COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 23 AVRIL 2026

N° RG 23/02299 – N° Portalis DBVJ-V-B7H-NIK5

[X] [U]

[W] [P] épouse [V]

c/

[B] [G] née [Z]

[H] [Z]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 02 mars 2023 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] (chambre : 1, RG : 18/10577) suivant déclaration d’appel du 16 mai 2023

APPELANTS :

[X] [U]

né le 03 Juillet 1961 à [Localité 2]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 1]

[W] [P] épouse [V]

née le 18 Août 1936 à [Localité 3] (MAROC) (MAROC)

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 2]

Représentés par M^e David BENSAHKOUN, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉS :

[B] [G] née [Z]

née le 02 Mars 1962 à [Localité 4] (MAROC)

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 3] [Localité 5]

[H] [Z]

né le 01 Mars 1958 à [Localité 4] (MAROC)

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 4]

Représentés par M^e Dominique LAPLAGNE, avocat au barreau de BORDEAUX substitué à l’audience par M^e PICHON

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 26 février 2026 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Christine DEFOY, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN

Audience tenue en présence de Madame [J] [O], auditrice.

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

FAITS ET PROCÉDURE :

1. Mme [W] [V] détient depuis le 23 novembre 2009 l’usufruit d’un appartement au deuxième étage d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 5] à [Localité 1], son fils M. [X] [U] détenant la nue-propriété.

En 2014, elle a fait remplacer sa passerelle jouxtant la verrière de l’appartement des consorts [Z] situé au premier étage, ladite passerelle étant ancrée dans les murs de la copropriété.

Mme [Z] s’est plainte de cette édification.

Le 17 août 2017, Mme [A] [Z] et Mme [V] ont conclu un protocole d’accord transactionnel, prévoyant le maintien de la passerelle tant que chacune d’elles occupait son appartement.

L’article 2 de ce protocole stipule que « dès lors que Mme [Z] ou Mme [V] seront amenées à quitter l’immeuble, Mme [V] et M. [X] [U] s’engagent à déposer la passerelle, à leurs seuls frais, dans un délai de six mois suivant ce départ ».

Mme [Z] est décédée le 22 mars 2018, laissant depuis cette date son appartement inoccupé.

2. Par actes des 16, 22 octobre et 12 novembre 2018, Mme [B] [G] et M. [H] [Z] ont assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] à [Localité 1], Mme [V], M. [U] et M. [Y] [Z] aux fins de voir ordonner la destruction de la passerelle.

3. Par assemblée générale du 1er juin 2021, les copropriétaires ont voté une résolution ayant pour objet le maintien de la passerelle objet des débats, désormais grevée d’une servitude de passage au profit du syndicat des copropriétaires pour les besoins d’accès aux toitures et à la cheminée desservant le local du rez-de-chaussée.

4. Par acte du 21 juillet 2021, M. [Z] et Mme [G] ont assigné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de voir annuler le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 6] du 1er juin 2021.

5. Par jugement du 02 mars 2023, le tribunal judiciaire de Bordeaux a:

— dit n’y avoir lieu à sursis à statuer,

— condamné Mme [V] et M. [U] à déposer la passerelle qu’ils ont installée au-dessus de l’appartement du 1er étage de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 1] appartenant à Mme [B] [K] née [Z], M. [H] [Z] et M. [Y] [Z] dans le délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement et passé ce délai sous astreinte de 150 euros par jour de retard pendant 4 mois,

— débouté Mme [K] et M. [H] [Z] de leur demande de dommages et intérêts,

— condamné Mme [V] et M. [U] à payer à Mme [K] et M. [H] [Z] une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [V] et M. [U] à payer à M. [Y] [Z] une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [V] et M. [U] aux entiers dépens de l’instance,

— ordonné l’exécution provisoire du jugement.

6.M. [U] et Mme [V] ont relevé appel du jugement le 16 mai 2023.

7. Par ordonnance du 21 décembre 2023, le conseiller de la mise en état de la cour d’appel de Bordeaux a constaté la caducité partielle de la déclaration d’appel à l’encontre de M. [Y] [Z] et du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5].

8. Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 9 août 2026, M. [U] et Mme [V] demandent à la cour de :

— les recevoir et les déclarer bien fondés en leur appel,

— infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 2 mars 2023 par la première

chambre civile du tribunal judiciaire de Bordeaux,

et statuant à nouveau,

— débouter les consorts [Z] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

— condamner solidairement les consorts [Z] à leur régler la somme de 3 000 sur

le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

9. Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 17 août 2023, Mme [K] et M. [Z] demandent à la cour de :

— confirmer le jugement de la première chambre civile du tribunal judiciaire de Bordeaux en date du 2 mars 2023, en ce qu’il a :

— condamné Mme [V] et M. [U] à déposer la passerelle qu’ils ont installée au-dessus de l’appartement du 1er étage de l’immeuble [Adresse 6] à [Localité 1] leur appartenant dans le délai de deux mois à compter de la signification du jugement et passé ce délai sous astreinte de 150 euros par jour de retard pendant 4 mois,

— condamné Mme [V] et M. [U] à leur payer une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [V] et M. [U] aux entiers dépens de première instance,

— infirmer le jugement de la 1ère chambre civile du tribunal judiciaire de Bordeaux en date du 2 mars 2023, en ce qu’il :

— les a déboutés de leur demande de dommages intérêts;

statuant de nouveau à ce titre,

— condamner in solidum Mme [V] et M. [U] au paiement de 20 000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice qu’ils ont subi en raison de la perte de chances de vendre leur appartement,

y ajoutant,

— condamner in solidum Mme [V] et M. [U] au paiement d’une indemnité de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens d’appel dont distraction au profit de Maître Laplagne, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— débouter Mme [V] et M. [U] de l’ensemble de leurs demandes contraires et/ou reconventionnelles.

10. L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 février 2026.

MOTIFS

11. Le tribunal après avoir constaté que la passerelle litigieuse reposait, au-dessus de l’appartement des consorts [Z] et était ancrée dans la façade de l’immeuble de la copropriété sous la fenêtre des consorts [V] et rejoignait la façade aveugle d’un immeuble situé en face et que celle-ci avait été installée sans autorisation de la copropriété sans remplacer à l’identique le simple caillebotis qui s’y trouvait auparavant a jugé que les héritiers de Mme [A] [Z] venaient à ses droits et qu’en exécution du protocole qu’elle avait signé, Mme [V] et M. [U] devaient déposer la passerelle à leurs frais. Le premier juge a précisé qu’il n’y avait pas eu volonté de Mme [A] [Z] en signant le protocole litigieux de stipuler au profit de ses trois enfants mais ceux-ci, en leur qualité d’héritiers étaient en droit de demander l’exécution du protocole.

12. Mme [W] [P] épouse [V] et M. [X] [U] exposent au soutien de leur appel que la passerelle n’était pas de nature à porter atteinte aux parties communes et à l’extérieur de l’immeuble puisqu’elle présente un caractère commun. Par ailleurs, l’assemblée générale de copropriété du 1er juin 2021 a voté une résolution tendant au maintien de la passerelle, tout en la grevant d’une servitude de passage au profit du syndicat des copropriétaires pour des besoins d’accès à la toiture et à la cheminée desservant le local du rez-de-chaussée. Si Mme [G] et M. [Z] ont formé une demande d’annulation de cette résolution, ils se sont ensuite désistés de sorte que la résolution doit être considérée définitivement adoptée. En outre, les intimés ne peuvent se prévaloir d’aucun préjudice de jouissance puisque, si la passerelle jouxte l’appartement du 1er étage appartenant aux consorts [Z], celui-ci est inoccupé depuis le décès de Mme [A] [Z] le 22 mars 2018. A contrario, Mme [V] subirait un préjudice disproportionné en cas de dépose de la passerelle eu égard à la nature des travaux à entreprendre. Enfin, le protocole d’accord signé le 12 août 2017 prévoyant l’enlèvement de la passerelle en cas de départ de l’immeuble de Mme [V] ou de Mme [Z] ne trouve pas à s’appliquer. En effet, la passerelle présente un caractère commun, et les parties communes forment une propriété indivise entre l’ensemble des copropriétaires. La destruction de la passerelle ne pouvait être votée que lors d’une assemblée générale de copropriété. Or, lors de l’assemblée générale du 1er juin 2021, le maintien de la passerelle a été voté.

