COUR D’APPEL DE BORDEAUX

QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 28 MAI 2026

N° RG 24/03000 – N° Portalis DBVJ-V-B7I-N246

Monsieur [O] [U]

S.A.R.L. [U] [B]

c/

SOCIÉTÉ DE CAUTION MUTUELLE DES PROFESSIONS IMMOBILIÈRES ET FINANCIÈRES

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le : 28 mai 2026

aux avocats

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 23 mai 2024 (R.G. 2023F01709) par le Tribunal de Commerce de BORDEAUX suivant déclaration d’appel du 27 juin 2024

APPELANTS :

Monsieur [O] [U], né le [Date naissance 1] 1987 à [Localité 1] (33), de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

S.A.R.L. [U] [B], agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 2]

Représentée par Maître Pierrick CHOLLET de la SCP TMV AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

SOCIÉTÉ DE CAUTION MUTUELLE DES PROFESSIONS IMMOBILIÈRES ET FINANCIÈRES (SO.CA.F), prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 3]

Représentée par Maître Anne-Claire BOYEZ, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 mars 2026 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Sophie MASSON, Conseiller chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président,

Madame Sophie MASSON, Conseiller,

Madame Bérengère VALLEE, Conseiller,

Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

* * *

EXPOSÉ DU LITIGE :

1. La Société de Caution Mutuelle des Professions Immobilières et Financières, ci-après la Socaf, est une société de caution mutuelle régie par la loi du 2 janvier 1970 et le décret du 20 juillet 1972, ayant pour objet de garantir, dans les conditions prévues par ces textes, les remboursements ou restitutions des versements ou remises faits aux professionnels de l’immobilier qui en sont sociétaires.

La société par actions simplifiée Alpha Syndic, exerçant l’activité de syndic de copropriété, était titulaire d’une carte professionnelle portant la mention « [B] immobilière » et bénéficiait à ce titre de la garantie financière délivrée par la Socaf.

Par acte de cession d’actions du 27 janvier 2023, la société à responsabilité limitée [U] [B], dirigée par Monsieur [O] [U], a acquis l’intégralité des actions de la société Alpha Syndic.

Par courrier recommandé du 21 mars 2023, doublé d’un envoi électronique, la société Alpha Syndic a informé la Socaf de cette cession et sollicité la résiliation de la garantie financière à compter du 1er janvier 2024, date d’échéance contractuelle.

Par courrier du 31 mai 2023, la Socaf a pris acte de cette demande tout en réservant la possibilité, pour son comité de direction, de prononcer la cessation anticipée de la garantie.

Par décision de son comité de direction du 19 juillet 2023, la Socaf a prononcé le retrait anticipé de la garantie financière, avec effet au 28 juillet 2023. Cette décision a été suivie d’une publication, le 25 juillet 2023, d’un avis de cessation de garantie dans un journal d’annonces légales.

2. Par acte du 26 octobre 2023, la Socaf a assigné la société [U] [B] et M. [U] devant le tribunal de commerce de Bordeaux aux fins de voir ordonner, sous astreinte, la communication du registre des mandats et la restitution de la carte professionnelle, et obtenir la condamnation des défendeurs au paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Le 3 novembre 2023, la société Alpha Syndic a fait l’objet d’une dissolution anticipée avec transmission universelle de patrimoine à son associée unique, la société [U] [B].

3. Par jugement du 23 mai 2024, le tribunal de commerce a statué ainsi qu’il suit :

— condamne in solidum la société [U] [B], venant aux droits de la société Alpha Syndic, et M. [U] à remettre à la Socaf l’original du registre des mandats de la société Alpha Syndic avec les adresses des immeubles et les coordonnées des présidents ou membres des conseils syndicaux ou conseils de surveillance, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de quinze jours après la signification du jugement, pendant un délai d’un mois passé lequel il sera fait droit à nouveau ;

— condamne in solidum la société [U] [B] et M. [U] à procéder à la restitution de la carte professionnelle de la société Alpha Syndic auprès de la Chambre de Commerce et d’Industrie, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de quinze jours après la signification du jugement, pendant un délai d’un mois passé lequel il sera fait droit à nouveau ;

— ne se réserve pas le droit de liquider l’astreinte ;

