COUR D’APPEL

D’ANGERS

CHAMBRE A – CIVILE

IG/LL

ARRET N°

AFFAIRE N° RG 21/00601 – N° Portalis DBVP-V-B7F-EZIP

Jugement du 10 novembre 2020

TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d’ANGERS

n° d’inscription au RG de première instance : 20/00321

ARRET DU 4 MARS 2025

APPELANTS :

Madame [I] [X]

née le [Date naissance 5] 1971 à [Localité 18]

[Adresse 6]

[Localité 12]

Monsieur [V] [A]

né le [Date naissance 2] 1969 à [Localité 11]

[Adresse 6]

[Localité 12]

Tous deux représentés par M^e Patrick BARRET de la SELARL BARRET PATRICK & ASSOCIES, avocat au barreau d’ANGERS – N° du dossier 180155

INTIMEE :

Madame [N] [S] épouse [O]

née le [Date naissance 1] 1962 à [Localité 16]

[13] [Adresse 15]

[Localité 12]

Représentée par M^e Yves-Marie BIENAIME, avocat au barreau d’ANGERS

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue publiquement, à l’audience du 12 novembre 2024 à 14 H 00, M^me GANDAIS, conseillère, ayant été préalablement entendue en son rapport, devant la cour composée de :

Madame MULLER, conseillère faisant fonction de présidente

Madame GANDAIS, conseillère

Monsieur WOLFF, conseiller

qui en ont délibéré

Greffier : Monsieur DA CUNHA

ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement le 4 mars 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Catherine MULLER, conseillère faisant fonction de présidente et par Tony DA CUNHA, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

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FAITS ET PROCÉDURE

Suivant acte notarié en date du 28 avril 2009, Mme [I] [X] et M. [V] [A] ont fait l’acquisition de deux locaux constituant les lots de copropriété n° 2 et 3, cadastrés respectivement section [Cadastre 8] et section [Cadastre 10], dans un ensemble immobilier situé [Adresse 15].

Mme [X] exerce son activité de psychologue clinicienne dans ces locaux.

Par acte notarié en date du 9 janvier 2017, M. [T] [O] et son épouse, Mme [N] [S] ont fait l’acquisition d’un local constituant le lot n°1 dans l’ensemble immobilier situé [Adresse 15], cadastré section [Cadastre 8] et d’un autre local constituant le lot n°4 dans l’ensemble immobilier situé [Adresse 15] et [Adresse 17], cadastré section [Cadastre 10].

Ledit acte précise que la copropriété n’a ni syndic ni président nommés par les copropriétaires.

Après avoir fait réaliser divers travaux de consolidation au niveau d’une cloison de sa cave et d’installation d’une VMC, Mme [O] a installé son activité de cirière au sein de ses locaux depuis le dernier trimestre de l’année 2017.

Se plaignant de la réalisation d’installations illégales dans leur cave par Mme [O] et d’émanation de fumées provenant de l’activité de cette dernière, Mme [X] et M. [A] ont saisi le juge des référés du tribunal de grande instance d’Angers aux fins de voir à titre principal condamner, sous astreinte, leur voisine à déposer toute installation se trouvant dans l’immeuble en dehors de ses lots privatifs et lui enjoindre de cesser toute activité de commerce et d’industrie dans ses locaux.

Suivant ordonnance de référé du 7 mars 2019, le juge des référés a fait partiellement droit à leurs demandes, condamnant Mme [O] à retirer, sous astreinte, les installations existantes en dehors de ses lots privatifs.

Par exploit d’huissier en date du 12 décembre 2019, Mme [X] et M. [A] ont fait assigner au fond devant le tribunal de grande instance d’Angers, leur voisine aux fins d’obtenir sa condamnation à cesser, sous astreinte, toute activité de commerce et d’industrie dans ses locaux.

Par jugement réputé contradictoire du 10 novembre 2020, le tribunal judiciaire d’Angers devant lequel Mme [O] n’a pas constitué, a :

— débouté Mme [X] et M. [A] de l’ensemble de leurs demandes ;

— condamné Mme [X] et M. [A] aux dépens conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Suivant déclaration reçue au greffe de la cour le 11 mars 2021, Mme [X] et M. [A] ont relevé appel du jugement en toutes ses dispositions ; intimant Mme [O].

L’ordonnance de clôture a été rendue le 23 octobre 2024 et l’audience de plaidoirie fixée au 12 novembre de la même année conformément aux prévisions d’un avis du 21 juin 2024.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières écritures déposées le 22 octobre 2024, Mme [X] et M. [A] demandent à la cour, au visa des articles 122 du code de procédure civile, l’article 15 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et l’article 51 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 ainsi que l’article 544 du code civil, de :

— infirmer le jugement déféré en l’ensemble de ses dispositions ;

statuant à nouveau,

— écarter des débats les conclusions prises pour le compte de Mme [O] le 21 octobre 2024 en contradiction avec les articles 15 et 16 du code de procédure civile,

— enjoindre à Mme [O] de cesser toute activité de commerce et d’industrie dans les biens cadastrés section [Cadastre 8] et [Cadastre 10], ou tout au moins dans le lot n°4 cadastré section [Cadastre 10] sous astreinte de 50 euros par jour de retard passer le délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir (sic) ;

— débouter Mme [O] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— condamner Mme [O] à leur payer la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Aux termes de ses écritures déposées le 21 octobre 2024, l’intimée demande à la cour, au visa des articles 122 et suivants du code de procédure civile ainsi que les articles 8, 12 et 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, de :

— la juger recevable et bien fondée dans ses demandes, fins et prétentions ;

— infirmer le jugement déféré en l’ensemble de ses dispositions ;

en conséquence,

à titre principal :

— déclarer irrecevable comme prescrite l’action intentée par Mme [X] et M. [A] ;

— débouter Mme [X] et M. [A] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

à titre subsidiaire, débouter Mme [X] et M. [A] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

à titre très subsidiaire, débouter Mme [X] et M. [A] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

à titre infiniment subsidiaire,débouter Mme [X] et M. [A] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

en tout état de cause :

— condamner solidairement Mme [X] et M. [A] à lui verser la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— les condamner aux entiers dépens.

