GS/SL

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 13 Janvier 2026

N° RG 23/00422 – N° Portalis DBVY-V-B7H-HGLU

Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'[Localité 3] en date du 02 Février 2023

Appelante

S.A.S. AMELEC, dont le siège social est situé [Adresse 2]

Représentée par la SELARL FRANCINA AVOCATS, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS

Intimée

SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE LATOUR, dont le siège social est situé [Adresse 2]

Représentée par la SELARL BOLLONJEON, avocats postulants au barreau de CHAMBERY

Représentée par la SELARL C. & D. PELLOUX, avocats plaidants au barreau d’ANNECY

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Date de l’ordonnance de clôture : 03 Novembre 2025

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 02 décembre 2025

Date de mise à disposition : 13 janvier 2026

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Composition de la cour :

— M^me Nathalie HACQUARD, Présidente,

— M^me Myriam REAIDY, Conseillère,

— M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller,

avec l’assistance lors des débats de M^me Sylvie LAVAL, Greffier,

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Faits et procédure

Suivant contrat en date du 1er octobre 2012, la société Amelec a pris à bail commercial auprès de la SCI Latour un local industriel sis [Adresse 1] à Seynod (74600), ainsi que 16 places de parking, moyennant un loyer annuel initial de 42.000 euros HT, soit 4.186 euros TTC mensuels, indexé de plein droit et augmenté ou diminué en fonction de l’indice des loyers commerciaux de l’INSEE.

Les parties ont préalablement convenu, le 29 septembre 2012, d’une liste de travaux à effectuer, à la charge du bailleur, pour un montant total HT de 36.673,61 euros, conformément à des devis annexés. La société Amelec devait réaliser ces travaux et être ensuite remboursée par le biais d’une franchise et d’une décote de loyer.

Au gré des travaux, le coût total a évolué pour atteindre un montant total de plus de 50.000 euros HT, qui a été réglé par la société Amelec.

Suivant courriel du 15 décembre 2013, la SCI Latour a accepté de prendre en charge la somme de 33.184,57 euros HT sur les travaux engagés, estimant qu’une partie de ceux qui étaient initialement prévus n’avaient pas été réalisés par sa locataire.

Ce décompte a été contesté par la société Amelec par courrier du 23 décembre 2023, la locataire estimant être fondée à déduire des loyers la somme de 36.673,61 euros, dont la bailleresse s’était engagée à assumer le coût.

Le 23 décembre 2014, la société Amelec a reçu un commandement de payer la somme de 188,10 euros correspondant à un solde de loyers et la somme de 3.382,45 euros correspondant au montant de la taxe foncière de 2014, puis un second commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3.449,33 euros le 17 septembre 2015, auquel elle a fait opposition.

Par courrier en date du 27 juin 2018, la société Amelec a signalé l’existence de difficultés liées notamment à la non-conformité des locaux au regard des règles de prévention des incendies, à des infiltrations d’eau pluviale, à la présence d’amiante dans la structure, ainsi qu’à l’absence de marquage au sol des places de parking extérieures réservées.

Le 7 février 2020, un nouveau commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 4.796,18 euros a été adressé à la société Amelec, comprenant le coût des commandements de payer 2014 et 2015 pour 336,50 euros, une provision sur taxe foncière de 350 euros, un reliquat du loyer d’octobre 2019 pour 0,01 euros et des travaux non effectués et déduits des loyers pour 3.938,99 euros. Ce commandement a également visé la clause résolutoire pour défaut de justification d’une assurance en cours de validité.

Le 4 mars 2020, la société Amelec a réglé la somme qui lui était réclamée auprès de l’huissier.

Estimant indues les sommes ainsi payées et se prévalant par ailleurs de manquements de sa bailleresse à son obligation de délivrance, la société Amelec a, suivant exploit en date du 6 mars 2020, fait assigner la SCI Latour devant le tribunal judiciaire d’Annecy aux fins notamment d’obtenir l’annulation du commandement de payer du 7 février 2020, le remboursement de la somme de 4.796,18 euros, ainsi que la condamnation de sa bailleresse à réaliser différents travaux sous astreinte.

