COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 05 JUIN 2025

N° RG 23/01853 – N° Portalis DBVJ-V-B7H-NHDF

[C] [W]

c/

[H], [L], [N] [I] épouse [P]

Le Syndicat des copropriétaires DE LA RESIDENCE [7]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 09 mars 2023 par le Tribunal Judiciaire de BORDEAUX (chambre : 1, RG : 19/10811) suivant déclaration d’appel du 17 avril 2023

APPELANT :

[C] [W]

né le 29 Octobre 1944 à [Localité 6]

de nationalité Française

Retraité

demeurant [Adresse 3]

Représenté par M^e Jean-jacques BERTIN, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉES :

[H], [L], [N] [I] épouse [P]

née le 31 Décembre 1939 à [Localité 9]

de nationalité Française

Retraitée

demeurant [Adresse 10]

Représentée par M^e Emmanuel BARAST de la SELARL GARONNE AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

Le Syndicat des copropriétaires DE LA RESIDENCE [7]

sis [Adresse 2] a [Localité 5] représenté par son syndic la SAS BONNOT IMMO, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siege [Adresse 1] a [Localité 8]

Représentée par M^e Thomas RIVIERE de l’AARPI RIVIERE – DE KERLAND, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 avril 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

FAITS ET PROCÉDURE :

Le 29 juillet 1999, Mme [H] [I] épouse [P] a acquis un appartement au sein de la résidence [7] située à [Localité 4], situé au 4ème étage du bâtiment A, constituant le lot n°24 avec droit de jouissance privatif sur une partie de la terrasse commune du 4ème étage, fermée par le précédent propriétaire par l’installation de châssis vitrés à porte coulissante d’une hauteur de deux mètres.

A la suite d’une tempête survenue le 24 janvier 2009, elle a sollicité la prise en charge de la remise en état des châssis endommagés aux frais de l’assureur du syndicat des copropriétaires.

Lors de l’assemblée générale du 8 août 2009, le [Adresse 13] a refusé, aux termes de la résolution n° 25, de procéder à une déclaration de sinistre auprès son assureur et de prendre en charge le coût de remise en état des châssis, considérés comme irrégulièrement édifiés.

Par actes d’huissier en date des 15 octobre 2009 et 8 novembre 2010, Mme [P] a assigné le syndicat des copropriétaires d’une part, et M. [C] [W], propriétaire d’un appartement au sein de cette résidence d’autre part, pour obtenir l’annulation de diverses résolutions de l’assemblée générale du 8 août 2009, parmi lesquelles la résolution n°25. Le syndicat des copropriétaires a quant à lui formé une demande reconventionnelle tendant à l’enlèvement sous astreinte des aménagements réalisés sur la terrasse sans autorisation de l’assemblée générale.

Par jugement en date du 25 novembre 2014, le tribunal de grande instance de Bordeaux a validé la résolution n°25 de l’assemblée générale du 8 août 2009, dit qu’une éventuelle repose des châssis vitrés ne pourra l’être dans les termes de la résolution susvisée, délimité la partie à jouissance privative de la terrasse du lot n°24 conformément à la proposition n°1 du rapport d’expertise judiciaire de M. [U] du 5 avril 2012, et ordonné à Mme [P] d’enlever les aménagement réalisés, sous astreinte.

Par un arrêt en date du 22 juin 2017, la cour d’appel de Bordeaux a confirmé le jugement entrepris, sauf en ce qui concerne la délimitation de la terrasse privative qui doit l’être conformément à la proposition n°2 version 1 du rapport d’expertise judiciaire de M. [U] en date du 5 avril 2012.

Après avoir procédé à l’enlèvement des châssis litigieux, Mme [P] a sollicité la tenue d’une assemblée générale extraordinaire, pour obtenir l’autorisation de procéder aux travaux de pose de nouveaux châssis.

Lors de l’assemblée générale du 5 juillet 2019 ont été adoptées les résolutions n°5 l’autorisant à procéder à des travaux de pose de nouveaux chassis, et n°6 l’autorisant à procéder à des travaux d’étanchéité.

2- Par acte du 2 octobre 2019, M. [W] a assigné le syndicat des copropriétaires devant le tribunal de grande instance de Bordeaux, pour obtenir l’annulation des résolutions n°5 et 6 adoptées lors de l’assemblée générale du 5 juillet 2019.

Mme [P] est intervenue volontairement à l’instance.

