SM/OC

COPIE OFFICIEUSE

COPIE EXÉCUTOIRE

à :

— SCP ROUAUD & ASSOCIES

— M^e Gwennaëlle RICHARD

Expédition TJ

LE : 16 MAI 2025

COUR D’APPEL DE BOURGES

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 16 MAI 2025

N° RG 24/00394 – N° Portalis DBVD-V-B7I-DUNX

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire de BOURGES en date du 25 Mars 2024

PARTIES EN CAUSE :

I – Mme [G] [B]

née le 11 Janvier 1935 à [Localité 9]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par la SCP ROUAUD & ASSOCIES, avocat au barreau de BOURGES

timbre fiscal acquitté

APPELANTE suivant déclaration du 23/04/2024

II – S.C.I. NASTIA agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège social:

[Adresse 1]

[Localité 8]

N° SIRET : 502 296 361

Représentée par M^e Gwennaëlle RICHARD, avocat au barreau de BOURGES

timbre fiscal acquitté

INTIMÉE

16 MAI 2025

p. 2

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 Mars 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me CLEMENT, Présidente chargée du rapport.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Odile CLEMENT Présidente de Chambre

M. Richard PERINETTI Conseiller

M^me Marie-Madeleine CIABRINI Conseillère

***************

GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me SERGEANT

***************

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

**************

EXPOSÉ

Mme [G] [B] est propriétaire d’un immeuble situé à [Adresse 10], cadastrée Section D [Cadastre 5] et D [Cadastre 4].

La SCI Nastia est propriétaire de la parcelle voisine cadastrée section D [Cadastre 6] et de la parcelle D [Cadastre 7].

Contestant l’arrachage de la clôture qu’elle avait implantée entre les deux parcelles, l’utilisation du puits situé sur son fonds par la SCI Nastia sans remettre la plaque de protection ainsi que la création de chassis de toit et la présence de toilettes sèches, Mme [B] a sollicité en référé une expertise, laquelle a été ordonnée par ordonnance du 12 décembre 2019.

Après changements d’expert, le rapport a été déposé le 2 février 2022.

Par acte du 28 novembre 2022, Mme [B] a saisi le tribunal judiciaire de Bourges aux fins notamment de fixer les limites de propriété, de voir condamner la SCI Nastia à enlever quatre châssis de toit et de voir fixer diverses servitudes.

Par jugement du 25 mars 2024, le tribunal judiciaire de Bourges a :

— Débouté Mme [G] [B] de sa demande tendant à voir fixer une

servitude de débordement de toiture au niveau du segment D-E : fonds dominant parcelle

D452, fonds servant parcelle D453 ;

— Débouté Mme [G] [B] de sa demande tendant à voir fixer une

servitude d’aération de la cave [B] au niveau du point E : fonds dominant parcelle

D452, fonds servant parcelle D453 ;

— Débouté Mme [G] [B] de sa demande tendant à voir fixer une

servitude de tour d’échelle permettant l’entretien de la partie du pignon et de toiture de

l’habitation [B] entre les points C-D-E ;

— Débouté Mme [G] [B] de sa demande de voir condamner la SCI

NASTIA à fermer systématiquement le puits après usage avec astreinte de 250 euros par

infraction constatée ;

— Débouté Mme [G] [B] de sa demande de voir condamner la SCI

NASTIA à l’obligation de sortir la pompe après chaque puisage motorisé avec astreinte de 250 euros par infraction constatée ;

— Débouté Mme [G] [B] de sa demande de voir condamner la SCI

NASTIA à l’obligation de ne rien appuyer sur le nu du mur de la chambre avec astreinte

de 250 euros par infraction constatée ;

— Fait interdiction à Mme [G] [B] de verrouiller le puits par quelque dispositif que ce soit sans remettre immédiatement à la SCI NASTIA les moyens

d’ouvrir les dispositifs installés ;

— Fait interdiction à Mme [G] [B] de fermer l’accès au puits par l’installation d’une clôture sans installer un portillon dont le dispositif de verrouillage sera remis immédiatement à la SCI NASTIA ;

— Condamné Mme [G] [B] à retirer la clôture qu’elle a installée sur le terrain de la SCI NASTIA ;

— Condamné Mme [G] [B] à déplacer son fil de terre sur son propre terrain ;

— Débouté Mme [G] [B] de sa demande indemnitaire à l’encontre de la SCI NASTIA ;

— Condamné Mme [G] [B] à payer à la SCI NASTIA la somme de 1900 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Débouté Mme [G] [B] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné Mme [G] [B] aux entiers dépens, incluant les dépens de la procédure de référé ainsi que les frais de l’expertise judiciaire.