Le 22 octobre 2024, l’intimée a repris des écritures afin que la cour n’écarte pas des débats ses écritures du jour ainsi que celles du 21 courant, maintenant à l’identique pour le reste l’ensemble de ses moyens et demandes figurant à ses conclusions notifiées la veille.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, à leurs conclusions ci-dessus mentionnées.

MOTIFS DE LA DECISION :

I- Sur les conclusions de l’intimée notifiées le 21 octobre 2024

Les appelants demandent à la cour d’écarter les conclusions de l’intimée prises le 21 octobre 2024, soit 48 heures avant l’ordonnance de clôture au motif que ce court délai rend impossible l’examen de ses moyens. Ils font grief à leur contradictrice d’avoir méconnu le principe du contradictoire, alors même que l’instance d’appel est engagée depuis mars 2021, que leurs dernières écritures remontaient au 8 novembre 2021 et qu’elle n’a jugé opportun d’y répondre que l’avant-veille de l’ordonnance de clôture.

L’intimée, pour s’opposer à la demande des appelants, fait valoir que les modifications apportées aux termes de ses dernières écritures portent sur la constitution en lieu et place de la nouvelle société de l’avocat constitué pour elle, du rappel de la jurisprudence sur la compétence de la cour en matière de fin de non-recevoir, d’une citation d’une jurisprudence de 2024 sur la location saisonnière. Elle ajoute que les appelants avaient tout loisir de solliciter un report de la date de clôture sur ces modestes modifications si tant est que cela appelle une réponse.

Sur ce, la cour

Il se déduit de l’article 802 du code de procédure civile, auquel renvoit l’article 907 du même code, dans sa rédaction antérieure au décret n° 2023-1391 du 29 décembre 2023, que les conclusions déposées avant l’ordonnance de clôture sont par principe recevables.

Néanmoins, selon l’article 15 du même code, les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense.

Et aux termes de l’article 16, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Cependant, le juge ne peut déclarer des conclusions irrecevables au seul motif de la date de leur signification. Il doit préciser les circonstances particulières qui ont empêché le respect de la contradiction.

En l’espèce, par ses conclusions notifiées le 21 octobre 2024, soit l’avant-veille du jour de la clôture de l’instruction, annoncée le 21 juin 2024 par le greffe dans l’avis de clôture et de fixation et plus de trois ans après ses précédentes conclusions notifiées le 25 août 2021, l’intimée a apporté les modifications suivantes :

— visé, dans la discussion relative à la fin de non recevoir tirée de la prescription, un avis de la Cour de cassation du 3 juin 2021, indiquant que 'la cour est compétente pour trancher les fins de non-recevoir qui, bien que n’ayant pas été tranchées seraient de nature à remettre en cause l’autorité de chose jugée par le premier juge’ ;

— visé, dans la discussion relative à la violation de la clause d’habitation bourgeoise, la jurisprudence sur les Airbnb (cour d’appel d’Orléans du 24 septembre 2024), indiquant que dans la jurisprudence citée par la partie adverse, l’activité de Airbnb s’accompagne de prestations para-hôtelières et présente donc une nature commerciale au contraire de la sienne, artisanale et donc civile ;

— précisé la constitution en lieu et place de la société de son avocat à la suite de son changement de dénomination.

Aucune pièce nouvelle n’a été produite à cette occasion.

Il en ressort que la nature des ajouts et modifications énoncés ci-avant ne conduit pas à la formulation d’une demande nouvelle ou d’un moyen nouveau de la part de l’intimée qui nécessiterait pour les appelants d’apporter une réponse et une discussion différentes de celles déjà contenues à leurs écritures.

Aucune atteinte au principe de la contradiction n’étant ainsi démontrée, il n’y a pas lieu d’écarter lesdites conclusions notifiées le 21 octobre 2024.

II- Sur la fin de non recevoir tirée de la prescription de l’action au titre de la violation du règlement de copropriété

L’intimée fait valoir que :

— le changement de destination des locaux a été prévu lors de l’établissement de l’état descriptif de division du 29 septembre 1990 et remontait même aux années 1980 ; les appelants, propriétaires depuis avril 2009 avaient donc connaissance du contenu du règlement de copropriété de 1955 et de l’état descriptif de division du 29 septembre 1990 depuis leur acquisition ; c’est donc à partir de ce jour que leur action en violation du règlement de copropriété devait être initiée ;

— ses contradicteurs n’ignoraient pas l’affectation professionnelle du local puisque lorsque l’appelante a fait une proposition d’acquisition, elle a évoqué elle-même un 'local professionnel'.

