de son compte, si bien que le syndicat des copropriétaires a pu l’assigner en paiement sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

8. Mme [L] ne conteste aucun des montants portés au débit de son compte au titre des appels de fonds au titre des charges générales, des travaux, des régularisations, d’ailleurs tous justifiés pour le montant tel que retenu par le premier juge au titre des arriérés de charges échues et à échoir devenues exigibles.

Le jugement sera donc confirmé sur le montant des charges de copropriété et les intérêts au taux légal qui ont été fixés.

En effet, la cour constate que l’appelante ne critique pas utilement le jugement entrepris étant rappelé que l’appel tend, aux termes de l’article 542 du code de procédure civile, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d’appel.

Or, en l’espèce Mme [L] se contente de considérer que sa dette devrait être actualisée par les versements postérieurs au décompte actualisé remis au premier juge, en date du 7 juin 2021.

Ainsi que l’intimé le fait justement observer aucun règlement n’a été effectué par Mme [L] entre le 22 janvier 2019 et le 2 juillet 2021 et ce n’est qu’à la suite à l’assignation qui lui a été délivrée qu’elle a commencé à procéder à des règlements .

L’appelante ne peut donc se plaindre de l’existence de cette procédure et de son maintien tant que sa dette n’était pas totalement apurée.

En toute hypothèse, il n’y a pas lieu d’actualiser le montant des charges de copropriété, pour tenir compte des montants postérieurement échus et des règlements intervenus en exécution du jugement exécutoire par provision entre les mains de l’huissier, qui après déduction de ses frais, les a reversés au syndicat des copropriétaires et qui les a effectivement comptabilisés.

Sur les dommages et intérêts

9. Selon les dispositions de l’article 1231-6 dernier alinéa du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires, ce qui suppose de rapporter la preuve de la mauvaise foi, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux.

Mme [L] qui conteste être de mauvaise foi, ne verse aux débats absolument aucune pièce relative à sa situation personnelle qu’elle décrit par ailleurs comme étant difficile.

Dès lors, il y a lieu de conclure que le syndicat des copropriétaires démontre suffisamment la mauvaise foi de l’appelante qui se trouve réguliérement débitrice de la copropriété au préjudice des autres copropriétaires .

Le jugement appelé sera donc encore confirmé sur ce point.

Sur la demande de délais de paiement

10. Selon les dispositions de l’article 1343-5 du code civil, applicables en toutes matières, le juge peut compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

L’appelante ne verse aux débats aucune pièce sur sa situation financière.

Aussi, elle sera déboutée de sa demande de délai de paiement qui n’est pas étayée.

Sur les demandes accessoires

Mme [L] qui succombe sera condamnée aux dépens d’appel et à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement appelé en toutes ses dispositions, y ajoutant :

Déboute les parties de leurs autres demandes,

Condamne Mme [K] [D] épouse [L] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11] la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne Mme [K] [D] épouse [L] aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,