Par déclaration du 23 avril 2024, Mme [B] a relevé appel de cette décision sauf en ce qu’elle a fixé les limites de propriété telles qu’établies par l’expert judiciaire en annexe 2 de son rapport.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 19 juillet 2024, Mme [B] demande à la cour de :

— réformer le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de BOURGES le 25/03/2024.

Vu les dispositions de l’article 693 du Code Civil,

Subsidiairement, les dispositions de l’article 691 du Code Civil,

— Fixer une servitude de débordement de toiture au niveau du segment D-E :

fonds dominant parcelle section D n° [Cadastre 5], fonds servant parcelle section D n° [Cadastre 6].

— Fixer une servitude d’aération de la cave [B] au niveau du point E :

fonds dominant parcelle section D n° [Cadastre 5], fonds servant parcelle section D n° [Cadastre 6].

— Fixer une servitude de tour d’échelle permettant l’entretien de la partie du pignon et de toiture de l’habitation [B] entre les points C-D-E. le portillon évoqué dans le paragraphe visé dans le rapport de l’expert judiciaire permettrait à Mme [B] à son tour d’exercer son droit de tour d’échelle.

— Condamner la SCI NASTIA à fermer systématiquement le puits après usage (plus de couvercle laissé au sol en attente), avec astreinte de 250 ' par infraction constatée.

— Condamner la SCI NASTIA à l’obligation de sortir la pompe après chaque puisage motorisé pour permettre à tout moment le puisage par seau et manivelle, avec astreinte de 250 ' par infraction constatée.

— Condamner la SCI NASTIA à l’obligation de ne rien appuyer sur le nu du mur, pour ne pas créer de zone de faiblesse au crépi ancien à caractéristiques particulières, avec astreinte de 250 ' par infraction constatée.

— Condamner la SCI NASTIA à régler à Mme [B] la somme de 3 000 ' à titre de dommages et intérêts toutes causes de préjudices confondus.

— Dire et juger que Mme [B] ne devra aucun dommage et intérêt à la SCI NASTIA.

— Condamner la SCI NASTIA à régler à Mme [B] une somme de 3 000 ' au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— Condamner la SCI NASTIA aux entiers dépens comprenant les frais de la procédure de référé, les honoraires de l’expert judiciaire et ceux de la présente procédure.

A titre subsidiaire, ordonner un complément d’expertise confié à M [H] avec pour mission :

— d’identifier le propriétaire originaire des deux fonds actuels appartenant à la SCI

NASTIA et Madame [B].

— donner un avis sur la date à laquelle les deux fonds ont été divisés.

***

Dans ses dernières conclusions signifiées le 15 février 2024, la SCI Nastia présente les demandes suivantes :

1- CONFIRMER le jugement du tribunal judiciaire de Bourges rendu le 25 mars 2024, en ce qu’il a :

— Débouté Mme [G] [B] de sa demande tendant à voir fixer une

servitude de débordement de toiture au niveau du segment D-E : fond dominant parcelle

D452, fond servant parcelle D453 ;

— Débouté Mme [G] [B] de sa demande tendant à voir fixer une

servitude d’aération de la cave [B] au niveau du point E : fond dominant parcelle

D452, fond servant parcelle D453 ;

— Débouté Mme [G] [B] de sa demande tendant à voir fixer une

servitude de tour d’échelle permettant l’entretien de la partie du pignon et de toiture de

l’habitation [B] entre les points C-D-E ;

— Débouté Mme [G] [B] de sa demande de voir condamner la SCI

NASTIA à fermer systématiquement le puits après usage avec astreinte de 250 euros par

infraction constatée ;

— Débouté Mme [G] [B] de sa demande de voir condamner la SCI

NASTIA à l’obligation de sortir la pompe après chaque puisage motorisé avec astreinte de 250 euros par infraction constatée ;

