COUR D’APPEL DE CAEN

2ème Chambre civile

O R D O N N A N C E

N° RG 24/01510

Monsieur [C] [T]

Représenté par Me [Z], substituée par Me [H], avocats au barreau de LISIEUX – N° du dossier 24.344

Assisté de Me [B], avocat au barreau de MARSEILLE

C/

S.N.C. THALIE SPA

Représentée par Me [I], avocat au barreau de CAEN – N° du dossier LC6976

Assistée de Sandrine BUCHAILLE, avocat au barreau de LYON

Le MERCREDI VINGT SIX NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

Nous, M. LOUGUET, Conseillère, chargée de la mise en état, assistée de M^me LE GALL, greffier,

Avons rendu l’ordonnance suivante après débats tenus le Mercredi 15 Octobre 2025, les parties ayant été préalablement avisées de la date de délibéré,

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Par acte sous seing privé en date du 1er octobre 2008, la société France Thermès a donné à bail commercial à la société Thalie Spa les 163 logements formant les lots de la copropriété de la Résidence [Adresse 2] située à [Localité 1]. Le loyer annuel initial était de 650.000 euros hors taxes et hors charges payables par trimestre. Ce loyer était révisable automatiquement le 1er janvier de chaque année, pour la première fois le 1er janvier 2010, en fonction de la variation de l’indice de référence des loyers par comparaison entre l’indice de référence du deuxième trimestre 2008 avec le dernier indice publié à la date de chaque révision.

Le bail a été conclu pour une durée ferme de 11 ans et 11 mois ayant pris effet le 19 novembre 2008, le preneur ayant expressément renoncé à sa faculté de résiliation triennale.

Par acte authentique du 9 avril 2009, M. [T] a fait l’acquisition du lot numéro 134 correspondant à un studio et a été subrogé dans les droits et obligations de la société France Thermès en qualité de bailleur pour ce lot.

Le bail commercial liant M. [T] à la société Thalie Spa est arrivé à échéance le 18 octobre 2020 et s’est poursuivi par tacite reconduction.

La société Thalie Spa a sollicité le renouvellement du bail auprès de M. [T] pour une durée de neuf ans avec effet au 1er septembre 2021 en proposant de fixer un nouveau loyer. M. [T] a accepté le renouvellement du bail mais refusé la diminution du loyer.

La société Thalie Spa a mis en 'uvre une expertise amiable confiée à la société Colomer Expertises qui, dans son rapport du 16 juillet 2021, a estimé que la résidence des termes dont dépend le lot numéro 134 a une valeur locative de 456.000 euros hors taxes et hors charges, soit une différence de 38,52 % avec la valeur retenue lors de la fixation du montant du loyer annuel.

Faisant suite à l’assignation délivrée par la société Thalie Spa, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire d’Argentan a, par jugement du 16 mai 2024, et en l’absence de comparution de M. [T] :

— fixé à 1.851,50 euros en principal par an à compter du 1er septembre 2021 le loyer du bail et pour 9 ans, toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées,

— condamné M. [T] à rembourser à la société Thalie Spa les excédents de loyers versés trimestriellement par cette dernière, résultant de la fixation du loyer à la somme de 1.851,50 euros à compter du 1er septembre 2021, outre intérêts au taux légal à compter du jugement,

— ordonné l’exécution provisoire de la décision,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné chacune des parties par moitié aux dépens.

Par déclaration du 20 juin 2024, M. [C] [T] a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions, sauf en ce qui concerne l’exécution provisoire.

Par conclusions d’incident déposées le 05 septembre 2025, M. [T] demande au conseiller de la mise en état d’ordonner un sursis à statuer dans l’attente du dépôt du rapport définitif d’expertise judiciaire ordonnée par jugement du tribunal judiciaire d’Argentan dans la procédure numéro RG 24/00001, et de réserver les dépens.

La société Thalie Spa n’a pas déposé de conclusions écrites dans le cadre de la procédure d’incident.

Il est expressément renvoyé aux dernières écritures précitées pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

L’appel ayant été interjeté avant le 1er septembre 2024, la procédure d’appel reste soumise aux dispositions applicables dans leur version antérieure à cette date.

