AFFAIRE : N° RG 09/02986

Code Aff. :

ARRÊT N°

XXX

ORIGINE : DECISION en date du 01 Octobre 2009 du Tribunal de Grande Instance de COUTANCES – RG n° 06/00945

COUR D’APPEL DE CAEN

PREMIÈRE CHAMBRE – SECTION CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 23 JUIN 2011

APPELANTE :

LA SARL CENTRE TECHNIQUE DU CHEVEU

XXX

XXX

XXX

prise en la personne de son représentant légal

représentée par la SCP MOSQUET MIALON D OLIVEIRA LECONTE, avoués

assistée de la SCP BLATTER RACLET & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS

INTIMEE :

LA SA AGNEAUX DISTRIBUTION

XXX

XXX

XXX

prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Jean TESNIERE, avoué

assistée de M^e Frédérique FAVRE, avocat au barreau de COUTANCES

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Monsieur CALLE, Président de chambre, rédacteur,

Madame BOISSEL DOMBREVAL, Conseiller,

Madame VALLANSAN, Conseiller,

DÉBATS : A l’audience publique du 10 Mai 2011

GREFFIER : M^me LE GALL, greffier

ARRÊT prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 23 Juin 2011 et signé par Monsieur CALLE, Président, et M^me LE GALL, Greffier

Par acte notarié du 5 juillet 1989, la SA Agneaux Distribution a donné à bail à la SARL Centre Technique du Cheveu un local dans un ensemble commercial comportant un hypermarché Leclerc et plusieurs boutiques. Ce bail a été tacitement reconduit en 1998.

Dès 2000, la société Agneaux Distribution a informé les commerçants concernés de la création prochaine d’un nouvel ensemble commercial plus vaste et leur a proposé un transfert de leur commerce. Le projet a été réalisé par la SCI Hermainvest.

Suite à son refus des conditions d’un nouveau bail, la société Centre Technique du Cheveu est restée seule dans les anciens locaux. Elle a définitivement cessé son exploitation en juin 2006.

Le 18 août 2006, la société Agneaux Distribution lui a fait sommation d’entretenir les lieux et de justifier d’une assurance.

La société Centre Technique du Cheveu a saisi le Tribunal de grande instance de Coutances aux fins de déclarer cette sommation inopérante, de prononcer la résiliation du bail aux torts de la bailleresse, de remboursement des loyers et primes d’assurance depuis 2005, et de condamnation de la société Agneaux Distribution à lui payer la somme de 211.000 € à titre de dommages et intérêts.

La société Agneaux Distribution a reconventionnellement demandé de constater l’absence d’effet de la sommation du 18 août 2006 et les manquements graves de la locataire justifiant le prononcé de la résiliation du bail à ses torts.

Par jugement du 1^er octobre 2009, le Tribunal de commerce de Coutances a :

— prononcé la résiliation du bail conclu le 5 juillet 1989 aux torts de la société Centre Technique du Cheveu,

— débouté cette dernière de toutes ses demandes,

— condamné celle-ci à payer à la société Agneaux Distribution la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la même aux dépens.

La SARL Centre Technique du Cheveu est appelante de cette décision.

Par conclusions du 22 mars 2011, elle demande :

— d’infirmer ce jugement,

— subsidiairement, de lui accorder rétroactivement un délai jusqu’au 19 avril 2007 et suspendre les effets de la clause résolutoire,

— de constater qu’elle a bien justifié dans le délai imparti de l’assurance des locaux,

— en conséquence, de dire que la clause résolutoire n’a pas joué,

— de dire que la sommation d’exécuter délivrée par la société Agneaux Distribution le 18 août 2006 est de nul effet et la déclarer inopérante,

— de dire que la société Agneaux Distribution a violé les règles prévues au statut des baux commerciaux régissant les congés,

— de prononcer la résiliation du bail aux torts de cette société, avec effet rétroactif au 5 novembre 2005,

— de condamner la société Agneaux Distribution à lui rembourser la somme de 18.113,44 € au titre des loyers payés indûment en 2005 et 2006, et la somme de 974,68 € au titre des primes d’assurance des années 2005 et 2007,

— de condamner la société Agneaux Distribution à lui payer la somme de 211.000 € à titre de dommages et intérêts correspondant à l’indemnité d’éviction à laquelle elle aurait pu prétendre,

— de condamner la société Agneaux Distribution à lui payer la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— de la condamner aux dépens, de première instance et d’appel, qui seront recouvrés selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions du 4 avril 2011, la société Agneaux Distribution demande :

— de confirmer le jugement entrepris, en précisant que la résiliation du bail aux torts de la société Centre Technique du Cheveu est motivée par la cessation de l’exploitation du fonds et l’abandon sans précaution des locaux en juin 2006,

— subsidiairement, de débouter la société Centre Technique du Cheveu de sa demande de remboursement de loyers,

— de réduire l’indemnité d’éviction à une valeur qui ne saurait dépasser 30.000 à 40.000 €,

— de débouter la société Centre Technique du Cheveu de ses demandes au titre des indemnités accessoires,

— en tout état de cause, de condamner la société Centre Technique du Cheveu à lui verser la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— de la condamner aux entiers dépens, avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, la Cour fait référence à leurs dernières écritures respectives.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 10 mai 2011.

