Cour d'appel de Bordeaux, 4e chambre commerciale, 29 septembre 2025, n° 22/02804

TGI Bordeaux 14 avril 2022

CA Bordeaux
Confirmation 29 septembre 2025

Arguments

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Rejeté
Obligation de délivrance du bailleur
La cour a constaté que la SCI des Gardels a justifié l'exécution des travaux, rendant la demande de la SAS Jacadi infondée.
Rejeté
Désordres causant une perte de chiffre d'affaires
La cour a relevé qu'aucun préjudice ni lien de causalité n'a été démontré entre les désordres et une perte de chiffre d'affaires.
Rejeté
Recevabilité de la demande de compensation
La cour a jugé que la demande de compensation ne pouvait prospérer car aucune somme supplémentaire n'était allouée à la SAS Jacadi.
Accepté
Frais de justice
La cour a condamné la SAS Jacadi à payer une somme au titre de l'article 700 en raison de la procédure engagée.

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Sur la décision

Référence :	CA Bordeaux, 4e ch. com., 29 sept. 2025, n° 22/02804
Juridiction :	Cour d'appel de Bordeaux
Numéro(s) :	22/02804
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Bordeaux, 14 avril 2022, N° 20/05334
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Mathieu CHAUVELMarie-Anne BLATTLaurent SUSSAT
Cabinet(s) :	HARFANG AVOCATSCABINET CAPORAL - MAILLOT - BLATT ASSOCIES
Parties :	S.A.S. JACADI c/ S.C.I. DES GARDELS

Texte intégral

COUR D’APPEL DE BORDEAUX

QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE

— -------------------------

ARRÊT DU : 29 SEPTEMBRE 2025

N° RG 22/02804 – N° Portalis DBVJ-V-B7G-MXWK

S.A.S. JACADI

S.C.I. DES GARDELS

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 14 avril 2022 (R.G. 20/05334) par le Tribunal Judiciaire de BORDEAUX suivant déclaration d’appel du 09 juin 2022

APPELANTE :

S.A.S. JACADI, immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le numéro 441 875 473, agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social sis [Adresse 1]

Représentée par Maître Laurent SUSSAT de la SCP HARFANG AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX, et assistée de Maître Mathieu CHAUVEL, avocat au barreau de LILLE

INTIMÉE :

S.C.I. DES GARDELS, immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le numéro D 398 461 806, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 2]

Représentée par Maître Marie-Anne BLATT de la SELARL CABINET CAPORALE – MAILLOT – BLATT ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 30 juin 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Anne-Sophie JARNEVIC, Conseiller chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président,

Madame Sophie MASSON, Conseiller,

Madame Anne-Sophie JARNEVIC,Conseiller,

Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

* * *

FAITS ET PROCÉDURE:

Le 1er septembre 2004, la SCI des Gardels a donné en location à la Sarl Dicalvi, aux droits de laquelle vient la SAS Jacadi, des locaux à usage commercial situés [Adresse 3], pour une durée de 9 années à compter du 1er septembre 1994, moyennant un loyer mensuel de 30 000 francs.

Par avenant du 9 septembre 2003, le bail a été renouvelé pour une durée de 9 années à compter du 1er septembre 2003, pour un loyer annuel de 75 000 euros HT et HC.

Par acte de commissaire de justice du 29 juin 2012, le bailleur a fait signifier au preneur un congé avec offre de renouvellement à compter du 1er janvier 2013 aux clauses et conditions du bail antérieur, à l’exception du loyer qui a été fixé en définitive par la cour d’appel de Bordeaux à la somme de 114 760 euros HT et HC selon arrêt du 16 mars 2020.

Par ordonnance de référé du 14 octobre 2013, un expert judiciaire a été nommé pour vérifier les désordres de l’immeuble allégués par le preneur, les décrire et analyser leur cause et les responsabilités éventuelles.

Par ordonnance du 16 décembre 2019, le juge des référés a condamné la bailleresse à réaliser sous astreinte des travaux de toiture préconisés par l’expert judiciaire suivant le devis de la société Sorreba.

Par acte du 22 juillet 2020, la SAS Jacadi a assigné la SCI des Gardels devant le tribunal judiciaire de Bordeaux pour la voir condamner à réaliser des travaux sous astreinte.