— condamne in solidum la société [U] [B] et M. [U] à payer à la Socaf la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— déboute la société [U] [B] de sa demande de remboursement du prorata de la prime annuelle du 1er août 2023 au 31 décembre 2023 ;

— déboute la société [U] [B] et M. [U] de l’intégralité de leurs demandes ;

— condamne in solidum la société [U] [B] et M. [U] à payer à la Socaf la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

4. Par déclaration du 27 juin 2024, la société [U] [B] et M. [U] ont relevé appel de cette décision, en critiquant l’ensemble des chefs leur faisant grief.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

5. Par dernières écritures notifiées par message électronique le 24 février 2025, la société [U] [B] et M. [U] demandent à la cour de :

— réformer le jugement rendu par le tribunal de commerce de Bordeaux le 23 mai 2024 en ce qu’il a :

condamné in solidum la société [U] [B] venant aux droits de la société Alpha Syndic et M. [U] à remettre à la SOCAF l’original du registre des mandats de la société Alpha Syndic avec les adresses des immeubles et les coordonnées des présidents et/ou membres des conseils syndicaux ou conseils de surveillance, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de 15 jours après la signification du jugement pendant un délai de 1 mois passé lequel il sera fait droit à nouveau,

condamné in solidum la société [U] [B] venant aux droits de la société Alpha Syndic et M. [U] à procéder à la restitution de la carte professionnelle de la société Alpha Syndic auprès de la CCI France, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de 15 jours après la signification du jugement, pendant un délai de 1 mois passé lequel il sera fait droit à nouveau,

condamné in solidum la société [U] [B] venant aux droits de la société Alpha Syndic et M. [U] à payer à la SOCAF la somme de 2 000 euros au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive,

débouté la société [U] [B] venant aux droits de la société Alpha Syndic de sa demande de remboursement du prorata de la prime annuelle du 1er août 2023 au 31 décembre 2023,

débouté la société [U] [B] venant aux droits de la société Alpha Syndic et M. [U] de l’intégralité de leurs demandes,

condamné in solidum la société [U] [B] venant aux droits de la société Alpha Syndic et M. [U] à payer à la SOCAF la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné in solidum la société [U] [B] venant aux droits de la société Alpha Syndic et M. [U] aux entiers dépens.

— rejeter les demandes de la SOCAF,

Statuant à nouveau,

— condamner la SOCAF à restituer les primes versées d’août à décembre 2023 portant intérêts au taux légal à compter du 1er août 2023, date de première demande,

En tout état de cause,

A titre reconventionnel,

— condamner la SOCAF à rembourser à la société [U] [B] les primes d’assurances indûment perçues par la SOCAF correspondant aux mois d’août 2023 à décembre 2023,

— condamner la SOCAF au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

***

6. Par dernières écritures notifiées par message électronique le 20 décembre 2024, la SOCAF demande à la cour de :

— déclarer irrecevable et mal fondé l’appel de la société [U] [B] et de Monsieur [O] [U] ;

— déclarer la Socaf recevable et bien fondée en ses demandes ;

— confirmer le jugement du tribunal de commerce de Bordeaux du 23 mai 2024 en toutes ses dispositions ;

— débouter la société [U] [B] et M. [U] de l’ensemble de leurs demandes ;

— condamner in solidum la société [U] [B] et M. [U] à payer à la Socaf la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner aux dépens.

***

L’ordonnance de clôture est intervenue le 11 mars 2026.

Pour plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, il est, par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, expressément renvoyé à la décision déférée et aux dernières conclusions écrites déposées.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Moyens des parties

7. M. [U] et la société [U] [B] indiquent que la condamnation à remettre l’original du registre des mandats sous astreinte est devenue sans objet puisque la société [U] [B] a fait procéder à la reprise d’antériorité de la garantie par son nouveau garant ; qu’ils n’ont jamais détenu d’autre registre que celui, vierge, qui leur a été transmis par l’ancienne gérante de la société Alpha Syndic et qu’il leur était dès lors impossible de produire un original qui n’existait pas ; que la condamnation à restituer la carte professionnelle de la société Alpha Syndic sous astreinte est également devenue sans objet, la restitution étant intervenue le 6 juin 2024, et que les textes invoqués par la Socaf au soutien de cette prétention n’étaient au demeurant pas applicables à la dissolution par confusion de patrimoine de la société titulaire de la carte.

