AFFAIRE : N° RG 18/00042 -

N° Portalis DBVC-V-B7C-F7QS

Code Aff. :

ARRÊT N° SB. JB.

ORIGINE : DECISION du Tribunal d’Instance de CAEN en date du 07 Novembre 2017 -

RG n° 15-001917

COUR D’APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 23 MAI 2019

APPELANTE :

Madame X F G E

née le […] à […]

[…]

[…]

représentée et assistée de M^e Jérôme NICOLE, avocat au barreau de CAEN

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 14118002201800154 du 25/01/2018 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de CAEN)

INTIME :

Monsieur A Z

né le […] à […]

[…]

[…]

représenté et assisté de M^e Noël PRADO, avocat au barreau de LISIEUX

DEBATS : A l’audience publique du 18 mars 2019, sans opposition du ou des avocats, M^me BRIAND, Président de chambre, a entendu seule les plaidoiries et en a rendu compte à la cour dans son délibéré

GREFFIER : M^me LE GALL, greffier

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me BRIAND, Président de chambre, rédacteur,

M^me HEIJMEIJER, Conseiller,

M^me GOUARIN, Conseiller,

ARRÊT prononcé publiquement le 23 mai 2019 à 14h00 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour et signé par M^me BRIAND, président, et M^me LE GALL, greffier

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 06 juin 2014, Monsieur A Z a donné en location à Monsieur C D et Madame X E un immeuble à usage d’habitation situé […] à Caen, moyennant un loyer de 1.115 euros charges comprises.

Le 16 janvier 2015, Monsieur C D est décédé.

Le 23 avril 2015, Madame X E a notifié à Monsieur A Z la résiliation du bail et sollicité une réduction du délai de préavis avec une prise d’effet au 1^er juin 2015.

Le 02 septembre 2015, Monsieur A Z a déposé une requête en injonction de payer auprès du tribunal d’instance de Caen aux fins de condamnation en paiement de Madame X E au titre des loyers et charges impayés et des réparations locatives.

Par une ordonnance d’injonction de payer en date du 08 septembre 2015, le tribunal d’instance de Caen a condamné Madame X E à payer à Monsieur A Z la somme de 2.556,35 euros en principal avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 05 août 2015, outre les frais de requête.

Par déclaration au greffe du 06 novembre 2015, Madame X E a formé opposition à ladite ordonnance.

Par jugement du 07 novembre 2017, le tribunal d’instance de Caen a :

— déclaré recevable l’opposition formée par Madame X E à l’encontre de l’ordonnance d’injonction de payer rendue le 08 septembre 2015 par le tribunal d’instance de Caen à la requête de Monsieur A Z,

— en conséquence, annulé l’ordonnance d’injonction de payer rendue le 08 septembre 2015 et lui a substitué la présente décision,

— condamné Madame X E à payer à Monsieur A Z la somme de 3.635,35 euros au titre des loyers impayés et la somme de 1.609,85 euros au titre des réparations locatives,

— ordonné la compensation entre les sommes dues par Madame X E et le dépôt de garantie de 1.100 euros,

— en conséquence, condamné Madame X E à payer à Monsieur A Z la somme de 4.145,20 euros avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

— autorisé Madame X E à s’acquitter de sa dette en 23 mensualités de 80 euros et d’une 24^e qui soldera la dette en principal, frais, intérêts et devant intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette,

— dit que les paiements s’imputeront en priorité sur le capital,

— dit qu’à défaut d’un seul paiement à son échéance, toutes les sommes restant dues deviendront immédiatement exigibles et pourront être recouvrées au moyen de la présente décision,

— rejeté toutes autres demandes,

— condamné Madame X E à verser à Monsieur Y la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, comprenant ceux de la procédure d’injonction de payer,

— ordonné l’exécution provisoire.

Madame X E a relevé appel de cette décision par déclaration reçue le 05 janvier 2018.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées au greffe en date du 03 avril 2018, Madame X E a demandé à la cour de :

Dire et juger Madame E recevable et bien-fondée en son appel,

Y faisant droit,

Vu les articles 1289 et suivants du code civil,

Vu la loi n°89-462 du 06 juillet 1989,

Réformer la décision entreprise en ce qu’elle a condamné Madame E à payer à Monsieur Z la somme de 3.635,35 euros à titre de loyers impayés,

Constater la résiliation amiable du contrat de bail à la date du 26 mai 2015,

En conséquence, dire et juger que Madame E n’est pas redevable des échéances du mois de juin et juillet 2015,

Donner acte à la concluante de ce qu’elle reconnaît devoir au titre des loyers et charges impayés la somme de 1.608,29 euros,

Constater la compensation entre le montant restant dû par Madame E au titre des loyers et charges et le montant du dépôt de garantie non restitué par Monsieur Z d’un montant de 1.100 euros,

Par conséquent,

Dire et juger que la créance de Monsieur Z au titre des loyers et charges locatives n’est que de 508,29 euros,

Réformer la décision entreprise en ce qu’elle a condamné Madame E à payer à Monsieur Z la somme de 1.609,85 euros au titre des réparations locatives,