Les appelants font valoir que :

— le point de départ du délai de prescription doit être fixé à la date à laquelle ils ont eu connaissance de l’infraction au règlement de copropriété ; celui-ci se situe au début de l’activité commerciale de l’intimée, soit le 16 octobre 2017 ainsi que mentionné au BODACC;

— le fait qu’il ait été indiqué dans le titre de propriété de l’intimée un 'espace magasin’ ne leur est pas opposable puisqu’ils ne sont pas partie à l’acte ;

— le fait que des aménagements extérieurs aient été réalisés par l’intimée ne fait pas la preuve du changement de destination reproché qui impose nécessairement l’élément matériel consistant dans la réalisation d’une activité commerciale ;

— l’intimée ne rapporte pas la preuve qu’une activité commerciale antérieure à la sienne a été exercée au sein de la parcelle cadastrée [Cadastre 8] au vu et au su des autres copropriétaires avant le 16 octobre 2017 ;

— la circonstance que l’appelante exerce elle-même une activité libérale au sein de sa propriété ne remet pas en cause l’interdiction d’exercer une activité commerciale, relevant qu’en présence de clauses d’habitation bourgeoise dite 'ordinaires', il est permis d’exercer une activité professionnelle et spécialement libérale tout en excluant une activité commerciale ;

— le fait que l’intimée soit de bonne foi ne remet pas en cause le droit des copropriétaires de s’opposer à la violation de la clause d’habitation bourgeoise.

Sur ce, la cour

Il résulte de l’article 122 du code de procédure civile que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, telle la prescription.

Selon l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction antérieure au 25 novembre 2018, date d’entrée en vigueur de la loi ELAN, 'sans préjudice de l’application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l’application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans'.

Dans sa rédaction postérieure à cette loi, l’article 42 dispose que 'les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat'.

L’article 2224 du code civil dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Enfin, en application de l’article 2222 du même code, en cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure.

En l’espèce, il appartient à la demanderesse à la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action en cessation de toute activité de commerce et d’industrie dans les biens cadastrés section [Cadastre 8] et [Cadastre 10] d’établir que ladite action serait prescrite.

Conformément au principe fixé dans l’article 2224 susvisé, le point de départ du délai de prescription doit être fixé à la date à laquelle les copropriétaires à l’origine de ladite action ont eu la connaissance de l’infraction au règlement de copropriété.

Il importe de rappeler que les appelants font grief à l’intimée de méconnaître le règlement de copropriété du 24 janvier 1955 en exerçant une activité commerciale dans des locaux à usage d’habitation ou professionnel.

Le fait que l’acte d’acquisition des appelants, en date du 28 avril 2009, mentionne le règlement de propriété de 1955 comme s’appliquant à l’immeuble cadastré section [Cadastre 8] et l’état descriptif de division et règlement de copropriété du 29 septembre 1990 s’appliquant à l’immeuble cadastré section [Cadastre 10], ne saurait emporter la connaissance par eux d’une exploitation commerciale des biens en cause.

En effet, d’une part, le règlement de copropriété s’agissant du bien cadastré [Cadastre 8] stipule une clause d’habitation bourgeoise, prohibant toute activité commerciale ou industrielle. La circonstance que l’état descriptif de division et règlement de copropriété du 29 septembre 1990 envisage quant à lui la possibilité d’une occupation des locaux à usage commercial, professionnel ou artisanal ou encore d’habitation bourgeoise est sans incidence dès lors que le titre de propriété des appelants ne vise ledit état descriptif que pour régir l’immeuble cadastré [Cadastre 10].

Or, il n’est pas discuté que l’intimée exerce son activité de cirière au sein des deux immeubles, cadastrés [Cadastre 8] et [Cadastre 10].

Il s’ensuit que le seul fait que l’état descriptif de division et règlement de copropriété de septembre 1990, présenté dans le titre de propriété des copropriétaires appelants comme se rapportant exclusivement à un seul des deux biens immobiliers ([Cadastre 10]), mentionne un possible usage commercial des locaux, ne peut avoir eu pour effet d’informer avec certitude et précision les copropriétaires appelants du changement de destination des immeubles qu’ils invoquent et alors même qu’un règlement de copropriété, antérieur, prohibe quant à lui toute destination commerciale et s’applique, selon les stipulations mêmes de leur acte, à leur autre bien immobilier.

Dans ces conditions, l’intimée ne démontre pas que les appelants, à la seule lecture de leur titre de propriété, du règlement de copropriété de 1955, de l’état descriptif de division et règlement de copropriété de 1990, ont pu avoir connaissance du changement de destination de l’immeuble avant le début de son activité.

En définitive, c’est bien à compter du 16 octobre 2017, date déclarée au greffe du tribunal de commerce, que l’intimée a exercé son activité de 'fabrication et vente de bougies artisanales, objets de décoration et articles de créateurs (sédentaire et non sédentaire)' dans les locaux en cause, comme cela résulte de la publication de la création de son entreprise au BODACC, le 27 septembre 2017.

De surcroît, l’intimée qui évoque un changement de destination intervenu dans les années 80, se borne à se référer soit à son acte de propriété, soit à l’état descriptif de division de 1990, sans établir la réalité concrète d’une exploitation à titre commercial des locaux litigieux.

A ce titre, les appelants produisent pour leur part devant la cour une attestation établie le 12 novembre 2021 par M. [M], ancien locataire domicilié dans l’immeuble de 1997 à 2014, indiquant qu’il n’y a pas eu de commerce au [Adresse 15], durant son occupation et ce, jusqu’à son départ des lieux, en juillet 2014.

Il s’ensuit que ce n’est qu’à compter du 16 octobre 2017 que les copropriétaires appelants se sont rendu compte à la fois de l’existence de l’activité exercée par l’intimée et des nuisances qu’elle pouvait générer.

En application des dispositions précitées, le délai de prescription décennal a donc couru à compter de cette date jusqu’à l’entrée en vigueur de la loi ELAN le 25 novembre 2018, date à laquelle le nouveau délai quinquennal a commencé à courir.

L’action des appelants, introduite le 12 décembre 2019, donc antérieurement à l’expiration du délai se situant au 25 novembre 2023, n’est donc pas prescrite.

L’intimée sera donc déboutée de cette fin de non-recevoir.

