AFFAIRE : N° RG 24/01300 -

N° Portalis DBVC-V-B7I-HNT6

ARRÊT N°

ORIGINE : Décision du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'[Localité 11] du 16 Mai 2024

RG n° 23/00870

COUR D’APPEL DE CAEN

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 22 AVRIL 2025

APPELANTS :

Madame AnnickFRANCOIS veuve [W]

EHPAD LAURENCE DELAPIERRE [Adresse 10]

[Localité 1]

Monsieur [U] [W]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentés et assistés de M^e Lori HELLOCO, avocat au barreau d’ARGENTAN

INTIMÉ :

Monsieur [Y] [W]

[Adresse 15]

[Localité 4]

non représenté, bien que régulièrement assigné

DÉBATS : A l’audience publique du 23 janvier 2025, sans opposition du ou des avocats, M^me GAUCI SCOTTE, conseillère, a entendu seule les observations des parties sans opposition de la part des avocats et en a rendu compte à la Cour dans son délibéré

GREFFIER : M^me COLLET

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me BARTHE-NARI, Président de chambre,

M^me DELAUBIER, Conseillère,

M^me GAUCI SCOTTE, Conseillère,

ARRÊT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile le 22 Avril 2025 et signé par M^me BARTHE-NARI, président, et M^me COLLET, greffier

FAITS ET PROCEDURE

M. [H] [W] est décédé le [Date décès 2] 2017 laissant pour héritiers son épouse, Mme [R] [I] et ses deux enfants, [Y] et [U] [W].

Selon attestation dévolutive notariée de Me [M] en date du 3 avril 2018, Mme [R] [I] épouse [W] a accepté le bénéfice de la donation entre époux en ce qu’elle porte sur un quart en pleine propriété et trois quarts en usufruit des biens de la succession. Mme [W] a aussi opté conformément aux dispositions de l’article 757 du code civil pour l’usufruit de la totalité des biens existants.

Mme [R] [W] et M. [U] [W] ont par ailleurs accepté purement et simplement la succession du défunt alors que M. [Y] [W] n’a pour sa part pas manifesté son intention quant à la succession.

Mme [R] [W] et M. [U] [W] ont souhaité vendre l’immeuble constituant l’actif successoral au prix de 99 600 euros, ce à quoi s’est opposé M. [Y] [W].

Par acte du 12 octobre 2023, Mme [R] [W] née [I] et M. [U] [W] ont fait assigner M. [Y] [W] devant le tribunal judiciaire d’Argentan aux fins de les autoriser à régulariser un compromis ou une promesse de vente, puis tout acte réitératif de vente devant tel notaire de leur choix, du bien immobilier indivis sis [Adresse 8] pour un montant de 99 600 euros net vendeur, dire que le prix de vente sera réparti entre les indivisaires en fonction de leurs droits réels respectifs et condamner M. [Y] [W] aux entiers dépens.

Par jugement du 16 mai 2024 auquel il est renvoyé pour un exposé complet des prétentions en première instance, le tribunal judiciaire d’Argentan a :

débouté Mme [R] [W] née [I] et M. [U] [W] de leur demande visant à être autorisés à régulariser un compromis ou une promesse de vente, puis tout acte réitératif de vente devant tel notaire de leur choix, du bien immobilier indivis sis [Adresse 8] pour un montant de 99 600 euros net vendeur,

condamné in solidum Mme [R] [W] née [I] et M. [U] [W] au paiement des entiers dépens,

constaté l’exécution provisoire de la présente décision.

Par déclaration du 29 mai 2024, Mme [R] [W] née [I] et M. [U] [W] ont formé appel de ce jugement en l’intégralité de ses dispositions.

Aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 10 juin 2024, Mme [R] [W] née [I] et M. [U] [W] demandent à la cour de :

dire qu’ils sont recevables et bien fondés en leur appel,

infirmer le jugement du tribunal judiciaire d’Argentan en date du 16 mai 2024 en ce qu’il :

les a déboutés de leur demande à être autorisés à régulariser un compromis ou une promesse de vente, puis tout acte réitératif de vente devant tel notaire de leur choix, du bien immobilier indivis sis [Adresse 6] pour un montant de 99 600 euros net vendeur,

les a condamnés in solidum au paiement des entiers dépens,

a constaté l’exécution provisoire de la présente décision,

Statuant à nouveau,

dire que les requérants sont fondés et recevables en leur demande,

les autoriser à régulariser un compromis ou une promesse de vente, puis tout acte réitératif de vente devant tel notaire de leur choix, du bien immobilier indivis sis [Adresse 8] pour un montant minimum net vendeur de 90 000 euros,

dire que le prix de vente sera réparti entre les indivisaires en fonction de leurs droits réels respectifs,

condamner M. [Y] [W] à une somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner M. [Y] [W] aux entiers dépens.