— Débouté Mme [G] [B] de sa demande de voir condamner la SCI

NASTIA à l’obligation de ne rien appuyer sur le nu du mur de la chambre avec astreinte

de 250 euros par infraction constatée ;

— Fait interdiction à Mme [G] [B] de verrouiller le puits par quelque dispositif que ce soit sans remettre immédiatement à la SCI NASTIA les moyens d’ouvrir les dispositifs installés ;

— Fait interdiction à Mme [G] [B] de fermer l’accès au puits par l’installation d’une clôture sans installer un portillon dont le dispositif de verrouillage sera remis immédiatement à la SCI NASTIA ;

— Condamné Mme [G] [B] à retirer la clôture qu’elle a installée sur le terrain de la SCI NASTIA ;

— Condamné Mme [G] [B] à déplacer son fil de terre sur son propre terrain ;

— Débouté Mme [G] [B] de sa demande indemnitaire à l’encontre de la SCI NASTIA ;

— Condamné Mme [G] [B] à payer à la SCI NASTIA la somme de 1900 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Débouté Mme [G] [B] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné Mme [G] [B] aux entiers dépens, incluant les dépens de la procédure de référé ainsi que les frais de l’expertise judiciaire.

2- DIRE ET JUGER que le comportement d’obstruction illégitime du puits de Mme [B] a empêché la SCIA NASTIA d’exercer pleinement son droit de puisage lui causant alors un préjudice de jouissance en lien de causalité direct avec les agissements de Mme [B].

Par conséquent,

DEBOUTER Mme [B] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

INTERDIR à Mme [B] de verrouiller le puits par quelque dispositif que ce soit sans remettre immédiatement à la SCI NASTIA les moyens d’ouvrir les dispositifs installés.

INTERDIRE à Mme [B] de fermer l’accès au puits par l’installation d’une clôture sans installer un portillon dont le dispositif de verrouillage devra être remis immédiatement à la SCI NASTIA.

CONDAMNER Mme [B] à déplacer le fil de terre sur son propre terrain.

CONDAMNER Mme [B] à retirer la clôture qu’elle a installée sur le terrain de la SCI NASTIA.

CONDAMNER Mme [B] à verser à la SCI NASTIA la somme de 1.900 ' au titre de

l’article 700 du code de procédure civile pour les frais de défense de première instance.

CONDAMNER Mme [B] à verser à la SCI NASTIA la somme de 3 000 ' de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance qu’il a subi en raison de ses comportements fautifs.

CONDAMNER Mme [B] à payer à la SCI NASTIA la somme de 2.500 ' au titre de

l’article 700 du code de procédure civile pour sa défense en appel.

CONDAMNER Mme [B] aux entiers dépens de la procédure de référé, de première

instance et de la présente procédure.

Il est expressément fait référence aux conclusions des parties pour le développement de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 février 2025.

MOTIFS

Il est rappelé au préalable qu’en application de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, "La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion'

Sur le droit de puisage

Il ressort du rapport d’expertise que l’acte de vente du 8 avril 2008 entre la société Oxygène et la SCI Nastia contient les mentions suivantes : ' Droit de puiser au puits à eau qui se trouve dans le jardin de Mme veuve [T] (ou représentants) cadastré section D n°[Cadastre 5] (rappel de la servitude antérieure à 1956)'.

En cours d’expertise, Madame [B] n’a plus contesté le droit de puisage de la SCI Nastia mais demande que celle-ci n’en fasse pas un usage abusif, notamment en y installant une pompe branchée en continu, en vidant régulièrement le puits en ne laissant que de l’eau boueuse sans se soucier des propres besoins de Mme [B] et en laissant le puits ouvert.

Mme [B] demande en conséquence que soit ordonné à la SCI Nastia de fermer systématiquement le puits après usage et de sortir la pompe motorisée afin de lui permettre d’utiliser le puits avec la manivelle, sous astreinte de 250 ' par infraction constatée.

La SCI Nastia rappelle que Mme [B] avait posé un cadenas pour empêcher l’accès au puits et installé une porte dans la barrière grillagée et qu’elle l’a ainsi empêchée de bénéficier de la servitude de puisage, malgré ses demandes réitérées de clés depuis 2017.

Elle conteste les allégations de Mme [B], faisant valoir qu’elle sort la pompe et ferme le puits systématiquement.