III- Sur la violation du règlement de copropriété de 1955

Le tribunal a constaté que des actes de propriété des parties, il ressort que leurs propriétés se situent dans 'un ensemble immobilier ayant fait l’objet d’un état descriptif de division et règlement de copropriété établi aux termes d’un acte reçu par Me [F] [R], notaire à [Localité 12], le 24 janvier 1955 publié au service de la publicité foncière de [Localité 12], le 27 avril 1955 volume 2008 numéro 7 et que l’ensemble immobilier sus désigné a fait l’objet d’un état descriptif de division et règlement de copropriété établi aux termes d’un acte reçu par Me [F] [R], notaire à [Localité 12], le 29 septembre 1990 publié au service de la publicité foncière de [Localité 12], le 18 octobre 1990 volume 1990P numéro 4534". Il a encore observé que hormis l’erreur apparente qui attribue à Me [R] le cahier des charges et division de l’immeuble cadastré [Cadastre 8] publié le 27 avril 1955 volume 2008 numéro 7 alors que cet acte a été manifestement reçu par Me [Z] [L], notaire à [Localité 12], les deux actes de vente contiennent des énonciations identiques sur le descriptif des propriétés. Le tribunal a retenu que l’intimée a installé son atelier dans l’immeuble conformément à l’usage mentionné dans son acte de vente, celui-ci précisant que les deux lots forment un seul et même bien, lequel est à usage commercial. Dans le même temps, le premier juge a constaté que le premier règlement de copropriété, de 1955, mentionne que 'la maison devra toujours être habitée bourgeoisement et il ne pourra y être exercé aucun commerce ou industrie’ tandis que le second règlement de 1990 précise que 'l’ensemble des locaux pourront être occupés et utilisés soit à usage de commerces soit à usage professionnel ou pour l’exercice d’une activité artisanale, soit à usage d’habitation bourgeoise'. Le tribunal en a conclu que 'pas plus que le juge des référés, le juge du fond n’a compétence pour opérer un choix, dans le cadre d’une copropriété privée prévoyant une unité des biens immobiliers, entre des actes concurrents dont les énonciations sont antinomiques'. Il a dès lors jugé que dans ces conditions, la violation du règlement de copropriété invoquée n’est pas établie.

Les appelants font valoir que :

— le titre de propriété de l’intimée établit que cette dernière a acquis des locaux identifiés comme deux biens immobiliers distincts et soumis à deux cahiers des charges différents, le bien cadastré section [Cadastre 8] étant soumis au cahier des charges établi le 24 janvier 1955 et le bien cadastré section [Cadastre 10] étant quant à lui soumis au cahier des charges établi le 29 septembre 1990 ;

— il ressort du plan de division joint au règlement de copropriété de 1990 que la parcelle [Cadastre 8] n’est pas concernée par ce règlement de copropriété ; le tribunal a donc commis une erreur d’interprétation en estimant que le cahier des charges de 1990 permettait à l’intimée d’exercer une activité commerciale ou artisanale au sein du lot cadastré [Cadastre 8] ; or, l’intimée exerce son activité dans ses 2 lots et notamment dans la cave de la section [Cadastre 8] où elle réalise ses bougies ;

— le fait que l’acte notarié indique que les deux lots forment un seul et unique bien et que le vendeur ait pu déclarer dans l’acte notarié qu’il exerçait une activité commerciale n’est pas de nature à remettre en cause la clause bourgeoise contenue dans le règlement de copropriété de 1955 ; seule une décision de l’unanimité des copropriétaires est susceptible de remettre en cause cette clause ; même si la clause d’habitation bourgeoise n’exclut pas expressément les activités artisanales, l’esprit de cette clause est de réserver les biens relevant de la copropriété à un usage résidentiel ; l’activité exercée par l’intimée occasionne des nuisances équivalentes à une activité commerciale ou industrielle de sorte qu’elle méconnaît le règlement de copropriété de 1955.

L’intimée fait valoir que :

— les copropriétaires ont modifié au fil du temps la destination de l’immeuble en permettant un usage mixte à titre professionnel et à titre d’habitation ; il convient dès lors de prendre pour référence l’état descriptif de division et règlement de copropriété du 29 septembre 1990 pour connaître la destination de l’immeuble, dès lors que les biens immobiliers cadastrés [Cadastre 8] et [Cadastre 10] forment désormais un seul et même ensemble immobilier au plan cadastral ; les aménagements intérieurs de l’immeuble démontrent la volonté de modifier la destination de l’immeuble pour une destination mixte professionnelle-habitation, qui est commune aux différents copropriétaires ; ainsi, les lots ont été regroupés par les copropriétaires en vue de former des locaux professionnels ;

— les lots des appelants sont qualifiés de locaux professionnels et non de locaux à usage d’habitation ; les lots qu’elle a également acquis sont des locaux à usage professionnel ; la clause d’habitation bourgeoise figurant dans le cahier des charges de 1955 n’a donc plus de légitimité au regard de la destination actuelle de l’immeuble et doit être considérée comme nulle ou à tout le moins réputée non écrite comme contrevenant à la destination actuelle de l’immeuble ;

— très subsidiairement, la clause du règlement de copropriété de 1955 invoquée par les appelants doit être interprétée de manière stricte et à défaut de faire référence expressément à une interdiction des activités artisanales dans les lieux, celles-ci sont donc permises ; son activité artisanale et donc civile ne contrevient donc pas à la clause figurant dans le règlement de copropriété de 1955 puisqu’elle n’exerce pas une activité commerciale.

