VS/RP

COPIE OFFICIEUSE

COPIE EXÉCUTOIRE

à :

— M^e Adrien-charles LE ROY DES BARRES

LE : 13 FEVRIER 2026

COUR D’APPEL DE BOURGES

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT SUR RENVOI DE CASSATION

DU 13 FEVRIER 2026

N° RG 25/00830 – N° Portalis DBVD-V-B7J-DYHW

Décision déférée à la Cour :

Arrêt rendu par la Cour de Cassation le 10 Avril 2025, cassant un arrêt rendu par la Cour d’Appel d’ ORLEANS le 11 septembre 2023, statuant sur appel d’un jugement du tribunal judiciaire d’Orléans du 10 août 2022

PARTIES EN CAUSE :

I – Mme [T] [R]

née le 08 Mars 1959 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Adrien-charles LE ROY DES BARRES, avocat au barreau de BOURGES

DEMANDEUR AU RENVOI DE CASSATION suivant déclaration de saisine du 01/08/2025

II – Mme [U] [X]

née le 11 Avril 1988 à [Localité 3]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Non représentée

A laquelle la déclaration de saisine, l’avis de fixation et les conclusions ont été signifiées par commissaire de justice les 22 août 2025 et 29 octobre 2025, actes qui ont été transformés en procès-verbal de recherches infructueuses.

III – M. [C] [G]

né le 29 Septembre 1988 à [Localité 3]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Non représenté

Auquel la déclaration de saisine, l’avis de fixation et les conclusions ont été signifiées par commissaire de justice les 22 août 2025 et 29 octobre 2025 à étude

DÉFENDEURS AU RENVOI DE CASSATION

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 Janvier 2026 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me CLEMENT, Présidente chargée du rapport.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Odile CLEMENT Présidente de Chambre

M. Richard PERINETTI Conseiller

M^me Marie-Madeleine CIABRINI Conseillère

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GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me SERGEANT

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ARRÊT :RENDU PAR DEFAUT

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

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EXPOSÉ :

Par acte authentique du 7 décembre 2012, [T] [R] a acquis de [E] [K] épouse [Z] l’ensemble immobilier du [Adresse 1] à [Localité 4] (45) sis section AS n° [Cadastre 1], comprenant un pavillon d’habitation édifié sur sous-sol à usage pour ce dernier de garage, atelier et buanderie.

Par acte authentique du 23 août 2018, [U] [X] et [C] [G] ont fait l’acquisition d’une maison à usage d’habitation située [Adresse 3] à [Localité 4] cadastrée section AS numéro [Cadastre 2].

Par acte du 6 novembre 2020, ces derniers ont assigné Madame [R] devant le tribunal judiciaire d’Orléans afin que soit ordonnée l’extinction de tout droit et servitude de passage en surface et en sous-sol sur le fonds dont ils sont propriétaires, depuis le fonds appartenant à Madame [R], et qu’il soit ordonné à cette dernière de cesser tout empiètement sur leur fonds sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification du jugement, outre la condamnation de la défenderesse à leur verser diverses sommes au titre de sa participation aux frais d’entretien du passage à hauteur du quart des travaux et au titre du remboursement des frais de constat d’huissier.

Par jugement rendu le 10 août 2022, le tribunal judiciaire d’Orléans a notamment:

— déclaré recevable l’intervention volontaire de [C] [G]

— constaté la cessation de l’état d’enclave du fonds de Madame [T] [R] situé [Adresse 4] cadastré section AS numéro [Cadastre 1],

— ordonné l’extinction de la servitude de passage sur le fonds situé [Adresse 5] cadastré section AS numéro [Cadastre 2], propriété de Madame [U] [X] et Monsieur [C] [G], sur le fonds situé [Adresse 4], cadastré section AS numéro [Cadastre 1], propriété de Madame [T] [R],

— ordonné à Madame [T] [R] de cesser tout empiétement sur le fonds de Madame [U] [X] et Monsieur [C] [G] à compter de la signification de la présente décision,