Par jugement du 2 février 2023, le tribunal judiciaire d’Annecy a :

— déclaré irrecevable la demande de la SCI Latour tendant à faire déclarer les demandes de la société Amelec prescrites ;

— prononcé l’annulation du commandement de payer en date du 7 février 2020 ;

— débouté la société Amelec de sa demande aux fins de restitution de la somme de 4.796,18 euros ;

— débouté la SCI Latour de sa demande aux fins de résiliation du bail par application de la clause résolutoire ;

— débouté la société Amelec de sa demande tendant à la condamnation de la SCI Latour à réaliser les travaux de marquage au sol des places de stationnement et de remise en état du parking, sous astreinte ;

— débouté la société Amelec de sa demande tendant à la condamnation de la SCI Latour à exécuter les travaux de réalisation d’un mur coupe-feu entre le local de la société Amelec et le local voisin du restaurant « La Pause », sous astreinte ;

— débouté la société Amelec de sa demande tendant à la condamnation de la SCI Latour à effectuer les travaux de désamiantage de la toiture sous astreinte ;

— débouté la société Amelec de sa demande tendant à la condamnation de la SCI Latour à lui rembourser la somme de 3.876,78 euros correspondant au coût des travaux relatifs au système de climatisation ;

— condamné la société Amelec et la SCI Latour aux entiers dépens, pour moitié chacune avec distraction au profit de la Selarl D. Pelloux ;

— débouté la société Amelec de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté la SCI Latour de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit ;

— débouté les parties du surplus de leurs demandes.

Au visa principalement des motifs suivants :

la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par la SCI Latour est irrecevable, faite d’avoir été soumise au juge de la mise en état ;

la société Amelec ne justifie pas avoir réalisé les travaux de chauffage par aérotherme, qui avaient été convenus dans les devis initiaux, pour un coût de 3.209,54 euros, de sorte qu’elle ne pouvait réclamer à la SCI Latour, au titre des travaux, que la somme de 33.464,07 euros, à déduire des loyers ;

le décompte des sommes dues produit par la SCI Latour est cependant imprécis et ne permet nullement de déterminer l’origine de la dette locative dont le paiement est réclamé, alors que la société Amelec semble avoir payé son loyer tous les mois, ce qui justifie l’annulation du commandement de payer;

la société Amelec n’établit pas que le paiement de la somme de 4.796,18 euros a eu lieu, elle démontre seulement avoir remis un chèque à l’huissier ;

le bail ne saurait être résilié pour défaut d’assurance, alors que la société Amelec justifie être assurée; ;

la société Amelec ne démontre pas une quelconque vétusté du parking pouvant nécessiter des travaux de remise en état et de marquage ;

il ressort du contrat de bail que la réalisation d’un mur coupe-feu est à la charge du preneur, sans recours contre le bailleur ;

la société Amelec ne précise pas quels travaux en lien avec l’amiante incomberaient à la SCI Latour ;

la SCI Latour ne saurait être tenue au paiement des travaux de réparation du système de climatisation, qui relèvent de la vétusté.

Par déclaration au greffe de la cour d’appel du 13 mars 2022, la société Amelec a interjeté appel de la décision en ce qu’elle a :

— Débouté la société Amelec de sa demande aux fins de restitution de la somme de 4.796,18 euros ;

— Débouté la société Amelec de sa demande tendant à la condamnation de la SCI Latour à réaliser les travaux de marquage au sol des places de stationnement et de remise en état du parking, sous astreinte ;

— Débouté la société Amelec de sa demande tendant à la condamnation de la SCI Latour à exécuter les travaux de réalisation d’un mur coupe-feu entre le local de la société Amelec et le local voisin du restaurant « La Pause », sous astreinte ;

— Débouté la société Amelec de sa demande tendant à la condamnation de la SCI Latour à effectuer les travaux de désamiantage de la toiture sous astreinte ;

— Débouté la société Amelec de sa demande tendant à la condamnation de la SCI Latour à lui rembourser la somme de 3 876,78 euros correspondant au coût des travaux relatifs au système de climatisation ;

— Condamné la société Amelec et la SCI Latour aux entiers dépens, pour moitié chacune avec distraction au profit de la Selarl D. Pelloux ;

— Débouté la société Amelec de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Prétentions et moyens des parties

Aux termes de ses dernières écritures du 26 septembre 2025, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société Amelec sollicite l’infirmation des chefs critiqués de la décision et demande à la cour, statuant à nouveau, de :

— Condamner la SCI Latour à lui restituer la somme de 4.796,18 euros, outre intérêts de droit à compter du 4 mars 2020 ;