Une nouvelle assemblée générale s’est réunie le 24 août 2020, et a notamment adopté les trois résolutions suivantes:

— la résolution n°5 relative à la validation des pré-requis à l’exécution du chantier de repose des brises vents sur la terrasse de Mme [P],

— la résolution n°6 relative aux travaux d’étanchéité du toit terrasse.

— la résolution n°7 sollicitant la maîtrise d’oeuvre des travaux par le cabinet DSH de M. [D], architecte.

Par acte du 3 novembre 2020, M. [W] a assigné le [Adresse 12] [7] devant le tribunal judiciaire de Bordeaux pour obtenir l’annulation de ces trois résolutions.

Mme [P] est également intervenue volontairement à cette instance.

Par jugement du 9 mars 2023, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— ordonné la jonction des procédures enregistrées sous les numéros RG 19/10811 et RG 20/8713,

— ordonné le rabat de I’ordonnance de clôture prononcée dans le cadre de la procédure RG 20/18713 au jour des plaidoiries,

— déclaré recevable I’intervention volontaire de Mme [P], sur les procédures enregistrées sous les numéros RG 19/10811 et 20/8713,

— annulé la résolution n°6 adoptée par l’assemblée générale de la Résidence [7] à [Localité 4] le 5 juillet 2019,

— débouté M. [W] de sa demande d’annulation des résolutions n°5 adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence [7] le 5 juillet 2019, et n°5, 6 et 7 adoptées par la même assemblée de copropriétaires le 24 août 2020,

— débouté les parties de leurs demandes d’indemnités sur le fondement de I’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure enregistrée sous le numéro RG 19/10811,

— condamné M. [W] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [7] à [Localité 4] la somme de 2 000 euros sur le fondement de I’article 700 du code de procédure civile, au titre de la procédure enregistrée sous le numéro RG 20/8713,

— condamné M. [W] à payer à Mme [P] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre de la procédure enregistrée sous le numéro RG 20/8713,

— condamné M. [W] aux entiers dépens de I’instance,

— dit n’y avoir lieu de dispenser M. [W] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

M. [W] a relevé appel du jugement le 9 mars 2023.

Par ordonnance du 26 juin 2024, le conseiller de la mise en état de la cour d’appel de Bordeaux a :

— rejeté la demande présentée par M. [W] tendant à enjoindre au syndicat des copropriétaires de lui permettre l’accès, ainsi qu’à M. [V], à la terrasse de l’immeuble,

— condamné M. [W] à payer à Mme [P] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [W] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté les autres demandes présentées sur ce fondement,

— condamne M. [W] au paiement des dépens de l’incident.

3- Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 14 mars 2024, M. [W] demande à la cour d’appel, sur le fondement des articles 26 a et 26 b de la loi du 10 juillet 1965, et 11 et 13 du décret du 17 mars 1967, de :

— réformer le jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux du 9 mars 2023 en ce qu’il :

— l’a débouté de sa demande d’annulation des résolutions numéro 5 de l’assemblée générale du 5 juillet 2019 et numéros 5, 6 et 7 de l’assemblée générale du 24 août 2020,

— l’a condamné à payer au syndicat des copropriétaires et à Mme [P], chacun la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure enregistrée sous le numéro RG 20/8713,

— l’a condamné aux entiers dépens de l’instance,

— a dit n’y avoir lieu de le dispenser de toute participation à la dépense commune des frais de procédure prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

faisant droit à son appel et statuant à nouveau,

— annuler la résolution numéro 5 de l’assemblée générale du 5 juillet 2019,

— annuler les résolutions numéros 5, 6 et 7 de l’assemblée générale du 24 août 2020,

— débouter Mme [P] et le [Adresse 13] de leur appel incident,

— confirmer le jugement en ce qu’il a annulé la résolution n°6 de l’assemblée générale du 5 juillet 2019,

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de la Résidence [7] et Mme [P] à lui payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance et d’appel,

— le dispenser de toute participation à la dépense commune des frais de la procédure et des dépens, dont la charge sera répartie entre l’ensemble des copropriétaires en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

4- Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 19 mars 2025, Mme [P] demande à la cour d’appel, sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, de :

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bordeaux le 9 mars 2023 en ce qu’il a :