— dit n’y avoir lieu à l’astreinte

— débouté Madame [U] [X] et Monsieur [C] [G] de leur demande de participation de Madame [T] [R] aux frais d’entretien du passage à hauteur du quart des travaux

— débouté les parties du surplus de leurs prétentions,

— constate que l’exécution provisoire est de droit

— condamné Madame [T] [R] à payer à Madame [U] [X] et Monsieur [C] [G] la somme de 2.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Madame [R] a interjeté appel de cette décision et, par arrêt du 11 septembre 2023, la cour d’appel d’Orléans a :

' Infirmé le jugement en ce qu’il a constaté la cessation de l’état d’enclave du fonds de Madame [R], ordonné l’extinction de la servitude de passage sur le fonds propriété de Madame [X] et Monsieur [G], sur le fonds propriété de Madame [R], ordonné à cette dernière de cesser tout empiètement sur le fonds de Madame [X] et Monsieur [G] à compter de la signification de la décision, condamné Madame [R] à verser à Madame [X] et Monsieur [G] la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens

' Confirmé le jugement pour le surplus des chefs critiqués

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant :

' Débouté Madame [U] [X] et Monsieur [C] [G] de l’ensemble de leurs demandes formées à l’encontre de Madame [R]

' Condamné in solidum Madame [U] [X] et Monsieur [C] [G] à verser à Madame [R] la somme de 3500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

Un pourvoi en cassation a été formé par Madame [X] et Monsieur [G] à l’encontre de cet arrêt.

Par arrêt en date du 10 avril 2025, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a, au visa des articles 682 et 685-1 du code civil, cassé et annulé, sauf en ce qu’il déclare recevable l’intervention volontaire de M. [G], l’arrêt rendu le 11 septembre 2023, entre les parties, par la cour d’appel d’Orléans, remis, sauf sur ce point, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les a renvoyées devant la cour d’appel de Bourges, condamné Mme [R] aux dépens.

La Cour de cassation a retenu, en effet : « pour rejeter la demande de Mme [X] et M. [G] tendant à faire constater la cessation de l’état d’enclave de la parcelle cadastrée section AS n° [Cadastre 1], l’arrêt retient que la maison d’habitation située sur cette parcelle comporte un garage en sous-sol avec une rampe d’accès donnant directement sur la parcelle cadastrée section AS n [Cadastre 2] et que le propriétaire doit disposer d’un accès suffisant à son garage depuis la voie publique pour pouvoir user pleinement du bien acquis dans la configuration existante. En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la création de la nouvelle rue située à l’arrière de la parcelle cadastrée section AS n [Cadastre 1] assurait un accès suffisant à celle-ci, depuis la voie publique, par un véhicule automobile, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ».

Par déclaration de saisine en date du 1er août 2025, Madame [R] a saisi la cour de céans, cour de renvoi.

[T] [R] demande à la cour, dans ses dernières écritures en date du 1er octobre 2025, à la lecture desquelles il est expressément renvoyé pour plus ample exposé des moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, de :

Déclarer recevable et bien fondée Madame [R] en son appel,

Y faisant droit,

Réformer la décision entreprise en ce qu’elle a :

— constaté la cessation de l’état d’enclave du fonds de Madame [T] [R] situé [Adresse 4] cadastré section AS numéro [Cadastre 1],

— ordonné l’extinction de la servitude de passage sur le fonds situé [Adresse 5] cadastré section AS numéro [Cadastre 2], propriété de Madame [U] [X] et Monsieur [C] [G], sur le fonds situé [Adresse 4], cadastré section AS numéro [Cadastre 1], propriété de Madame [T] [R],

— ordonné à Madame [T] [R] de cesser tout empiétement sur le fonds de Madame [U] [X] et Monsieur [C] [G] à compter de la signification de la présente décision, – débouté Madame [R] de ses prétentions,

— condamné Madame [T] [R] à payer à Madame [U] [X] et Monsieur [C] [G] la somme de 2.000€ au titre de l’article 700 du CPC,

Et statuant à nouveau,

Débouter Madame [U] [X] et Monsieur [C] [G] de toutes leurs demandes, fins et prétentions,