13. Mme [B] [Z] épouse [G] et M. [H] [Z] font valoir que la passerelle a été construite en violation des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 sur le statut de la copropriété et du règlement de copropriété, de sorte que, réalisée sans autorisation de l’assemblée générale et affectant les parties communes et l’aspect extérieur de l’immeuble, elle constitue un trouble manifestement illicite et en vertu du protocole d’accord transactionnel signé le 11 août 2017, M. [U] et Mme [V] doivent procéder à la dépose de la passerelle. En effet, en vertu de l’article 2 du dit protocole, Mme [V] et M. [U] se sont engagés à déposer la passerelle en cas de départ de l’immeuble de Mme [V] ou de Mme [Z]. Or, Mme [Z] est décédée le 22 mars 2018, ce qui équivaut à un départ de l’immeuble. En outre, la décision de l’assemblée générale des copropriétaires relative au maintien de la parcelle n’est pas de nature à invalider l’accord conclu entre les parties contractantes.

Sur l’enlèvement de la passerelle

14.Il est constant que la passerelle litigieuse a été édifiée en 2014 à l’initiative de Mme [W] [V], sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires, alors qu’elle est ancrée dans les murs de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 7] à [Localité 1] et cet ouvrage affecte l’aspect extérieur de cet immeuble.

Or, les travaux réalisés par un copropriétaire affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble sans autorisation préalable de l’assemblée générale constituent une violation des dispositions d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965 et peuvent donner lieu à remise en état, peu important l’absence de préjudice démontré.

15. En l’espèce, il résulte des pièces des parties que la passerelle repose sur des éléments porteurs encastrés dans les murs communs et surplombe un toit en zinc relevant des parties communes, de sorte qu’elle ne saurait être qualifiée de partie commune par nature du seul fait de son implantation, dès lors qu’elle procède d’une initiative privative non autorisée.

16.En toute hypothèse, par protocole transactionnel du 17 août 2017 conclu entre Mme [A] [Z] et Mme [W] [V], auquel M. [X] [U] était partie, ces derniers se sont engagés à déposer la passerelle « dès lors que Mme [Z] ou Mme [V] seraient amenées à quitter l’immeuble », dans un délai de six mois suivant ce départ.

17. Ainsi que le tribunal l’a justement retenu, le décès de Mme [A] [Z] le 22 mars 2018 a entraîné la cessation définitive de son occupation de l’immeuble et son départ de son appartement au sens de la convention , laquelle doit recevoir application conformément à l’article 1103 du code civil.

18. Par ailleurs, la transaction passée entre les parties a pour elles, l’autorité de la chose jugée en dernier ressort et ne peut être remise en cause que pour les causes limitativement prévues par la loi.

19. En conséquence, la résolution adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires le 1er juin 2021, postérieurement à la naissance de l’obligation contractuelle, ne saurait avoir pour effet d’anéantir l’engagement librement souscrit par Mme [V] et M. [U], en l’absence de participation des consorts [Z] à cet acte collectif et en vertu du principe de l’effet relatif des contrats.

Dès lors, il s’ensuit que le jugement entrepris, en ce qu’il a ordonné la dépose de la passerelle sous astreinte, a fait une exacte application des textes et principes susvisés.

Il ya lieu, en conséquence, de confirmer le jugement ce chef.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par les consorts [Z]

20. Il appartient à la partie qui sollicite l’indemnisation d’un préjudice d’en rapporter la preuve, conformément à l’article 1231-1 du code civil.

21. les consorts [Z] invoquent une perte de chance de vendre leur appartement, sans toutefois produire d’éléments précis et concordants établissant l’existence d’offres d’acquisition sérieuses qui auraient échoué du seul fait de la présence de la passerelle.

22.La cour constate que leur appartement est inoccupé depuis le décès de Mme [Z] et qu’aucun mandat de vente exclusif, promesse synallagmatique ni refus motivé d’acquéreur ne sont versés aux débats.

En l’absence de la démonstration certaine d’une perte de chance réelle et sérieuse, le tribunal a justement débouté les consorts [Z] de leur demande indemnitaire.

23.En conséquence, le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur les demandes accessoires

24. Les appelants succombant devant la cour seront condamnés aux dépens d’appel.

25.Par ailleurs, ils seront condamnés à verser à Mme [Z] épouse [G] et à M. [H] [Z] la somme de 3000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 2 mars 2023 par le tribunal judiciaire de Bordeaux;

Y ajoutant,

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires;

Condamne in solidum M. [X] [U] et Mme [W] [P] épouse [V] aux entiers dépens d’appel,

Condamne in solidum M. [X] [U] et Mme [W] [P] épouse [V] à payer à Mme [B] [Z] épouse [G] et à M. [H] [Z] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,

La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre le dit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le président et le greffier.