SUR CE,

I Sur la résiliation du bail

La société Centre Technique du Cheveu, qui ne s’opposait pas originairement à un transfert de son commerce dans le nouveau centre commercial, était parfaitement libre de solliciter, comme elle l’a fait par lettre recommandée avec accusé de réception du 7 juillet 2005, un local équivalent et un bail aux mêmes conditions que celui dont elle bénéficiait dans l’ancien centre commercial.

A titre indicatif, il n’est pas inutile de relever que le bail du 5 juillet 1989 prévoit qu’en cas de réaménagement total ou partiel de la galerie marchande, le local loué pourrait être déplacé, mais à condition que le bailleur offre un nouveau local d’une surface équivalente, à un emplacement similaire, aux mêmes conditions de loyer et avec indemnité égale à la valeur des installations et agencements.

Or, force est de constater que le bail qui lui était proposé se révélait substantiellement différent : loyer bien plus élevé au mètre carré, bail de douze ans, interdiction de donner congé à la fin de la première période triennale, obligation d’exercer son activité sous une enseigne nationale, versement d’un droit d’entrée de 19.825 €, etc ….

La société Centre Technique du Cheveu pouvait en conséquence valablement refuser ces conditions imposées par le propriétaire du nouveau centre commercial, la société Hermainvest, et poursuivre son exploitation dans les locaux qu’elle occupait. La société Agneaux Distribution reconnaît d’ailleurs, dans un courrier au maire d’Agneaux du 21 mai 2003 qu’elle n’avait aucun pouvoir de faire partir les commerçants concernés.

Il appartenait dès lors au bailleur, la SA Agneaux Distribution, à défaut de délivrer congé, de respecter ses obligations tant légales que contractuelles.

Il résulte des dispositions 1719 et 1723 du code civil que le bailleur est obligé de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée pendant la durée du bail et s’interdit, pendant ce temps, de changer la forme de la chose louée.

Le bail liant les parties ne comporte aucune clause dérogative expresse aux dispositions de l’article 1723 précité.

Ledit bail ne prévoit pas la destruction volontaire par le bailleur du centre commercial dans lequel se trouve situé le local loué.

Tout au plus, il évoque le cas de fermeture de la grande surface, autrement dit de l’hypermarché Leclerc. Mais ce point n’est pas l’objet du présent débat puisqu’il s’agit ici d’un véritable abandon du centre commercial dans son ensemble.

Le bail du 5 juillet 1989 prévoit notamment que le bailleur assurera l’entretien et le nettoyage du mail de circulation, le nettoyage des faces extérieures de toutes les vitrines, la tenue et l’entretien de l’ensemble des aires de stationnement.

Or, il résulte de plusieurs documents versés aux débats, notamment photographies et constats, que le bailleur n’a pas respecté ses obligations tant légales que contractuelles, entraînant une véritable modification de la chose louée, définitive et défavorable au locataire.

Il peut être relevé de ce chef en particulier le dépérissement général de l’immeuble, les gravats empêchant le libre accès au parking, la suppression de l’accès aux toilettes WC du centre commercial.

La société Agneaux Distribution ne saurait, concernant l’accès aux toilettes, de dédouaner du seul fait que les locaux loués à la société Centre Technique du Cheveu ont à l’origine été livrés bruts de gros-oeuvre, à aménager par le locataire, alors d’une part qu’il n’est pas précisé si ces locaux disposaient des canalisations nécessaires pour pouvoir y installer des toilettes, d’autre part qu’il résulte du bail que les travaux d’aménagement devaient recevoir l’accord du bailleur, lequel n’ignorait donc pas que ledit local était dépourvu de toilettes.

Sur ce point, il résulte d’un rapport d’un contrôleur du travail en date du 21 février 2006 que l’absence de cabinets d’aisances et la présence d’un seau à cet effet dans la réserve constituait une infraction et une atteinte à la dignité humaine.

Concernant le parking, aucun élément ne permet de retenir que les levées de terres et gravats installés étaient imposés pour en empêcher l’accès aux gens du voyage.

S’il est constant qu’une dizaine de places de stationnement ont été laissées aux abords du magasin de la société Centre Technique du Cheveu, le bouleversement du parking était de nature à faire renoncer les clients de ce commerce.

Ces éléments rendaient impossible la poursuite de l’exploitation du commerce de la société Centre Technique du Cheveu.

C’est ainsi que, après lettre recommandée avec accusé de réception du 7 juillet 2005, rappelant les obligations du bailleur, la société Centre Technique du Cheveu a fait sommation, par acte du 4 janvier 2006, à la société Agneaux Distribution de permettre, tant à ses employés qu’à ses clients, l’accès aux toilettes du centre commercial sans restriction, d’assurer l’alimentation en eau de ces sanitaires, d’assurer l’entretien de la galerie marchande en particulier du mail de circulation et les façades extérieures et vitrines, de rétablir l’accès des véhicules, d’assurer l’éclairage nécessaire et plus généralement de respecter l’ensemble des clauses du bail du 5 juillet 1989.