Confirmer la décision entreprise, si ce point devait être soumis à la Cour, en ce qu’elle les a déboutés de leur demande de participation de Madame [T] [R] aux frais d’entretien du passage à hauteur du quart des travaux,

Les condamner solidairement à verser à Madame [T] [R] la somme de 930,84 € en remboursement de la note d’honoraires de Monsieur [H] du 8 novembre 2021 et celle de 484 € TTC en remboursement de la facture FEDRIGO du 4 novembre 2021,

Dans tous les cas, débouter Madame [X] et Monsieur [G] de toutes leurs demandes, fins et prétentions,

Les condamner sous la même solidarité à lui verser une indemnité de 5.000 € au titre de l’article 700 du CPC,

Les condamner dans les mêmes conditions aux entiers dépens de première instance et d’appel

Allouer à Me [Y] le bénéfice des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure civile.

La déclaration de saisine de la cour d’appel de Bourges a été signifiée à [U] [X] et [C] [G] le 22 août 2025 ; ces derniers n’ont pas constitué avocat devant la cour de renvoi.

SUR QUOI :

I) Sur les demandes relatives à l’extinction du droit de passage :

Il résulte de l’article 682 du code civil que « le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les

fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner ».

L’article 685-1 du même code dispose, par ailleurs, qu'« en cas de cessation de l’enclave et quelle que soit la manière dont l’assiette et le mode de la servitude ont été déterminés, le propriétaire du fonds servant peut, à tout moment, invoquer l’extinction de la servitude si la desserte du fonds dominant est assurée dans les conditions de l’article 682. À défaut d’accord amiable, cette disparition est constatée par une décision de justice. ».

Si ces dispositions ne visent que l’extinction du titre légal fondant la servitude de passage pour cause d’enclave, il est jugé qu’une servitude établie par titre conserve un fondement légal si elle n’a été instituée que pour fixer l’assiette et l’aménagement du chemin de desserte ou si sa cause déterminante est l’état d’enclave du fonds dominant (Cass. 3ème Civ., 21 septembre 2023, n° 21-25.932).

Il doit être rappelé que l’appréciation de l’état d’enclave d’un fonds relève du pouvoir souverain du juge du fond (Cass. 3ème Civ., 11 décembre 1969) d’après les lieux et

les circonstances de la cause, l’absence d’issue à la voie publique devant s’apprécier au regard d’une utilisation normale du fonds prétendument enclavé.

La jurisprudence retient, à cet égard, que l’accès par voie carrossable peut être considéré comme répondant à un usage normal d’un fonds à usage d’habitation (Cass. 3ème Civ., 7 décembre 2022, n° 21-19.793)

Toutefois, en l’absence d’un besoin spécifique d’exploitation du fonds, l’accessibilité à celui-ci ne doit pas être assurée à partir d’une partie déterminée du fonds, son usage devant être apprécié dans son ensemble (Cass. 3ème Civ. 28 janvier 2021, n° 20-10.777 et Cass. 3ème Civ., 25 octobre 2018, n° 17-23.480).

Selon l’article 634 du code de procédure civile, applicable à la procédure devant la cour de renvoi suite à un arrêt de cassation, « les parties qui ne formulent pas de moyens nouveaux ou de nouvelles prétentions sont réputées s’en tenir aux moyens et prétentions qu’elles avaient soumis à la juridiction dont la décision a été cassée. Il en est de même de celles qui ne comparaissent pas ».

