COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 26 FEVRIER 2026

N° RG 22/04687 – N° Portalis DBVJ-V-B7G-M5VQ

[B] [O]

[K] [D] épouse [O]

c/

[Q] [N]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 30 août 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] ( RG : 21/01095) suivant déclaration d’appel du 14 octobre 2022

APPELANTS :

[B] [O]

né le 02 Avril 1984 à [Localité 2]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 1]

[K] [D] épouse [O]

née le 09 Juillet 1988 à [Localité 3]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 1]

Représentés par M^e Emmanuel SUTRE, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉ :

[Q] [N]

né le 06 Janvier 1973 à [Localité 4]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 2]

Représenté par M^e Benjamin LAJUNCOMME, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 janvier 2026 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Anne MURE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Chantal BUREAU

Lors du prononcé: Madame Marie-Laure MIQUEL

L’audience s’est tenue en présence de Mme [U] [W], élève à l’université de [Localité 5].

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

FAITS ET PROCÉDURE :

1. Par acte notarié en date du 9 mai 2019, M. [B] [O] et Mme [K] [D] épouse [O] (ci-après les époux [O]) ont vendu à M. [Q] [N] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 1] (Dordogne), moyennant le prix de 147 000 euros.

A la suite d’apparitions de fissures, M. [N] a, par lettre recommandée avec accusé de réception du 20 septembre 2019, interrogé les époux [O] et a fait diligenter une expertise privée.

Cette expertise privée a notamment démontré que des travaux avaient été réalisés dans l’immeuble par le vendeur, qu’aucune facture n’avait été établie, et que des impropriétés subsistaient.

Par lettre recommandée en date du 30 juin 2020, M. [N] a mis les époux [O] en demeure de prendre en charge le montant des travaux à réaliser, conformément aux dispositions des articles 1792 et suivants du code civil.

Les époux [O] n’ont pas répondu.

M. [N] a sollicité en référé l’organisation d’une expertise judiciaire.

Par ordonnance du 22 décembre 2020, le juge des référés a désigné M. [F] en qualité d’expert judiciaire.

Le rapport d’expertise a été déposé le 20 juillet 2021.

2. Par acte du 21 décembre 2021, M. [N] a assigné les époux [O] devant le tribunal judiciaire de Bergerac aux fins de voir, à titre principal, engager la responsabilité des époux [O] sur le fondement de la garantie décennale du vendeur constructeur et à titre subsidiaire, de voir engager leur responsabilité sur le fondement de la réticence dolosive.

3. Par jugement du 30 août 2022, le tribunal judiciaire de Bergerac a :

— jugé que les époux [O] étaient responsables des préjudices matériel, de jouissance et moral subis à ce titre par M. [N] sur le fondement des articles 1792 et suivants du code civil,

— condamné en conséquence les époux [O] à payer à M. [N] les sommes de 34 734, 02 euros TTC au titre des travaux de réparation des désordres constatés, de 31 000 euros au titre du préjudice de jouissance subi et de 5 000 euros au titre du préjudice moral subi,

— condamné les époux [O] payer à M. [N] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens (qui comprendront notamment les frais d’expertise judiciaire) dont distraction au profit de M^e Chastres, avocat,

— débouté les époux [O] de leurs demandes présentées au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens,

— ordonné l’exécution provisoire du présent jugement.

4. Les époux [O] ont relevé appel de ce jugement, le 14 octobre 2022.

5. Aux termes de leurs dernières conclusions les époux [O] demandent notamment à la cour :

— d’infirmer le jugement entrepris,

— de débouter M. [Q] [N] de l’ensemble de ses demandes sur le fondement des articles 1792 et suivants du code civil, ainsi que sur le fondement des vices cachés,

— A titre subsidiaire:

— de réduire en tout état de cause les condamnations pécuniaires prononcées à l’encontre des époux [O] à leur plus faible montant,

— de condamner M. [Q] [N] à payer aux époux [O] la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens liés à la présente instance, en ce compris les frais d’expertise judicaire.

6. Aux termes de ses dernières conclusions, M. [N] demande à la cour, sur le fondement des articles 1792 et suivants, 1641 et suivants du code civil, et 700 du code de procédure civile de :

— juger les époux [O] infondés en leur action,

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 30 août 2022 par le tribunal judiciaire de Bergerac,

En conséquence,

à titre principal,

— juger que les époux [O] sont responsables des préjudices (matériel, de jouissance et moral) qu’il a subi, sur le fondement des articles 1792 et suivants du code civil,

à titre subsidiaire,

— juger que les époux [O] sont responsables des préjudices (matériel, de jouissance et moral) qu’il a subi, sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil,

En tout état de cause,

à titre principal,

— condamner in solidum les époux [O] à l’indemniser à hauteur de 49 581,74 euros TTC au titre des travaux réparatoires,

à titre subsidiaire,

— condamner in solidum les époux [O] à l’indemniser à hauteur de 46 255,29 euros TTC au titre des travaux réparatoires,

— condamner in solidum les époux [O] à l’indemniser à hauteur de 70 507,50 euros en réparation de son préjudice de jouissance, somme à parfaire,

— condamner in solidum les époux [O] à l’indemniser à hauteur de 5 000 euros en réparation de son préjudice moral,

— condamner in solidum les époux [O] au paiement d’une indemnité de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,

— débouter les époux [O] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions plus amples ou contraires.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 décembre 2025.