— débouté M. [W] de sa demande d’annulation des résolutions n°5 adoptées par l’assemblée générale des copropriétaires de la Résidence [7] à [Localité 4] le 5 juillet 2019, et n°5, 6 et 7 adoptées par la même assemblée de copropriétaires le 24 août 2020,

— condamné M. [W] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [7] à [Localité 4] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure enregistrée sous le numéro RG20/08713,

— condamné M. [W] à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure enregistrée sous le numéro RG20/08713,

— condamné M. [W] aux entiers dépens de l’instance,

en conséquence,

— débouter M. [W] de l’ensemble de ses demandes,

sur l’appel incident,

— réformer le jugement rendu le 9 mars 2023 en ce qu’il a annulé la résolution n°6 adoptée par l’assemblée générale de la résidence [7] le 5 juillet 2019,

en conséquence,

— dire et juger que la résolution n°6 adoptée par l’assemblée générale de la résidence [7] le 5 juillet 2019 est régulière,

en tout état de cause,

— condamner M. [W] à lui verser la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— le condamner aux entiers dépens.

5- Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 24 janvier 2024, le [Adresse 11] [7] demande à la cour de :

— faire droit à l’appel incident de Mme [P],

— débouter M. [W] de son appel,

— confirmer la décision entreprise,

— condamner M. [W] au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— le condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction pour ces derniers au profit de Maître Rivière, en vertu des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 mars 2025.

Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la contestation des résolutions n°5 et n°6 adoptées lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 5 juillet 2019.

6- M.[W] sollicite l’annulation des résolutions n°5 et 6 adoptées lors de l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires du 5 juillet 2019, qu’il convient d’examiner successivement.

— Sur la résolution n°5.

7- Lors de l’assemblée générale du 5 juillet 2019 a été adoptée la résolution n°5 ainsi rédigée:

'A la demande de Mme [P]: approbation de mise en place des brise-vents, détaillée dans le dossier joint établi par le bureau d’études CTE et validé par le bureau de contrôle Veritas pour délimiter la portion de terrasse de Mme [P] à usage privatif, ces travaux restant exclusivement à sa charge financière

majorité nécessaire: article 24".

Cette résolution a été adoptée par 51240 tantièmes POUR et 41174 tantièmes CONTRE.

8- M.[W] sollicite en premier lieu l’annulation de cette résolution au motif qu’elle a été votée à la majorité de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 et non à celle de l’article 24 comme mentionné par erreur sur le procès-verbal d’assemblée. Il affirme qu’elle devait être votée à l’unanimité, ou à tout le moins à la majorité qualifiée de l’article 26 a) et b) de la loi du 10 juillet 1965.

Il soutient en effet que l’installation de brise-vents ancrés dans le sol de la terrasse partie commune constitue une appropriation des parties communes, qu’ils sont en outre contraires au règlement de copropriété dès lors qu’il modifient l’aspect extérieur de l’immeuble, de sorte qu’ils ne pouvaient être autorisés sans modification préalable du règlement de copropriété, ce qui justifie qu’ils devaient au moins être votés à la majorité qualifiée.

Il ajoute que les travaux envisagés auraient même dû être votés à l’unanimité, dès lors que la fixation des châssis nécessite de percer le béton armé de la terrasse, ce qui présente un risque pour la solidité de l’ouvrage et la sécurité des biens et des personnes.

En second lieu, il affirme que la résolution n°5 doit également être annulée en ce qu’elle méconnaît les procès-verbaux précédents. Il expose que les travaux consistant en la pose de châssis ouvrants permettant d’accèder directement, en passant par la terrasse à jouissance privative à la terrasse commune, caractérisent une violation des règles de sécurité posées par la résolution n°6 adoptée lors de l’assemblée générale du 7 août 1999 et par la résolution n°15 adoptée lors de l’assemblée générale du 8 mai 2010.

9- Le syndicat des coprorpiétaires réplique tout d’abord que le dossier technique présenté lors de l’assemblée générale ne démontre pas que les travaux projetés portent atteinte à la structure ou à la solidité de l’immeuble, de sorte que le vote de la résolution à l’unanimité n’était pas requis.

Il souligne que les châssis doivent être implantés à l’intérieur des limites de la partie à usage privatif et ne constituent donc pas une appropriation des parties communes qui justifierait un vote à la majorité de l’article 26.

Il précise que le vote des travaux réalisés par un des copropriétaires à ses frais exclusifs est soumis à la majorité de l’article 25 b) et non à celle de l’article 26 dès lors qu’ils ne requièrent aucune modification du règlement de copropriété, ce qui est le cas en l’espèce.