Sur ce, la cour

Le titre de propriété de l’intimée en date du 9 janvier 2017 désigne comme suit le bien acquis par cette dernière :

'1°) dans un ensemble immobilier situé à [Adresse 15], cadastré section [Cadastre 8] (surface 00ha 00a 85ca), le(s) lot(s) de copropriété suivant(s) : Lot numéro un (1) tel qu’il résulte du cahier des charges, règlement de copropriété, établi par Me [L], notaire à [Localité 12], le 24 janvier 1955, la propriété exclusive et particulière de l’appartement situé au rez-de-chaussée à gauche en entrant dans l’immeuble et qui porte le numéro UN dans le cahier des charges sus-énoncé.

(…)

État descriptif de division – Règlement de copropriété ; l’ensemble immobilier sus désigné a fait l’objet d’un état descriptif de division et règlement de copropriété établi aux termes d’un acte reçu par Me [F] [R], notaire à [Localité 12], le 24 janvier 1955 publié au service de la publicité foncière de [Localité 12] le 27 avril 1955 volume 2008 numéro 7.

2°) dans un ensemble immobilier situé à [Adresse 15] et [Adresse 17] et cadastré section [Cadastre 10] (surface 00ha 00a 35ca), lot numéro quatre (4) tel qu’il résulte de l’état descriptif de division reçu par Me [F] [R] notaire à [Localité 12], le 29 septembre 1990, au rez-de-chaussée [Adresse 15], partie de logement comprenant : chambre et WC (…).

État descriptif de division – Règlement de copropriété ; l’ensemble immobilier sus désigné a fait l’objet d’un état descriptif de division et règlement de copropriété établi aux termes d’un acte reçu par Me [F] [R], notaire à [Localité 12], le 29 septembre 1990 publié au service de la publicité foncière de [Localité 12], le 18 octobre 1990 volume 1990P numéro 4534.

Il est ici précisé que les deux lots ci-dessus forment un seul et unique bien, situé à [Adresse 15], dont la désignation est la suivante : un espace magasin avec cave en sous-partie et une réserve avec évier et WC.'

Il est précisé s’agissant de l’usage du bien que 'le vendeur déclare que le bien est actuellement à usage commercial. L’acquéreur entend conserver cet usage.'

L’acte indique encore s’agissant de l’origine de propriété que 'le bien objet des présentes dépend de la communauté existant entre M. et Mme [P] pour l’avoir acquis (…) suivant acte reçu (…) le 11 mai 1982 (…). Un état descriptif de division contenant rectificatif a été établi suivant acte reçu par Me [F] [R], le 29 septembre 1990 et publié au service de la publicité foncière de [Localité 12], le 18 octobre 1990 volume 1990P numéro 4534.'

Le titre de propriété des appelants, en date du 28 avril 2009, stipule la même désignation du bien immobilier cadastré section [Cadastre 8] et [Cadastre 10], précisant 'cet immeuble divisé en deux parties par un escalier central, ledit escalier part du rez-de-chaussée et dessert le premier étage où il aboutit. Ledit immeuble est divisé en quatre appartements : deux appartements situés en rez-de-chaussée, deux appartements situés au premier étage'. Il renvoie à l’instar du titre de propriété de l’intimée, pour la première parcelle au cahier des charges et division des appartements établi par acte notarié le 24 janvier 1955 et pour la seconde à l’état descriptif de division et l’acte rectificatif reçu le 29 septembre 1990 par le notaire, Me [R].

En second lieu, le cahier des charges et division des appartements établi par Me [L], notaire, le 24 janvier 1955, stipule qu’il s’applique à l’immeuble consistant 'dans une maison d’habitation située à [Adresse 15], divisée en deux parties par un escalier central ; cet escalier part du rez-de-chaussée et dessert le premier étage où il aboutit. Ledit immeuble couvre environ cent mètres carrés. Il est décrit au cadastre sous le [Cadastre 14] partie de la section E. Il est divisé actuellement en quatre appartements. Deux appartements sont situés au rez-de-chaussée et deux autres au premier étage (…)'.

D’une part, la cour observe qu’aucune des parties ne justifie de l’historique de la parcelle cadastrée [Cadastre 14], correspondant à l’immeuble susdécrit et à l’évidence objet d’une renumérotation ultérieure.

D’autre part, il échet de constater que les deux appartements situés au rez-de-chaussée sont dénommés appartement n°1 et appartement n°2, ceux du premier étage dénommés appartement n°3 et appartement n°4.

Les appartements du rez-de-chaussée sont décrits comme suit :

— n°1 : appartement de gauche en rentrant qui est libre de location, porte le n°1. Cet appartement est distribué en façade d’une chambre éclairée sur la [Adresse 15] par une porte et une fenêtre, d’une chambre noire à la suite et d’une cuisine, qui a vue sur le puits d’aération. Cave sous l’appartement, à laquelle on accède par un escalier intérieur partant de la chambre noire et commun avec l’appartement n°2.

— n°2 : appartement de droite en entrant qui est occupé par Melle [H], porte le n°2, cet appartement est distribué en façade sur la [Adresse 15], d’un studio ayant une porte sur la place et d’une chambre éclairée par une fenêtre sur la place. Chambre noire derrière et cuisine à la suite ayant vue sur le puits d’aération. Partie de cave sous l’escalier à laquelle on accède par un escalier intérieur directement de l’appartement.

Il est constant que l’appartement n°1 correspond au lot n°1 acquis par l’intimée en 2017 qui est décrit comme suit dans son acte de propriété : appartement qui comprend 'une cuisine laboratoire, un coin toilette avec baignoire au fond de la cuisine, une salle à manger, une chambre, cave sous appartement à laquelle on accède par un escalier intérieur partant de la salle à manger et commun avec l’appartement numéro deux (autre appartement du rez-de-chaussée) et la copropriété à concurrence de deux cent cinquante/millièmes des parties communes générales de l’immeuble, comprenant entre autres les water-closets, situés au premier étage, avec droit de passage pour s’y rendre'.

