Cour d'appel de Caen, 24 juin 2014, n° 12/00928

TGI Caen 27 février 2012

CA Caen
Infirmation 24 juin 2014

Arguments

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Accepté
Dol ayant vicié le consentement
La cour a estimé que les époux A avaient été victimes d'un dol, ce qui a vicié leur consentement à la transaction immobilière.
Accepté
Annulation de la vente
La cour a ordonné la restitution du prix de vente en raison de l'annulation de la vente pour dol.
Accepté
Préjudice matériel subi
La cour a reconnu le préjudice matériel des époux A et a fixé le montant des dommages et intérêts à 8 337,45 €.
Accepté
Annulation du contrat de prêt
La cour a constaté l'annulation du contrat de prêt et a ordonné la restitution du capital emprunté.

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Sur la décision

Référence :	CA Caen, 24 juin 2014, n° 12/00928
Juridiction :	Cour d'appel de Caen
Numéro(s) :	12/00928
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Caen, 27 février 2012, N° 10/00192

Sur les parties

Avocat(s) :	Mickaël DARTOISHervé JEANJACQUESFrédéric FORVEILLEDominique LECOMTE
Cabinet(s) :	DOREL-LECOMTE-MARGUERIE
Parties :	SA CREDIT FONCIER DE FRANCE, LA S.A.S. STELLIUM IMMOBILIER précédemment dénommée SAS OMNIUM CONSEIL

Texte intégral

AFFAIRE : N° RG 12/00928

Code Aff. :

ARRET N°

XXX

ORIGINE : DECISION du Tribunal de Grande Instance de CAEN en date du 27 Février 2012 -

RG n° 10/00192

COUR D’APPEL DE CAEN

PREMIERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 24 JUIN 2014

APPELANTES :

XXX

N° SIRET : 487 737 488

XXX

prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Mickael DARTOIS, avocat au barreau de CAEN,

assistée de M^e Hervé JEANJACQUES, avocat au barreau de TOULOUSE

LA S.A.S. STELLIUM IMMOBILIER précédemment dénommée SAS OMNIUM CONSEIL

N° SIRET : 384 850 095

XXX

prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Mickael DARTOIS, avocat au barreau de CAEN,

assistée de M^e Hervé JEANJACQUES, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMES :

Monsieur M, N, F A

né le XXX à XXX

XXX

représenté et assisté de M^e M LECOMTE de la SCP DOREL-LECOMTE-MASURE-MARGUERIE, avocat au barreau de CAEN

Madame Sandrine, Hélène, Marie-Jeanne X épouse A

née le XXX à XXX

XXX

représentée et assistée de M^e M LECOMTE de la SCP DOREL-LECOMTE-MASURE-MARGUERIE, avocat au barreau de CAEN

Monsieur I Y

XXX

non représenté bien que régulièrement assigné

LA SA CREDIT FONCIER DE FRANCE

N° SIRET : 542 029 848

XXX

prise en la personne de son représentant légal

représentée et assistée de M^e Frédéric FORVEILLE, avocat au barreau de CAEN

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Madame L, Président de chambre,

Monsieur JAILLET, Conseiller, rédacteur,

Madame SERRIN, Conseiller,

DEBATS : A l’audience publique du 13 mai 2014

GREFFIER : Madame C

ARRET prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 24 juin 2014 et signé par Madame L, président, et Madame C, greffier

* * *

Faits, procédure et prétentions

Il convient de se reporter :

' pour l’exposé des faits et de la procédure antérieure aux énonciations du jugement déféré.

' pour celui des prétentions des parties aux conclusions déposées le 5 septembre 2012 par les époux A, le 20 septembre 2012 par le Crédit Foncier de France et le 6 janvier 2014 par les sociétés La Timonière et Stellium Immobilier.

M. Y, assigné les 5 juillet 2012 et 17 octobre 2013 dans les conditions de l’article 659 du code de procédure civile.

Il suffit de rappeler que M. Y, se présentant comme mandaté par la société Omnium Finance Conseil (devenue Stellium Immobilier) pour commercialiser les produits de la société La Timonière, est entré en contact avec les époux A.