Sur la violation des procès-verbaux précédents, le syndicat oppose à M. [W] qu’il n’est pas interdit à un syndicat de faire droit ultérieurement à une demande qui avait été refusée pour insuffisance d’information.

10- Mme [P] rétorque que le vote de la résolution n°5 à la majorité de l’article 25 b) est régulier, dès lors que l’implantation des châssis ne constitue aucune appropriation des parties communes, que son projet respecte l’harmonie de l’immeuble, comme c’était déjà le cas des anciens châssis posés par le précédent propriétaire, et que l’atteinte à la solidité de l’immeuble alléguée par M. [W] n’est étayée par aucun élément.

Par ailleurs, elle fait valoir que l’autorisation qui lui a été donnée par la résolution n°5 est différente de l’objet des résolutions de 1999 et 2010 devenues obsolètes du fait de la nouvelle délimitation de sa terrasse à jouissance privative par l’arrêt de la cour d’appel du 22 juin 2017.

Sur ce,

* Sur la majorité appliquée.

11- Il n’est pas discuté par les parties de ce que le procès-verbal d’assemblée générale du 5 juillet 2019 contient une erreur matérielle, en ce que la résolution n°5 n’a pas été adoptée à la majorité de l’article 24, comme mentionné par erreur, mais à celle de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965.

12- Selon les dispositions de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 ''l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble et conformes à la destination de celui-ci’ doit être adoptée à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

L’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 dispose quant à lui que 'sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant

a) les actes d’acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l’article 25 d),

b) la modification, ou éventuellement l’établissement du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes'.

Enfin, le même article 26 prévoit, dans son dernier alinéa que l’assemblée générale 'ne peut, sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires décider l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble ou la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l’immeuble'.

13- Il en résulte et il est exact, que, comme le soutient M. [W], si les travaux envisagés par l’un des copropriétaires sur une partie commune dont il a la jouissance exclusive risquent de porter atteinte à la solidité de l’immeuble, ils doivent être autorisés à l’unanimité (Civ.3ème, 13 septembre 2005, n°04-15.905).

14- Pour justifier de ce que les travaux projetés par Mme [P] présenteraient un risque pour la solidité de l’ouvrage, et plus précisément pour le plancher du toit-terrasse, mais également pour la sécurité des personnes et des biens, M. [W] développe un premier argument selon lequel les châssis étant fixés par 17 poteaux qui vont nécessiter des percements profonds, seraient susceptibles de causer des dégradations aux fers à béton qui constituent l’armature du béton d’une part, et seront soumis à des vents violents d’autre part.

15- A l’appui de ses allégations, il verse aux débats:

— un courrier de M. [F], se présentant comme 'expert près des assurés', du 27 septembre 2018, lequel écrit qu’à partir du moment où les châssis sont fixés sur le dallage, on 'doit considérer qu’ils font partie intégrante du bâtiment’ (pièce 6 [W]),

— un avis émis par M. [K], expert, lequel estime que la hauteur de deux mètres des panneaux entourant la terrasse lui semble incompatible avec la violence des vents lors des tempêtes (pièce 8 [W])

16- La cour d’appel observe que M. [K] et M. [F] se bornent à émettre des avis qui ne sont étayés par aucun élément technique, et qui ne portent en tout état de cause pas sur la validation technique de l’installation soumise à l’autorisation de l’assemblée générale du 5 juillet 2019.

17- En cause d’appel, M. [W] produit également un document intitulé 'expertise sur pièces', réalisée à sa demande par M. [V], expert, lequel estime que les fixations verticales prévues pour tenir les panneaux au sol sont insuffisantes afin de garantir l’ouvrage sans riques pour les usagers, que ces fixations entraîneront des points de rupture de l’étanchéité du toit-terrasse, et que la situation particulière des ouvrages projetés situés sur le toit d’une résidence au bord de mer, soumis à ce titre à des risques fréquents de vents violents, n’a pas été véritablement pris en compte (pièce 16 [W]).