Il est tout autant acquis aux débats que l’appartement n°2 correspond au lot n°2 acquis par les appelants en 2009, décrit comme suit dans leur titre de propriété : 'une partie d’appartement à usage professionnel situé au rez-de-chaussée comprenant deux pièces. Une partie de cave, sous l’escalier avec accès direct à partir de l’appartement. Et les deux cent cinquante/millièmes de la propriété du sol et des parties communes générales.'

Le document, reçu par Me [R], le 29 septembre 1990, portant l’intitulé 'état descriptif de division – Immeuble [Adresse 17] et [Adresse 15]', enregistré et publié au bureau des hypothèques de [Localité 12] le 18 octobre 1990, stipule quant à lui se rapporter à 'l’immeuble (…) édifié sur un terrain sis à [Adresse 17] et desservi également par le [Adresse 15], parcelles cadastrées section [Cadastre 9] et [Cadastre 3] pour une contenance totale de 35 m². Il comporte une partie de bâtiment et comprend :

— un rez-de-chaussée donnant [Adresse 17]

et au dessus

— un rez-de-chaussée donnant [Adresse 15]

— un premier étage donnant [Adresse 15]

L’ensemble est actuellement à usage d’habitation.'

Il importe de rappeler que les deux parcelles cadastrées section [Cadastre 9] et [Cadastre 3] ont été réunies, à une date non précisée par les parties, pour être désormais la parcelle cadastrée section [Cadastre 10].

Cet état descriptif de division énonce que l’immeuble susdécrit est divisé en six lots situés pour ceux numérotés 1 et 2 au rez de chaussée [Adresse 17], ceux numérotés 3 et 4 au rez de chaussée [Adresse 15], ceux numérotés 5 et 6 au 1er étage [Adresse 15].

Il n’est pas discuté que les lots n°3 et 4 situés au rez de chaussée [Adresse 15] correspondent à ceux acquis respectivement par les appelants en 2009 et par l’intimée en 2017, la description de ces lots à l’état descriptif de division corroborant celle figurant au titre de propriété de chacune des parties, notamment au regard des millièmes des parties communes générales (169/1000èmes pour le lot n°3 et 176/1000èmes pour le lot n°4). La cour observe que la mention pour ces deux lots de ce qu’ils sont situés au rez-de-chaussée '[Adresse 15]" ne saurait prêter à confusion car il se déduit de l’ensemble des pièces produites aux débats que ces deux lots dépendent de la parcelle cadastrée section [Cadastre 10] située [Adresse 17] mais, à l’inverse des lots n°1 et 2 au rez de chaussée [Adresse 17] dépendant de la même parcelle, ne donnent pas sur cette rue, mais sur la [Adresse 15], ce qui explique que l’immeuble est décrit au règlement de copropriété de 1990 comme 'édifié sur un terrain sis à [Adresse 17] et desservi également par le n°[Adresse 15]'. Les plans annexés à ce règlement de copropriété confirment que les lots n°3 et 4 au rez de chaussée [Adresse 15] ne disposent d’aucun accès à une autre partie de l’immeuble dont ils dépendent ou aux immeubles contigus ouvrant sur la [Adresse 17] et sont seulement accessibles par les locaux au rez de chaussée de l’immeuble contigu ouvrant à l’opposé sur la [Adresse 15].

S’agissant de la parcelle [Cadastre 8], force est de constater que l’état descriptif de division, en ce qu’il vise les lots numérotés 1, 2, 3, 4, 5 et 6, ne fait pas référence à ladite parcelle.

Le plan des lieux dressé par le géomètre expert, visé comme tel dans l’état descriptif de division, intitulé 'Etat descriptif de division entre les propriétés [U] et [W] [propriétaires des parcelles cadastrées section [Cadastre 7] et [Cadastre 4]] et les copropriétaires du [Adresse 15]' et annexé au règlement de copropriété confirme que les lots numérotés 1 et 2 ne sauraient être identifiés comme étant ceux de la parcelle [Cadastre 8] respectivement acquis par l’intimée en 2017 et par les appelants en 2009. Au surplus, le géomètre a clairement identifié sur son plan la copropriété du [Adresse 15] avec une flèche montrant la parcelle cadastrée section [Cadastre 8] et a légendé les deux autres parcelles cadastrées section [Cadastre 9] et [Cadastre 3] (devenues la parcelle [Cadastre 10]) comme suit 'Etat descriptif de division Section [Cadastre 9] et [Cadastre 3], contenances cadastrales 35 m²'.

De l’ensemble de ces constatations, il résulte que, contrairement à ce qui est soutenu par l’intimée, l’état descriptif de division, comportant règlement de copropriété, établi le 29 septembre 1990 n’est pas applicable au bien cadastré section [Cadastre 8] et partant au lot n°1 dont elle est propriétaire. Seul le règlement de copropriété de 1955, ainsi qu’il est d’ailleurs rappelé dans son titre de propriété, régit cette parcelle.

Or, celui-ci stipule, au titre des droits et obligations des propriétaires, que 'la maison devra toujours être habitée bourgeoisement et il ne pourra y être exercé aucun commerce ou industrie'.

Cette clause prohibe donc toute activité commerciale ou industrielle.