Les appelants contestent la condamnation au titre de la résistance abusive, en faisant valoir qu’on ne saurait leur opposer le défaut d’exécution d’une obligation impossible et qu’ils n’ont jamais refusé de transmettre les éléments qu’ils détenaient. Ils ajoutent que la Socaf, qui n’a pas effectué les contrôles réguliers de l’activité d’Alpha Syndic avant la cession des titres, a elle-même contribué à la situation qu’elle dénonce.

M. [U] et la société [U] [B] soutiennent enfin que la demande reconventionnelle de remboursement du prorata de la prime correspondant à la période du 1er août au 31 décembre 2023 est fondée, dès lors que c’est la Socaf qui a unilatéralement prononcé le retrait anticipé de sa garantie au 28 juillet 2023, en sorte que la stipulation du règlement intérieur qui fait obstacle à la restitution lorsque la cessation est notifiée par le sociétaire trop tardivement n’a pas vocation à s’appliquer.

8. La Socaf rappelle le caractère d’ordre public de la loi du 2 janvier 1970 et du décret du 20 juillet 1972 et expose qu’en sa qualité de garant financier elle est tenue, en cas de cessation de garantie, de procéder à l’information individuelle des personnes ayant remis des fonds ou donné mandat de gérer leurs immeubles au titulaire de la carte professionnelle, conformément à l’article 45 du décret. Elle souligne qu’à défaut de communication du registre des mandats par la société [U] [B], elle se trouvait dans l’impossibilité d’accomplir cette obligation légale.

L’intimée indique toutefois ne plus maintenir, à hauteur d’appel, ses demandes de condamnation sous astreinte de la communication du registre des mandats et de la restitution de la carte professionnelle, dès lors que la première est devenue sans utilité par l’effet de la reprise d’antériorité consentie par la Compagnie européenne de garanties et cautions et que la seconde a été matériellement satisfaite.

La Socaf maintient cependant sa demande au titre de la résistance abusive des appelants, en faisant valoir que M. [U], professionnel aguerri du secteur immobilier depuis 2012, ne pouvait ignorer ni l’obligation légale de tenir le registre des mandats ni celle, qui s’imposait à lui après acquisition des titres d’Alpha Syndic, de reconstituer ce registre ; qu’il disposait des éléments lui permettant de le faire, ainsi qu’en témoigne son propre courrier du 18 juillet 2023.

L’intimée soutient enfin que la demande de remboursement du prorata de la prime annuelle se heurte à l’article 19 alinéa 4 de son règlement intérieur, selon lequel tout exercice est dû en totalité dès lors que la cause de la cessation de garantie n’a pas été notifiée par le sociétaire à la Socaf au plus tard le 30 septembre de l’année précédente.

Réponse de la cour

A.] Sur la demande de communication du registre des mandats

9. L’article 65 du décret du 20 juillet 1972 met à la charge du titulaire de la carte professionnelle portant la mention « [B] immobilière » ou « Syndic de copropriété » l’obligation de tenir, sous sa responsabilité, un registre des mandats conforme à un modèle fixé par arrêté ministériel. En cas de cessation de garantie, ce registre est communiqué au garant.

L’article 45 du même décret impose corrélativement au garant, en cas de cessation de garantie, d’informer individuellement, par lettre recommandée avec avis de réception, les personnes ayant donné mandat de gérer leurs immeubles et dont les noms et adresses figurent sur le registre des mandats.

Il résulte de ces dispositions, qui revêtent un caractère d’ordre public, que l’obligation de tenue et de communication du registre des mandats poursuit une finalité de protection des mandants : permettre au garant d’accomplir, à l’égard de ceux-ci, son devoir d’information consécutif à la cessation de garantie, afin que les mandants soient mis en mesure de déclarer leurs créances éventuelles.

10. En l’espèce, la Socaf reconnaît, dans ses dernières écritures, ne plus maintenir cette demande à hauteur d’appel, en raison de l’acte de reprise d’antériorité que lui a délivré le 13 juin 2024 la Compagnie européenne de garanties et cautions, nouveau garant de la société [U] [B]. Cet acte, par lequel le nouveau garant reprend avec tous ses effets la garantie précédente, exonère la Socaf de l’accomplissement des formalités prévues à l’article 45 du décret du 20 juillet 1972 et prive de tout objet la communication du registre des mandats.