18- Tout d’abord, il convient de relever, comme l’observe à juste titre Mme [P], que l’avis de M. [V] n’est étayé par aucune étude de charges ou notes de calcul, et qu’il est surtout contredit par le dossier technique déposé par celle-ci à l’appui de sa demande d’autorisation, réalisé par le cabinet d’expertise CTE et validé par le bureau d’études Veritas, lequel indique au contraire, s’agissant du scellement des châssis au plancher en béton armé de la terrasse, qu’il n’existe aucun risque de toucher une armature structurelle, le nombre de percements n’étant pas un critère fragilisant. Au surplus, et en considération du carnet de coupes et du dossier technique réalisé le 28 janvier 2019, le bureau d’étude Veritas souligne qu’il n’a aucune observation à émettre concernant la solidité de l’ouvrage (pièce 15 [P]).

19- Ensuite, en cause d’appel, et en réponse à l’avis de M. [V] communiqué par M. [W], Mme [P] verse aux débats un avis de M. [J], qui avait procédé à la rédaction du rapport technique de 2019, lequel réfute le risque de corrosion des points de fixation, en expliquant qu’il est exclu par l’emploi de matériaux idoines, et que la solidité de l’ouvrage et notamment des pare-vents a été calculée pour une vitesse de vent possible de 240 km/h (pièce 16 [P]).

20- Il en résulte que M. [W] échoue à démontrer le risque d’atteinte à la solidité du bâtiment ou le risque d’atteinte à la solidité des ouvrages privatifs de Mme [P], alors qu’à l’inverse, les pièces produites par cette dernière confirment que l’ouvrage ne porte pas atteinte à la structure ou à la solidité de l’immeuble, et que dès lors, la résolution n°5 ne devait pas être votée à l’unanimité.

21- M.[W] soutient par ailleurs que la demande d’autorisation de travaux formée par Mme [P] s’analyserait en réalité en un acte d’acquisition ou de disposition relevant de la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

22- Cependant, la lecture du dossier technique versé aux débats par Mme [P], et évoqué supra, permet de constater qu’il est procédé à l’implantation des châssis vitrés dans les limites de la partie privative de Mme [P], de sorte qu’ils ne sauraient caractériser une appropriation des parties communes.

23- Par ailleurs, l’installation de ces châssis, qui prend la forme d’une fixation par vissage dans le plancher de 17 poteaux supports des parois vitrées avec des chevilles de 110 mm, constitue, contrairement à ce que soutient M. [W], une installation démontable, et ne s’analyse pas, dès lors, en une emprise pérenne dans les parties communes qui justifierait un vote à la majorité qualifiée de l’article 26 a) de la loi du 10 juillet 1965.

24- En revanche, les intimés ne peuvent valablement soutenir que l’installation des brise-vents litigieux ne porte pas atteinte à l’aspect extérieur de l’immeuble.

25- En effet, l’examen du projet de travaux soumis à l’assemblée générale du 5 juillet 2019 et des photographies versées aux débats permet à la cour d’appel de se convaincre que les brise-vents sont certes translucides, mais dépassent largement les garde-corps de la terrasse, de sorte qu’ils sont aisément visibles depuis la voie publique.

26- L’article 5 du règlement de copropriété prévoit que 'chacun des copropriétaires pourra modifier comme bon lui semblera la disposition intérieure de ses locaux, mais pour la bonne harmonie de l’immeuble, il ne devra rien faire qui puisse changer l’aspect extérieur de celui-ci'.

27- Cependant, s’il résulte des dispositions de l’article 5 précité, l’interdiction pour chacun des copropriétaires de procéder de sa prope initiative et sans solliciter l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires à des travaux susceptibles de modifier l’aspect extérieur de l’immmeuble, il peut en être déduit à l’inverse que des travaux modifiant l’aspect extérieur de l’immeuble peuvent être autorisés en assemblée générale.

28- Or, il est constant que les travaux projetés par Mme [P] ont été soumis à l’approbation de l’assemblée générale et dès lors ne constituent pas une violation du règlement de copropriété justifiant une modification de celui-ci à la majorité qualifiée de l’article 26 b).

29- Le moyen tiré de l’irrégularité de la majorité appliquée au vote de la résolution n°5 sera donc écarté.

* Sur la violation des procès-verbaux précédents.

30- M. [W] soutient que les travaux, objet de la résolution n°5, ont été votés en violation de la résolution n° 6 adoptée lors de l’assemblée générale du 7 août 1999, et de la résolution n°15 adoptée lors de l’assemblée générale du 8 mai 2010.