Il doit donc être considéré que [U] [X] et [C] [G], qui n’ont pas constitué avocat devant la cour de céans, sont réputés s’en tenir aux moyens et prétentions qu’ils avaient soumis à la cour d’appel d’Orléans dans leurs conclusions récapitulatives du 31 janvier 2023 (pages numéros 3 et suivantes de l’arrêt du 11 septembre 2023), c’est-à-dire qu’ils sollicitent la confirmation du jugement en ce qu’il a constaté la cessation de l’état d’enclave du fonds de Madame [R], ordonné l’extinction de la servitude de passage au profit du fonds de cette dernière sur leur fonds, ordonné à Madame [R] de cesser tout empiètement sur leur fonds, condamné celle-ci à leur verser la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, mais l’infirmation de la décision en ce qu’elle les a déboutés de leur demande de participation de Madame [R] aux frais d’entretien du passage à hauteur du quart des travaux et, statuant à nouveau, de condamner celle-ci à leur verser la somme de 687,50 € à ce titre outre intérêts au taux légal à compter du 26 septembre 2019, ainsi que 324,90 € en remboursement des frais de constat d’huissier et 3500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les moyens de [U] [X] et [C] [G] sont rappelés en page 5 de l’arrêt de la cour d’appel d’Orléans en ces termes : « les intimés répliquent que l’acte du 18 janvier 1991 a établi un droit de passage dans un acte conventionnel, mais depuis, le fonds dominant dispose d’un accès direct à la voie publique, ouvrant droit au propriétaire du fonds servant de demander l’extinction de la servitude en application de l’article 685-1 du code civil ; que ce texte est applicable aux servitudes établies par acte authentique si les conditions d’établissement de ces servitudes résultent de l’état d’enclavement du fonds dominant et que l’acte se borne à en aménager l’exercice ; que la formulation de l’acte du 18 janvier 1991 permet de considérer que cet acte n’a fait qu’aménager l’assiette et les modalités d’exercice de la servitude légale qui existait de droit en raison de la situation d’enclavement du fonds dominant à la suite de la division du fonds préexistant ; qu’en l’espèce la situation d’enclave est nécessairement la cause déterminante de la clause qui aménage le droit de passage puisque le pavillon était à l’époque complètement enclavé ; que l’huissier de justice a constaté un accès carrossable depuis la [Adresse 6], avec présence d’un portail d’accès à la propriété de Madame [R] et même un garage ; que la convenance personnelle ne peut être retenue pour fonder le maintien du droit de passage par la caractérisation d’une issue insuffisante ; que l’appréciation de ce critère est objective de sorte qu’il doit s’agir d’un accès au fonds et non pas à un garage ou à une partie de l’habitation ; que l’accès carrossable est assuré si l’habitation dispose d’une porte d’entrée située sur la rue dans laquelle sont aménagées des places de stationnement, comme c’est le cas en l’espèce ; que les « temps modernes » n’imposent pas la présence d’un garage en sous-sol d’une habitation, au contraire compte tenu des risques, notamment d’incendie, et en tout état de cause, Madame [R] peut toujours, moyennant travaux, créer une entrée carrossable au sous-sol, accessible depuis la [Adresse 6] ; que les éléments de chiffrage des travaux ne sont pas contradictoires puisqu’ils ont été effectués par la seule défenderesse pour les besoins de la cause ; qu’il y a lieu de considérer que l’intérêt général commande d’éviter les situations de servitude et de démembrement de propriété comme en l’espèce, dès lors qu’il peut être fait autrement afin de permettre une simplification juridique et d’urbanisme ; que la cour confirmera le jugement en ce qu’il a ordonné l’extinction de tout droit et servitude de passage, en surface et en sous-sol sur leur fonds ».

Madame [R] sollicite quant à elle la réformation de la décision entreprise, sauf s’agissant du rejet de la demande de participation aux frais d’entretien du passage à hauteur du quart des travaux, demandant à la cour de renvoi de débouter Madame [X] et Monsieur [G] de l’ensemble de leurs demandes, faisant principalement valoir que les servitudes conventionnelles ne sont pas soumises à l’article 685-1 du code civil et, à titre subsidiaire, que la suppression du droit de passage aurait pour effet de condamner définitivement tout accès au sous-sol de son habitation, sauf à réaliser des travaux d’un montant représentant plus de la moitié du prix d’acquisition du pavillon selon le rapport du 8 novembre 2021, de sorte qu’il convient de considérer que l’état d’enclave demeure, puisque la desserte normale du pavillon en toutes ses composantes, dont l’accès à son sous-sol, ne peut se faire que par le droit de passage concédé.