Par jugement du 14 avril 2022, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— condamné la SCI des Gardels à exécuter l’intégralité des travaux visés au poste 7 du devis Sorreba sous contrôle d’un maître d''uvre désigné par ses soins et qui informera la société Jacadi de l’exécution conforme des travaux ;

— dit que ces travaux devront être entrepris dans un délai de 60 jours de la signification de la présente décision à peine passé ce délai d’une astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard pendant une durée de 2 mois, et que ceux-ci devront être exécutés selon les préconisations du rapport d’expertise (page 49) de façon à ce que l’activité du magasin puisse continuer durant les travaux ;

— condamné la SCI des Gardels à faire procéder au traitement de l’intégralité des fissures sur murs et plafonds constatées dans le rapport d’expertise judiciaire, conformément aux postes 4.1.1/,4.2.1/5.1.2/6.1.4 du devis Sorreba ;

— dit que ces travaux devront être entrepris dans un délai de 80 jours de la signification de la présente décision à peine, passé ce délai d’une astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard pendant une durée de 2 mois ;

— débouté la société Jacadi de ses demandes relatives à l’exécution de plus amples travaux ;

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires y compris celles formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dit que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens et que les frais d’expertise judiciaire seront pris en charge par moitié par chacune des parties.

— Rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Par déclaration au greffe du 9 juin 2022, la SAS Jacadi a relevé appel du jugement énonçant les chefs expressément critiqués, intimant la SCI des Gardels.

La proposition de médiation n’a permis d’aboutir à un accord des parties.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par conclusions déposées en dernier lieu le 11 juin 2025, auxquelles il convient de se reporter pour le détail des moyens et arguments, la SAS Jacadi demande à la cour de :

Vu les articles 1719 et suivants du code civil dans leur rédaction applicable au litige,

— Infirmer partiellement le jugement dont appel rendu par le tribunal judiciaire de Bordeaux le 14 avril 2022 en ce qu’il a :

— condamné la SCI des Gardels à exécuter l’intégralité des travaux visés au poste 7 du devis Sorreba sous contrôle d’un maître d''uvre désigné par ses soins et qui informer la société Jacadi de l’exécution conforme des travaux ;

— dit que ces travaux devront être entrepris dans un délai de 60 jours de la signification de la présente décision à peine passé ce délai d’une astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard pendant une durée de 2 mois, et que ceux-ci devront être exécutés selon les préconisations du rapport d’expertise ( page 49) de façon à ce que l’activité du magasin puisse continuer durant les travaux ;

— débouté la société Jacadi de ses demandes relatives à l’exécution de plus amples travaux ;

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires y compris celles formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dit que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens et que les frais d’expertise judiciaire seront pris en charge par moitié par chacune des parties.

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Et statuant à nouveau,

— Condamner la SCI des Gardels à faire réaliser, dans un délai de 60 jours à compter de l’arrêt à intervenir, sous peine d’astreinte journalière de 5 000 euros par jour de retard, les travaux suivants préconisés par l’expert judiciaire [F] en pages 67 à 77 de son rapport daté du 24 juin 2015 :

— Ordonner à la SCI des Gardels de prendre toutes mesures de nature à limiter le trouble de jouissance subi par la société Jacadi au cours de la réalisation de ces travaux, et notamment en interdisant aux entreprises intervenantes d’accéder au chantier par le magasin, et en prévoyant un accès au chantier par l’extérieur, via un échafaudage ;

— Ordonner à la SCI des Gardels de mettre en place sur l’échafaudage, à ses frais, un visuel permettant aux chalands d’identifier le magasin et de discerner aisément que le magasin reste ouvert pendant la durée des travaux ; ce visuel devant être conforme aux choix de la société Jacadi liés à son exploitation et à son image et sera en conséquence soumis à l’approbation préalable de la société Jacadi ;

— Ordonner à la SCI des Gardels de communiquer, au moins 10 jours avant le démarrage des travaux, un calendrier détaillé de réalisation des travaux qui sera soumis à l’approbation préalable de la société Jacadi ;

— Condamner la SCI des Gardels à payer à la société Jacadi la somme de 189 354 euros à parfaire au titre de sa perte de jouissance résultant de la faute et de la carence du bailleur, pour la période postérieure au 11 juillet 2011 et avec intérêts à compter du 1er juillet 2022 ;

— Condamner la SCI des Gardels à payer à la SAS Jacadi la somme de 25 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Ordonner la compensation entre les sommes auxquelles la SCI des Gardels est condamnée et les loyers à échoir ;

— Condamner la SCI des Gardels aux entiers dépens et dire qu’ils comprendront les frais et honoraires de l’expert judiciaire [F] taxés à 15 347,93 euros.

