COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 15 JANVIER 2026

N° RG 22/03894 – N° Portalis DBVJ-V-B7G-M243

[I] [P]

c/

[D] [T] [G]

[R] [G]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 08 juillet 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 8] (RG : 21/00553) suivant déclaration d’appel du 06 août 2022

APPELANT :

[I] [P]

né le 18 Juillet 1985 à [Localité 4] (LIBAN),

demeurant [Adresse 3]

Représenté par M^e Baptiste MAIXANT, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉS :

[D] [T] [G]

né le 14 Avril 1959 à [Localité 5]

de nationalité Française

Profession : Assureur,

demeurant [Adresse 1]

[R] [G]

né le 02 Novembre 1961 à [Localité 5]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 2]

Représentés par M^e Dominique MILLAS-CONTESTIN, avocat au barreau de LIBOURNE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 novembre 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Christine DEFOY, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

FAITS ET PROCEDURE

Selon un compromis établi le 14 septembre 2020 par Maître [L] [W], notaire à [Localité 8], M. [I] [P] s’est engagé à acheter à Messieurs [Y] et [R] [G] une propriété rurale de 17 ha 18 a 95 ca, située lieu-dit [Adresse 7] dans la commune de [Localité 6], en Gironde, moyennant le prix de 1'110'000 €.

Cet acte prévoyait notamment :

' une condition suspensive en faveur de l’acquéreur tenant à l’obtention d’un prêt

' le versement par l’acquéreur d’un dépôt de garantie de 50'000 €,

' la régularisation de l’acte authentique au plus tard le 22 janvier 2021,

' en cas de défaillance d’une partie à ses obligations, l’application d’une clause pénale d’un montant de 110'000 € avec imputation à due concurrence du dépôt de garantie si la somme était due par l’acquéreur.

Estimant que ce compromis était caduc car il n’avait pas réussi à obtenir le financement escompté, M. [P] a, par lettre recommandée du 13 avril 2021, mis en demeure les vendeurs d’avoir à lui restituer le dépôt de garantie.

Ces derniers ont refusé cette restitution et ont réclamé l’application de la clause pénale à leur profit au motif que M. [P] aurait manqué de diligences concernant la recherche de son prêt.

Aussi, M. [P] a par acte d’huissier du 21 mai 2021 assigné Messieurs [G] devant le tribunal judiciaire de Libourne.

Par jugement en date du 8 juillet 2022 le tribunal a notamment :

' déclaré recevables les demandes présentées par M. [P],

' constaté la caducité du compromis de vente conclu le 14 septembre 2020 entre M. [E] et Messieurs [G],

' débouté M. [P] de ses demandes de restitution de son dépôt de garantie et de l’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

' ordonné à maître [L] [W], notaire à [Localité 8], dans le délai de 15 jours à réception de la demande qui lui serait présentée en ce sens, de remettre à M. [Y] [G] et M. [R] [G] la somme de 50'000 € qu’il a séquestrée en prévision de la vente.

— Rejeté la demande de M. [Y] [G] et de M. [R] [G] tendant à la condamnation de M. [P] au paiement de la somme complémentaire de 60'000 €au titre de la clause pénale

' condamner M. [P] aux dépens et à payer à Messieurs [G] la somme de 2500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [P] a relevé appel de cette décision, le 6 août 2022.

Aux termes de ses dernières conclusions devant la cour il lui demande de :

— Réformer le jugement querellé en tant qu’il a décidé de :

— Débouter [I] [P] de ses demandes de restitution de son dépôt de garantie et d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Ordonner à Maître [L] [W], notaire à [Localité 8], dans le délai de 15 jours à réception de la demande qui lui sera présentée en ce sens, de remettre à [Y] [G] et [R] [G] la somme de 50.000 € qu’il a séquestrée en prévision de la vente,

— Condamner [I] [P] aux dépens et à la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Confirmer le jugement querellé en tant qu’il a décidé de :

— Constater la caducité du compromis de vente conclu le 14 septembre 2020 entre [I] [P] d’une part et [Y] [G] et [R] [G] d’autre part,

— Rejeter la demande de [Y] [G] et [R] [G] tendant à la condamnation de [I] [P] au paiement de la somme complémentaire de 60.000 € au titre de la clause pénale,

Et statuant de nouveau,

— Ordonner que le séquestre de 50.000 € versé entre les mains de Maître [W] soit remis à Monsieur [I] [P] et ce sous huitaine à compter de la signification du jugement à intervenir,

— Débouter les consorts [G] de l’ensemble de leur demandes, fins et prétentions,

— Condamner les consorts [G] à verser Monsieur [I] [P] la somme de 6.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance.