Débouter Monsieur Z de toutes ses demandes au titre des réparations locatives,

En tout état de cause,

Vu les articles 1244-1 et 1244-2 du code civil,

Confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a autorisé Madame E à s’acquitter de cette dette

en 23 mensualités de 80 euros et d’une 24^e qui soldera la dette en principal, frais et intérêts devant intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la décision, et jusqu’à extinction de la dette,

Confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a dit que les paiements s’imputeront en priorité sur le capital,

Confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a rejeté toutes les autres demandes de Monsieur Z,

Réformer la décision entreprise en ce qu’elle a condamné Madame E à verser à Monsieur Z la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejeter la demande de Monsieur Z fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

Réformer la décision entreprise en ce qu’elle a condamné Madame E aux entiers dépens, lesquels comprendront ceux de la procédure d’injonction de payer,

Condamner Monsieur Z aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées au greffe en date du 02 juillet 2018, Monsieur A Z a demandé à la cour de :

Débouter Madame E de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Confirmer purement et simplement le jugement rendu par le tribunal d’instance de Caen le 07 novembre 2017,

Condamner Madame E à verser à Monsieur Z la somme de 1.800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner Madame E aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé complet des moyens développés.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 16 janvier 2019.

MOTIFS

— Sur la demande en paiement des loyers et des charges

Conformément à l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 15, lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.

Le délai de préavis est toutefois d’un mois :

1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa I de l’article 17,

2° En cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi,

3° Pour le locataire dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile,

4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé,

5° Pour le locataire qui s’est vu attribuer un logement défini à l’article L.351-2 du code de la construction et de l’habitation.

Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis, si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués (…).

Par courrier daté du 23 avril 2015, Madame X E informait le bailleur de son intention de résilier le bail et sollicitait un délai de préavis réduit, soit jusqu’au 01er juin 2015, motif pris du décès de Monsieur C D et de son impossibilité de s’acquitter des loyers et charges seule.

Monsieur A Z soutient que les loyers et les charges sont néanmoins dus jusqu’au terme du délai de préavis de trois mois, soit jusqu’en juillet 2015.

Si la cessation d’un contrat peut résulter d’un commun accord, exprès ou tacite, cet accord doit être clair et sans équivoque, et ne peut résulter que d’éléments de fait incompatibles avec la volonté de maintenir le contrat.

Il est constant, comme le relève le premier juge, que le décès d’un locataire ne constitue pas une cause de réduction du délai de préavis au sens de l’article 15 précité.

Néanmoins, il échet de constater qu’un état des lieux de sortie était organisé contradictoirement entre les parties le 26 mai 2015, à l’issue duquel la locataire procédait à la restitution des clés du logement, ce qui n’est pas contesté par le bailleur.

En outre, les devis et factures versés au débat par Monsieur A Z révèlent que ce dernier a fait réaliser divers travaux dans le logement au cours des mois de juin et juillet 2015.

Ainsi, bien que les courriers adressés par le mandataire mentionnent des loyers et charges dus jusqu’au mois de juillet 2015, les éléments sus-mentionnés démontrent que Monsieur A Z, en procédant à l’état des lieux de sortie et en récupérant les clés du logement, privant ainsi Madame X E de la possibilité d’occuper le bien, a de facto consenti au départ de cette dernière dès le 26 mai 2015 et accepté la résiliation amiable du contrat.

Il s’ensuit qu’il ne saurait réclamer les loyers et les charges au titre des mois de juin et juillet 2015.

L’extrait de compte pour la période du 1^er janvier 2014 au 02 juillet 2015 fait ressortir un solde de 4.106,44 euros au 02 juillet 2015, duquel il convient de déduire :

— l’échéance de juin 2015 à hauteur de 1.127,06 euros,

— l’échéance de juillet 2015 à hauteur de 900,54 euros,

— les réparations locatives à hauteur de 385 euros,

— les frais de lettres de rappel d’un montant de 86,09 euros.

En définitive, Madame X E se trouve redevable d’une somme de 1.607,75 euros au titre des loyers et des charges échus. Or, aux termes de ses écritures, l’appelante se reconnaît débitrice de 1.608,29 euros. C’est donc ce montant qui sera retenu.

Le jugement déféré doit être réformé en conséquence.

— Sur les réparations locatives

Selon l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement, et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En l’espèce, Monsieur A Z conclut à la confirmation du jugement entrepris en ce qu’il a condamné Madame X E au paiement d’une somme de 1.609,85 euros au titre des réparations locatives.

L’appelante s’y oppose au motif que la somme réclamée n’apparaît pas justifiée dès lors que les travaux commandés ne correspondent aucunement à des dégradations qui lui sont imputables. Elle précise qu’il convient de tenir compte du fait que l’état des lieux de sortie a été établi par un professionnel davantage exigeant, contrairement à l’état des lieux d’entrée réalisé par Monsieur A Z lui-même.