La déclaration et les conclusions d’appel ayant été régulièrement notifiées par acte du 13 juin 2024 remis à l’étude, M. [Y] [W] n’a pas constitué avocat en cause d’appel.

L’ordonnance de clôture de l’instruction a été prononcée le 8 janvier 2025.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, à leurs dernières conclusions sus-visées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, la cour rappelle que lorsque l’intimé ne comparaît pas en appel, elle ne peut faire droit aux prétentions et moyens de l’appelant que dans la mesure où elle les estime réguliers, recevables et bien fondés au regard des motifs par lesquels le tribunal s’est déterminé que la partie intimée absente est réputée s’être appropriée en application du dernier alinéa de l’article 954 du code de procédure civile.

Sur l’autorisation de vendre le bien immobilier indivis :

Mme [R] [W] et M. [U] [W] forment appel du jugement déféré en ce qu’il a rejeté leur demande d’autorisation de vente du bien indivis.

Ils font valoir que, dépend de la succession de M. [H] [W], un bien immobilier situé [Adresse 7] à [Localité 14], évalué à la somme de 120 000 euros le 3 avril 2018, précisant que seule la moitié du bien revient à la succession.

Ils exposent que M. [Y] [W] n’a jamais, et encore à ce jour, manifesté son intention d’accepter ou de répudier la succession.

Les consorts [W] précisent que Mme [R] [W] a été dans la nécessité d’intégrer l’EHPAD de [Localité 12] et a, de ce fait, souhaité vendre le bien immobilier dont elle détient la moitié en pleine propriété pour faire face à ses frais d’hébergement.

Un acquéreur a été trouvé pour le bien immobilier, au prix de 99 600 euros, mais M. [Y] [W] n’a jamais donné de réponse à la vente envisagée.

Les consorts [W] ont fait sommation à M. [Y] [W], par acte du 23 mars 2023, d’exercer une option successorale, sans effet.

Ils rappellent qu’il est de ce fait réputé avoir accepté purement et simplement la succession.

C’est pourquoi ils ont sollicité l’autorisation judiciaire de vendre le bien indivis, sur le fondement de l’article 815-5 du Code civil.

Ils mettent en avant l’intérêt de l’indivision de vendre le bien qui aujourd’hui n’est plus occupé, et n’est plus entretenu.

Les consorts [W] soulignent également que cette situation place Mme [W] dans une situation financière difficile, cette dernière devant faire face à ses frais d’hébergement en [13] ainsi qu’aux charges que représente l’immeuble.

Ils produisent en appel, au soutien de leurs prétentions, des avis de valeur du bien immobilier récents attestant de ce que le prix de vente proposé correspond à la valeur du bien.

Pour rejeter la demande présentée par Mme [R] [W] et M. [U] [W], les premiers juges ont retenu que l’absence de vente de l’actif successoral tend à obérer la situation financière de Mme [W] et que l’état d’inoccupation du bien immobilier est de nature à le dévaloriser, et que ces éléments permettaient de retenir que le refus de vente de M. [Y] [W] mettait en péril l’intérêt de tous les indivisaires.

Ils ont cependant estimé que les estimations de valeur du bien produites par les requérants étaient insuffisantes pour leur accorder l’autorisation sollicitée.

Aux termes de l’article 815-5 du Code civil, un indivisaire peut être autorisé par justice à passer seul un acte pour lequel le consentement d’un coïndivisaire serait nécessaire, si le refus de celui-ci met en péril l’intérêt commun.

L’acte passé dans les conditions fixées par l’autorisation de justice est opposable à l’indivisaire dont le consentement a fait défaut.

Il est établi que M. [H] [W] a laissé pour recueillir sa succession son épouse, Mme [R] [W] née [I], bénéficiaire d’une donation entre époux, ainsi que ses deux fils, [Y] et [U] [W].

Il résulte également de l’acte notarié établi le 3 avril 2018 par Maître [M] que Mme [R] [W] a opté pour le bénéfice d’un quart en pleine propriété et trois quarts en usufruit des biens de la succession, et que Mme [R] [W] et M. [U] [W] ont déclaré accepter purement et simplement la succession de M. [H] [W].

M. [Y] [W] n’a quant à lui pas pris parti sur la succession.

De cette succession dépend un immeuble situé commune d'[Localité 14], [Adresse 7], dont la valeur était estimée au jour de l’acte notarié d’acceptation de succession du 3 avril 2018, au prix de 120 000 euros, dont la moitié revenant à la succession.