Ceux-ci ont signé le 15 janvier 2007 avec la société La Timonière un contrat de réservation préliminaire portant sur un appartement et un emplacement de parking situés au Mans.

Ils ont, pour financer l’opération d’acquisition, souscrit le 25 février 2007 un contrat de prêt à un taux révisable auprès du Crédit Foncier de France pour un montant de 137 500 €.

Enfin par acte notarié du 1^er juin 2007 la société La Timonière a vendu aux époux A dans l’ensemble immobilier à édifier dénommé 'Résidence La Timonière’ en leur état futur d’achèvement, les lots 8 et 9 au prix de 132 000 €.

Les époux A ont en décembre 2009 fait assigner M. Y, la société Omnium Finance (puis la société Stellium Immobilier en novembre 2010), la société La Timonière et la société Crédit Foncier de France devant le tribunal de grande instance de Caen pour voir prononcer l’annulation de la vente et du prêt et obtenir réparation de leur préjudice.

Ils ont fait valoir, en substance, qu’ils n’avaient consenti à cette opération, incluant la souscription d’un emprunt à taux variable, qu’en raison des indications mensongères de M. Y qui leur aurait garanti la revente à bref délai de leurs droits avec une plus value de 15 000 €.

Par jugement du 27 février 2012 (dont appel) le tribunal de grande instance de Caen a :

' mis hors de cause la SAS Omnium Finance.

' débouté la SAS Omnium Finance de sa demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

' déclaré M. A et M^me X épouse A recevables en leurs demandes de nullité.

' prononcé la nullité, pour cause de dol ayant vicié le consentement des acquéreurs de la vente en l’état futur d’achèvement conclue, suivant acte authentique en date du 1^er juin 2007 reçu par Maître Aubes, entre la SCICV La Timonière et les époux A.

' condamné la SCICV La Timonière à verser à M. A et M^me X épouse A, au titre de la restitution du prix de vente perçu, la somme de 132 000 € avec intérêts au taux légal à compter du 15 décembre 2009 jusqu’au parfait paiement.

' condamné M. A et M^me X épouse A à restituer à la SCICV La Timonière, dans les meilleurs délais, les lots n° 8 et 54 de l’ensemble immobilier dénommé 'Résidence La Timonière’ situé au XXX.

' dit n’y avoir lieu de subordonner la restitution par les époux A des lots précités au remboursement préalable par la SCICV La Timonière du prix de vente.

' conformément aux prévisions de l’article L 312-12 du code de la consommation, constate l’annulation de plein droit du contrat de prêt immobilier conclu le 25 février 2007 entre la SA Crédit Foncier de France et les époux A.

' condamné M. A et M^me X épouse A à restituer à la SA Crédit Foncier de France le montant du capital emprunté, soit la somme de 137 500 €, déduction faite des frais de dossier acquittés et des échéances mensuelles (primes d’assurance incluses) réglées par les époux A au jour du présent jugement.

' condamné M. Y et la SCICV La Timonière à garantir les époux A du remboursement à la SA Crédit Foncier de France de la somme ci-dessus.

' condamné in solidum M. Y, la SAS Stellium Immobilier et la SCICV La Timonière à payer à M. A et M^me Z épouse A la somme de 5 500 € à titre de dommages et intérêts.

' condamné in solidum M. Y et la SCICV La Timonière à payer à la SA Crédit Foncier de France la somme de 6 000 € à titre de dommages et intérêts.

' condamné in solidum M. Y, la SAS Stellium Immobilier et la SCICV La Timonière à payer à M. A et M^me X épouse A une somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

' condamné in solidum M. Y et la SCICV La Timonière à payer à la SA Crédit Foncier de France une somme de 900 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

' condamné in solidum M. Y, la SAS Stellium Immobilier et la SCICV La Timonière aux entiers dépens de l’instance.

' dit n’y avoir lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement.