— Condamner la SCI Latour à réaliser les travaux de marquage au sol des places de stationnement selon le plan annexé au bail, ainsi que les travaux de remise en état des parkings et ce, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, à compter d’un délai d’un mois suivant la signification de la décision à intervenir ;

— Condamner la SCI Latour à faire réaliser les travaux de réalisation d’un mur coupe-feu entre son local et le local voisin du restaurant « La pause » et ce, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, à compter d’un délai d’un mois suivant la signification de la décision à intervenir ;

— Condamner la SCI Latour à effectuer les travaux de désamiantage de la toiture et ce, sous astreintes de 500 euros par jour de retard à compter d’un délai d’un mois après la signification de la décision à intervenir ;

— Condamner la SCI Latour à lui rembourser le montant de travaux relatif au système de climatisation soit 3.876,78 euros, outre intérêts de droit à compter de son acte introductif d’instance ;

— Condamner la SCI Latour à lui verser la somme de 15.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner enfin la SCI Latour aux entiers dépens en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, elle fait notamment valoir que :

' la clause résolutoire a été invoquée de mauvaise foi, puisque les sommes qui lui étaient réclamées n’étaient pas dues ;

' le commandement de payer du 23 décembre 2014 lui a été délivré après qu’elle avait payé le reliquat des loyers réclamés dans cet acte et le commandement délivré le 10 septembre 2015 portait sur des sommes injustifiées ;

' il n’a jamais été convenu entre les parties que la taxe foncière fasse l’objet d’une provision ;

' elle est fondée à se prévaloir d’une réduction de loyers de 36.673,61 euros, correspondant aux travaux qu’elle a réalisés conformément à l’accord du 29 septembre 2012, intégrant les travaux de chauffage, dont elle justifie, alors qu’ elle a elle-même posé les radiateurs dans les locaux, ce qui explique que cette prestation ne lui ait pas été facturée par la société PBA;

' elle justifie avoir effectivement réglé la somme de 4.796,18 euros à sa bailleresse, laquelle ne le conteste du reste nullement;

' les pièces qu’elle verse aux débats permettent de caractériser des manquements de la SCI Latour à son obligation de délivrance;

' la présence d’amiante dans la toiture, notamment mise en exergue par un rapport du 27 mars 2018, justifie la mise à la charge du bailleur des travaux de désamiantage, sans que le locataire ne soit tenu de préciser leur consistance exacte;

' l’aménagement des parkings, tel qu’il était prévu dans le plan annexé au bail, n’a jamais été réalisé et les réparations qui sont la conséquence de leur vétusté sont à la charge du bailleur;

' les parkings sont d’autant plus dégradés que la SCI Latour a fait réaliser des travaux de raccordement en décembre 2020, sans les remettre ensuite en état;

' sa proposition de prise en charge du goudronnage n’a été formulée que dans le cadre des négociations portant sur le rachat des locaux ;

' les travaux d’installation d’un mur coupe-feu, qu’elle a financés, relevaient des obligations du bailleur, qui a admis cette non-conformité à la réglementation applicable ;

' les locaux donnés à bail sont affectés, de manière récurrente, à chaque épisode de fortes pluies, par des infiltrations, qui ont imputables à l’état dégradé de la toiture, et qui relèvent à ce titre des grosses réparations à la charge du bailleur.

Par dernières écritures du 17 juin 2025, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la SCI Latour demande de son côté à la cour de :

— Infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire d’Annecy le 2 février 2023 en ce qu’il a prononcé l’annulation du commandement de payer en date du 7 février 2020 ;

Et statuant à nouveau,

— Juger valable et régulier le commandement de payer en date du 7 février 2020 ;

— Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire d’Annecy le 2 février 2023 pour le surplus ;

— Condamner la société Amelec à lui payer la somme de 8.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile s’agissant des frais irrépétibles exposés en cause d’appel ;

— Condamner la même aux entiers dépens avec application pour ceux d’appel au profit de M^e Bollonjeon, avocat, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, elle fait notamment valoir que :

' elle n’est en aucun cas tenue de prendre en charge les travaux prévus qui n’ont pas été exécutés par sa locataire, ou qui ont été réalisés différemment de ce qui était convenu entre les parties, aboutissant à un bilan des travaux dressé le 15 décembre 2013, qui n’a pas été contesté;

' la société Amelec ne justifie nullement avoir réalisé les travaux de chauffage, qui étaient prévus dans le programme des travaux et qui devaient porter notamment sur l’installation de deux aérothermes dans la zone de stockage ;