11. Si, en raison de la formulation du dispositif des conclusions de l’intimée, qui demande la confirmation pure et simple du jugement, la cour ne peut constater un désistement partiel, il n’en demeure pas moins que l’extinction de l’objet de la demande commande la confirmation du jugement de ce chef et, compte tenu de ce fait nouveau, le constat de ce que cette demande n’a plus d’objet et n’est plus maintenue.

12. Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a condamné in solidum la société [U] [B] et M. [U] à remettre à la Socaf l’original du registre des mandats de la société Alpha Syndic sous astreinte, et la cour, y ajoutant, dira que cette demande est devenue sans objet.

B.] Sur la demande de restitution de la carte professionnelle

13. L’article 7 du décret du 20 juillet 1972 prévoit qu’en cas de cessation de la garantie financière, le titulaire de la carte professionnelle doit la restituer immédiatement à la chambre de commerce et d’industrie territoriale compétente.

14. En l’espèce, il résulte du récépissé de restitution daté du 6 juin 2024 que la carte professionnelle de la société Alpha Syndic a été remise à la chambre de commerce et d’industrie postérieurement au jugement entrepris. La Socaf reconnaît elle-même, dans le corps de ses écritures, ne plus maintenir sa demande de condamnation sous astreinte à ce titre.

15. La demande de condamnation sous astreinte à la restitution de la carte professionnelle est ainsi devenue sans objet.

16. Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a condamné in solidum la société [U] [B] et M. [U] à procéder à la restitution de la carte professionnelle de la société Alpha Syndic sous astreinte et la cour, y ajoutant, dira que cette demande est devenue sans objet.

C.] Sur les dommages et intérêts pour résistance abusive

17. Il est constant en droit que l’exercice d’une action en justice, comme la résistance opposée à une telle action, constitue un droit qui ne dégénère en faute génératrice de dommages et intérêts qu’en cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol. La caractérisation de l’abus suppose la démonstration de circonstances particulières excédant la simple méconnaissance d’une obligation.

Lorsque la résistance porte non sur le paiement d’une somme d’argent, mais sur l’exécution d’une obligation de faire d’origine légale, le préjudice du créancier ne se résume pas à un simple retard susceptible d’être réparé par l’allocation d’intérêts moratoires, mais consiste dans l’impossibilité, pour celui-ci, de remplir ses propres obligations à l’égard des tiers.

18. En l’espèce, l’obligation à laquelle la société [U] [B] et M. [U] étaient tenus revêtait un double fondement : celui, légal, des articles 45 et 65 du décret du 20 juillet 1972, et celui, contractuel, de l’article 37 du règlement intérieur de la Socaf, suivant lequel le sociétaire s’engage à remettre immédiatement et sur simple demande tous les documents et renseignements qui lui sont réclamés.

L’article 65 du décret précité ne se borne pas à mettre à la charge du titulaire de la carte professionnelle une obligation de communication du registre des mandats en cas de cessation de garantie ; il impose à celui-ci, de manière continue, de tenir ce registre sous sa responsabilité. Il s’en déduit que le sociétaire qui, ayant acquis les titres d’une société de gestion immobilière, constate la carence de son cédant dans la tenue du registre, est tenu de reconstituer ce registre à partir des éléments dont il dispose ou peut raisonnablement disposer.

19. Toutefois, M. [U], gérant de la société [U] [B] depuis le 1er octobre 2012 et professionnel aguerri du secteur de l’immobilier, ne pouvait ignorer cette obligation.

Il résulte au demeurant de son propre courrier du 18 juillet 2023, dans lequel il indiquait que la quasi-totalité des contrats d’Alpha Syndic était passée chez [U] [B] et qu’il restait treize copropriétés à convoquer en octobre et novembre, que les appelants disposaient des éléments d’identification des mandants nécessaires à la reconstitution du registre.

La confusion entretenue entre l’impossibilité matérielle de produire un original inexistant et le refus de communiquer les informations détenues a permis aux appelants de différer pendant plusieurs mois l’exécution de leur obligation, plaçant ainsi la Socaf dans l’impossibilité d’accomplir les formalités d’information individuelle qui lui incombaient en vertu de l’article 45 du décret du 20 juillet 1972.

