ARRÊT n°2025-

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 25 MARS 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 24/04054 – N° Portalis DBVK-V-B7I-QKYX

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 03 AVRIL 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

N° RG 11-23-002482

APPELANT :

Monsieur [M] [P]

né le 14 Juillet 1956 à [Localité 8]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représenté par M^e Yann GARRIGUE de la SELARL LX MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assisté de M^e Yann GARRIGUE avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant M^e Iqbal AKHOUN de la SELARL IAVOCAT et partners, avocat au barreau de SAINT DENIS DE LA REUNION, avocat plaidant

INTIMEE :

Syndic. de copro. [6] représenté par son syndic en exercice, CITYA – COGESIM, SARL, dont le siège social est [Adresse 1] (France), prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représenté par M^e Christel DAUDE de la SCP D’AVOCATS COSTE, DAUDE, VALLET, LAMBERT, avocat au barreau de MONTPELLIER

assisté de M^e Amandine FONTAINE, de la SCP D’AVOCATS COSTE, DAUDE, VALLET, LAMBERT, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant M^e Christel DAUDE, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 27 Janvier 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Février 2025,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Corinne STRUNK, Conseillère, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Estelle DOUBEY

ARRET :

— Contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par M^me Estelle DOUBEY, Greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

M. [M] [P] est propriétaire du lot n° 64 au sein de la copropriété de la résidence '[6]' située au [Adresse 4] à [Localité 7] (34).

Estimant que M. [M] [P] ne s’était pas acquitté du paiement de ses charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [6], pris en la personne de son syndic Citya Cogesim a, par acte de commissaire de justice en date du 20 septembre 2023, fait assigner M. [M] [P] devant ce tribunal, selon la procédure accélérée au fond, aux fins de la voir condamner au paiement de plusieurs sommes.

Le jugement rendu le 3 avril 2024 par le tribunal judiciaire de Montpellier :

Condamne M. [M] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence '[6]' les sommes de:

-2053,30 euros au titre des charges échues arrêtées au 20 février 2024 et ce avec intérêt à compter du 10 novembre 2021 sur la somme de 559,08 euros et à compter du présent jugement pour le surplus,

-753,24 euros au titre des appels de fonds non encore échus au moment de l’assignation, soit les appels de fonds pour l’année 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

-620 euros au titre des frais de mise en demeure et de commandement ;

Condamne M. [M] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence '[6]' la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée ;

Condamne M. [M] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence '[6]' la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence '[6]' de ses autres demandes ;

Condamne M. [M] [P] aux dépens de l’instance ;

Constate l’exécution provisoire.

Le premier juge retient que M. [M] [P] reste à devoir la somme de 2.053,30 euros dès lors que les comptes du syndic ont été approuvés par l’assemblée générale, ainsi que la somme de 753,24 euros au titre des appels de fonds non encore échus au moment de l’assignation, soit pour l’année 2024.

Il relève que, en refusant de façon répétée de s’acquitter régulièrement des charges de copropriété sans raison valable, M. [M] [P] avait commis une faute causant un préjudice à la copropriété distinct du simple retard de paiement.

M. [M] [P] a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 30 juillet 2024.

Dans ses dernières conclusions du 4 novembre 2024, M. [M] [P] demande à la cour de :

Dire l’appel recevable et bien fondé ;

Infirmer le jugement en toutes ses dispositions;

Débouter l’intimé de ses prétentions qui sont contestées dans le principe et dans le quantum ;

Condamner l’intimé à payer à M. [M] [P] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers frais et dépens.

M. [M] [P] soutient que la motivation du jugement encourt la censure pour violation du principe du contradictoire, affirmant que le premier juge aurait occulté des débats les pièces démontrant que la somme de 2.053,30 euros aurait été payée au moyen de quatre chèques.

Il conteste devoir régler la somme de 753,23 euros qui n’était, selon lui, pas due au moment du jugement et soutient que les frais de recouvrement, de mise en demeure ainsi que les dommages-intérêts ne sont pas justifiés.

Dans ses dernières conclusions du 29 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires [6], pris en la personne de son syndic en exercice, demande à la cour de :

Déclarer M. [M] [P] mal fondé en son appel du jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Montpellier le 3 avril 2024 (RG 11-23-002482) ;

Confirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

Condamner M. [M] [P] à payer au syndicat [6] la somme de 1.000 euros au titre de l''article 700 du code de procédure civile outre les dépens d’appel ;

Débouter la demande de M. [M] [P] au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Le syndicat soutient qu’il reste à devoir la somme de 2.053,30 euros au titre des charges échues impayées, arrêtée au 20 février 2024. Il précise qu’aucun règlement n’est intervenu avant l’audience.

Il fait valoir que les frais sont justifiés en ce que M. [M] [P] a effectué des règlements après l’assignation introductive d’instance sans pour autant régulariser intégralement l’arriéré.

Le syndicat soutient que les manquements systématiques et répétés du copropriétaire à son obligation de régler les charges de copropriété sont constitutifs d’une faute causant un préjudice financier à la copropriété, non compensé par les intérêts moratoires.

