RÉFÉRÉ N° RG 25/00210 – N° Portalis DBVJ-V-B7J-OPHW

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S.C. UNOFIMMO

c/

S.C. S.C.C.V.[Localité 1]

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DU 12 FEVRIER 2026

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Grosse délivrée

le :

ORDONNANCE

Rendue par mise à disposition de l’ordonnance au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Le 12 FEVRIER 2026

Solenne MOTYL, conseillère à la Cour d’Appel de BORDEAUX, désignée en l’empêchement légitime de la Première Présidente par ordonnance en date du 28 novembre 2025, assistée de François CHARTAUD, greffier.

dans l’affaire opposant :

S.C. UNOFIMMO, agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité [Adresse 1]

Absente

Représentée par M^e Chloé FERNSTROM membre de la SELARL CHLOE FERNSTRÖM, avocat au barreau de BORDEAUX (avocat postulant), M^e Virginie BOUET membre de la SELEURL ABV LEGAL, avocat au barreau de PARIS (avocat plaidant)

Demanderesse en référé suivant assignation en date du

28 novembre 2025,

à :

S.C.C.V.PESSAC, société civile immobilière de construction-vente, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 824 862 981, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité [Adresse 2]

Absente

Représentée par M^e Frédéric CUIF membre de la SELARL LX BORDEAUX, avocat au barreau de BORDEAUX (avocat postulant) et de M^e Samir KHAWAJA, avocat au barreau de PARIS (avocat plaidant)

Défenderesse,

A rendu l’ordonnance contradictoire suivante après que la cause a été débattue en audience publique devant nous, assistée de Emilie LESTAGE, Greffière, le 29 janvier 2026 :

EXPOSE DU LITIGE

1. Selon un jugement en date du 8 juillet 2025, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— condamné la S.C.C.V [Localité 1] à payer à la S.C UNOFIMMO la somme de 30.335,40 euros à titre des dommages et intérêts pour la reprise du désordre 81 sauf à justifier auprès de la S.C UNOFIMMO de la réalisation de tels travaux par la production d’une facture correspondante

— condamné la S.C.C.V [Localité 1] à payer à la S.C UNOFIMMO la somme de 800 euros au titre des dommages et intérêts pour la reprise du désordre 63

— condamné la S.C.C.V [Localité 1] à payer à la S.C UNOFIMMO la somme de 727,28 euros au titre des dommages et intérêts pour la reprise du désordre76

— condamné la S.C.C.V [Localité 1] à payer à la S.C UNOFIMMO la somme de 20.000 euros au titre des dommages et intérêts pour la reprise du désordre 31 et a condamné la S.A.S Azarail construction à garantir la S.C.C.V [Localité 1] de cette condamnation

— condamne la S.C.C.V Pessac à remettre la SCI UNOFIMMO les documents suivants:

— les DOE de la FTM18

— les fiches d’autocontrôle de CVC de la FTM18

— les rapports de mise en service constructeur de la FTM18

— le PV de levée des réserves avec les entreprises suivantes :

SOBLACO (lots 5b et 8), CLEVIA (lot 17), TK ELEVATOR (lot 21)

— l’attestation de qualification professionnelle des entreprises suivantes et l’attestation d’assurance de ces dernières (RC et décennale) :

* lot 13 – SAS AZRAIL CONSTRUCTION: les attestations d’assurance RC et RD pour 2017

* lot 19-20 – EURL ALTEC INDUSTRIE: l’attestation d’assurance RD pour 2017

— le PV de levée des réserves entre le vendeur et l’acquéreur

— au titre du PCM 7

* PC10-1 :

* COEUR-BERSOL-PCM07-2022.10.07

— une attestation de non-recours et de non-retrait faite par un huissier,

— le 1* procès-verbal de constat d’affichage,

— la DAACT,

— l’attestation de non-contestation à la conformité

— l’attestation de la compagnie d’assurance et non d’un courtier d’acquit de la prime définitive des contrats DO, TRC & CNR, ainsi que la copie de l’intégralité des polices d’assurance (conditions générales et particulières) et des avenants de fin de travaux, outre le justificatif du paiement des taxes et redevances liées à la construction mises en recouvrement à la date de remise de l’ensemble de ces documents ou à défaut attestation du vendeur sur l’absence de mise en recouvrement ;