Par conclusions déposées en dernier lieu le 10 juin 2025, auxquelles il convient de se reporter pour le détail des moyens et arguments, la SCI des Gardels demande à la cour de :

— Rejeter la demande nouvelle de compensation formulée par la société Jacadi, présentée pour la 1ère fois en cause d’appel,

— Constater que les travaux visés dans le jugement du 14 avril 2022 ont été exécutés,

— Confirmer le jugement en ce qu’il a débouté la société Jacadi de ses demandes relatives à l’exécution de plus amples travaux,

— Confirmer le jugement en ce qu’il a débouté la société Jacadi de ses demandes d’indemnisation, d’article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens,

— Rejeter l’ensemble des demandes de la société locataire formulées en cause d’appel

Statuant en appel,

— Condamner la société Jacadi au paiement d’une somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la société Jacadi aux entiers dépens de première instance et d’appel avec distraction au profit de la SELARL Cabinet Caporale Maillot Blatt, avocats au Barreau de Bordeaux, sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et des moyens des parties, il est, par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, expressément renvoyé à la décision déférée et aux derniers conclusions écrites déposées.

La clôture de la procédure a été prononcée selon ordonnance du 16 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

La société Jacadi déclare former un appel seulement partiel du jugement, sans toutefois préciser les points non contestés.

Elle demande à la cour la condamnation de la société des Gardels à effectuer sous astreinte des travaux plus importants que ceux résultant de sa condamnation par le premier juge, en l’espèce ceux prévus aux pages 67 à 77 du rapport du 24 juin 2015 de l’expert M. [F]. C’est ainsi qu’elle reproduit dans le dispositif de ses conclusions 7 pages extraites de ce rapport d’expertise.

L’appelante demande par ailleurs d’ordonner diverses mesures en lien avec les travaux dont elle demande l’exécution, mais aussi, de nouveau, une somme de 189'354 euros au titre d’une perte de jouissance pour la période postérieure au 11 juillet 2011, outre la compensation entre les sommes auxquelles la SCI des Gardels sera condamnée et les loyers à échoir.

La demande concernant un supplément de travaux:

Moyens des parties:

Après avoir rappelé les désordres qu’elle allègue, et leur cause, fissures, infiltrations, état de vétusté généralisé, et l’absence de conformité à la réglementation (pages 18 à 25 de ses conclusions), la société Jacadi soutient que les travaux à réaliser sont à la charge du bailleur en vertu de l’obligation de délivrance conformément à l’article 1719 du code civil. L’appelante conteste aussi l’affirmation du bailleur selon laquelle tous les travaux nécessaires auraient été réalisés.

La SCI des Gardels oppose que les relations sur place entre les parties sont excellentes, qu’elles communiquent sur les travaux, et que la confusion vient certainement du siège de la société Jacadi qui ne suit pas l’activité bordelaise et pense se trouver face à un bailleur négligent. Elle fait valoir qu’elle est toujours répondu aux sollicitations, mais que le locataire a laissé l’immeuble se dégrader.

Elle souligne que les travaux de toiture du devis Sorreba pour 20'203,45 euros HT ont été exécutés par une autre entreprise, comme constaté par un maître d''uvre'; que, pour les autres désordres, le tribunal a relevé qu’ils sont dus pour partie à la vétusté mais aussi à un défaut d’entretien remontant à plusieurs années'; que les travaux sur les fissures ont été exécutés selon facture de 23'190 euros du 24 juin 2022 et constat de commissaire de justice.

Elle ajoute qu’il n’est pas établi que la vétusté préexistait à l’entrée dans les lieux, et que c’est à juste titre que le tribunal a écarté les demandes au titre de la vétusté et du défaut de conformité.

Réponse de la cour

Le tribunal judiciaire a condamné le bailleur à exécuter l’intégralité des travaux visés au poste 7 du devis Sorreba. Il s’agissait de travaux extérieurs sur les façades et la toiture.

Or, la SCI des Gardels justifie de l’exécution de ces travaux.

Elle produit une facture de l’entreprise AT Habitat du 25 juin 2022 (sa pièce n° 25), relevant à bon droit qu’elle n’avait pas l’obligation de faire appel à la société Sorreba, travaux constatés par le maître d’oeuvre mandaté par ses soins, M. [T] (sa pièce n° 28). Le fait que la facture finale soit inférieure au devis ne saurait évidemment porter préjudice au bailleur qui a trouvé une entreprise moins-disante, dès lors qu’il est établi que les travaux préconisés ont été effectués.