' elle a accepté de prendre en charge certaines plus-values liées aux travaux réalisés, alors que rien ne l’y obligeait, pour un montant total de 3.566,36 euros ;

' la société Amelec a émis une facture, le 26 décembre 2013, entérinant les comptes faits par son bailleur suite au bilan des travaux réalisés ;

' la locataire a cependant estimé pouvoir continuer à bénéficier d’une remise sur les loyers en raison des travaux, ce qui l’a conduite à opérer des retenues injustifiées sur les loyers ;

' les sommes qu’elle a réclamés dans son commandement de payer étaient toutes effectivement dues par sa locataire ;

' le provisionnement de la taxe foncière, qui était prévu au bail, a été mis en place de manière régulière en 2019 ;

' elle était fondée à obtenir le remboursement des deux commandements de payer délivrés les 23 décembre 2014 et 10 septembre 2015, en raison des dettes locatives qui existaient alors et des nombreuses relances adressées précédemment à sa locataire ;

' par l’effet de la clause stipulée à l’article VII du contrat de bail, elle s’est régulièrement exonérée de ses obligations d’entretien et de réparation, sauf en ce qui concerne le programme de travaux annexé à l’acte ;

' seul le diagnostic annexé au contrat de bail, réalisé conformément aux dispositions du code de la santé publique, peut définir ses obligations en tant que bailleur et le pré-rapport produit par la société Amelec ne préconise aucune action corrective;

' l’appelante ne démontre nullement que le parking serait dégradé ou dangereux, et elle ne s’est jamais engagée à procéder au marquage au sol des places et en tout état de cause, la société Amelec a pris les lieux en l’état ;

' les travaux de raccordement réalisés en décembre 2020 n’ont pas affecté le parking et n’ont nécessité aucune remise en état ;

' la mise en place d’un mur coupe-feu ne résulte d’aucune obligation légale ou réglementaire ;

' la société Amelec ne justifie nullement d’un quelconque dysfonctionnement du système de climatisation, qui aurait nécessité son remplacement et de tels travaux sont à la charge du preneur ;

' les fuites constatées en toiture ne sont pas liées à la vétusté de cette dernière, comme en atteste le rapport établi par la société Saretec le 28 septembre 2021 suite à la déclaration de sinistre qu’elle a effectuée ;

' les travaux complémentaires auxquels elle a procédé ont permis de mettre fin définitivement aux désordres ;

' le rapport du 30 novembre 2023 révèle que les désordres sont en réalité imputables à un défaut d’entretien, par sa locataire, du chéneau de récupération des eaux pluviales ;

' la procédure engagée par la société Amelec ne vise en réalité qu’à faire pression sur elle pour obtenir une diminution du prix de vente des locaux, alors qu’elle a négocié en parallèle avec l’acquéreur la démolition et la reconstruction du bâtiment.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l’audience ainsi qu’à la décision entreprise.

Une ordonnance du 3 novembre 2025 a clôturé l’instruction de la procédure. L’affaire a été retenue à l’audience du 2 décembre 2025.

Motifs de la décision

I – Sur la nullité du commandement de payer délivré le 7 février 2020

La société Amelec demande à la présente juridiction de prononcer la nullité du commandement de payer qui lui a été délivré le 7 février 2020.

Force est cependant de constater qu’elle ne développe dans ses écritures aucune argumentation qui serait susceptible de caractériser une quelconque cause de nullité de cet acte de procédure. Elle se contente en effet d’arguer de ce que ce commandement aurait été délivré de mauvaise foi car les sommes visées ne seraient pas dues. Or, la mauvaise foi du bailleur dans la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire, qui doit présenter un caractère intentionnel et n’est au demeurant nullement établie, ne constitue nullement une cause de nullité mais ne peut aboutir qu’à priver d’effet ledit commandement.

Le caractère’ imprécis’ du commandement, ou la circonstance qu’une partie des sommes réclamées ne seraient pas dues, ne sont pas non plus, en l’absence d’allégation d’un grief tenant à l’impossible exercice des droits de la défense, de nature à affecter l’acte d’une quelconque nullité, contrairement à ce qu’a retenu le premier juge.

Il n’y a pas lieu, en outre, de se prononcer sur les effets du commandement de payer délivré le 7 février 2020, dès lors que le chef du jugement entrepris, ayant rejeté la demande tendant à voir constater la résiliation du bail, n’a pas été appelé et présente ainsi un caractère définitif.