' débouté les parties du surplus de leurs demandes.

Motifs

Le jugement déféré mérite confirmation en ce qu’il a :

' estimé recevable et bien fondée la demande des époux A tendant à l’annulation de la transaction du 1^er juin 2007 et, par voie de conséquence, celle du contrat de prêt du 25 février 2007.

' ordonné les remises en état et les restitutions qui s’imposaient.

Il sera réformé en ce qu’il a sous estimé le préjudice des époux A et procédé à tort à une condamnation à garantie au profit du Crédit Foncier de France.

XXX

Il n’y a pas de consentement valable si le consentement a été surpris par le dol

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier que les époux A ont été victimes d’un dol commis par M. Y, mandataire de la société Omnium Conseil elle-même mandataire de la SCIV La Timonière, et que leur consentement à la transaction immobilière a été vicié.

Après avoir justement écarté l’existence d’une erreur sur la substance les premiers juges ont, à bon droit considéré que les époux A rapportaient la preuve de manoeuvres dolosives pratiquées par M. Y telles qu’il est évident que, sans elles, ils n’auraient pas contracté.

Et l’existence de ce dol, au sens de l’article 1116 du code civil est amplement démontré par les témoignages convergents et circonstanciés de M. H et de M. D.

Il apparaît en effet :

— que M. Y, qui supervisait la formation de M. H, a assuré aux époux A qu’ils revendraient rapidement, et ce avec une plus-value intéressante, les lots de la Résidence La Timonière dont l’acquisition leur était proposée, n’hésitant pas à leur certifier avoir d’ores et déjà un candidat acquéreur sérieux en la personne de M. D.

— que c’est la garantie d’une revente certaine à bref délai avec une plus-value d’environ 15 000 € à la clef qui a déterminé les époux A, initialement opposés à l’opération d’acquisition immobilière proposée, à signer le contrat de réservation préliminaire du 15 janvier 2007, puis l’acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement du 1^er juin 2007.

— que la promesse d’une revente rapide s’est avérée au final totalement fallacieuse, M. Y ayant purement et simplement menti sur ses prétendus contacts avec le joueur de football professionnel du stade Malherbe dans le dessein de tromper les époux A et de les amener ainsi à contracter.

Comme l’a exactement rappelé le tribunal, il importe peu que les victimes du dol aient elles-mêmes agi en croyant réaliser un profit substantiel non justifié.

Il est, par ailleurs, établi que M. Y, qui avait signé une convention de collaboration en juin en juillet 2008 avec la Société Omnium Conseil (devenue Stellium Immobilier), est intervenu auprès des époux A dans le cadre du mandat de commercialisation donné le 4 septembre 2006 par la SCICV La Timonière à la société Omnium Conseil.

Même s’il n’était pas salarié de la société Omnium Conseil, celle-ci l’avait expressément agréé comme mandataire (travailleur indépendant) pour commercialiser les produits tels que ceux proposés par la société La Timonière.

Il convient, en effet, de considérer que si le mandant n’est pas, en principe, tenu des agissements de son mandataire lorsque celui-ci a dépassé le mandat qui lui a été donné, c’est bien dans le cadre de son mandat et pour commercialiser les produits de la société La Timonière que M. Y a proféré des mensonges destinés à convaincre les clients.

A tout le moins les époux A étaient-ils fondés à croire que M. Y agissait en vertu d’un mandat donné par le promoteur vendeur et la société de commercialisation et dans les limites de celui-ci.

Dès lors le comportement répréhensible de M. Y est opposable tant à la société La Timonière qu’à la société Stellium Immobilier.

Enfin, c’est à juste titre que le tribunal a estimé que les époux A avaient cru au sérieux de l’opération de revente promise par M. Y de nombreux mois après la signature de l’acte du 1^er juin 2007 et qu’ils n’avaient été convaincus d’avoir été bernés qu’en juin 2008.

Leur notaire s’est en effet déplacé en vain le 24 juin 2008 pour la signature de la revente aux époux B (les 'nouveaux’ candidats acquéreurs présentés, en désespoir de cause, par M. Y).