Aux termes du rapport d’expertise, 'si une clôture venait à être implantée entre la partie arrière des habitations et le début du muret, il serait opportun d’y insérer un portillon permettant à la SCI Nastia de faire usage de son droit de puisage'.

En vertu de l’article 696 du code civil , 'quand on établit une servitude, on est censé accorder tout ce qui est nécessaire pour en user. Ainsi la servitude de puiser de l’eau à la fontaine d’autrui, emporte nécessairement le droit de passage'.

C’est donc exactement que le premier juge a fait interdiction à Mme [B] de fermer l’accès au puits et d’en verrouiller l’accès, le jugement étant confirmé sur ce point.

Il sera ajouté, faisant droit à la demande de Mme [B], que la SCI Nastia devra retirer la pompe après chaque usage afin de permettre à Mme [B] d’utilier le puits avec la manivelle. En revanche, Mme [B] n’est pas fondée à demander que le puits soit refermé par une plaque après chaque usage, ce que toutefois la SCI Nastia accepte de faire (page 8 de ses conclusions), et dont il lui sera donné acte.

Sur la demande tendant à voir condamner la SCI Nastia à l’obligation de ne rien appuyer sur le nu du mur de la chambre sous astreinte de 250 ' par infraction constatée

Mme [B] ne développe pas cette demande ni n’en donne le fondement de sorte que le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté Mme [B] de sa demande.

Sur les demandes d’établissement de servitudes

Mme [B] fonde ses demandes sur la destination du père de famille faisant valoir qu’il résulte de l’expertise que 'l’analyse du plan cadastral napoléonien a démontré sans contestation possible que les propriétés des deux requérants avaient la même origine de propriété (destination du père de famille), ce qui justifie en grande partie la délimitation proposée mais aussi de constater et établir

— une servitude de débordement de toiture au niveau du segment D-E

— une servitude d’aération de la cave [B] au niveau du point E

— une servitude de tour d’échelle permettant l’entretien du la partie du pignon et de toiture de l’habitation [B] entre les points C-D-E.'.

La SCI Nastia conclut à la confirmation du jugement ayant débouté Mme [B] au motif qu’il n’est pas démontré que c’est par le propriétaire antérieur commun que les lieux ont été mis dans l’état duquel résulteraient les servitudes invoquées ou que c’est par le propriétaire d’origine que les aménagements constitutifs des servitudes alléguées ont été réalisés, condition essentielle de reconnaissance d’une servitude par destination du père de famille.

En l’espèce, si l’origine commune des deux parcelles ressort de la comparaison avec le cadastre napoléonien ainsi qu’il résulte de l’annexe 3 du rapport d’expertise, l’acte de division n’est pas produit (sauf s’il s’agit de l’acte de 1871 produit par Mme [B], ce qu’elle ne soutient pas) de sorte que les conditions de la destination du père de famille ne sont pas réunies ainsi que l’a jugé le tribunal.

Cependant en l’absence de titre de séparation, l’article 692 du code civil qui dispose que ' la destination du père de famille vaut titre à l’égard des servitudes continues et apparentes', est applicable sauf au propriétaire du fonds servant de renverser cette présomption de titre constitutif de servitude en produisant un titre qui ferait obstacle à son établissement.

Sur la servitude de débordement de toit et la servitude d’aération de la cave

Il s’agit de servitudes continues et apparentes qui peuvent dès lors bénéficier de l’article 692 du code civil.

Au surplus les servitudes continues et apparentes s’établissent par presription. En l’espèce, il est constant que les fonds ont été divisés antérieurement au délai de 30 ans ( l’acte de 2008 évoquant une servitude de puisage antérieure à 1956). C’est donc à bon droit que Mme [B] sollicite la reconnaissance d’une servitude de débordement de toiture et une servitude d’aération de la cave, celle-ci résultant de la présence d’un soupirail.

Le jugement sera infirmé en ce qu’il a débouté Mme [B] de ces deux demandes.

Sur la servitude de tour d’échelle

Il s’agit d’une servitude discontinue et non apparente, qui ne peut être acquise par titre et prescription et qui relève d’une autorisation temporaire, de sorte que la demande de Mme [B] sera rejetée, en confirmation du jugement par substitution de motifs.