En l’espèce, il ressort de l’état des lieux d’entrée en date du 06 juin 2014, que le bien donné à bail à Monsieur C D et Madame X E se trouvait en très bon état général puisque l’ensemble des peintures avaient été refaites et que les équipements garnissant le logement étaient neufs.

Si Madame X E discute le fait que l’état des lieux de sortie en date du 26 mai 2015 a été établi par le mandataire de Monsieur A Z, elle ne produit toutefois aucune pièce venant contredire les désordres qui y sont relevés. À la lecture de cette pièce, il apparaît, en effet, que :

— dans l’entrée : le sol présente de petits éclats ; les murs et les plinthes en bois sont à repeindre; la prise téléphonique a été arrachée ; la porte d’entrée présente des éclats et rayures et les deux vantaux en PVC n’ont pas été nettoyés,

— dans le couloir : les murs sont à nettoyer et à repeindre,

— dans la salle-salon : le sol présente de nombreuses traces blanches ; les murs sont à lessiver ; le

conduit de cheminée est sale et le ramonage n’a pas été effectué ; le plafond présente des éclats ; la prise télévision est à remplacer,

— dans la cuisine : le plafond est noirci et présente des éclats ; les fenêtres et volets n’ont pas été nettoyés, la hotte est grasse et n’a pas non plus été nettoyée,

— dans la chambre 1 ou bureau : les sols et les murs présentent des éclats,

— dans les chambres 3 et 4 : les sols sont à remplacer et les murs sont dégradés.

Dans les autres pièces et s’agissant des autres équipements garnissant le logement, aucun désordre n’est constaté.

A l’appui de sa demande, le bailleur produit plusieurs devis et factures. Toutefois, au vu des précédentes constatations, toutes les sommes réclamées ne se trouvent pas justifiées.

Ainsi, c’est à juste titre que le tribunal d’instance de Caen a considéré, au vu de la facture établie par l’entreprise Barrois le 30 juin 2015, que devaient être mis à la charge de la locataire les travaux suivants :

— le lessivage de l’entrée pour un montant de 429 euros,

— la pose de deux couches de peinture sur les murs et la cheminée de la salle-salon pour un montant de 102,70 euros,

— le rebouchage et la pose de peinture sur les murs du bureau et de l’arrière bureau pour un montant de 172,80 euros,

— le rebouchage et la pose de peinture sur les murs de la chambre du milieu ainsi que le rattrapage et la fixation du parquet pour un montant de 409 euros,

soit au total, 1.113,50 euros HT (1.224,85 euros TTC).

Comme l’a constaté le premier juge, Madame X E ne conteste pas que l’obstruction de la canalisation des eaux usées lui est imputable, de sorte que doit également être mise à sa charge la somme de 385 euros correspondant à la réparation du matériel.

Madame X E doit, dès lors, être condamnée à payer à Monsieur A Z la somme de 1.609,85 euros (1.224,85 + 385) au titre des réparations locatives.

Le jugement déféré est confirmé en conséquence.

— Sur la restitution du dépôt de garantie

Les dispositions relatives à la condamnation de Monsieur A Z à restituer à Madame X E le montant du dépôt de garantie, soit 1.100 euros, n’étant pas discutées en cause d’appel, sont donc confirmées.

— Sur les délais de paiement

Conformément aux dispositions de l’article 1244-1 ancien du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Madame X E sollicite la confirmation du jugement dont appel en ce qu’il l’a autorisée à s’acquitter de sa dette en 24 mois, soit 23 mensualités de 80 euros puis le solde à la 24^e échéance.

Il appartient à l’appelante de démontrer qu’elle se trouve en capacité de s’acquitter de sa dette par versements mensuels et dans un délai raisonnable.

Elle transmet notamment à la cour une attestation d’invalidité pour la période du 01er septembre 2017 au 30 novembre 2017, ses bulletins de paie de septembre et octobre 2017 ainsi que son avis de situation déclarative à l’impôt sur le revenu 2017.

Au vu de ces pièces, ses ressources mensuelles s’élèvent à environ 1.111,94 euros composées d’un salaire moyen de 614,47 euros et d’une pension d’invalidité de 497,47 euros.

Il s’ensuit qu’il y a lieu de faire droit à la demande de délais de paiement formée par Madame X E et de confirmer le jugement déféré sur ce point.

— Sur les frais irrépétibles et les dépens

Le jugement déféré doit également être confirmé dans ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser aux parties la charge de leurs frais irrépétibles.

En revanche, Madame X E, succombant partiellement en ses demandes, est condamnée aux dépens de la procédure d’appel.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement rendu par le tribunal d’instance de Caen le 07 novembre 2017 dans toutes ses dispositions, sauf celles relatives au montant de la condamnation au titre des loyers et charges qui sont réformées,

Statuant à nouveau sur les dispositions réformées et y ajoutant,

Constate que la résiliation amiable du bail est intervenue le 26 mai 2015,

Condamne Madame X E à payer à Monsieur A Z la somme de 1.608,29 euros au titre des loyers et des charges,

Déboute Madame X E et Monsieur A Z de leurs demandes au titre des frais irrépétibles,

Condamne Madame X E aux dépens de la procédure d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

[…]