La demande de nullité du commandement de payer du 7 février 2020 ne pourra donc qu’être rejetée et le jugement entrepris sera ainsi infirmé de ce chef.

II – Sur la demande de restitution de la somme de 4.796,18 euros

Il appartient à la société Amelec, qui sollicite la restitution de cette somme de 4.796,18 euros, dont il est constant en cause d’appel qu’elle s’est effectivement acquittée, de démontrer le caractère indu de ce paiement, ce qui suppose de faire les comptes entre les parties.

La somme en principal de 4.625,50 euros, dont le paiement était réclamé par la SCI Latour dans son commandement du 7 février 2020 (auquel s’ajoute le coût de l’acte, d’un montant de 170,98 euros), se compose, selon les comptes non contestés de la société Amelec, des postes suivants :

1) remboursement des deux commandements de payer précédemment délivrés les 23 décembre 2014 et 17 septembre 2015 : 336,50 euros ;

2) provision sur taxe foncière de janvier 2020 : 350 euros ;

3) reliquat de loyer d’octobre 2019 : 0,01 euros ;

4) travaux non effectués et déduits des loyers : 3.938,99 euros.

1) Le commandement de payer délivré le 23 décembre 2014 porte sur une somme en principal de 3.748,93 euros, correspondant à la taxe foncière 2014, et à des reliquats de loyers de 2012 et 2014. Il n’est pas contesté que ces sommes étaient effectivement dues par la société Amelec. Celle-ci prétend que le commandement aurait été délivré par sa bailleresse alors qu’elle avait déjà déposé un chèque en règlement de sa dette, dès le 18 décembre 2014, dans sa boîte aux lettres. Force est de constater, cependant, qu’elle n’apporte aucun élément, extérieur à ses seules allégations, sur le dépôt du chèque à une telle date. Le chèque litigieux n’a été encaissé par la SCI Latour que le 23 décembre 2014, soit à une date à laquelle elle avait déjà, de toute évidence mandaté l’huissier.

Ce commandement de payer fait par ailleurs suite à plusieurs relances amiables. En outre, l’appelante ne peut valablement exciper de l’absence de remise par sa contractante de factures pour s’exonérer du paiement de ses loyers, exigibles au 1er du mois selon les termes du contrat de bail.

Quant au second commandement de payer du 17 septembre 2015, portant sur une somme en principal de 3.266,77 euros, correspondant à des reliquats de loyers, il était également légitime, compte tenu des comptes afférents aux travaux, qui seront plus-avant examinés. La SCI Latour était ainsi fondée à solliciter le remboursement de ces deux actes, compte tenu des impayés locatifs.

2) La provision afférente à la taxe foncière 2020 pouvait également être réclamée par la bailleresse, conformément aux stipulations de l’article VI C du bail, qui lui en offrait la possibilité. En tout état de cause, il est constant que cette somme a été imputée sur le solde de la taxe foncière de l’année, de sorte que la société Amelec ne saurait en solliciter le remboursement.

3) l’appelante admet que suite à une erreur de calcul, elle était effectivement redevable d’un reliquat de loyer d’octobre 2019 à hauteur de 0,01 euros.

4) Le différend qui oppose les parties dans le cadre de la présente instance porte en réalité essentiellement sur la prise en compte des travaux qui ont été financés par la société Amelec, conformément à l’accord conclu entre les parties le 29 septembre 2012, prévoyant une liste de travaux d’un montant total de 36.673,61 euros HT, suivant une liste de devis annexée, qui devaient être pris en charge par le bailleur sous la forme d’une franchise et d’une décote de loyers.

Il est constant que les travaux qui ont été finalement entrepris par l’appelante, après la prise de possession des lieux, ont été d’un montant supérieur à cette somme. La société Amelec estime qu’elle était fondée à retenir la somme de 36.673,61 euros HT sur les loyers qui lui étaient réclamés, conformément à l’accord intervenu entre les parties. De son côté, la Sci Latour a établi un décompte récapitulatif, sur la base de la comparaison entre les devis initiaux annexés à l’accord et les factures des travaux réalisés, aboutissant à une somme de 33.184,57 euros HT, qu’elle a accepté de prendre en charge.

