ARRÊT n°2024 -

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 26 NOVEMBRE 2024

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 21/02755 – N° Portalis DBVK-V-B7F-O7G7

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 10 MARS 2021

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

N° RG 20/00019

APPELANT :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 4] agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice, la SAS BIS (RCS 830 408 100) dont le siège est [Adresse 1], agissant elle même par son représentant légal

chez Cabinet BIS SAS,

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Denis BERTRAND, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

INTIME :

Monsieur [V] [Y]

né le 20 Septembre 1988 à [Localité 5] (34)

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par M^e Jacques CAVANNA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant non plaidant

Ordonnance de clôture du 16 Septembre 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 Octobre 2024,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Corinne STRUNK, Conseillère, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Estelle DOUBEY

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par M^me Estelle DOUBEY, Greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

M. [V] [Y] est copropriétaire d’un appartement situé au 2ème étage de la résidence [Adresse 4] à [Localité 5] (34).

L’appartement a été réaménagé en un appartement de cinq chambres avec lave-mains et douches dans le but d’effectuer des locations meublées touristiques de courte durée.

Par acte d’huissier du 13 décembre 2019, le syndicat des copropriétaires de la résidence située à [Localité 5] (34), [Adresse 4], pris en la personne de son syndic, a assigné M. [V] [Y] et la SASU FC Patrimoine devant le tribunal judiciaire de Montpellier.

Le jugement rendu le 10 mars 2021 par le tribunal judiciaire de Montpellier :

Prononce la mise hors de cause de la SASU FC Patrimoine ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence située à [Localité 5] (34), [Adresse 4] de l’ensemble de ses demandes ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence située à [Localité 5] (34), [Adresse 4], à verser à M. [V] [Y] et à la SASU FC Patrimoine la somme de 800 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toute autre demande ;

Dit n’y avoir lieu à l’exécution provisoire ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence située à [Localité 5] (34), [Adresse 4] aux dépens.

M. [V] [Y] étant l’unique propriétaire du lot litigieux, le premier juge met la SASU FC Patrimoine hors de cause.

Le premier juge retient que le syndicat n’apporte pas la preuve que la location saisonnière du logement de type Airbnb implique la venue « d’un public trop nombreux ».

Il relève également que les raccordements aux canalisations existantes entrepris par M. [V] [Y] ne constituent pas des travaux portant atteintes aux parties communes dès lors qu’ils ne se rapportent qu’à l’usage normal des parties communes et n’engendrent donc aucune répercussion.

Le premier juge rejette la demande reconventionnelle de dommages-intérêts de M. [V] [Y] qui échoue à caractériser l’existence d’une faute faisant dégénérer en abus le droit d’agir en justice par le syndicat de copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence, pris en la personne de son syndic en exercice, a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 27 avril 2021.

Dans ses dernières conclusions du 24 novembre 2021, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :

Repousser toutes conclusions contraires comme injustes et en tout cas mal fondées ;

Dire n’y avoir lieu ni à nullité, ni à irrecevabilité de l’appel ;

Dire l’appel tel qu’interjeté régulier en la forme et justifié au fond ;

Réformer le jugement du 10 mars 2021 en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] de ses demandes formées à l’égard de M. [V] [Y] ;

Condamner M. [V] [Y] à cesser toute occupation de son appartement en meublé touristique sous astreinte de 500 euros par infraction constatée à l’expiration d’un délai d’un mois faisant suite à la signification de l’arrêt à intervenir ;

Condamner M. [V] [Y] à remettre en état son lot tel qu’il était avant la réalisation de ses travaux de redistribution et d’installation de 5 chambres avec 5 cabines de douche et 5 lave-mains, sous astreinte journalière de 250 euros courant à l’expiration du délai de deux mois faisant suite à la signification de l’arrêt à intervenir ;

Dire que pour la réalisation de ces travaux de remise en état, M. [V] [Y] devra faire appel à l’architecte de l’immeuble, à ses frais ;

Condamner M. [V] [Y] aux entiers frais et dépens de première instance et d’appel avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Denis Bertrand, Avocat soussigné en vertu de l’article 699 du code de procédure civile, et à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, étant précisé que les dépens comprendront les frais de l’huissier de justice (constats de 2019).