En tout cas aucun élément du dossier ne vient démontrer que les époux A auraient confirmé ou râtifié au sens de l’article 1338 du code civil une convention (exclusive de toute revente imminente du bien) et qu’ils seraient ainsi irrecevables à en poursuivre l’annulation.

Bien au contraire, leur volonté de ne pas conserver dans leur patrimoine les deux lots litigieux a été clairement exprimée dans leur mail du 26 juin 2008 et dans des écrits ultérieurs.

L’annulation du contrat de vente entraîne celle du contrat de prêt immobilier consenti pour financer l’acquisition.

Le jugement sera, sur ce point, confirmé par motifs expressément adoptés.

2 – SUR LES EFFETS DES ANNULATIONS

Le tribunal a tiré à bon droit les conséquences de l’anéantissement rétroactif des actes de vente et de prêt en imposant, simultanément

— au titre de la vente

'à la SCIV La Timonière de restituer le prix qu’elle avait reçu.

'aux époux A de restituer les lots acquis

— au titre du prêt

' aux époux A de restituer le montant du capital emprunté, sous déduction des sommes déjà versées.

En l’absence d’élément pouvant laisser présumer l’insolvabilité totale ou partielle de la SCICV La Timonière, il n’y a pas lieu de reconnaître aux époux A un droit de rétention et il est effectivement impératif que la propriétaire des lieux puisse intervenir sans délai en cas de nécessité : le jugement déféré mérite, sur ce point encore, confirmation.

XXX

L’annulation des contrats de vente et de prêt et les restitutions ordonnées ne suffisent pas à réparer les préjudices subis par les époux A d’une part et par le Crédit Foncier de France d’autre part.

En effet les époux A ont dû par la faute de M. Y exposé en vain divers frais, dont des frais de notaire (5 500 €) que le tribunal a pris en compte pour déterminer le montant de leur préjudice.

Il convient d’y ajouter, au vu et dans la limite des pièces justificatives produites par les époux A (n° 31, 33, 34)

' le coût des primes d’assurance

(période 14 mai 2009 ' 1^er septembre 2012) : 313,72 €

' les charges de co-propriété

(période 1 janvier 2009 '8 août 2012) : 1 959,73 €

' la taxe foncière 2011 : 564,00 €

Total : 2 837,45 €

L’anéantissement rétroactif du prêt fait par principe disparaître le préjudice allégué au titre du remboursement de l’emprunt consenti par le Crédit Foncier de France.

Et il n’est justifié par ailleurs par les époux A d’aucune perte effective de loyers.

Ce qui permet de chiffrer le préjudice matériel global des époux A à 8 337,45 € (5 500 € + 2 837,45 €)

Alors qu’ils reconnaissent n’avoir acquis les lots litigieux que dans le but de réaliser une plus value à court terme les époux A ne rapportent pas, en revanche, la preuve d’un préjudice moral indemnisable.

Le Crédit Foncier de France, dont aucun élément du dossier ne démontre qu’il était informé du stratagème imaginé par M. Y, a, lui aussi, subi un préjudice financier en raison de la faute commise par celui-ci.

Le prêteur doit ainsi rembourser aux époux A les frais de dossier et les intérêts conventionnés.

Le tribunal, en fixant à 6 000 €, le montant des dommages et intérêts alloués au Crédit Foncier de France, en a fait une juste appréciation au regard des éléments du dossier.

En effet, le Crédit Foncier de France ne justifie pas, par la production d’un décompte clair et précis, du montant des intérêts 'dus depuis l’origine du prêt jusqu’au prononcé de la résolution par le tribunal et à ce jour’ à hauteur de 12 257,96 €, ni de celui des cotisations d’assurances payées à l’assureur jusqu’au prononcé à ce jour’ à hauteur de 3 646,28 €.