L’accord prévoyait que le bailleur ne devait assumer que les travaux qui faisaient l’objet des devis annexés, et ne constituait ainsi nullement une enveloppe globale, dont le preneur aurait pu disposer à sa guise. La société Amelec a cependant entrepris des travaux plus conséquents et parfois différents de ceux qui étaient convenus, et elle ne peut se prévaloir d’aucune créance à ce titre. L’accord prévoyait en effet que les devis devaient être soumis à l’appréciation du bailleur, ce qui n’a pas été fait en dehors de ceux qui se trouvent annexés.

La comparaison entre les devis initiaux et les factures finales permet de mettre en exergue que deux aérothermes de chauffage, qui devaient être installés dans la zone de stockage, et qui étaient prévus dans le devis établi par la société PBA le 25 août 2012, pour un coût global de 3.029,54 euros HT, ne l’ont pas été. Ils ont été remplacés par des radiateurs, ce qui n’était pas prévu. Il en va de même de la révision de la climatisation réversible, qui était prévue de manière forfaitaire à hauteur de 1.000 euros HT. La SCI Latour ne justifie nullement, par contre, des autres postes manquants, qu’elle se contente d’évoquer dans ses écritures (liaisons informatiques et panneau rayonnant dans les sanitaires).

La SCI Latour était ainsi fondée à retenir, sur le budget initialement prévu de 36.673,61 euros HT, qu’elle devait prendre en charge, une somme de 4.029,54 euros. Or, force est de constater que c’est en réalité une retenue inférieure qu’elle a opérée, acceptant une dette de 33.184,57 euros HT, qu’elle a imputée sur les loyers.

En définitive, il apparaît que l’intégralité de la somme visée dans le commandement de payer du 7 février 2020 était bien due par la société Amelec, de sorte que sa demande de restitution ne pourra qu’être rejetée.

III – Sur les demandes de la société Amelec tendant à faire réaliser des travaux sous astreinte

A titre liminaire, il convient d’observer que la société Amelec consacre de longs développements dans ses écritures à se plaindre d’infiltrations affectant la toiture des locaux qui lui ont donnés à bail, générant des inondations récurrentes. Elle ne forme cependant aucune demande à ce titre et en tout état de cause, la cour relève qu’elle n’apporte aucun élément susceptible de démontrer que les arrivées d’eau seraient imputables à des travaux structurels qui seraient à la charge de son bailleur.

L’appelante invoque des manquements de la SCI Latour à ses obligations de délivrance et d’entretien, sur le fondement des articles 1719 et 1720 du code civil.

Elle sollicite de ce chef la condamnation de sa bailleresse à réaliser, sous astreinte, des travaux de :

— marquage au sol et remise en état du parking ;

— installation d’un mur coupe-feu entre ses locaux et ceux du local voisin;

— désamiantage de la toiture.

Comme le fait cependant observer la SCI [Adresse 4], l’article VII du contrat de bail contient une clause exonérant le bailleur de ses obligations d’entretien et de réparation, sauf pour les travaux listés dans le programme convenu aux termes de l’accord du 29 octobre 2012. Cette clause prévoit en effet que 'le locataire ne pourra exiger aucune réfection, remise en état, adjonction d’éléments d’équipements supplémentaires, ou travaux quelconques, mêmes rendus nécessaires par l’inadaptation des locaux à l’activité envisagée, erreur dans la désignation ou la contenance, par la vétusté, ou par des vices cachés ou vices de construction apparents ou cachés, mauvais état du sol ou du sous-sol, dégradations, insalubrités, cas de force majeure ou autre cause’ et que 'tous les travaux qui pourraient être nécessaires pour mettre l’immeuble loué et les équipements ou installations compris dans la location en conformité avec la réglementation existante (lois, décrets, arrêtés, etc..) sera supportée par le preneur et le bailleur au moment de la prise de bail suivant le programme de travaux. Il accepte de faire son affaire personnelle et de prendre à sa charge l’ensemble des travaux, aménagements et équipements divers nécessaires pour répondre aux exigences de la réglementation en vigueur, sans que le bailleur puisse être inquiété à ce sujet'.

Force est de constater que la société Amelec ne fait état d’aucun élément qui serait susceptible de remettre en cause l’application de cette stipulation contractuelle, étant observé que le bail a été conclu avant l’entrée en vigueur, le 5 novembre 2014, de la loi Pinel du 18 juin 2014, et qu’il n’est pas fait état par les parties d’un renouvellement qui serait intervenu postérieurement à cette date.