L’appelant conteste la nullité alléguée de l’acte d’appel en affirmant que les chefs du jugement ont été expressément critiqués.

Le syndicat sollicite la cessation de l’activité de location touristique par M. [V] [Y] sur le fondement des articles 2 et 16 du règlement de copropriété. Selon lui, la nature même de ces locations de courte durée induit nécessairement des nuisances – dues au nombre et au manque de civilité des touristes qui participent à l’usure prématurée des parties communes – pour les autres copropriétaires qui en attestent. Le syndicat précise que les nuisances n’ont pas à être prouvées dès lors que l’interdiction de baux de courte durée de type Airbnb figure dans le règlement de l’immeuble visant une occupation bourgeoise.

Le syndicat sollicite la remise en état des lieux dès lors que la division des lieux ne peut avoir pour effet d’autoriser un copropriétaire à braver l’interdiction de la clause d’habitation bourgeoise et l’interdiction de location en garnis. Selon lui, les travaux ont pour seule vocation de permettre à M. [V] [Y] de procéder à titre habituel et commercial à des locations touristiques de type Airbnb.

Dans ses dernières conclusions du 27 août 2024, M. [V] [Y] demande à la cour de :

In limine litis,

Déclarer la nullité de la déclaration d’appel et irrecevable l’appel formé par le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 4] en l’absence des chefs expressément critiqués du jugement rendu par le tribunal ;

Sur le fond à titre principal,

Ordonner le sursis à statuer dans l’attente du rapport d’expertise, de la nouvelle procédure opposant la société foncière habitat contre le syndicat des copropriétaires et M. [V] [Y] ;

Subsidiairement,

Déclarer l’appel irrecevable et mal fondé ;

Débouter le syndicat de l’ensemble de ses demandes ;

Confirmer le jugement entrepris ;

Condamner le syndicat à payer à M. [V] [Y] la somme de 5.000 euros au titre de dommages-intérêts pour la procédure abusive et manifestement dilatoire ;

Condamner le syndicat des copropriétaires à payer la somme de 5.000 euros à M. [V] [Y] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile avec droit au recouvrement au profit de Maître Cavanna en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

M. [V] [Y] soutient que l’acte d’appel est entaché de nullité sur le fondement de l’article 901 du code de procédure civile en ce que le syndicat ne produit pas les chefs du jugement expressément critiqués.

M. [V] [Y] sollicite un sursis à statuer en attente du dépôt du rapport d’expertise judiciaire ordonnée par référé le 20 mai 2024.

Sur le fond, M. [V] [Y] soutient que le règlement de copropriété rédigé avant la loi ALUR ' qui tolère la location ou sous-location en meublé – n’a pas été actualisé. Ce dernier affirme qu’il ne s’agit nullement d’un garni mais d’une location de studio meublé et qu’il peut donc jouir de sa chose comme il l’entend. Il précise qu’il n’existe aucune insécurité avérée dans la copropriété qui ne serait pas dérangée par les passages des touristes, peu nombreux selon le copropriétaire. L’intimé conteste les attestations fournies par les voisins et copropriétaires de la résidence qui ne répondraient selon lui pas aux exigences de l’article 202 du code de procédure civile et n’apporteraient pas de preuve objective de nuisances.

M. [V] [Y] soutient avoir uniquement réalisé des travaux sur son réseau privatif autorisés par l’article 13 du règlement intérieur (en l’espèce, la suppression des placards et d’une cloison séparative ainsi que la pose d’un lave-mains ou d’une douche sur le réseau d’eaux usées existant) après information du syndic et sans incidence sur les parties communes. Il précise que les travaux n’ont pas porté atteinte à la structure de l’immeuble contrairement à ceux réalisés par les autres copropriétaires.