Quant à l’indemnité de remboursement anticipé dont fait état le Crédit Foncier de France, la formulation du contrat ('indemnité éventuellement due'…. 'ne peut excéder'….. 'sans pouvoir dépasser 3 % du Capital restant dû') ne permet pas de considérer qu’il s’agisse d’une perte avérée.

Le Crédit Foncier de France, qui fait valoir qu’il a l’obligation d’emprunter des fonds 'sur le marché hypothécaire', ne démontre pas de surcroît qu’il doive régler une telle indemnité à quiconque.

Doivent être en principe condamnés au paiement des dommages et intérêts alloués l’auteur personnel du dol (M. Y) et ceux qui l’ont (ne serait ce qu’apparemment) mandaté et voient à ce titre leur responsabilité engagée.

Force est de constater qu’en première instance le Crédit Foncier de France n’a pas présenté de demande à l’encontre de la société Omnium Conseil mais seulement à l’encontre de la société Omnium Finance (mise hors de cause par une disposition non expressément contestée du jugement).

Devant la Cour la banque présente une demande 'contre la société Stellium Immobilier venant aux droits de la société Omnium Finance’ alors même qu’il n’est pas démontré que les droits de la société Omnium Finance aient été cédés ou repris par la société Stellium Immobilier anciennement Omnium Conseil.

Sa demande, ainsi formulée, ne peut donc prospérer.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a condamné M. Y, la société Stellium Immobilier et la société La Timonière à indemniser le préjudice des époux A, et M. Y et la société La Timonière à réparer celui du Crédit Foncier de France.

XXX

M. Y et la SCICV La Timonière ont été condamnés par le tribunal à garantir les époux A du remboursement au Crédit Foncier de France de la somme de 137 500 € (à parfaire), la société Omnium Finance ayant été mise hors de cause.

Outre que cette demande en garantie émanait du seul Crédit Foncier de France en première instance, cette disposition ne peut être confirmée.

Les époux A doivent en effet restituer le montant du prêt en conséquence de l’annulation du contrat : et cette obligation à restitution leur incombe personnellement sans qu’ils puissent être 'garantis’ auprès du prêteur par l’auteur du dol ou/et le(s) mandant(s) de cet auteur.

5 – SUR LES DÉPENS ET L’APPLICATION DE L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE

Les seules parties appelantes supporteront la charge des dépens de leur recours infondé.

Le sort des dépens de première instance ne sera pas modifié.

Il apparaît équitable d’y ajouter par application de l’article 700 du code de procédure civile :

' au profit des époux A la somme de 1 500 €

' au profit de la société Crédit Foncier de France la somme de 1 000 €

Les dispositions prises par le tribunal sur le même fondement seront confirmées.

PAR CES MOTIFS

La Cour

Statuant publiquement et par arrêt de défaut.

Réforme le jugement déféré en ce qu’il a condamné M. Y et la SCICV La Timonière à garantir les époux A du remboursement à la SA Crédit Foncier de France de la somme de 137 500 € (déduction faite des frais de dossier acquittés et des échéances mensuelles -primes d’assurance incluses réglées par les époux A au jour du présent jugement) et alloué aux époux A la somme de 5 500 € à titre de dommages et intérêts.

Statuant à nouveau de ces chefs.

Dit qu’il n’y a pas lieu de condamner M. Y et la SCICV La Timonière à garantir les époux A du remboursement de la somme de 137 500 € à la société Crédit Foncier de France.

Condamne in solidum M. Y, la SCICV La Timonière et la société Stellium Immobilier à payer aux époux A la somme de 8 337,45 € (au lieu de celle de 5 500 €) à titre de dommages et intérêts.

Confirme en toutes ses autres dispositions non contraires la décision entreprise.

Y ajoutant,

Déboute les parties de toute autre demande.

Condamne les sociétés La Timonière et Stellium Immobilier solidairement aux dépens d’appel avec application de l’article 699 du code de procédure civile.

Condamne les sociétés La Timonière et Stellium Immobilier solidairement à payer aux époux A la somme de 1 500 € et à la société Crédit Foncier de France la somme de 1 000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

E. C E. L