Aux termes de leurs dernières écritures devant la cour, les consorts [G] lui demandent pour leur part de :

— Débouter M. [P] de l’ensemble de ses prétentions,

— confirmer le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Libourne en ce qui a :

— Constaté la caducité du compromis de vente conclu le 14 septembre 2020 entre M [P] d’une part et [Y] [G] et [R] [G] d’autre part,

— Débouté M [P] de ses demandes de restitution de son dépôt de garantie et d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Ordonné à Me [L] [W], notaire à [Localité 8], dans le délai de 15 jours à réception de la demande qui lui sera présentée en ce sens, de remettre à [Y] [G] et [R] [G] la somme de 50.000€ qu’il a séquestrée en prévision de la vente,

— Condamné M. [P] aux dépens,

— Condamné M. [P] à payer à [Y] [G] et [R] [G] la somme de 2.500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Faisant droit à leur appel incident,

— Infirmer le jugement rendu part le Tribunal judiciaire de Libourne en ce qu’il a fixé les dommages et intérêts à verser par M. [P] la somme de 50.000€ et Dire et juger que les dommages et intérêts seront fixés au montant de la clause pénale convenue, soit 110.000€

— Condamner en conséquence M. [P] à verser aux Consorts [G] la somme complémentaire de 60.000 € correspondant au montant de la clause pénale,

— Condamner M. [P] à verser aux Consorts [G] la somme de 6.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— Condamner M. [P] à garder à sa charge les dépens de l’instance,

L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 novembre 2025 ;

MOTIFS

Le tribunal a jugé qu’en application de l’article 18 du compromis de vente, celle -ci était caduque, faute d’avoir été régularisée avant la date prévue du 22 janvier 2021. Il a ajouté qu’en exécution de ce compromis, l’acquéreur devait solliciter un financement de 1 833 000 euros au taux d’intérêt maximum de 1, 50 % hors assurances pour une durée maximale de 20 ans et devait justifier des dépôts des demandes de financement auprès du notaire comme de l’accord qu’il aurait reçu, sauf à fournir deux attestations bancaires de refus de prêt. Or, le tribunal a considéré que l’appelant n’avait pas rempli toutes ses obligations en ne respectant notamment pas les délais qui avaient été contractuellement fixés et les attestations de refus de prêt des banques étaient en outre imprécises. Le premier juge a ainsi considéré que M. [P] avait empêché la réalisation de la condition suspensive qui devait être réputée accomplie. Le tribunal a toutefois fait usage de son pouvoir modérateur considérant que la clause pénale était excessive considérant qu’il convenait de la limiter à la somme de 50 000 euros.

M. [I] [P] soutient qu’il a exécuté le contrat de bonne foi. En outre, il se dit fondé à solliciter la restitution du dépôt de garantie dans la mesure où la condition suspensive à l’obtention du prêt qu’il avait sollicité ne s’est pas réalisée. En outre le compromis de vente est devenu caduc en raison de l’absence de réalisation des conditions suspensives mises à la charge des vendeurs à savoir la purge du droit de préemption de la Safer, la délivrance à l’acquéreur d’un certificat d’urbanisme ne révélant aucune servitude sur le bien vendu, le justificatif de l’absence de servitude pouvant nuire au droit de propriété de l’acquéreur, ni d’inscription, de privilège ou d’hypothèque garantissant de créances qui ne seraient pas remboursées par le prix de vente. Or au 22 janvier 2021, terme fixé pour la réalisation des conditions suspensives, les vendeurs n’avaient pas justifié de la réalisation des conditions dont ils étaient débiteurs. En outre, le compromis était également caduc, faute pour les vendeurs d’avoir délivré à l’acquéreur sommation de passer l’acte de vente. Dans ces conditions les intimés ne peuvent solliciter le paiement de la clause pénale.

Messieurs [G] soutiennent que M. [P] n’a pas respecté son engagement de déposer ses demandes de prêts dans le délai contractuellement fixé et pas davantage celui d’information des vendeurs du sort de celles-ci. Ils ajoutent que le compromis de vente prévoyait que la clause pénale survivrait à une éventuelle caducité du compromis de vente et en raison de la duplicité de l’appelant, celle-ci est parfaitement exigible. Ils poursuivent que les dispositions relatives au code de la consommation ne sont pas applicables en l’espèce, s’agissant de l’acquisition et du financement pour ce faire d’une exploitation viticole et ainsi professionnelle et qu’en outre l’opération est très supérieure au taux maximum prévu pour un tel financement. Enfin, il n’était pas nécessaire de faire délivrer une sommation de passer l’acte de vente alors que chaque partie considérait que le compromis était caduc.