Par renvoi de l’article 907 du code de procédure civile dans sa version applicable, l’article 789 1° du même code est applicable devant le conseiller de la mise en état qui est donc seul compétent pour statuer notamment sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l’article 47 et les incidents mettant fin à l’instance.

L’article 378 du code de procédure civile énonce que la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine.

Selon l’article 73 du même code, constitue une exception de procédure tout moyen qui tend soit à faire déclarer la procédure irrégulière ou éteinte, soit à en suspendre le cours.

En application de ces textes, le conseiller de la mise en état est donc bien compétent pour statuer sur la demande de sursis à statuer formée par M. [T].

A l’appui de sa demande de sursis à statuer, ce dernier fait valoir pour l’essentiel :

— qu’étant atteint d’une pathologie anxiodépressive importante, il a été empêché de se joindre à la procédure dans laquelle sont mis en cause l’ensemble des autres copropriétaires de la résidence qui contestent également le montant du loyer proposé au titre du bail renouvelé ;

— que dans ce cadre, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire d’Argentan a, par jugement du 23 janvier 2025, ordonné une mesure d’expertise, désignant M. [D] [G], expert près la cour d’appel de Caen, afin de déterminer la valeur locative des biens litigieux, la mission d’expertise étant encore en cours ;

— que la méthode utilisée dans le rapport d’expertise amiable produit par la société Thalie Spa est contestable en ce qu’elle consiste à déterminer un tarif commercial moyen des lots de la résidence de tourisme, base de calcul d’une valeur locative globale, en appliquant divers paramètres et coefficients, cette valeur locative étant ensuite répartie entre les propriétaires des lots ; que le rapport de cette expertise amiable ne saurait dans ces conditions servir de fondement à l’évaluation de la valeur locative ;

— qu’en effet, le tarif moyen de location retenu dans le rapport d’expertise amiable de la société Colomer est manifestement sous-évalué, tandis que l’expert applique, pour calculer le chiffre d’affaires potentiel, d’une part un taux d’occupation de 70 % qui est particulièrement éloigné des taux réels observés entre 2010 et 2020, et d’autre part un correctif de -15 % lié à l’effet post-Covid qu’il a lui-même qualifié de non structurel ; qu’en outre, l’expert applique, pour déterminer la valeur locative globale, un taux d’effort de 35 % de manière totalement arbitraire sans prise en compte de la particularité du contrat de bail et de l’historique de l’exploitation de la résidence alors que ce taux est d’environ 50 % entre 2010 et 2019 ;

— que les éléments mis en exergue par le cabinet Berthier en date du 26 septembre 2023 mandaté par M. [T] permettent au contraire de retenir une évaluation supérieure du loyer commercial devant s’appliquer à compter de la date de renouvellement du bail.

En l’espèce, il convient de relever, au vu des pièces produites, qu’une procédure en fixation/réduction du loyer commmercial renouvelé a également été engagée par la société Thalie Spa à l’encontre des autres copropriétaires de la résidence dont fait partie le bien de M. [T], et qu’une mesure d’expertise judiciaire a été ordonnée dans ce cadre par décision du 23 janvier 2025 désignant un expert inscrit sur la liste de la cour d’appel de Caen pour déterminer la valeur locative des lieux loués.

Dans ces conditions, alors que les parties produisent des rapports d’expertises amiables dont les conclusions ne sont pas concordantes, il apparaît opportun, dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice, d’attendre le résultat de l’expertise judiciaire ordonnée dans le cadre de la procédure parallèle engagée à l’encontre des autres copropriétaires qui pourra servir de fondement à l’issue du présent litige concernant M. [T].

Il sera donc fait droit à la demande de sursis à statuer formée par M. [T], et les dépens resteront en l’état réservés.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe,

Ordonnons le sursis à statuer sur les demandes des parties dans l’attente du dépôt du rapport définitif de l’expertise ordonnée par jugement rendu le 23 janvier 2025 par le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire d’Argentan dans la procédure n°RG 24/00001 ;

Ordonnons la radiation du dossier du rôle des affaires en cours et disons qu’elle sera réinscrite à l’initiative de la partie la plus diligente ;

Réservons les dépens.

LE GREFFIER LE CONSEILLER

DE LA MISE EN ETAT

N. LE GALL M. LOUGUET