Selon lui, le syndicat étant en totale contradiction avec son appel purement et simplement dilatoire, M. [V] [Y] sollicite la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 16 septembre 2024.

MOTIFS

1/ Sur la recevabilité de l’appel :

En application des dispositions de l’article 561 du code de procédure civile, l’appel remet la chose jugée en question devant les juridictions du second degré pour qu’il soit statué à nouveau en fait et en droit, l’article 562 dudit code précisant que l’appel ne défère à la cour que la connaissance des chefs du jugement qu’il critique expressément et ceux qui en dépendent. L’étendue de la saisine du juge d’appel est donc limitée par les énonciations de l’acte d’appel qui défère le jugement à la cour, l’appel fixant l’étendue de la dévolution.

L’article 901 al 4 dudit code énonce que la déclaration d’appel est faite par 'un acte… contenant…) les chefs du jugement expressément critiqués auquel l’appel est limité sauf si l’appel tend à l’annulation du jugement ou si l’objet du litige est indivisible…'.

Il résulte de l’application de ces textes que seul l’acte d’appel opère la dévolution des chefs du jugement critiqués et lorsque la déclaration d’appel tend à la réformation du jugement sans mentionner les chefs du jugement qui sont critiqués, l’effet dévolutif n’opère pas.

En l’espèce, dans sa déclaration d’appel formulée le 27 avril 2021, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] sollicite l’infirmation du jugement du 10 mars 2021 en ce qu’il a été débouté de l’ensemble de ses demandes et condamné à verser à M. [Y] les dépens et la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Cette déclaration d’appel mentionne les chefs du dispositif du jugement critiqués conformément aux dispositions susvisées ce qui rend l’appel recevable.

2/ Sur la demande de cessation d’activité de location touristique :

La résidence [Adresse 4] est soumise au régime de la copropriété des immeubles bâtis. Elle est également dotée d’un règlement de copropriété établi le 14 mai 1959.

Selon les articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965, la liberté d’usage et de jouissance des copropriétaires de leurs parties privatives peut être précisée ou encadrée, le cas échéant par le règlement de copropriété, qui ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en-dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telles qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation. Ainsi, il ne peut porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

L’article 2 du règlement de copropriété énonce que « la maison devra toujours être habitée bourgeoisement. Il ne pourra être exercé dans un appartement ou un local en dépendant aucun commerce ou industrie d’une nature quelconque’ toutefois les appartements pourront être affectés aux études d’officier public ou ministériel, cabinet d’ingénieur, avocat, architecte, médecin’et autres bureaux de ce genre ne changeant pas la destination bourgeoise de l’immeuble, recevant des visiteurs en nombre limité et usant bourgeoisement des parties communes empruntées(conditions qui excluent notamment les bureaux de perception, et les bureaux commerciaux fréquentés par un public trop nombreux) ».

L’article 3 énonce que les prohibitions édictées à l’article 2 ne s’appliquent pas aux locaux du rez-de-chaussée qui pourront être affectés à l’usage de commerce.

L’article 16 dispose que « les propriétaires de lots auront la faculté de diviser leur lot en lots plus petits, sous réserve de l’observation des prescriptions et formalités prévues par les lois en vigueur ; mais ils ne pourront ouvrir aucune porte sur les paliers ou l’escalier. Ils pourront les aliéner, ils pourront également les louer en totalité ou en partie'

Ces aliénations ou locations ne pourront être consenties qu’à des personnes de bonnes vie et m’urs'

La location ou sous-location en meublé de tout ou partie sera tolérée, mais à la condition expresse que les locataires ou sous-locataires soient de bonnes vie et m’urs, qu’ils observent en ce qui les concerne le présent règlement et que le caractère bourgeois de l’immeuble et les conditions générales de l’habitation ne soient pas changés, l’organisation d’une pension de famille ou d’un pensionnat et l’exploitation de garnis étant formellement interdites’ ».