MOTIFS

Sur les responsabilités

7. Le tribunal a jugé qu’il résultait des éléments du dossier et notamment de la comparaison des diagnostics de vente successifs (en 2015 et en 2019) que M. [O] avait réalisé les travaux de maçonnerie, d’assainissement et d’installation électrique si bien qu’il était responsable des désordres les affectant sur le fondement de l’article 1792 du code civil.

8. Les appelants font notamment valoir que les quelques travaux entrepris par M. [O] sont de menus travaux superficiels et d’ordre esthétique qui ne peuvent relever du régime de la responsabilité décennale. Ces travaux constitués notamment la réalisation des enduits extérieurs, la pose d’une trame pvc et d’une bande de placoplâtre sur les parois intérieurs de l’étage ou encore des retouches de plâterie ou de peinture et la pose d’une canalisation de sortie des eaux usées ne peuvent s’analyser ne rentrent pas dans le champ d’application de l’article 1792-2 du code civil. En outre, les travaux d’électricité n’ont pas été réalisés par M. [O] mais par son beau-frère, électricien de métier. De plus, aucune atteinte à la solidité de l’ouvrage de nature à rendre l’immeuble impropre à sa destination n’a été démontrée. Ils ajoutent que la survenance de fissures ne constitue qu’un préjudice d’ordre esthétique. Ces fissures proviennent en outre du tassement différentiel des fondations du mur Ouest du fait de la sécheresse. Les désordres du réseau d’assainissement proviennent d’une fuite sur le raccordement à l’égout public en raison d’une malfaçon affectant la canalisation en PVC. Les anomalies électriques ne constituent pas des désordres affectant un élément d’équipement. Les époux [O] ajoutent que l’action de M. [N] n’est pas davantage fondée sur la garantie des vices cachés . En effet soit les fissures étaient visibles soit elles sont apparues après la vente.

9. M. [N] expose pour sa part que la responsabilité décennale des époux [O] doit être engagée sur le fondement de l’article 1792 du code civil, relatif au constructeur de l’ouvrage. En effet, selon les dispositions de l’article 1792-1, est réputée constructeur de l’ouvrage toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire. Ainsi, la responsabilité du constructeur peut être recherchée sur le fondement de la garantie décennale en cas de travaux effectués sur une fosse septique, sur un réseau VRD ou sur une installation électrique, qui sont des ouvrages, entrainant des désordres de nature à rendre l’immeuble impropre à sa destination. En l’espèce, les travaux réalisés par les époux [O] sur le réseau d’assainissement ainsi que sur le système électrique de l’immeuble sont constitutifs d’ouvrages au sens de l’article 1792 du code civil. Ces travaux réalisés sur le réseau d’assainissement sont à l’origine d’un dysfonctionnement et d’infiltrations au niveau des fondations, entrainant des fissurations, et compromettant la solidité de l’ouvrage. En outre, les anomalies électriques constituent des désordres affectant un élément d’équipement indissociable de l’ouvrage, essentiel pour l’utilisation du logement, lequel compromet immédiatement la destination de l’ouvrage.

Sur ce

10. L’article 1792-1 du code civil dispose : ' Est réputé constructeur de l’ouvrage :

1° Tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage ;

2° Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire ;

3° Toute personne qui, bien qu’agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d’un locateur d’ouvrage.'

11. Ainsi, est réputé constructeur, la personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire.

Cette personne est tenue, pendant les dix années suivant la réception de l’ouvrage, d’une responsabilité de plein droit envers l’acquéreur de l’ouvrage, sauf à prouver que les dommages proviendraient d’une cause étrangère, des dommages même résultant d’un vice du sol qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement le rendent impropre à sa destination.

12. En conséquence, il importe peu que ce soit M. [O], son beau-frère ou toute autre entreprise étrangère qui ait réalisé les travaux incriminés puisque le vendeur est tenu, sans faute de sa part, des désordres affectant les ouvrages qu’il a lui même réalisés ou qu’il a fait réaliser.

Ce vendeur dispose en outre d’une action récursoire contre toute personne qui serait selon lui responsable des désordres.