20. Dans ces conditions, la résistance opposée par la société [U] [B] et M. [U] procède d’une mauvaise foi caractérisée, dont la durée et la persistance ont causé à la Socaf un préjudice tenant à l’impossibilité dans laquelle elle s’est trouvée, pendant plusieurs mois, de remplir ses obligations légales à l’égard des mandants.

21. Le premier juge a fait une juste appréciation de ce préjudice en allouant à la Socaf la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts. Le jugement sera confirmé de ce chef.

D.] Sur la demande de remboursement du prorata de prime

22. L’article 21 du décret du 20 juillet 1972 prévoit que les conditions d’adhésion, de démission et de contrôle des associés, ainsi que celles qui sont relatives à la suspension et au retrait de la garantie, sont fixées par les statuts et par le règlement intérieur de chaque société de caution mutuelle.

Il en résulte que les rapports entre la société de caution mutuelle et son sociétaire, et notamment les conséquences financières de la cessation de la garantie, sont régis par les stipulations du règlement intérieur. Cependant, il est de principe que les clauses d’un règlement intérieur doivent recevoir une interprétation conforme à leur objet et ne peuvent être étendues, en dehors de toute stipulation expresse, à des situations qu’elles n’ont pas vocation à régir.

23. La Socaf invoque l’article 19 alinéa 4 de son règlement intérieur, selon lequel tout exercice est dû en totalité dès lors que la cause de la cessation de garantie n’a pas été notifiée par le sociétaire à la Socaf au plus tard le 30 septembre de l’année précédente. Cette stipulation, qui sanctionne la défaillance du sociétaire à respecter le préavis contractuel de dénonciation, vise la seule hypothèse de la cessation de la garantie à l’initiative du sociétaire.

24. Or ici, la cessation de la garantie résulte d’une décision unilatérale du comité de direction de la Socaf en date du 19 juillet 2023, prise en application de l’article 16 du règlement intérieur, avec effet au 28 juillet 2023. La résiliation procède ainsi de l’initiative du garant et non du sociétaire.

Dès lors, l’article 19 alinéa 4 du règlement intérieur n’a pas vocation à s’appliquer. Aucune autre stipulation contractuelle n’autorisant la Socaf à conserver l’intégralité de la prime annuelle dans cette hypothèse, il convient de revenir au principe selon lequel la prime, contrepartie de la garantie effectivement délivrée, n’est due qu’à proportion de la période durant laquelle cette garantie a couru.

25. La Socaf doit donc restituer à la société [U] [B] la portion de prime correspondant à la période postérieure à la date d’effet du retrait, soit du 1er août au 31 décembre 2023.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 1er août 2023, date à laquelle la société [U] [B] a, par son courrier de ce jour, formulé sa demande de restitution.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a débouté la société [U] [B] de cette demande. Toutefois, la cour, ne disposant pas au dossier des éléments permettant de chiffrer précisément le prorata, condamnera la Socaf à restituer à la société [U] [B] les primes versées au titre de la période du 1er août au 31 décembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 1er août 2023.

26. Il convient enfin de confirmer le jugement entrepris quant à ses chefs de dispositif relatifs aux frais irrépétibles des parties et à la charge des dépens de première instance.

Il est conforme à l’équité de laisser à chaque partie la charge de ses propres dépens et frais irrépétibles en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

Confirme le jugement prononcé par le tribunal de commerce de Bordeaux le 23 mai 2024, SAUF en ce qu’il a débouté la société [U] [B] de sa demande de remboursement du prorata de la prime annuelle pour la période du 1er août 2023 au 31 décembre 2023.

Statuant à nouveau de ce chef,

Condamne la Société de Caution Mutuelle des Professions Immobilières et Financières à restituer à la société [U] [B] les primes versées au titre de la période du 1er août 2023 au 31 décembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 1er août 2023.

Y ajoutant,

Vu l’évolution du litige depuis le jugement,

Dit que les demandes en restitution de l’original du registre des mandats d’une part et de la carte professionnelle d’autre part sont devenues sans objet.

Laisse à chaque partie la charge de ses propres dépens.

Déboute les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, président, et par Monsieur Hervé GOUDOT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier Le Président

La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre le dit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le président et le greffier.