Le syndicat des copropriétaires dénonce les nuisances apportées tant à la copropriété en raison de la dégradation des communs qu’aux autres copropriétaires par l’activité mise en place par M. [Y] de location meublée touristique via le site « C’ur Urbain ».

En l’état, le règlement ne fait pas interdiction aux copropriétaires de diviser leur lot en sous-lots ni de procéder à leur location en meublé mais à la condition que les occupants des lieux respectent le règlement de copropriété ainsi que le caractère bourgeois de l’immeuble impliquant la réception d’un nombre limité de visiteurs ainsi qu’une utilisation bourgeoise des parties communes dont il se déduit une interdiction des activités insalubres ou susceptibles d’entraîner des nuisances, sonores ou olfactives ou une gêne aux autres copropriétaires.

La responsabilité résultant de troubles, qui dépassent les inconvénients normaux de voisinage, lesquels doivent être prouvés par celui qui les invoque, est établie objectivement, sans que la preuve d’une faute soit exigée.

Un syndicat des copropriétaires peut agir à l’encontre d’un copropriétaire sur le fondement de la théorie des troubles anormaux du voisinage (ex. : Civ. 3ème, 11 mai 2017, n° 16-14.339, publié au bulletin).

Il appartient donc à l’appelant de justifier que l’organisation d’une activité de location de courte durée par M. [Y] occasionne des nuisances sachant que le propriétaire est responsable de plein droit des troubles anormaux de voisinage provenant de son fonds, que ceux-ci aient été causés par son fait ou par celui de personnes avec lesquelles il est lié par contrat, notamment par le preneur de son lot.

La mise en 'uvre de la responsabilité objective pour troubles anormaux du voisinage suppose la preuve d’une nuisance excédant les inconvénients normaux de la cohabitation dans un immeuble collectif en fonction des circonstances et de la situation des lieux.

Il n’est nullement contesté que M. [Y] a aménagé son appartement, situé au 2ème étage, en procédant à la création de cinq chambres, chacune aménagée avec cabinet de douche et lave-mains, avec pour finalité de procéder à des locations de meublés touristiques via le site internet dénommé « C’ur Urbain ».

Par essence, cette location s’adresse à une clientèle de passage et le logement peut être amené à recevoir une clientèle pour 5 chambres.

Or, le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile est une activité commerciale qui contrevient directement aux clauses du règlement de copropriété précitées relatives à l’usage que les copropriétaires doivent faire de leur lot et à la destination bourgeoise de cet immeuble impliquant une occupation pérenne et paisible.

En outre, la multiplicité et la rotation élevée des occupants contrevient à l’exigence de stabilité et de quiétude propre à l’occupation bourgeoise de l’immeuble tel que la prévoit le règlement de copropriété.

Les nuisances dénoncées sont au cas d’espèce confirmées par les pièces produites aux débats par l’appelant et notamment par les attestations circonstanciées.

Si l’intimé conteste pour l’essentiel la non-conformité des attestations produites aux débats par l’appelant qui ne se montrent pas respectueuses des dispositions de l’article 202 du code de procédure civile, il sera rappelé que ces dispositions ne sont pas prescrites à peine de nullité à charge pour le juge d’apprécier si elles présentent des garanties suffisantes pour emporter sa conviction.

Les témoignages établis par les occupants de l’immeuble litigieux sont étayés, circonstanciés et suffisamment concordantes pour emporter la conviction de la cour.

Elles relèvent en effet de nombreuses nuisances générées par la sonnerie à toute heure du jour et de la nuit pour obtenir l’ouverture des portes, le passage sans précaution de valises à roulettes, un va et vient permanent, des sollicitations diverses de personnes qui ne parviennent pas à joindre le propriétaire et qui souhaitent entrer dans le logement, une occupation et une dégradation des communs (mégots dans la cour, excréments dans l’entrée), des tentatives d’intrusion dans les logements, la porte d’entrée fréquemment laissée ouverte, la présence de personnes inconnues créant pour les occupants permanents un sentiment d’insécurité.