Il est constant (pièce numéro 2 du dossier de Madame [R]) que celle-ci a, par acte authentique du 7 septembre 2012, acquis de Mme [Z] un pavillon d’habitation édifié sur sous-sol comportant un garage, situé [Adresse 1] à [Localité 5], figurant au cadastre section AS, numéro [Cadastre 1], l’acte de vente comportant le rappel de servitude suivant : « Aux termes d’un acte reçu par Maître [O] [N], notaire à [Localité 6], le 18 janvier 1991, contenant vente par Monsieur et Madame [F] à Monsieur [J] [K], il a été stipulé ce qui suit, littéralement rapporté : « Constitution de servitudes Pour permettre à M. [K] d’accéder à l’immeuble vendu, M. et Mme [F] lui concèdent, ce qu’il accepte, le droit de passage, sur le surplus de la propriété restant leur appartenir et dont l’assiette figure au plan établi par M. [M], géomètre expert sus-nommé, demeuré ci-joint et annexe après mention. Ce droit de passage pourra être exercé par M. [K] en tout temps et à toute heure par lui-même, les membres de sa famille, visiteurs, ouvriers ou préposés, puis ultérieurement dans les mêmes conditions par les propriétaires successifs du fonds dominant, à pied ou avec tous véhicules, concurremment avec M. et Mme [F] ou leurs ayants droit ou ayants cause, et les occupants du fonds servant.

Les frais d’entretien de l’assiette du droit de passage seront pour un quart à la charge de M. [K]. Les réseaux divers (eau, électricité, tout-à-l’égout…) qui desservent l’immeuble présentement vendu passent dans la partie d’immeuble restant la propriété des vendeurs. Ils resteront en l’état à titre de servitude réelle et perpétuelle. Si des interventions devenaient nécessaires pour réparer ou changer les réseaux desservant l’immeuble vendu ou celui restant la propriété du vendeur, les frais en seront à la charge du propriétaire concerné qui supportera en outre les frais de remise en état du terrain. Sauf cas d’urgence, le propriétaire concerné devra prévenir les autres titulaires d’un droit de passage au moins quinze jours avant le commencement des travaux.

Fonds servant : Cadastré section AS n° [Cadastre 3] pour 69 ca et n° [Cadastre 4] pour 9 a 96 ca. (Même origine de propriété que l’immeuble vendu)

Fonds dominant : Cadastré section AS n° [Cadastre 1] pour 5 a 76 ca, (présentement vendu).

Observation étant ici faite que l’ancienne parcelle AS [Cadastre 4] a été divisée en sept

nouvelles parcelles, cadastrées section AS n° [Cadastre 5] à [Cadastre 2], et, que dorénavant le droit de passage s’exerce sur les parcelles AS n° [Cadastre 3], [Cadastre 6], [Cadastre 2] ».

Il résulte par ailleurs de l’acte établi le 18 janvier 1991 par Me [N] (pièce numéro 4), auquel l’acte notarié précité fait référence, que la parcelle vendue par Monsieur et Madame [F] à Monsieur [K] provenait de la division de la parcelle cadastrée section AS n° [Cadastre 7] en deux parcelles cadastrées section AS n° [Cadastre 4] et [Cadastre 1], cette dernière parcelle ' aujourd’hui propriété de Madame [R] ' ne disposant, à l’époque, d’autres accès à la voie publique que par la [Adresse 7], puisque la [Adresse 6] n’existait pas encore.

Aux termes de l’acte authentique établi le 23 août 2018 par Me [B], notaire, [U] [X] et [C] [G] ont fait l’acquisition d’une maison à usage d’habitation située [Adresse 3] à [Localité 4] cadastrée section AS numéro [Cadastre 2], cet acte rappelant l’existence de la servitude conventionnelle résultant de l’acte notarié précité du 18 janvier 1991 (pièce numéro 3).