13. En l’espèce, les époux [O] ont acheté l’immeuble litigieux en 2016 et l’ont revendu à M. [N] en 2019, réalisant entre-temps différents travaux ou les confiant à leur beau-frère.

Ces différents travaux étaient achevés lorsque le bien a été vendu à M. [N], en 2019 et avaient débuté après l’achat de l’immeuble par les époux [O], en 2016 si bien que l’action de M. [N] est recevable puisqu’elle a été engagée dans le délai d’épreuve de l’article 1792 du code civil.

14. En outre, les appelants contestent le caractère décennal des désordres lesquels affectent l’installation électrique, l’assainissement et l’affaissement du mur pignon sud-ouest.

Sur l’installation électrique

15. L’expert judiciaire, M. [F], a relevé l’existence d’anomalies électriques sur plusieurs prises de l’étage de l’immeuble et sur le réseau des câbles et boites de dérivation lesquelles provoquent des courts-circuits .

M. [F] a précisé que ces désordres affectaient un élément d’équipement indissociable de l’ouvrage, essentiel pour l’utilisation du logement et compromettaient immédiatement la destination de l’ouvrage.

En raison des courts-circuits affectant le réseau électrique, l’incendie de l’ouvrage ne peut être exclu, si bien que ce désordre présente un risque majeur pour les habitants de cet immeuble.

16. Toutefois, les défaillances des éléments d’équipement et leurs conséquences relèvent de la seule responsabilité de droit commun. (Cf: Cass. 3e civ. 21-3-2024 n° 22-18.694 FS-BR, Sté Axa France IARD)

17. Or, en l’espèce, les anomalies généralisées affectant le réseau électrique, parfaitement décrites par l’expert judiciaire, n’étaient pas apparentes alors que les câbles électriques défectueux se situaient dans les combles de la maison.

Ceci est si vrai que même le diagnostiqueur de l’installation électrique n’a nullement mentionné la moindre anomalie dans son rapport.

Les appelants prétendent que leur acquéreur aurait été informé de ces anomalies ce que ce dernier conteste et qui n’est pas démontré.

18. La cour constate que les époux [O] ne précisent pas comment M. [N] aurait été informé de ces anomalies électriques alors qu’en outre, le fait qu’il ait été accompagné lors de la visite du bien est sans effet, puisque les dysfonctionnements de l’installation électrique n’étaient pas apparents et n’ont été découverts par l’acquéreur que par son usage.

19. En toute hypothèse, une telle prétention démontre comme le soutient l’intimé, que les époux [O] avaient connaissance du vice affectant l’installation électrique et qu’ils ne l’ont pas révélé à leur acheteur, ce qui constitue une faute dont ils doivent répondre par voie de conséquence, sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Sur l’assainissement

20. Les opérations d’expertise judiciaire ont démontré que si les époux [O] avait déclaré dans l’acte de vente de leur immeuble qu’ils n’avaient réalisé aucun travaux soumis à la responsabilité décennale dans celui-ci, depuis leur acquisition, M. [O] avait modifié le système d’assainissement.

Notamment, M. [O] a comblé l’ancienne fosse sceptique avec des gravats et a réalisé une canalisation d’évacuation des eaux usées jusqu’à l’égout public.

Or, l’expert judiciaire a constaté que la canalisation en PVC de cette canalisation était simplement emmanchée sans l’adjonction d’un joint d’étanchéité ce qui entraine une fuite.

21. La réalisation de ces travaux est par ailleurs démontrée par la comparaison des rapports réalisés par l’entreprise Veolia en 2026 et en 2029.

En effet, en 2016, Veolia écrivait qu’il était nécessaire de procéder à la mise en conformité du branchement en séparant les eaux pluviales des eaux usées, en raccordant chaque évacuation sur les réseaux appropriés.

En 2019, elle écrivait que les évacuations des eaux usées et des eaux pluviales étaient raccordées en conformité avec la législation, preuve de la réalisation de travaux par les maîtres de l’ouvrage.

22. Or, un tel complexe d’assainissement est un ouvrage au sens de l’article 1792 du code civil (Cf: Cour de cassation Chambre civile 3, 17 Décembre 1997 N° 96-12.209)

23. En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il a retenu la responsabilité décennale des époux [O].

Sur l’affaissement du mur pignon sud-ouest

24. L’expertise judiciaire a mis en évidence que l’affaissement du mur pignon sud-ouest de l’immeuble provenait de plusieurs causes dont de celle de l’infiltration d’eau sous les fondations du fait de la canalisation fuyarde mis en place par M. [O].

L’expert a précisé que l’eau de ce fait s’était infiltrée depuis plusieurs années.

M. [F] a indiqué que ces désordres étaient structurels et importants dès qu’ils compromettaient la solidité de l’ouvrage.