L’article X du contrat de bail prévoit par contre que toutes les grosses réparations visées à l’article 606 du code civil, restent à la charge du bailleur.

C’est sur cette base contractuelle que les demandes de travaux qui sont formées par la société Amelec doivent être examinées.

Sur les parkings

Pour caractériser le manquement de sa bailleresse à son obligation de délivrance conforme des parkings, la société Amelec verse aux débats des photographies du parking qui auraient été prises pendant les travaux d’octobre 2020 puis dans son état actuel, et qui démontreraient son caractère dégradé et dangereux. Ces pièces sont cependant dépourvues de la moindre valeur probante et ne permettent nullement, comme l’a constaté le premier juge, de caractériser une quelconque dangerosité liée à l’utilisation du parking litigieux.

Quant au constat dressé les 10 et 14 mars 2023, qui est produit en cause d’appel, il met en exergue un état d’usure avancé du revêtement de sol des parkings, mais ne suffit pas à démontrer sa non-conformité contractuelle ou son impropriété à destination, alors qu’il est constant que les parkings peuvent parfaitement être utilisés par la clientèle de la société Amelec. Surtout, l’appelante n’apporte aucun élément susceptible de rapporter la preuve de ce que les parkings se trouveraient aujourd’hui dans un état différent de celui qu’elle a pu constater lors de sa prise de possession des lieux, alors qu’elle a accepté de les prendre en l’état et qu’elle a déchargé expressément sa bailleresse des conséquences de la vétusté.

Il est important de noter, en outre, que les sols d’un parking ne figurent pas dans la liste limitative des grosses réparations de l’article 606 du code civil, que le bailleur a conservées à sa charge, de sorte que la réfection du revêtement relève en l’espèce des réparations locatives imputables au preneur.

Le programme des travaux, convenu entre les parties aux termes de leur accord du 29 octobre 2012 ne mettait par ailleurs nullement à la charge du bailleur la réfection des parkings.

Il n’est pas non plus démontré par l’appelante que les dégradations du sol constatées dans le constat dressé en mars 2023 auraient été causées par les travaux de raccordement entrepris par la SCI Latour en fin d’année 2020, alors que l’intimée verse aux débats une facture établie par la société Levet TP, qui mentionne expressément qu’une remise en état des lieux, avec réfection des enrobés, a été réalisée à cette occasion.

S’agissant enfin du marquage au sol des places de parking, qui est réclamé par la société Amelec, il n’est imposé par aucune mention du contrat de bail, et le plan des places qui se trouve annexé à l’acte ne prévoit pas non plus expressément un tel marquage.

Aucun manquement du bailleur à son obligation de délivrance conforme ne se trouvant ainsi caractérisé, la société Amelec ne pourra qu’être déboutée de sa demande de ce chef.

Sur le mur coupe-feu

L’appelante sollicite la condamnation de sa bailleresse à installer, sous astreinte, un mur coupe-feu entre son local et le local voisin, qui serait exploité par un restaurant.

Force est cependant de constater que la société Amelec ne précise nullement à quel titre son bailleur serait tenu d’installer un tel équipement. Elle ne cite du reste aucune disposition législative ou réglementaire qui l’imposerait.

Il se déduit en outre de l’examen des courriels échangés entre les parties en octobre 2012 que la société Amelec s’est contentée, de fait, de relayer les plaintes du restaurant 'La Pause', qui occupait le local adjacent à cette époque, et qui réclamait la mise en place d’un mur coupe-feu. Il n’était par contre fait état alors d’aucun rapport de la commission départementale de sécurité qui l’aurait imposé, et le bailleur estimait, de manière constante, que cet aménagement incombait au restaurateur.

Il est constant, par ailleurs, que le local adjacent est désormais occupé pour un simple usage de bureaux.

Et en tout état de cause, le contrat de bail met expressément à la charge du preneur l’ensemble des travaux, aménagements et équipements qui pourraient être nécessaires pour répondre aux exigences de la réglementation en vigueur.

La société Amelec ne pourra donc qu’être déboutée de sa demande de ce chef.

Sur le désamiantage de la toiture

La société Amelec fait reposer la prétention qu’elle forme à ce titre sur un pré-rapport établi le 19 mars 2018 par le cabinet Dom Expert, qui met en exergue la présence d’amiante au niveau de la toiture, constituée de fibres ciment. Elle produit également des devis de la société Attila, faisant état de travaux à entreprendre sous protocole amiante. Elle estime que la simple présence d’amiante justifie le désamiantage du local, sans qu’il puisse être exigé du locataire de préconiser les travaux nécessaires.