C’est de manière inopérante que l’intimée fait valoir que cette clause doit être déclarée nulle ou à tout le moins réputée non écrite au motif que les copropriétaires auraient modifié au fil du temps la destination de l’immeuble. Si l’usage mixte à titre professionnel et à titre d’habitation du bien n’est pas prohibé par la clause précitée, ce qui rendrait régulière l’activité par l’appelante de sa profession de psychologue au sein de son bien, il n’est justifié d’aucune autorisation de l’ensemble des copropriétaires qui aurait modifié l’usage du bien dans le sens d’une renonciation à la clause précitée.

Il ne peut de la même façon être fait état d’un 'usage’ au demeurant nullement démontré, qui aurait opéré changement de destination sans modification en ce sens du règlement de copropriété.

De surcroît, si l’acte authentique de l’intimée stipule que 'les deux lots ci-dessus [numérotés 1 et 4] forment un seul et unique bien', ces stipulations qui ne valent que pour les parties contractantes, ne sauraient remettre en cause que chacun des deux lots dépendent de deux immeubles distincts, explicitement soumis à des cahiers des charges différents.

Il importe d’observer qu’à l’acte de vente des appelants, est insérée la mention suivante ensuite de la désignation des deux lots (numérotés 2 et 3) 'étant ici précisé que ces lots communiquent et forment un seul et même local', qui correspond davantage à la réalité de la configuration des biens, identique à ceux appartenant à l’intimée. En effet, les deux lots détenus par chacune des parties ne forment pas un bien unique qui serait alors une même parcelle du cadastre mais un même local, les deux lots communiquant entre eux.

De même, la clause insérée à l’acte de vente de 2017, relativement à l’usage commercial du bien acquis par l’intimée est inopposable aux autres copropriétaires, les mentions contenues dans cet acte de vente étant sans incidence sur l’étendue des droits dans la copropriété, lesquels résultent seulement du règlement de copropriété. Aussi, l’intimée échoue à invoquer les engagements pris à son égard par ses vendeurs, concernant la destination du lot n°1 dépendant de la parcelle cadastrée [Cadastre 8].

Il ne saurait encore être déduit du fait que le bien immobilier cadastré section [Cadastre 10], soumis à l’état descriptif de division de 1990, puisse pour sa part recevoir un usage commercial, une même affectation pour le bien contigu cadastré [Cadastre 8].

Par ailleurs, s’agissant de la nature de l’activité exercée par l’intimée au sein de la parcelle [Cadastre 8] et consistant dans la 'fabrication et vente de bougies artisanales, objets de décoration et articles de créateurs', il échet d’observer que la clause discutée du règlement de copropriété de 1955 est formulée de manière générale, ne laissant pas la possibilité à certains types de commerce, faisant interdiction de toute activité industrielle et ne prévoyant pas de dérogation du fait du caractère artisanal de l’activité. La destination autorisée selon le règlement de copropriété est à usage d’habitation, ce qui laisse entendre que les copropriétaires ont entendu privilégier un caractère résidentiel, excluant ainsi l’exercice au sein de l’immeuble d’une activité, fut-ce artisanale qui implique l’accueil du public et la vente de biens ou de prestations résultant d’un travail manuel.

De l’ensemble, il résulte que l’activité de cirière exercée par l’intimée dans son bien correspondant au lot n°1 (parcelle cadastrée [Cadastre 8]) de la copropriété, contrevient à la clause d’affectation du bien contenue au règlement de copropriété de 1955. Il convient donc de la condamner à mettre fin à son activité dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision, sans qu’il soit nécessaire, à ce stade, d’assortir cette condamnation d’une astreinte à défaut de tout élément laissant à penser que l’intimée ne s’y conformera pas.

IV- Sur le trouble anormal de voisinage

Le tribunal a relevé que la fiche de données de sécurité pour la paraffine alimentaire, produite par les demandeurs, n’établit pas la toxicité des produits. Il a ajouté qu’à la suite de la visite des locaux par les services de la Ville, il n’a pas été relevé d’infraction et que les demandeurs ont pu faire vérifier, comme cela leur était proposé, la qualité de l’air de l’immeuble. Le premier juge a encore retenu que l’intimée a modifié son installation initiale en faisant réinstaller le tuyau d’évacuation de l’air vicié de sa cave dans l’arrière-boutique par percement du mur arrière au ras du trottoir. Il a souligné que depuis ces travaux, il n’est pas allégué et encore moins établi que des émanations provenant de la fabrique de bougies artisanales se poursuivent depuis les nouvelles installations d’évacuation.

Aux termes de leurs dernières écritures, les appelants font valoir que :

— la fabrication des bougies dans les caves par l’intimée a eu pour conséquence de provoquer chez l’appelante exerçant son activité de psychologue clinicienne dans ses locaux, des maux de tête, des nausées, des irritations oculaires et des sensations de brûlures dans l''sophage ; sa patientèle s’est également plainte de symptômes similaires;

— si depuis la réalisation des travaux par l’intimée, l’appelante est moins incommodée, ces travaux l’ont été sans l’accord des copropriétaires et ce alors que l’installation d’évacuation des fumées passe par les parties communes ; cette installation n’est donc pas légale et son retrait indispensable occasionnera inévitablement la reprise des nuisances ; en tout état de cause, demeure le risque d’incendie lié à une telle activité.

Aux termes de ses dernières écritures, l’intimée fait valoir que :

— les appelants procèdent par pures affirmations, il n’a jamais été en réalité constaté de fumées ou de nuisances toxiques consécutives à son activité ; l’appelante est d’ailleurs la seule des copropriétaires à en faire état ; la mairie de [Localité 12] a émis un avis favorable à l’accès du sous-sol au public en décembre 2019 ;

— les appelants reconnaissent qu’ils ne sont plus incommodés depuis la réalisation des travaux réalisés par ses soins ;

— le risque incendie invoqué par les appelants n’est nullement démontré ;

— l’interdiction d’exercice de son activité, réclamée par les appelants, est totalement disproportionnée.