— condamné la S.C.I UNOFIMMO à payer à la SCCV [Localité 1] les sommes suivantes :

* 229 403,76 euros à titre de complément de prix,

* 307 411 euros à titre d’indemnité compensatrice de surfaces vacantes, chacune augmentée, à compter du 11° jour ouvré suivant le 08 août 2023, des intérêts à un taux calculé sur la base de l’EURIBOR 3 mois augmenté de 200 points de base, prorata temporis, l’EURIBOR de zéro s’appliquant en cas d’EURIBOR négatif, les dits intérêts étant capitalisés selon les modalités de l’article 1343-2 du code civil, conformément à la clause 2.9.7.3 de l’acte de vente du 08 juillet 2021

— ordonné à la S.C.P [T], [F], GALLIEZ, [Localité 2], titulaire d’un office notarial sis [Adresse 3], au sein de laquelle exerce maître [O] [T], notaire associé, en sa qualité de séquestre, de libérer la somme de 307 411 euros entre les mains de LA S.C.C.V [Localité 1] au vu d’une simple copie du jugement ;

— condamné la S.C.C.V [Localité 1] à payer à la S.C.I UNOFIMMO la somme de 4 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— débouté les parties pour le surplus ;

— condamné S.C.C.V [Localité 1] aux dépens

— condamné la S.A.S Azarail à garantir les droits de la S.C.C.V [Localité 1] à hauteur de 40% des condamnations préférées au titre de l’article du code de procédure civile.

2. La S.C UNOFIMMO a interjeté appel de cette décision selon une déclaration en date du 29 aout 2025.

3. Par acte de commissaire de justice en date du 25 novembre 2025, la S.C UNOFIMMO a fait assigner la S.C.C.V [Localité 1] en référé, aux fins de la voir condamnée à consigner la somme de 622.000 euros entre les mains du bâtonnier de l’ordre des avocats de [Localité 3] en qualité’de séquestre ainsi qu’aux dépens et à lui verser la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

4. En premier lieu, elle expose qu’elle s’est, dès la première instance, opposée à l’exécution provisoire en sollicitant le débouté des demandes de la SCCV [Localité 1].

5. Elle soutient d’une part, qu’il existe des moyens sérieux de réformation du jugement en ce qu’en dépit de ses demandes, la S.C.C.V [Localité 1] n’a pas réalisé les travaux de reprise de la chape détaillés dans le rapport de la société Ginger mandatée d’un commun accord en violation de son obligation prévue à l’article 1642-1 du code civil de garantir les vices apparents. Elle ajoute que le mécanisme du complément de prix prévu dans l’acte VEFA implique qu’elle perçoive des loyers en contrepartie mais que sans la réalisation des travaux, elle ne peut percevoir la totalité du loyer en raison de l’exploitation partielle des lieux loués. Elle indique également que la SCCV [Localité 1] est redevable envers elle d’une indemnité compensatrice des surfaces vacantes, qui était garantie par le séquestre de la somme de 307'411 €, qu’elle estime devoir percevoir. De même, elle considère que la SCCV devrait être condamnée à lui payer la somme de 134'328 € au titre des factures qu’elle a produites concernant les travaux qu’elle a dû engager pour reprendre les désordres de la chape des locaux loués par la société TREEFROG et non seulement 20'000 € comme jugé en première instance.

6. Concernant les conséquences manifestement excessives, elle soutient que la SCCV ne présente aucune garantie financière quant à sa capacité de restitution en cas d’infirmation du jugement, alors que les sommes en litige se montent à plus de 622'000 €. A cet égard, elle mentionne que le fait que le créancier ne dispose pas de garanties suffisantes suffit à établir la preuve requise et que la SCCV est une coquille vide créée pour les seuls besoins du projet immobilier, qui ne publie pas ses comptes, qui a un capital social de 1000 e et qui n’a aucun employé.