Les appelants versent aux débats un mandat de vente régularisé en novembre 2022 portant sur le bien immobilier dépendant de la succession, ce bien ayant été mis en vente au prix de 99 600 euros, ainsi qu’une proposition d’achat signée le 1er décembre 2022 pour le prix de 99 000 euros.

Par courrier recommandé du 16 janvier 2023, Mme [R] [W] et M. [U] [W], par l’intermédiaire de leur conseil, ont adressé à M. [Y] [W] le mandat de vente portant sur le bien indivis, sollicitant de sa part qu’il se prononce sur le principe de la vente.

Par acte d’huissier du 23 mars 2023, Mme [R] [W] et M. [U] [W] ont par ailleurs fait sommation à M. [Y] [W] d’exercer son option successorale, ce dernier n’ayant toujours pas pris parti sur la succession de M. [H] [W].

Il apparaît que M. [Y] [W] n’a pas exercé son option dans le délai de deux mois suivant cette sommation, de sorte qu’il est réputé, en application de l’article 772 du Code civil, être acceptant pur et simple.

Sur sommation interpellative délivrée le 9 octobre 2023 à la demande des coindivisaires, M. [Y] [W] a déclaré s’opposer à la vente du bien immobilier, contestant le prix de mise en vente.

Ainsi, il est incontestable qu’à ce jour M. [Y] [W] s’oppose à la vente du bien indivis.

Par ailleurs, il est justifié par Mme [R] [W] et M. [U] [W] que le bien immobilier est aujourd’hui totalement inoccupé, Mme [W] ayant intégré l’EHPAD de [Localité 12].

Les appelants démontrent que les revenus de Mme [W] sont insuffisants pour assumer les frais de son hébergement en [13], cette dernière percevant une retraite mensuelle de l’ordre de 1 154 euros tandis que ses frais d’hébergement sont en moyenne de 2 400 euros par mois.

En outre, Mme [W], en sa qualité d’usufruitière, doit assumer les frais d’entretien du bien immobilier.

Il ressort donc de l’ensemble de ces éléments que le refus de M. [Y] [W] de mettre en vente le bien indivis place Mme [W] dans une situation financière difficile, et est de nature à mettre en péril la conservation du bien indivis qui n’est plus occupé aujourd’hui et dont Mme [W] ne serait pas en mesure d’assumer la charge.

Force est de constater de plus que M. [Y] [W] ne donne aucune explication à son refus, n’ayant pas comparu en première instance et ne faisant valoir aucune argumentation en appel.

L’opposition de M. [Y] [W] met donc ainsi en péril l’intérêt commun de l’indivision, le bien commun ne pouvant que subir une dévalorisation en l’absence d’occupation et d’entretien, et mener donc à une dépréciation de l’actif indivisaire.

A ce titre, la demande d’autorisation de vente présentée par Mme [W] et M. [U] [W] est légitime.

Ces derniers produisent à la cour deux nouvelles estimations du bien immobilier. La première, réalisée le 25 mai 2023 par le cabinet [16] (M. [A]), procède à une étude comparative du marché et conclut à une valeur du bien comprise entre 85 000 et 95 000 euros.

La seconde, établie par l’étude [17] le 28 mai 2024, valorise le bien entre 90 000 et 100 000 euros.

La demande d’autorisation de vendre, présentée par Mme [R] [W] et M. [U] [W], au prix de 90 000 euros est donc cohérente avec les nouvelles estimations du bien produites.

En conséquence, le jugement rendu le 16 mai 2024 par le Tribunal Judiciaire d’Argentan sera infirmé et Mme [R] [W] et M. [U] [W] seront autorisés à régulariser un compromis ou une promesse de vente, ou tout acte réitératif de vente, du bien immobilier indivis pour un montant minimum net vendeur de 90 000 euros.

Sur les frais et dépens :

L’équité justifie que M. [Y] [W], qui succombe à l’instance, supporte les frais irrépétibles exposés par les appelants. Il sera condamné de ce chef à leur payer une somme de 2 000 euros.

Au surplus, M. [Y] [W] est condamné aux dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant dans les limites de sa saisine, par décision par défaut,

Infirme le jugement prononcé le 16 mai 2024 par le tribunal de judiciaire d’Argentan,

Statuant à nouveau,

Autorise Mme [R] [W] née [I] et M. [U] [W] à régulariser un compromis ou une promesse de vente, puis tout acte réitératif de vente devant tel notaire de leur choix, du bien immobilier indivis sis [Adresse 9] pour un montant minimum net vendeur de 90 000 euros,

Dit que le prix de vente sera réparti entre les indivisaires en fonction de leurs droits réels respectifs,

Condamne M. [Y] [W] à payer à Mme [R] [W] née [I] et M. [U] [W], unis d’intérêts, une somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [Y] [W] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

M. COLLET Hélène BARTHE-NARI