31- En l’espèce, la résolution n°6 votée le 7 août 1999 porte sur l’usage exclusif de la clé d’accès à la terrasse commune du bâtiment A aux services du syndic, du conseil syndical, aux concierges et aux entreprises devant y accéder pour raisons de service, et sur le remplacement de la serrure fermant l’accès à la portion de terrasse commune du bâtiment A par une serrure à combinaison, compatible avec les clés détenues par les copropriétaires.

La résolution n°15 votée le 8 mai 2010 fait quant à elle interdiction d’accèder de la partie de la terrasse à jouissance exclusive, à la partie de terrasse commune.

32- Il en résulte que ces deux résolutions ne portent aucunement sur la pose de châssis vitrés délimitant la terrasse à usage privatif de Mme [P], mais uniquement sur l’interdiction de tout accès à la terrasse commune depuis la partie de terrasse à jouissance privative de Mme [P].

33- Or, M. [W] n’établit pas, contrairement à ce qu’il affirme, que les travaux projetés permettront un accès direct depuis la partie de la terrasse à usage privatif à la terrasse commune, le dossier technique communiqué ne prévoyant que la pose d’un vantail ouvrable pour donner l’accès aux équipes d’entretien des équipements communs intallés sur la partie privative, et ce en conformité avec la résolution n°6 votée le 7 août 1999.

34- En considération de ces éléments, les travaux projetés ne sont pas contraires au contenu des résolutions n° 6 du 7 août 1999 et n° 15 du 8 mai 2010, et c’est donc à juste titre que le tribunal a également écarté ce moyen, et débouté M. [W] de sa demande d’annulation de la résolution n°5 adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires le 5 juillet 2019.

Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

— Sur la résolution n°6.

35- Lors de l’assemblée générale du 5 juillet 2019 a été adoptée la résolution n°6 ainsi rédigée:

'A la demande de Mme [P]: approbation du devis TEBAG pour les travaux d’étanchéité de la terrasse du bâtiment A, travaux qui doivent être logiquement réalisés simultanément ou en suite immédiate de ses travaux afin d’éviter toute infiltration ainsi que cela avait été évoqué lors de l’AG du 4 août 2018".

Cette résolution a été adoptée à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

36- M. [W] sollicite la confirmation du jugement qui a prononcé la nullité de cette résolution.

37- Dans le cadre de son appel incident, Mme [P] réplique que le devis Tebag avait été communiqué lors de l’assemblée générale du 4 août 2018, et que l’assemblée générale des copropriétaires a, en tout état de cause, voté au vu de l’analyse technique de l’architecte en charge de la mission sur l’étanchéité.

38- Le syndicat des coprpopriétaires, s’en rapporte sur ce point, rappelant qu’au regard du vote d’une assemblée générale postérieure, l’annulation de cette résolution est sans incidence.

Sur ce,

39- Pour prononcer la nullité de la résolution n°6, le tribunal a considéré qu’elle avait été adoptée en violation des articles 11-3° et 13 du décret du 17 mars 1967, dès lors que le devis Tebag n’était pas joint à la convocation de l’assemblée générale.

40- Il est admis que les assemblées générales étant autonomes les unes par rapport aux autres, lorsque deux assemblées doivent se prononcer sur les mêmes questions, la convocation à la seconde réunion doit comporter les mêmes documents que ceux notifiés pour la première, à peine de nullité de la résolution votée, sans que le copropriétaire opposant ait à établir la preuve d’un grief.

41- Or, si le devis Tebag était joint à la convocation à l’assemblée générale du 4 août 2018, il n’est pas contesté qu’il ne l’était pas à la convocation à l’assemblée du 5 juillet 2019, comme pourtant exigé par les dispositions de l’article 11-3 du décret du 17 mars 1967, l’assemblée générale du 4 août 2018 ayant reporté le vote de la réalisation des travaux d’étanchéité litigieux à l’assemblée générale du 5 juillet 2019.

42- En conséquence, le jugement qui a prononcé la nullité de la résolution n°6 adoptée en contradiction avec les dispositions du décret précité, sera confirmé, l’argument selon lequel les copropriétaires auraient en tout état de cause été informés de l’étendue des travaux projetés par les éléments du dossier technique, étant inopérant en l’espèce, le défaut de communication du devis lors de la convocation à l’assemblée étant prescrit à peine de nullité.

Sur la contestation des résolutions n°5, n°6 et n°7 adoptées lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 24 août 2020.

43- M.[W] sollicite l’annulation des résolutions n°5, 6 et 7 adoptées lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 24 août 2020, qu’il convient d’examiner successivement.