7. En réponse, par conclusions reçues au greffe le 7 janvier 2026, la SCCV [Localité 1] sollicite que soit déclarée irrecevable la demande d’aménagement de l’exécution provisoire formée par la SCI UNOFIMMO et subsidiairement, que cette demande soit jugée mal fondée'; en tout état de cause, que la SCI UNOFIMMO soit déboutée de ses demandes et condamnée aux dépens et à lui payer la somme de 8000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

8. Au soutien de ses prétentions, elle expose que la demande d’aménagement de l’exécution provisoire présentée par la SCI UNOFIMMO est irrecevable, dès lors que le dispositif de l’assignation ne fait nullement état d’une demande d’arrêt de l’exécution provisoire, mais uniquement d’une demande de condamnation de la SCCV [Localité 1] à consigner la somme de 622'000 € entre les mains du bâtonnier de l’ordre des avocats de Bordeaux en qualité de séquestre, ce qui correspond à une demande d’aménagement de l’exécution provisoire sur le fondement de l’article 514-5 du code de procédure civile'; or, elle énonce que cet article ne permet d’aménager l’exécution provisoire qu’en cas de rejet d’une demande d’arrêt de l’exécution provisoire, ce qui n’a pas été sollicité par la SCI UNIFIMMO selon elle.

9. Elle ajoute que, même si la SCI UNOFIMMO modifiait ses prétentions pour se fonder sur l’article 514-5 du code de procédure civile, sa demande d’arrêt de l’exécution provisoire serait irrecevable en ce qu’elle n’aurait formulé aucune observation relative à l’exécution provisoire lors de la première instance et que les conséquences manifestement excessives alléguée par la SCI UNOFIMMO, à savoir le risque de non représentation des fonds, ne se sont pas révélées postérieurement au jugement. Ainsi, l’éventuelle demande d’arrêt de l’exécution provisoire qui pourrait intervenir étant, selon la SCCV [Localité 1] irrecevable, aucun aménagement de l’exécution provisoire ne pourrait être ordonné subsidiairement.

10. A titre subsidiaire, si la demande d’aménagement de l’exécution provisoire devait malgré tout être déclarée recevable, elle sollicite qu’elle soit rejetée comme mal fondée, faute pour la SCI UNOFIMMO de rapporter la preuve du risque de non restitution des sommes allouées en cas d’infirmation de la décision critiquée. Elle rappelle que les associés d’une SCCV sont indéfiniment responsables aux termes des dispositions de l’article L 211-2 du code de la construction et de l’habitation et souligne qu’en l’espèce, la SCCV [Localité 1] a pour associés deux sociétés commerciales, la société REDMAN ATLANTIQUE – qui disposait au 30 novembre 2025 de plus de 3'961'000 € de capitaux propres outre plus de 3'700'000 € d’actifs circulant ' et la société MILEUN, qui disposait au 31 décembre 2023 de 1'500'000 € de capital social et de 2'596'987 € de capitaux propres. Selon elle, il n’existe donc en réalité aucun risque de non représentation des fonds su le jugement de première instance était infirmé.

11. L’affaire a été mise en délibéré au 12 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’aménagement de l’exécution provisoire

12. Selon l’article 514-5 du code de procédure civile, le rejet de la demande tendant à voir écarter ou arrêter l’exécution provisoire de droit et le rétablissement de l’exécution provisoire de droit peuvent être subordonnés, à la demande d’une partie ou d’office, à la constitution d’une garantie, réelle ou personnelle, suffisante pour répondre de toutes restitutions ou réparations.

13. En l’espèce, il ressort des pièces versées au dossier notamment de l’assignation du 28 novembre 2025 et des débats à l’audience, que la S.C UNOFIMMO n’a formulé aucune demande d’arrêt de l’exécutoire provisoire, de sorte qu’elle n’est pas recevable à demander à titre principal l’aménagement de l’exécution provisoire.

14. Il convient en conséquence de déclarer la demande d’aménagement de l’exécution provisoire de S.C UNOFIMMO irrecevable.

Sur les demandes sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens

15. La S.C UNOFIMMO, partie succombante dans la présente instance, au sens des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, sera condamnée aux entiers dépens.

16. Il apparaît conforme à l’équité de condamner la S.C UNOFIMMO à payer à la SCCV [Localité 1] la somme de 800 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Elle sera quant à elle déboutée de sa demande du même chef.

PAR CES MOTIFS

Déclare irrecevable la demande d’aménagement de l’exécution provisoire de la S.C UNOFIMMO';

Condamne la S.C UNOFIMMO aux entiers dépens de la présente instance;

Condamne la S.C UNOFIMMO à payer à la SCCV [Localité 1] la somme de 800 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et la déboute de sa demande de ce chef.

La présente ordonnance est signée par Solenne MOTYL, conseillère et par François CHARTAUD, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, La conseillère,