Sur ce

Selon l’article 1304-6 alinéa 3 du code civil, la défaillance d’une condition suspensive a pour sanction la caducité de la vente.

En l’espèce, un compromis de vente a été signé par les parties le 14 septembre 2020, sous la condition suspensive, que l’acquéreur, M. [P] obtienne un prêt d’un montant de 1833 000 euros au taux d’intérêt de 1,50% hors assurance sur une durée de 20 ans. En outre, M. [P] s’engageait à déposer sa demande de prêt dans les trente jours et en justifie auprès du notaire instrumentaire dans les cinq jours de la décision de la banque.

Or, il est constant que l’acquéreur ne justifie pas d’une demande de prêt auprès du Crédit Agricole alors qu’aucune attestation de refus de prêt n’a été établie par cet organisme bancaire.

Par ailleurs, si l’appelant justifie d’une demande de prêt auprès de la BNP Paribas, l’attestation de refus de prêt de cette dernière ne précise pas la durée du prêt sollicitée et ne permet ainsi pas de savoir si les conditions suspensives ont été respectées. En toute hypothèse, le notaire n’a pas été informé du refus du prêt dans le délai contractuellement fixé.

En outre, si M. [P] justifie d’une demande de prêt auprès du CIC, la date de celle-ci est inconnue alors que l’appelant ne justifie que de la date d’un rendez-vous, le 23 septembre 2020 et si cette banque a refusé le prêt le 2 février 2021, le notaire n’a été informé de cette demande de prêt que trop tardivement, le 4 janvier 2021.

En conséquence, ainsi que le tribunal l’a justement retenu, M. [P] ne justifie pas avoir déposé ses demandes de prêt dans le délai contractuellement prévu et n’a pas, en toute hypothèse, informé le notaire dans le délai qu’il avait accepté.

Dès lors, l’appelant n’a pas rempli ses obligations pour se prévaloir de la défaillance de la condition suspensive étant rappelé que le compromis insistait en sa page 16 sur la nature essentielle et déterminante de cette condition et de la rigueur de ses conséquences en cas de non-réalisation de celle-ci.

Par ailleurs, ainsi que les intimés le font justement observer, M.[P] ne peut prétendre échapper aux sanctions prévues par le contrat considérant que ses obligations seraient contraires aux prescriptions du code de la consommation alors que ces dispositions protectrices n’ont pas vocation à jouer en raison du montant de l’opération de crédit sollicité et de la nature professionnelle de l’acquisition envisagée.

De plus, les parties ont expressément prévu de faire de la réitération authentique de la vente à une date précise, en l’espèce le 22 janvier 2021, une condition de la formation du contrat si bien qu’aucun dépassement ne pouvait être demandé et aucune clause ne permettait à une des parties de mettre l’autre en demeure de réitérer la vente.

En conséquence, du fait du dépassement du délai fixé contractuellement prévu, il était expressément prévu la caducité de la promesse.

En outre, si l’appelant fait valoir que les vendeurs eux-mêmes n’auraient pas réalisé les conditions suspensives dont la charge leur incombait, leur réalisation devait être effective au jour de la passation de l’acte authentique et non préalablement à celui-ci. Aussi, dans la mesure où l’acte authentique n’a pas été passé, leur réalisation n’a pu être constatée.

Sous le bénéfice de ces observations il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu’il a constaté la caducité du compromis de vente conclu entre les parties et qu’il a débouté M. [P] de sa demande de restitution du dépôt de garantie.

Par ailleurs, il y a lieu également de confirmer le jugement en ce qu’il a justement considéré que les intimés ne faisaient valoir aucun préjudice autre que celui d’avoir perdu quelques mois avant de pouvoir remettre en vente leur bien et faisant usage de son pouvoir modérateur prévu à l’article 1231-5 du code civil a limité la clause pénale à la somme de 50 000 euros.

***

M. [P] qui succombe sera condamné aux dépens d’appel et à verser aux intimés la somme de 1500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions y ajoutant :

Déboute les parties de leurs autres demandes,

Condamne M. [I] [P] aux dépens d’appel,

Condamne M. [I] [P] à payer à Monsieur [R] [G] et Monsieur [Y] [G], ensemble, la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,