La société Agneaux Distribution n’a pas déféré à cette sommation, de sorte que la résiliation du bail doit être retenue aux torts de celle-ci.

Dans ces conditions, la sommation postérieure délivrée par la société Agneaux Distribution le 18 août 2006, après le départ rendu nécessaire de la société Centre Technique du Cheveu, d’entretenir les lieux loués conformément au bail et de justifier d’une assurance, est inopérante, puisque la situation résulte en réalité des propres manquements de la société Agneaux Distribution, laquelle n’a par ailleurs pas désiré délivrer congé à sa locataire.

La résiliation sera prononcée, non pas au 5 novembre 2005, date du déménagement de l’hypermarché Leclerc, puisque le commerce de la société Centre Technique du Cheveu a continué à être exploité quelques mois après cette date, mais au 30 juin 2006, mois au cours duquel ladite société a été contrainte de cesser son activité, sans que le jour en soit précisé.

II Sur les indemnisations

Il résulte de ce qui précède que la société Centre Technique du Cheveu ne pourra avoir remboursement que des loyers versés à compter du 1^er juillet 2006 soit 1.325,96 € x 6 = 7.955,76 € et de la prime d’assurance 2006-2007, soit 487,34 €.

Par ailleurs, la société Centre Technique du Cheveu est fondée à solliciter indemnisation de ses préjudices, qui peuvent être calculés comme l’aurait été une indemnité d’éviction.

Il y a lieu, pour le calcul de l’indemnité principale, de se fonder sur les chiffres d’affaires des dernières années. S’il est justifié de ne pas tenir compte de l’année 2006, incomplète et totalement perturbée par le départ de l’hypermarché en novembre 2005, en revanche la baisse du chiffre d’affaires en 2005 n’est pas totalement expliquée par les difficultés dues à la société Agneaux Distribution, qui n’ont réellement débuté qu’en novembre 2005.

Les chiffres toutes taxes comprises du fonds de commerce d’Agneaux, compte tenu du fait que n’ont pas à être déduites les redevances du fonds de commerce de Pavillon sous Bois, lesquelles n’ont pas, comme il en est attesté, été effectivement versées pour cause de difficultés financières, sont les suivants : en 2002, 228.592 € ; en 2003, 194.946 € ; en 2004, 172.774 € ; en 2005, 116.864 € ; soit en moyenne : 178.294 €.

L’évaluation d’un fonds de commerce de coiffure s’établit habituellement, pour une petite ville, entre 70 et 80 % du chiffre d’affaires toutes taxes comprises.

Dès lors que, dans la discussion sur le prix du bail renouvelé, la société Agneaux Distribution elle-même écrivait que le Centre Technique du Cheveu bénéficiait 'd’un emplacement de premier ordre', il sera retenu le pourcentage haut de 80 %.

Les dommages et intérêts seront en conséquence, de ce chef, de 178.294 € x 80 % = 142.635 €.

Dès lors que la société Centre Technique du Cheveu ne s’est pas réinstallée, il ne saurait être tenu compte de l’indemnité de remploi, destinée à payer tous les frais d’achat d’un fonds de même nature, ni de l’indemnité pour trouble commercial, destinée à compenser le trouble causé par

un déménagement et une réinstallation dans de nouveaux locaux, ni de l’indemnité pour frais divers, destinée à couvrir les frais téléphoniques, postaux et d’information de la clientèle liés au changement de lieu du fonds de commerce.

III Sur les frais irrépétibles et les dépens

Les dépens doivent rester à la charge de la société Agneaux Distribution, la résiliation du bail étant prononcée à ses torts.

Il y a lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la société Centre Technique du Cheveu, pour un montant qu’il est équitable de fixer à 6.000 €.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

— Infirme le jugement rendu le 1^er octobre 2009 par le Tribunal de grande instance de Coutances ;

— Dit que la sommation délivrée le 18 août 2006 par la société Agneaux Distribution est inopérante ;

Vu la sommation délivrée le 4 janvier 2006 par la société Centre Technique du Cheveu, restée sans effet, et les manquements de la société Agneaux Distribution,

— Prononce la résiliation du bail du 5 juillet 1989 aux torts de la société Agneaux Distribution, à la date du 30 juin 2006 ;

— Condamne la société Agneaux Distribution à verser à la société Centre Technique du Cheveu les sommes de :

* 7.955,76 € au titre des loyers versés après le 30 juin 2006,

* 487,34 € au titre de la prime d’assurance 2006-2007,

* 142.635,00 € à titre de dommages et intérêts ;

— Condamne la société Agneaux Distribution à verser à la société Centre Technique du Cheveu la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Déboute les parties de leurs autres ou plus amples demandes ;

— Condamne la société Agneaux Distribution aux entiers dépens, de première instance et d’appel, qui seront recouvrés selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

N. LE GALL B. CALLE