Le tribunal a aussi condamné le bailleur a faire procéder au traitement de l’intégralité des fissures sur murs et plafonds constatés par le rapport de l’expert et figurant au devis Sorreba.

Là encore, la SCI des Gardels justifie de l’exécution des travaux.

C’est ainsi qu’elle produit une facture pour un total de 23'190 euros du 24 juin 2022 (sa pièce n° 26), corroborée par les constatations d’un commissaire de justice du 12 juillet 2022 (sa pièce n° 27).

Il n’y a donc pas lieu à statuer davantage sur l’exécution des condamnations prononcées par le tribunal.

S’agissant des travaux relatifs à la vétusté, le bailleur invoque à bon droit les dispositions du bail liant les parties, qui sanctionnent le défaut d’avis au bailleur de toutes dégradations et détériorations qui se produiraient. La société Jacadi ne produit pas, ni n’offre de produire, la preuve d’avis qu’elle aurait donnés au bailleur, ni, surtout, de l’entretien qui était à sa charge. Ainsi, il n’est pas établi que l’état de vétusté constaté, qu’elle ne prouve pas avoir été préalable à son entrée dans les lieux, ne proviendrait pas de son défaut d’entretien.

S’agissant des défauts de conformité relevés par l’expert, qui consisteraient en la pose d’une installation électrique neuve ou le remplacement de la plomberie, chauffage, sanitaire, le tribunal a pu exactement relever que les travaux préconisés ne pouvaient caractériser une non-conformité des locaux donnés à bail qui interdirait l’activité du preneur.

Ces demandes de condamnations supplémentaires ne peuvent prospérer.

Sur la demande indemnitaire:

Moyens des parties:

La société Jacadi reformule devant la cour sa demande indemnitaire rejetée par le tribunal. Elle fait valoir qu’elle a dû souffrir pendant plusieurs années les désordres constatés par l’expert judiciaire, à hauteur de 15% du loyer annuel.

La SCI des Gardels oppose que l’origine des désordres n’est pas de nature à faire obstacle à l’exploitation du local loué, et que le preneur ne peut alléguer sa propre turpitude, défaut d’entretien, défaut de prévenance, abandon des locaux, pour obtenir une indemnisation.

Réponse de la cour,

C’est de façon exacte que le tribunal a relevé qu’il est établi par le rapport d’expertise et par un rapport de 2012 que la société Jacadi n’exploite pratiquement que les locaux du rez-de-chaussée, laissant inoccupés les étages. De même, le premier juge a pu pointer l’inertie de la société Jacadi dans la mise en 'uvre des travaux de toiture, malgré le titre exécutoire obtenu en 2019.

Pas plus devant la cour que devant le tribunal judiciaire, la société Jacadi ne justifie d’une perte de chiffre d’affaires en raison d’un retard de travaux.

Ainsi, ni préjudice, ni lien de causalité avec le litige sur les travaux n’est démontré, et le preneur a été débouté à juste titre de cette demande indemnitaire.

Sur les autres demandes

Moyens des parties:

La société Jacadi, sans davantage s’en expliquer, demande une compensation entre les sommes auxquelles la SCI des Gardels serait condamnée et les loyers à échoir.

La société des Jardels oppose l’irrecevabilité de la demande de compensation, présentée pour la première fois en appel.

Réponse de la cour,

22. La demande de compensation présentée en cause d’appel est recevable en application de l’article 564 du code de procédure civile.

En tout état de cause, aucune somme supplémentaire n’est ici allouée à la société Jacadi, et qui justifierait une compensation judiciaire, de sorte que la demande ne peut prospérer.

23.Partie tenue aux dépens d’appel, dont recouvrement direct par la Selarl Cabinet Caporale Maillot Blatt, avocat qui en fait la demande, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile,

le sort des dépens de première instance, dont les frais d’expertise, ayant déjà été tranché par le jugement, la SAS Jacadi paiera à la SCI des Gardels la somme de 3'000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS:

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

Confirme le jugement rendu entre les parties par le tribunal judiciaire de Bordeaux le 14 avril 2022,

Déboute la SAS Jacadi du surplus de ses demandes,

Dit n’y avoir lieu à prononcer une compensation,

Y ajoutant,

Condamne la SAS Jacadi à payer à la SCI des Gardels la somme de 3'000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Condamne la SAS Jacadi aux dépens d’appel, dont recouvrement direct par Selarl Cabinet Caporale Maillot Blatt, avocat qui en fait la demande, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, président, et par Monsieur Hervé GOUDOT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier Le Président