— Sur la résolution n°5.

44- Lors de l’assemblée générale du 24 août 2020 a été adoptée la résolution n°5 ainsi rédigée:

'A la demande du conseil syndical (article 24 majorité simple)

Ordre du jour: validation des pré-requis à l’exécution du chantier de repose des brise vents de la copropriété du lot n°24 sur sa partie terrasse à usage privatif.

Après listing des pièces jointes et rappel des différents avis des services techniques et d’architecte, l’assemblée générale considère que plus rien ne s’oppose à la réalisation de ces travaux'.

Cette résolution a été adoptée par 56278 tantièmes sur 82654.

45- M. [W] expose que cette résolution revient en réalité à autoriser les travaux projetés par Mme [P], et soutient qu’elle a été votée à la majorité de l’article 24 alors qu’elle aurait dû être votée à la majorité qualifiée, voire à l’unanimité.

Il développe les mêmes moyens que ceux articulés au soutien de sa demande d’annulation de la résolution n°5 adoptée lors de l’assemblée générale du 5 juillet 2019.

46- Mme [P] et le syndicat, en réplique, opposent à M. [W] les mêmes moyens que ceux soutenus pour la confirmation de la résolution n°5 adoptée le 5 juillet 2019, et précisent que la résolution litigieuse n’a pas pour objet d’autoriser les travaux, mais uniquement de constater que les conditions nécessaires pour les réaliser sont remplies.

Sur ce,

47- La lecture de la résolution litigieuse révèle la constatation par les copropriétaires de ce que les conditions de réalisation des travaux déjà autorisés par l’assemblée générale précédente, en l’espèce autorisation d’urbanisme, assurance, validation technique, sont bien remplies, mais ne constitue pas une validation des travaux, contrairement à ce que soutient M. [W], les travaux projetés par Mme [P] ayant, de facto, été déjà autorisés par les copropriétaires réunis en assemblée générale extraordinaire le 5 juillet 2019.

48-Dès lors, dans la mesure où le contenu de cette résolution ne nécessitait aucune modification du règlement de copropriété, et ne constituait pas non plus une décision portant appropriation des parties communes, le vote à l’unanimité, ni à la majorité qualifiée n’était pas requis, et le jugement qui a débouté M. [W] de sa demande d’annulation de cette résolution sera confirmé.

— Sur la résolution n°6.

49- Lors de l’assemblée générale du 24 août 2020 a été adoptée la résolution n°6 ainsi rédigée:

'travaux d’étanchéité terrasse nord-ouest Bât A. Actualisation du montant des travaux de réfection d’étanchéité de la terrasse nord-ouest

devis de:

A) Entreprise [Z] pour 52 278. 88 euros TTC (page 25)

B) Entreprise TEBAG pour 42 099, 51 euros TTC (page 26)

C) Entreprise [G] pour 46 165 89 euros TTC (page 27)

L’assemblée générale décide, après avoir pris connaissance des conditions essentielles des devis et contrats notifiés et de l’avis éventuel du conseil syndical, après en avoir délibéré, d’effectuer les travaux en simultané de ceux entrepris par Mme [P] et de retenir la proposition de l’entreprise Tebag pour un montant de 42 099, 51 euros TTC

Autorise le syndic à procéder aux appels de fonds , en charges générales nécessaires, de telle manière que les situations de l’entreprise puissent être réglées aux dates convenues du marché,

Financement par le fonds travaux d’un montant de 20 000 euros

décide de fixer la date d’exigibilité des fonds restants, en charges générales conformément au décret du 27 mai 2004 à la date du

— le 01/11/2020 pour 50%

— le 01/01/2021 pour 50%'

Cette résolution a été adoptée à la majorité de l’article 24.

50- M.[W] soutient que cette résolution est nulle, dès lors que le devis Tebag annexé à la convocation était incomplet, en ce qu’il n’inclut pas le coût de la location de l’engin de levage, de celui de la location de la benne nécessaire pour recueillir les gravats ainsi que celui de la goulotte pour évacuer les gravats de la terrasse depuis la benne sur la chaussée, et ce, en violation des dispositions de l’article 11-1-3° du décret du 17 mars 1967.

51- Mme [P] et le syndicat répliquent qu’il n’y a ni insuffisance, ni irrégularité à voter un devis dont le descriptif serait moins détaillé que les deux autres communiqués notamment en ce qui concerne les installations de chantier, que la société Tebag devra d’ailleurs supporter sans solliciter de suppléments.