Il résulte de la teneur des actes précités que la parcelle figurant au cadastre section AS n° [Cadastre 1], issue de la division de la parcelle section AS n° [Cadastre 7], était enclavée au jour de cette division et de sa cession à M. [K], l’établissement de la servitude conventionnelle de passage par les époux [F] trouvant ainsi son fondement dans l’état d’enclave, ainsi que cela résulte d’ailleurs des propres termes du paragraphe de cet acte intitulé « constitution de servitudes » ainsi rédigé : « pour permettre à Monsieur [K] d’accéder à l’immeuble vendu, Monsieur et Madame [F] lui concèdent, ce qu’il accepte, le droit de passage sur le surplus de la propriété restant leur appartenir et dont l’assiette figure au plan établi par Monsieur [M], géomètre expert susnommé, demeuré ci-joint et annexé après mention », cet acte ayant donc pour objet de fixer l’assiette et les modalités d’exercice du droit de passage des propriétaires de la parcelle AS n° [Cadastre 1], la cause déterminante de la servitude étant ainsi l’état d’enclave du fonds dominant.

En conséquence, c’est à juste titre que le tribunal judiciaire d’Orléans, dans la décision dont appel, a considéré que les dispositions précitées de l’article 685-1 du code civil étaient applicables au présent litige.

Il convient donc d’examiner, au vu de la configuration des lieux, et de la modification de ces derniers depuis l’établissement de la servitude en raison de la création de la [Adresse 6], si la parcelle cadastrée section AS numéro [Cadastre 1] dont Madame [R] est propriétaire dispose à ce jour, au sens des dispositions de l’article 682 précité du code civil et au regard d’une utilisation normale du fonds, d’un accès suffisant à la voie publique sans qu’il soit nécessaire d’exercer la servitude de passage sur la parcelle cadastrée section AS numéro [Cadastre 2].

L’appelante produit (pièce numéro 6) un procès-verbal de constat établi le 28 janvier 2021 par Me [P], huissier de justice, comportant les mentions suivantes : « Je débute mes constatations au niveau du second accès desservant la propriété de Madame [T] [R]. Cet accès donne sur le n°38 de la [Adresse 6]. Cet accès est situé derrière la maison d’habitation. Je constate qu’il y a une zone en calcaire sur laquelle un seul et unique véhicule peut stationner. […] Cette zone en calcaire est reliée à un passage piéton composé de dalle de béton au niveau de la maison d’habitation (photographie n°1). Quelques mètres plus loin ce passage piéton en béton se divise en deux chemins, l’un desservant l’arrière de la maison d’habitation par le biais d’un escalier en bois donnant sur une baie vitrée directement dans le salon (photographies n°2 et n°3). Derrière cet escalier en bois, il y a un autre passage piéton donnant sur l’autre pignon de la maison d’habitation (photographies n°4 et n°5). Je constate qu’après les dalles de béton de ce chemin situé sur le pignon droit de la maison d’habitation lorsque l’on y fait face, il n’y a plus de dalle béton. Il s’agit uniquement d’une zone en herbe qui relie le chemin en dalle de béton au niveau de la pente desservant le sous-sol de la maison d’habitation de la requérante (photographie n°6). Je constate qu’entre le cabanon en bois situé en retrait de la zone de calcaire et la maison d’habitation de la requérante, il y a un bassin d’eau de sorte qu’aucun véhicule ne peut man’uvrer sur cette zone (photographie n°7) (…) Je continue mes opérations en remontant le chemin piéton en béton situé sur la partie gauche de la maison d’habitation lorsque l’on y fait face. Ce chemin dessert uniquement de manière piétonne la rampe permettant aux véhicules de stationner en sous-sol. Aucun véhicule ne peut y circuler en l’état (photographies n°11 et n°12). Je constate que le seul accès au niveau de cette rampe desservant le garage en sous-sol de la maison d’habitation de la requérante peut se faire depuis le droit de passage qu’elle détient. En effet, les autres passages piétons situés de chaque côté de la maison d’habitation ne sont pas configurés en l’état pour permettre la circulation d’un véhicule (photographies n°13 à n°17) (…) En ressortant du garage, je réalise une photographie de la rampe et de l’impossibilité pour Madame [T] [R] d’accéder à ce sous-sol pour y stationner son véhicule depuis les chemins latéraux qui sont uniquement des chemins piétons non carrossables (photographie n°28) ».