Il est donc justifié que l’activité mis en 'uvre par M. [Y] contrevient au règlement de copropriété et à la destination de l’immeuble justifiant ainsi qu’il soit fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires.

Il sera ainsi ordonné M. [V] [Y] à cesser toute occupation de son appartement en meublé touristique sous astreinte de 500 euros par infraction constatée à l’expiration d’un délai d’un mois faisant suite à la signification de l’arrêt à intervenir.

Le jugement entrepris sera infirmé de ce chef.

La demande de l’appelant étant accueillie de ce chef, M [Y] sera débouté de la prétention relative à l’allocation de dommages-intérêts pour procédure abusive et manifestement dilatoire, qui n’est nullement établie.

3/ Sur la demande de remise en état des lieux :

Selon l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, « ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant'

b/l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leur frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ' »

L’article 13 du règlement de copropriété précise que le « copropriétaire de chaque lot pourra modifier comme bon lui semblera la distribution intérieure de son lot mais en cas de percement de gros murs ou de murs de refend ou tout autre travaux pouvant avoir une répercussion sur les parties communes ou sur les parties de propriété particulière des autres propriétaires, il devra faire exécuter les travaux sous la surveillance de l’architecte de l’immeuble ».

Il résulte de la lecture combinée de ces deux textes que seuls les travaux affectant les parties communes réalisés sans autorisation de l’assemblée générale sont irréguliers et constitutifs d’une voie de fait.

Dans une telle hypothèse, le syndicat peut demander la démolition de ceux qui ont été exécutés indûment.

Il n’est nullement contesté que M. [Y] a aménagé son appartement, situé au 2ème étage, en procédant à la création de cinq chambres, chacune aménagée avec cabinet de douche et lave-mains.

Il résulte du procès-verbal de constat dressé le 28 mai 2019 par Me [I], commissaire de justice que le logement de M. [Y] est constitué d’une pièce principale à vocation de cuisine ainsi que de cinq chambres, toutes ayant à disposition une cabine de douche et un lave-mains.

Cela étant, il n’est nullement justifié que les travaux d’aménagement intérieur exécutés par l’intimé ont porté atteinte aux parties communes étant précisé que la cour de cassation a jugé que le branchement sur une canalisation commune ne nécessite aucune autorisation, ni d’ailleurs qu’ils ont une répercussion sur les parties de propriété particulière des autres propriétaires.

Il s’ensuit que le syndicat ne justifie pas du bien-fondé ni de la légitimité de sa demande de remise en état dont il sera débouté.

Le jugement entrepris sera confirmé de ce chef.

4/ Sur les demandes accessoires :

L’intimé succombant partiellement, le jugement déféré sera infirmé sur les dépens et les frais irrépétibles.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et d’allouer à l’appelant une somme de 1.200 euros.

M. [V] [Y] sera condamné aux entiers frais et dépens de première instance et d’appel avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Denis Bertrand, Avocat soussigné en vertu de l’article 699 du code de procédure civile.

Les procès-verbaux de constat resteront à la charge de l’appelant dans la mesure où la force probatoire de telles pièces n’est pas établie.

PAR CES MOTIFS

La Cour, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe,

Infirme le jugement rendu le 10 mars 2021 par le tribunal judiciaire de Montpellier en toutes ses dispositions, sauf qu’il a rejeté la demande présentée par le syndicat des copropriétaires tendant à obtenir la remise en état du lot appartenant à M. [V] [Y],

Statuant à nouveau,

Ordonne à M. [V] [Y] à cesser toute occupation de son appartement en meublé touristique sous astreinte de 500 euros par infraction constatée à l’expiration d’un délai d’un mois faisant suite à la signification de l’arrêt à intervenir,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Condamne M. [V] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence située à [Localité 5] (34), [Adresse 4], pris en la personne de son syndic, la somme de 1.200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [V] [Y] aux entiers frais et dépens de première instance et d’appel avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Denis Bertrand, Avocat soussigné en vertu de l’article 699 du code de procédure civile.

Le greffier, La présidente,