25. Dans ces conditions la responsabilité des époux [O] est engagée au titre des dispositions de l’article 1792 du code civil dans la mesure où, si les travaux entrepris par M. [O] ne sont pas l’unique cause des infiltrations et des désordres, ils ont assurément contribué à la réalisation du dommage soit la fissuration du mur sud-ouest de la maison.

Il convient de préciser que les fissures affectant ce mur n’étaient pas visibles lors de la vente dans la mesure où M. [O] avait posé un enduit sur celles-ci.

26. L’expert judiciaire a considéré qu’en agissant de la sorte, M. [O] avait tenté de réparer lui même ces fissures 'sans s’assurer de la pérennité requise par le recours à des professionnels de la construction compétents'

En agissant de la sorte, il n’a pas permis à son acquéreur de voir son attention attirée par ces fissures qui pouvaient alors traduire des désordres graves.

27. Or, ces désordres affectent la structure et la solidité de l’ouvrage et compromettent sa destination.

28. En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a retenu la responsabilité décennale des appelants pour ce désordre.

Sur les préjudices

29. Le tribunal a homologué le rapport d’expertise qui avait chiffré le coût des travaux de reprise à la somme de 8322,87 euros au titre de la reprise du mur pignon sud-ouest et du système d’assainissement, à celle de 4798,80 euros au titre de la reprise de l’enduit de ce mur, et à celle de 437, 35 euros pour la reprise des anomalies électriques et celle de 21 175 euros au titre de la reprise des embellissements.

30. Si les appelants considèrent qu’ils ne devraient pas être tenus au titre de la reprise des embellissements, force est de constater que leur responsabilité a été retenue au titre de l’affaissement du mur pignon si bien qu’ils doivent en supporter les conséquences et ainsi la reprise des fissures internes et externes.

31. En outre les coûts des travaux de reprise ont été appréciés par l’expert judiciaire et réduits après les observations des époux [F], ces derniers s’étant bien gardés durant les opérations d’expertise de faire dresser un autre devis que celui de la société Bureau Service 24, laquelle avait été mandatée à cet effet par l’intimé.

32. En conséquence, le montant des travaux de reprise évalués par l’expert judiciaire apparait parfaitement apprécié et la cour ne retiendra pas le devis que M. [N] a fait dresser par la société CABS Besoins Services 24 dont les prestations et les coûts n’ont pas été appréciés par l’expert judiciaire.

33. Par ailleurs, le tribunal a fixé le préjudice de jouissance de M. [N] à la somme de 31 000 euros.

Si M. [N] fait valoir sa grande taille (2, 12 mètres) et son handicap (il est malvoyant) il ne justifie ce préjudice que par le fait qu’il aurait retardé la réalisation de travaux destinés à mettre la maison en conformité avec son état physique.

Toutefois, il ne justifie pas de devis qu’il aurait fait réaliser dans cette perspective.

34. Aussi, le seul préjudice indiscutable est celui constitué par le défaut d’habitabilité de la maison pendant les travaux de reprise des embellissements que l’expert judiciaire a fixé à six semaines.

Sur la base d’une valeur locative mensuelle de l’immeuble de 1185 euros (pièce n° 20 de l’intimé) ce préjudice doit être fixé à la somme de (1185 x 1, 5) =1777, 50 euros.

35. M. [N] subit en outre des remontées malodorantes du fait du dysfonctionnement du réseau d’assainissement. Aussi la cour fixe le préjudice de jouissance de M. [N] à la somme de 3777, 50 euros.

36. Par ailleurs, si le tribunal a fixé le préjudice moral de M. [N] à la somme de 5000 euros, la cour ne trouve pas dans les fautes des époux [O] une atteinte grave l’honneur, à la considération ou aux sentiments de M. [N].

37. En conséquence, l’intimé sera débouté de sa demande au titre d’un préjudice moral.

38. Les époux [O] succombant devant la cour seront condamnés aux dépens d’appel et à verser à M. [N] la somme de 2000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a condamné M. [B] [O] et Mme [K] [D] épouse [O] à payer à M. [Q] [N] la somme de 31 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance et celle de 5000 euros au titre de son préjudice moral, et statuant de nouveau de ces deux chefs du jugement réformé:

Condamne M. [B] [O] et Mme [K] [D] épouse [O] à payer à M. [Q] [N] la somme de 3777, 50 euros en réparation de son préjudice de jouissance;

Déboute M. [Q] [N] de sa demande au titre d’un préjudice moral, y ajoutant :

Condamne M. [B] [O] et Mme [K] [D] épouse [O] aux dépens d’appel;

Condamne M. [B] [O] et Mme [K] [D] épouse [O] à payer à M. [Q] [N] la somme de 2000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

Déboute les parties de leurs autres demandes.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Marie-Laure MIQUEL, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,

La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre le dit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le président et le greffier.