Sur ce,

52- Selon les dispositions de l’article 11-1-3° du décret du 17 mars 1967 'sont notifiées au plus tard en même temps que l’ordre du jour les conditions essentielles du contrat ou en cas d’appel à la concurrence des contrats proposés, lorsque l’assemblée est appelée à approuver un devis ou un marché nortamment pour la réalisation de travaux'.

Il en résulte que doivent uniquement être notifiées les conditions essentielles du contrat.

53- Dès lors, le devis litigieux, qui précise la nature des travaux projetés et leur coût, permettait aux copropriétaires d’apprécier les conditions essentielles du contrat, l’argument opposé par M. [W] selon lequel la société Tebag n’a pas précisé les moyens de levage dont elle aurait besoin, et les probables surcoûts en résultant, ne résistant pas à la lecture des devis lesquels, s’ils ne mentionnent pas le coût de location du matériel éventuellement nécessaire au levage et à l’évacuation des gravats, contiennent une ligne 'forfait travaux préparatoire et nettoyage’ dans lequel ces derniers seront inclus.

54- En conséquence, la résolution n°7 critiquée n’a pas été votée en contradiction avec les dispositions précitées du devis du 17 mars 1967, et c’est juste titre que le tribunal a considéré que sa validité ne pouvait pas être remise en cause.

— Sur la résolution n°7.

55- Lors de l’assemblée générale du 24 août 2020 a été adoptée la résolution n°7 ainsi rédigée:

'Convention de maîtrise d’oeuvre pour réfection terrasse, M. [D] en pièce jointe, pages 28 à 33 de l’ordre du jour

L’assemblée générale, après en avoir délibéré, décide de mandater le cabinet DSH M. [D] conformément à la convention jointe pour un montant de 1500 euros TTC phase 2 afin de suivre les travaux d’étanchéité du bâtiment A'.

Cette résolution a été adoptée à la majorité de l’article 25.1.

56- M. [W] soutient que cette résolution doit être annulée, dans la mesure où elle ne précise pas le stade des travaux et ne permet pas de vérifier si la rémunération de l’architecte soumise au vote correspond bien au pourcentage de 7% sur le montant final HT des travaux, prévue par le contrat de maîtrise d’oeuvre du 29 novembre 2019.

57- Le syndicat réplique que la rémunération de 1500 euros votée ne correspond pas à 7% du montant du chantier Tebag, mais à la moitié, et que si l’architecte n’accepte pas la décision de l’assemblée générale, celle-ci n’est pas nulle pour autant.

58- Mme [P] fait quant à elle valoir que la résolution litigieuse n’est affectée d’aucun moyen de nullité, et que le seul risque encouru est un refus de l’architecte cocontractant.

Sur ce,

59- La lecture du contrat de maîtrise d’oeuvre liant le syndicat des copropriétaires à M. [D], en date du 29 novembre 2019, révèle que celui-ci contient les indications tarifaires pour le calcul de la rémunération de l’architecte fixée à 7% du montant HT des travaux d’étanchéité.

60- Par ailleurs, le contrat comporte une mention manuscrite précisant qu’en vertu de la résolution n°4 de l’assemblée générale du 3 février 2018, l’accord était donné pour la phase 2 uniquement pour la somme de 1500 euros TTC.

61- Il en résulte que la résolution litigieuse est conforme à la documentation tarifaire fournie, et le fait que la rémunération validée serait inférieure à celle demandée par l’architecte n’étant pas une cause de nullité, le seul risque étant, comme le soulignent à juste titre les intimés, que l’architecte refuse la mission.

En conséquence, le jugement qui a débouté M. [W] de sa demande de nullité de la résolution n°7 sera confirmé.

Sur les mesures accessoires.

62- Le jugement est également confirmé sur les dépens et l’indemnité due par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

63- M. [W], partie perdante, sera condamné aux dépens de première instance et de la procédure d’appel, et sera condamné à payer à Mme [P] et au syndicat, chacun, la somme de 2500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Dans les limites de l’appel,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne M. [C] [W] aux dépens de la procédure d’appel,

Condamne M. [C] [W] à payer à Mme [A] [I] épouse [P] d’une part, et au syndicat des copropriétaires de la résidence [7] d’autre part, chacun, la somme de 2500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,