Madame [R] produit également (pièce numéro 15) un rapport d’expertise amiable établi par Monsieur [H] le 8 novembre 2021, afin de déterminer la faisabilité et le coût de la création d’un accès au garage depuis la [Adresse 6], retenant notamment : « l’accès en voiture par le portail actuel n’est possible qu’en le remplaçant par un portail coulissant qui permet de dégager un rayon de giration nécessaire au nouvel accès au sous-sol et de pouvoir ainsi stationner dans la pente comme cela se fait actuellement. Il est donc nécessaire de créer un portillon dans le mur de clôture [Adresse 6] pour l’accès à l’entrée en rez-de chaussée de la maison située à l’opposé sur la façade principale. Ce portillon doit être équipé d’une sonnette et d’une boîte aux lettres.

Il faut procéder à la démolition de l’actuelle entrée du sous-sol, de la rampe de garage, de la clôture, du portail et réaliser le rebouchage de la porte de garage ainsi que le réaménagement de toute cette zone en espace vert.

La création d’une nouvelle descente de garage nécessite le percement du mur de façade arrière pour y installer la nouvelle porte du garage, la réalisation d’un linteau intérieur dans le mur de refend pour rentrer une voiture. Cette nouvelle rampe implique la coupe d’arbres et la démolition d’un bassin décoratif. La démolition des aménagements en sous-sol est à réaliser pour inverser les fonctions (le garage et les pièces à vivre précédemment décrites dans les observations). Il faut ensuite réaménager les pièces en sous-sol à l’identique. Le réaménagement des espaces verts du côté de la [Adresse 6] est également à prévoir après travaux.

Chiffrage : Devant l’ampleur des travaux à chiffrer, j’ai fait appel à la société Fedrigo pour obtenir un devis de travaux le plus précis et prenant en compte, à partir de l’analyse, tous les points développés précédemment.

Le devis s’élève à la somme de 105 713,30 € TTC (en pièce jointe) ».

Toutefois, force est de constater que tant ce procès-verbal de constat que ce rapport d’expertise font état de l’impossibilité, à défaut de réalisation de travaux d’un coût très important, d’accéder par un véhicule automobile au garage en sous-sol situé au sous-sol de l’habitation de Madame [R] en pénétrant sur la parcelle par la [Adresse 6].

En revanche, il ne saurait être déduit de ces deux documents, ni des autres pièces versées au dossier, l’impossibilité pour Madame [R] de stationner un véhicule automobile sur sa parcelle en accédant à celle-ci par la [Adresse 6] nouvellement créée, l’huissier de justice relevant, au contraire, l’existence, à partir de l’accès du [Adresse 8], d’une « zone en calcaire sur laquelle un seul et unique véhicule peut stationner » (page numéro 3 du procès-verbal de constat précité), l’accès au sous-sol de la maison pouvant quant à lui être réalisé à pied par les côtés du terrain, le jugement dont appel précisant à cet égard que cet accès à la place de stationnement sur la parcelle de Madame [R] est possible depuis la nouvelle rue

« en enrobé », au moyen d’un portail d’une largeur de 3 mètres avec un rabaissement du trottoir devant celui-ci.

Dans ces conditions, il doit être considéré qu’en raison de la modification des lieux induite par la création de la [Adresse 6], la parcelle cadastrée section AS [Cadastre 1] dont Madame [R] est propriétaire dispose désormais d’un accès suffisant à la voie publique par un véhicule automobile au sens de l’article 682 du code civil et c’est donc à juste titre que le tribunal judiciaire d’Orléans a retenu la cessation de l’état d’enclave de ladite parcelle et a ainsi, ordonné, en application de l’article 685-1 précité du code civil, l’extinction de la servitude de passage sur le fonds cadastré section AS numéro [Cadastre 2] propriété de Madame [X] et de Monsieur [G], ordonnant en conséquence à Madame [R] de cesser tout empiètement sur leur fonds.