Il conclut à la confirmation du jugement ayant condamné M. [M] [P] à régler les sommes au titre des appels de fonds non échus, précisant avoir mis le copropriétaire en demeure en visant expressément l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 27 janvier 2025.

MOTIFS

1/ Sur le règlement des charges de copropriété :

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

M. [M] [P] ne conteste pas être propriétaire du lot n° 64 au sein de la copropriété de la résidence " [6] " située au [Adresse 4] à [Localité 7], ni qu’en application des articles 10, 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, il est tenu en sa qualité de copropriétaire de participer aux charges de la copropriété.

Par ailleurs, comme l’a justement relevé le premier juge, le syndicat des copropriétaires établit le caractère certain, liquide et exigible de sa créance par la production du relevé de propriété, des procès-verbaux des assemblées générales des 29 juin 2022, 20 juin 2023 portant approbation des comptes de l’exercice écoulé ainsi que du budget prévisionnel de l’exercice suivant, du décompte des charges annuelles de 2020 à 2023, des appels de fonds ainsi que des relevés des charges de 2020 à 2024 outre les lettres de relance adressées les 17 juillet 2021, 19 janvier 2023, 10 février 2023 11 mai 2023 et 28 novembre 2023 et le contrat de syndic.

M. [P], qui conteste le bien-fondé de la demande en paiement présentée au titre des charges de copropriété, et qui oppose comme critique au jugement dont appel la méconnaissance par le premier juge du principe posé par l’article 16 du code de procédure civile en occultant des débats les pièces démontrant que la somme de 2.053,30 euros aurait été payée au moyen de quatre chèques, ne justifie pas de ce grief.

L’examen du jugement déféré démontre que le premier juge a pris en compte deux versements d’un montant respectif de 304,84 euros et 507,72 euros tout en relevant que s’agissant des quatre chèques dont se prévalait le défendeur, il n’était nullement démontré la réalité de leur envoi et de leur encaissement.

En appel, il n’est pas démontré que M. [P] s’est acquitté de la totalité des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires avant l’audience ou le prononcé du jugement. Il produit une copie d’un chèque annexé au décompte de charges mais comme le relève justement le premier juge, l’absence de communication d’un relevé de compte ne permet pas de s’assurer de l’effectivité de leur encaissement ou encore de leur envoi.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné M. [P] au paiement de la somme de 2.053,30 euros au titre des charges échus impayées arrêtée au 20 février 2024 sauf à préciser qu’il s’agit d’une condamnation en deniers ou quittances.

Sur les charges non échues, le premier juge a condamné l’appelant au paiement de la somme de 753,24 euros ce qu’il critique car les charges n’étaient pas actuelles au moment où le tribunal s’est prononcé.

La cour relève que c’est après un examen attentif des pièces produites que le juge de première instance a fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires au titre du paiement des charges de copropriété arrêtées au 20 février 2024 incluant les charges prévisionnelles de l’exercice 2024. Cette décision faute de critique pertinente ne pourra qu’être confirmée dans son principe alors même que les procès-verbaux d’assemblée générale ont validé le budget prévisionnel couvrant l’année 2024.

2/ Sur les frais:

Concernant les sommes auxquelles le syndicat peut prétendre au titre frais visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 celles-ci doivent s’entendre non seulement des frais expressément exposés par l’article 10-1 tel que le coût d’une sommation ou d’un commandement de payer, les frais d’inscription d’hypothèque, mais aussi plus généralement de tous les frais exposés par le syndicat dans la conduite d’un procès, toutefois seuls les frais nécessaires au recouvrement de la créance peuvent être mis à la charge du seul copropriétaire concerné.

Ainsi si les frais exposés par le syndicat des copropriétaires pour délivrer par voie d’huissier une mise en demeure de payer les charges au copropriétaire défaillant constituent des frais au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, en revanche comme exposé par le premier juge les frais de signification d’un jugement en application de l’article 695 du code de procédure civile sont inclus dans les dépens.

Par conséquent la décision déférée sera confirmée en ce qu’elle a condamné l’appelant au paiement de la somme de 620 euros au titre des frais de mise en demeure et de commandement tout en écartant la rémunération spécifique au titre des honoraires supplémentaires.

Il sera précisé que faute pour l’appelant de justifier du règlement régulier des charges de copropriété, il s’expose aux frais engagés par le syndicat des copropriétaires pour recouvrir ces sommes.

3/ Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive:

La décision déférée sera confirmée en ce qu’elle a condamné l’appelant au paiement de la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts justifié par les manquements récurrents à l’obligation de paiement.

4/ Sur les demandes accessoires :

La décision de première instance sera également confirmée en ses dispositions au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

M. [P] succombant au principal en appel sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de la présente procédure.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe.

Confirme le jugement le 3 avril 2024 par le tribunal judiciaire de Montpellier en toutes ses dispositions sauf à préciser que la condamnation de M. [M] [P] se fera en deniers et quittance,

Condamne M. [M] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence '[6]' la somme de 1.000 euros application de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne M. [M] [P] aux dépens de la procédure d’appel.

Le greffier, La présidente,