Sur ce, la cour

Aux termes de l’article 544 du code civil, l’exercice du droit de propriété, même sans faute, est générateur de responsabilité lorsque le trouble qui en résulte pour autrui dépasse la mesure des obligations ordinaires du voisinage.

En l’espèce, la cour, ayant déjà fait droit à la demande d’arrêt de l’activité exercée par l’intimée au sein du lot n°1 (parcelle cadastrée [Cadastre 8]) dont elle est propriétaire, il convient d’examiner l’existence d’un trouble anormal de voisinage pour le seul lot n°4 dépendant de la parcelle [Cadastre 10], dont elle est également propriétaire. Elle produit ainsi plusieurs attestations à ce titre.

A cet égard, l’appelante, exerçant son activité de psychologue clinicienne dans ses biens, se plaignait tant pour elle que pour ses patients, de maux de têtes, nausées, irritations oculaires et sensations de brûlures dans l’oesophage en lien avec les fumées et odeurs générées par l’activité de l’intimée.

La cour constate que des déclarations mêmes des appelants, ces derniers reconnaissent être moins incommodés depuis la réalisation de travaux par l’intimée pour améliorer l’évacuation d’air vicié. S’ils font grief à cette dernière d’avoir procédé à ces travaux d’installation d’extracteur de fumées en passant par les parties communes, sans l’accord des autres copropriétaires, ils ne produisent aucune pièce de nature à étayer leurs allégations. En effet, les seules photographies prises par leurs soins concernent leur cave, soit une partie privative de l’immeuble. Le fait qu’ils aient été accueillis en référé, sur le fondement du trouble manifestement illicite et ont ainsi obtenu la condamnation de l’intimée à déposer, sous astreinte, toute installation se trouvant dans l’immeuble en dehors de ses lots privatifs au motif que 's’il n’appartient pas au juge des référés de trancher sur la propriété du mur sur lequel s’appuient les éléments disposés par Mme [O] pour les besoins de son activité, il y a lieu en tout état de cause de relever que lesdits éléments ne sont pas positionnés sur une partie privative de Mme [O] (…) ils caractérisent un empiétement générateur d’un trouble manifestement illicite', ne saurait suffire à établir un trouble anormal de voisinage. En effet, aucune des pièces produites aux débats ne décrit la nature et le lieu des travaux litigieux qui auraient été réalisés par l’intimée, sans sollicitation préalable de la copropriété. De même, les appelants ne peuvent valablement soutenir que le retrait de l’installation d’évacuation des fumées qui se trouverait toujours au même endroit, entraînerait la reprise des nuisances. Cette affirmation qui repose sur de pures considérations hypothétiques ne peut à l’évidence appuyer leur action fondée sur le trouble anormal de voisinage.

S’agissant du risque d’incendie pour la copropriété qui serait généré par l’activité de l’intimée, force est de constater que les appelants font état de sa pratique de fabrication de bougies, qui ne serait pas conforme aux normes de sécurité, sans produire le moindre élément pour étayer leurs allégations. En effet, ils s’appuient sur une photographie extraite d’une vidéo réalisée par un journal local pour affirmer que l’intimée ne disposerait pas du matériel nécessaire (gants, masque, lunettes de protection, thermomètre plongé en permanence dans la cire chauffée….). Ce seul élément est insuffisant à rapporter la preuve d’un risque d’incendie pour le voisinage et ce d’autant que le Maire de la commune a émis le 6 décembre 2019, un avis favorable à l’accès du public aux locaux de l’intimée, en se fondant sur le rapport et l’avis de la Commission Communale de Sécurité et d’Accessibilité concernant son établissement '[13]'.

Au vu de ce qui précède, les appelants n’établissent pas que l’activité exercée par l’intimée génère des nuisances dépassant les inconvénients normaux du voisinage. Il convient ainsi de confirmer le jugement déféré en ce qu’il les a déboutés de leur demande tendant à enjoindre à l’intimée de cesser son activité dans son lot n°4 cadastré section [Cadastre 10].

V- Sur les frais irrépétibles et les dépens

Au regard de l’issue du présent litige, le jugement entrepris sera réformé en ses dispositions relatives à l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

L’intimée succombant principalement, elle sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel.

S’agissant des frais irrépétibles, il n’apparaît pas équitable de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Les parties seront donc déboutées de leurs demandes de ce chef.

PAR CES MOTIFS :

La Cour,

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,

DEBOUTE Mme [I] [X] et M. [V] [A] de leur demande visant à voir écarter des débats les conclusions notifiées par Mme [N] [O] le 21 octobre 2024,

REJETTE la fin de non-recevoir tirée de la prescription opposée par Mme [N] [O] à l’action formée par Mme [I] [X] et M. [V] [A] au titre de la violation du règlement de copropriété de 1955,

INFIRME le jugement rendu le 10 novembre 2020 par le tribunal judiciaire d’Angers sauf en ses dispositions déboutant Mme [I] [X] et M. [V] [A] de leurs demandes tendant à enjoindre à l’intimée de cesser son activité dans son lot n°4 cadastré section [Cadastre 10] et de paiement au titre de leurs frais irrépétibles,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

ORDONNE à Mme [N] [O] de cesser, dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision, son activité de 'fabrication et vente de bougies artisanales, objets de décoration et articles de créateurs (sédentaire et non sédentaire)' dans le lot n°1 cadastré section [Cadastre 8],

DIT n’y avoir lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte,

DEBOUTE Mme [I] [X] et M. [V] [A] de leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE Mme [N] [O] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [N] [O] aux dépens de première instance et d’appel.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE

T. DA CUNHA C. MULLER