Il est donné acte à la SCI Nastia qu’elle ne s’opposera pas à ce que Mme [B] exerce son tour d’échelle lorsqu’elle en sollicitera l’autorisation afin d’entretenir le pignon inaccessible depuis sa parcelle.

Sur l’enlèvement des toilettes sèches et des châssis de toit

La cour constate que ces points ne sont plus en discussion en appel. Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu’il a débouté Mme [B] de sa demande tendant à voir condamner la SCI Nastia à enlever les toilettes installées sur sa propriété et à enlever quatre châssis de toit

Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance

C’est par des motifs que la cour adopte, que le tribunal a dit qu’aucune faute ne saurait être retenue à l’encontre de la SCI Nastia et a débouté Mme [B] de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes de la SCI Nastia

La SCI Nastia demande la confirmation du jugement ayant condamné Mme [B] à retirer la clôture installée sur le terrain de la SCI Nastia.

Il n’est pas relevé de contestation de ce chef de jugement par Mme [B] dans ses conclusions, de sorte que le jugement sera confirmé, étant rappelé que la limite proposée par l’expert a été admise et que la clôture n’étant pas implantée sur cette limite, il appartient à Mme [B] de l’enlever.

C’est enfin par des motifs pertinents que la cour adopte que le tribunal a condamné Mme [B] a verser à la SCI Nastia une somme de 2 000 ' à titre de dommages et intérêts au titre de la privation de son droit de puisage pendant plusieurs années.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Mme [B] succombant en appel pour la plupart de ses demandes, elle supportera les dépens d’appel. Le jugement est confirmé en ce qu’il l’a condamnée aux dépens de première instance comprenant les frais de la procédure de référé.

Mme [B] est cependant par ailleurs bien fondée à demander le partage des frais d’expertise, laquelle a permis de délimiter les deux propriétés, limites qui ont recueilli l’accord des parties.

Le jugement est confirmé en ses dispositions sur l’article 700 du code de procédure civile.

Il est équitable d’allouer à la SCI Nastia une somme de 1 500 ' sur le même fondement en indemnisation de ses frais de procédure.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement sauf en ce qu’il a :

— débouté Mme [G] [B] de sa demande de voir condamner la SCI

NASTIA à l’obligation de sortir la pompe après chaque puisage motorisé avec astreinte de 250 euros par infraction constatée ;

— débouté Mme [G] [B] de sa demande tendant à voir fixer une

servitude de débordement de toiture au niveau du segment D-E : fonds dominant parcelle

D452, fonds servant parcelle D453 ;

— débouté Mme [G] [B] de sa demande tendant à voir fixer une

servitude d’aération de la cave [B] au niveau du point E : fonds dominant parcelle

D452, fonds servant parcelle D453 ;

— mis la totalité des frais d’expertise à la charge de Mme [B] ;

Statuant des chefs infirmés et y ajoutant,

Fait obligation à la SCI Nastia d’enlever la pompe motorisée après chaque usage du puits ;

Dit n’y avoir lieu à fixer une astreinte ;

Donne acte à la SCI Nastia de ce qu’elle s’engage à fermer le puits après usage ;

Reconnaît l’existence d’une servitude de débordement de toitures au niveau du segment D-E de l’annexe 2 du rapport d’expertise ci-annexée au profit du fonds dominant parcelle D452 appartenant à Mme [B], à la charge du fonds servant parcelle D453 appartenant à la SCI Nastia ;

Reconnaît l’existence d’une servitude d’aération de la cave appartenant à Mme [B] au niveau du point E au profit du fonds dominant parcelle D452, et à la charge du fonds servant parcelle D453, obligeant le fonds servant à ne rien placer devant le soupirail de la cave ;

Donne acte à la SCI Nastia de ce qu’elle donnera son accord en cas de demande justifiée de Mme [B] de faire effectuer des travaux de rénovation, réparation ou entretien sur une partie du pignon non accessible et qui nécessitent de passer par le fonds D [Cadastre 6] ;

Condamne Mme [B] à verser à la SCI Nastia une somme de 1 500 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que le coût de l’expertise judiciaire de M. [H] est partagé par moitié entre les parties ;

Condamne Mme [B] aux dépens d’appel.

L’arrêt a été signé par O. CLEMENT, Président, et par V. SERGEANT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,

V. SERGEANT O. CLEMENT