Comme le fait observer la SCI Latour, ce pré-rapport, qui est seul produit, sans le rapport définitif, n’est pas de nature à remettre en cause le diagnostic réalisé le 15 mai 2007, annexé au bail, qui mentionnait l’absence d’amiante, dès lors que ledit diagnostic a été établi en application des dispositions des articles L. 1334-13 et R. 1334-14 et suivants du code de la santé publique, qui définissent les obligations du bailleur en la matière et qui ne prévoient aucun repérage au niveau d’une toiture ondulée en amiante ciment, conformément à l’annexe 13-9 de l’article R. 1334-24.

D’une manière plus générale, il n’existe aucune obligation générale et absolue pour un bailleur de procéder au désamiantage d’une toiture contenant de l’amiante, la simple présence d’amiante n’étant pas en soi illicite, dès lors qu’elle est en bon état et non friable.

En l’espèce, force est de constater que l’appelante n’apporte aucun élément susceptible de démontrer que la présence d’amiante au niveau de la toiture présenterait un caractère dangereux pour les occupants des locaux, ou qu’elle serait de nature à entraver l’exercice de son activité.

Par ailleurs, le pré-rapport du 19 mars 2018 ne préconise aucune action corrective, ni désamiantage, mais se contente de mentionner un score 'EP', qui correspond à la réalisation d’une évaluation périodique consistant à :

— 'contrôler périodiquement que l’état de dégradation des matériaux et produits concernés ne s’aggrave pas et, le cas échéant, que leur protection demeure en bon état de conservation';

— 'rechercher, le cas échéant, les causes de dégradation et prendre les mesures appropriées pour les supprimer'.

Aucun risque de toxicité pour les utilisateurs des locaux ne se trouve ainsi mis en évidence et il est constant que la société Amelec a pu continuer, postérieurement à ce rapport, à exercer son activité. Elle a même proposé, à compter de l’année 2018, de faire l’acquisition des locaux litigieux.

La société Amelec échoue donc à caractériser un manquement du bailleur à son obligation de délivrance conforme et ne pourra qu’être déboutée, dans ces conditions, de sa demande de travaux.

IV – Sur la demande de remboursement des travaux afférents au système de climatisation

La société Amelec sollicite la prise en charge, par sa bailleresse, de travaux afférents au système de climatisation, dont elle justifie par deux factures des 6 novembre 2019 et 29 février 2020 qu’elle verse aux débats.

Il ne peut qu’être constaté, cependant, qu’elle ne développe, dans ses dernières écritures en appel, aucune argumentation précisant à quel titre de tels travaux d’entretien devraient être supportés par le bailleur. Ce dernier n’a, en outre, jamais été mis en demeure d’y procéder et en tout état de cause, le preneur a renoncé, aux termes de l’article VII B b) du contrat de bail, à toute réclamation en cas de mauvais fonctionnement du système de climatisation, lequel ne relève nullement des grosses réparations de l’article 606 du code civil.

La locataire ne saurait ainsi réclamer le remboursement de travaux dont la charge lui incombait.

V – Sur les demandes accessoires

En tant que partie perdante, la société Amelec sera condamnée aux dépens d’appel, avec distraction au profit de Maître Audrey Bollonjeon, ainsi qu’à payer à la SCI Latour la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande qui est formée de ce chef par l’appelante sera enfin rejetée.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi, dans les limites de sa saisine,

Infirme le jugement rendu le 2 février 2023 par le tribunal judiciaire d’Annecy, en ce qu’il a’prononcé l’annulation du commandement de payer en date du 7 février 2020,

Statuant à nouveau de ce chef,

Rejette la demande formée par la société Amelec tendant à voir prononcer l’annulation du commandement de payer en date du 7 février 2020,

Confirme le jugement entrepris en ses autres dispositions,

Y ajoutant,

Condamne la société Amelec aux dépens d’appel, avec distraction au profit de Maître Audrey Bollonjeon,

Condamne la société Amelec à payer à la SCI Latour la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, pour les frais exposés en cause d’appel,

Rejette la demandes formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile par la société Amelec.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

et signé par Nathalie HACQUARD, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, La Présidente,