SM/MMC

COPIE OFFICIEUSE

COPIE EXÉCUTOIRE

à :

— M^e Florence BOYER

Expédition TJ

LE : 06 FEVRIER 2026

COUR D’APPEL DE BOURGES

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 06 FEVRIER 2026

N° RG 25/00459 – N° Portalis DBVD-V-B7J-DXRK

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de NEVERS en date du 14 Mars 2025

PARTIES EN CAUSE :

I – S.D.C. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES RESIDENCE SAINT EXUPERY, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social :

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Florence BOYER, avocat au barreau de NEVERS

timbre fiscal acquitté

APPELANT suivant déclaration du 30/04/2025

II – Mme [O] [F]

née le 06 Octobre 1966 à [Localité 5]

[Adresse 2]

[Localité 3]

non représentée

à laquelle la déclaration d’appel et les conclusions ont été signifiés suivant actes de commissaire de justice des 16/06/2025 et 25/06/2025 remis à étude

INTIMÉE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 Décembre 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me CLEMENT, Présidente chargée du rapport.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Odile CLEMENT Présidente de Chambre

M. Richard PERINETTI Conseiller

M^me Marie-Madeleine CIABRINI Conseiller

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GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me MAGIS

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ARRÊT : RENDU PAR DEFAUT

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

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EXPOSÉ

Suivant acte de commissaire de justice en date du 7 août 2024, le [Adresse 6], représenté par son syndic, la SAS Cabinet [X], a fait assigner Mme [O] [F] devant le tribunal judiciaire de Nevers aux fins de voir :

condamner la défenderesse au paiement d’une somme de 5.801,87 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir, au titre des charges de copropriété arrêtées au 31 mai 2024,

condamner Mme [F] au paiement d’une somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner Mme [F] aux dépens.

Mme [F] n’a pas comparu ni été représentée devant le tribunal.

Par jugement contradictoire du 14 mars 2025, le tribunal judiciaire de Nevers a :

débouté le [Adresse 6] représenté par son syndic, la SAS Cabinet [X], de sa demande en paiement de la somme de 5.801,87 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er avril 2024, formulée à l’encontre de Mme [F] ;

rappelé que le jugement bénéficiait de l’exécution provisoire de droit ;

débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence Saint Exupéry, représenté par son syndic, la SAS Cabinet [X], de sa demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné le [Adresse 6] représenté par son syndic, la SAS Cabinet [X], aux dépens.

Le tribunal a notamment retenu que le [Adresse 6] ne produisait pas aux débats de justificatifs du solde débiteur de 16.758,12 euros antérieur au 30 septembre 2021, et s’abstenait notamment de verser l’intégralité des procès-verbaux d’assemblée générale dûment signés.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence Saint Exupéry a interjeté appel de cette décision par déclaration en date du 30 avril 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 24 juin 2025, auxquelles il conviendra de se reporter pour un exposé détaillé et exhaustif des prétentions et moyens qu’il développe, le [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, la SAS Cabinet [X], demande à la Cour de :

Juger l’appel interjeté recevable et bien fondé,

Réformant le jugement du 14 mars 2025, condamner Mme [O] [F] au paiement de la somme de 7.935,26 euros outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur 5.801,87 euros et à compter de l’arrêt à intervenir pour le surplus,

Condamner Mme [F] à payer 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Mme [F] n’a pas constitué avocat devant la cour.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 2 décembre 2025.

MOTIFS

Sur la demande en paiement présentée par le [Adresse 6] :

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

L’article 10-1 du même texte dispose que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

L’article 1353 du code civil impose à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et réciproquement, à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence Saint Exupéry verse aux débats :

le règlement de copropriété,

un relevé de propriété de Mme [F],

les procès-verbaux d’assemblée générale de copropriété annuelle pour la période comprise entre 2012 et 2024,

l’ensemble des appels de fonds adressés à Mme [F] entre le 30 septembre 2013 et le 31 mars 2025,

les états de créance dressés à l’égard de Mme [F] entre le 1er octobre 2013 et le 1er avril 2025,

les décomptes de charges établis annuellement entre 2013 et 2024.

Ces pièces permettent d’appréhender chaque étape du fonctionnement du compte de Mme [F] au sein de la copropriété depuis l’année 2012, de déterminer le montant de chaque versement effectué par ses soins et de vérifier l’existence de la créance globale dont entend se prévaloir le [Adresse 6].

L’examen des pièces produites conduit à considérer que Mme [F] reste redevable, au jour où la cour statue, d’une somme totale de 7.935,26 euros au titre des charges dues à la copropriété. Il sera observé que les écritures du syndicat des copropriétaires de la résidence Saint Exupéry comprenant l’actualisation de la créance au montant précité ont été signifiées à étude à l’intimée par acte de commissaire de justice en date du 25 juin 2025.

En considération de l’ensemble de ces éléments, Mme [F] sera condamnée à payer au [Adresse 6] la somme de 7.935,26 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 7 août 2024, date de l’acte introductif d’instance, sur la somme de 5.801,87 euros et à compter de la signification du présent arrêt pour le surplus. Le jugement entrepris sera en conséquence infirmé en ce sens.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

L’équité et la prise en considération de l’issue du litige commandent de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de condamner Mme [F], partie succombante, à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence Saint [Adresse 4] la somme de 1.500 euros au titre des frais exposés en première instance et en cause d’appel qui ne seraient pas compris dans les dépens.

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. Mme [F], partie succombante, devra supporter la charge des dépens de première instance et d’appel.

Le jugement entrepris sera enfin infirmé de ces chefs.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

INFIRME le jugement rendu le 14 mars 2025 par le tribunal judiciaire de Nevers en l’intégralité de ses dispositions ;

Et statuant de nouveau,

CONDAMNE Mme [O] [F] à verser au [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, la SAS Cabinet [X], la somme de 7.935,26 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 7 août 2024 sur la somme de 5.801,87 euros et à compter de la signification du présent arrêt pour le surplus ;

CONDAMNE Mme [O] [F] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence Saint Exupéry, représenté par son syndic en exercice, la SAS Cabinet [X], la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes autres demandes, plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Mme [O] [F] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

L’arrêt a été signé par O. CLEMENT, Présidente, et par S. MAGIS, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,

S. MAGIS O. CLEMENT