Le jugement dont appel devra donc être confirmé de ces chefs.

II) Sur la demande relative aux frais d’entretien du passage :

Dans leurs conclusions récapitulatives du 31 janvier 2023, ci-dessus rappelées, Madame [X] et Monsieur [G] sollicitaient l’infirmation de la décision en ce qu’elle les a déboutés de leur demande de participation de Madame [R] aux frais d’entretien du passage à hauteur du quart des travaux et, statuant à nouveau, de condamner celle-ci à leur verser la somme de 687,50 € à ce titre outre intérêts au taux légal à compter du 26 septembre 2019.

Il convient de rappeler que l’acte notarié établi le 18 janvier 1991 par Maître [N] indique, dans le paragraphe intitulé « constitution de servitudes » que « les frais d’entretien de l’assiette du droit de passage seront pour un quart à la charge de Monsieur [K]. (') Sauf cas d’urgence, la propriétaire concernée devra prévenir les autres titulaires du droit de passage au moins 15 jours avant le commencement des travaux ».

La situation d’urgence visée par cette clause, ainsi que le respect du délai de prévenance de 15 jours ainsi prévu, ne sont nullement établis par les pièces versées au dossier.

En outre, la facture établie le 14 mai 2020 par la société RENOV INNOV (pièce numéro 9) fait état d’une « rénovation » de la cour « de 60 m² » avec « mise en place de calcaire compacté », comprenant des travaux de décapage avec évacuation des terres, fourniture et mise en place d’un géotextile de classe 3, empierrement avec 15 cm de tout-venant, finition avec 10 centimètres de grave, fourniture de calcaire et de sable stabilisé ' travaux excédant manifestement tant par leur ampleur que leur superficie les simples « frais d’entretien de l’assiette du droit de passage » mis pour un quart à la charge de l’ayant cause de Madame [R].

La décision dont appel devra donc être confirmée en ce qu’elle a rejeté la demande des consorts [X] et [G] relative à la prise en charge du quart de la facture précitée par Madame [R].

III) Sur les autres demandes :

Le tribunal judiciaire d’Orléans a fait une juste application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en condamnant Madame [R] au paiement d’une somme de 2000 € à ce titre au titre des frais irrépétibles exposés en première instance.

Le jugement querellé devra par ailleurs être confirmé en ce que, en « déboutant les parties du surplus de leurs prétentions », il a rejeté la demande de Madame [R] tendant au remboursement du coût du rapport de Monsieur [H] pour 930,84 € ainsi que du coût du devis de l’entreprise FEDRIGO pour 484 €, dès lors que ces deux documents font référence au chiffrage des travaux permettant d’accéder en voiture au garage du sous-sol de la maison d’habitation ' cette circonstance se révélant sans incidence sur la caractérisation de l’accès suffisant à la voie publique de la parcelle de Madame [R] considérée dans sa globalité.

Il résulte de ce qui précède que la décision dont appel devra être confirmée en l’intégralité de ses dispositions.

Madame [R], qui succombe ainsi en ses demandes, devra être tenue aux entiers dépens d’appel exposés tant devant la cour d’appel d’Orléans que devant la cour d’appel de céans, en application de l’article 639 du code de procédure civile qui dispose que « la juridiction de renvoi statue sur la charge de tous les dépens exposés devant les juridictions du fond y compris sur ceux afférents à la décision cassée ».

Aucune considération d’équité ne commande, en outre, de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS :

La cour

Vu l’arrêt rendu le 10 avril 2025 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation

' Confirme, en l’intégralité de ses dispositions, le jugement rendu le 10 août 2022 par le tribunal judiciaire d’Orléans

Y ajoutant

' Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile

' Dit que les entiers dépens d’appel exposés devant la cour d’appel d’Orléans et la cour d’appel de Bourges seront à la charge de [T] [R].

L’arrêt a été signé par O. CLEMENT, Présidente, et par V. SERGEANT, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière, La Présidente,

V. SERGEANT O. CLEMENT