AFFAIRE : N° RG 24/00086

ARRÊT N°

NLG

ORIGINE : DECISION du Juge des contentieux de la protection de CAEN en date du 19 Décembre 2023

RG n° 23/02894

COUR D’APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 22 MAI 2025

APPELANTE :

Madame [O] [U] [S] [Y]

née le 22 Mai 1992 à [Localité 5]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée et assistée par M^e Victor DEFRANCQ, avocat au barreau de CAEN

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-14118-2024-00347 du 22/02/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de CAEN)

INTIMEE :

S.A. PARTELIOS HABITAT

N° SIRET : 626 150 106

[Adresse 2]

[Localité 1]

prise en la personne de son représentant légal

Représentée et assistée par M^e Laurie TRIAULAIRE, avocat au barreau de CAEN

DEBATS : A l’audience publique du 17 mars 2025, sans opposition du ou des avocats, Madame EMILY, Président de Chambre, a entendu seule les observations des parties sans opposition de la part des avocats et en a rendu compte à la Cour dans son délibéré

GREFFIER : M^me LE GALL, greffier

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Madame EMILY, Président de Chambre,

M^me COURTADE, Conseillère,

M. GOUARIN, Conseiller,

ARRET prononcé publiquement le 22 mai 2025 à 14h00 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par Madame EMILY, président, et M^me LE GALL, greffier

*

* *

Suivant acte sous seing privé du 15 janvier 2021, la SA Partelios Habitat a donné à bail à Mme [O] [Y] un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 3] à [Localité 4] moyennant un loyer mensuel révisable de 378,36 euros, outre les charges.

Par acte de commissaire de justice du 18 avril 2023, la SA Partelios Habitat a fait délivrer à Mme [O] [Y] un commandement de payer la somme principale de 1.059,85 euros au titre des loyers et charges impayés à cette date.

Ce commandement est resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 11 juillet 2023, la SA Partelios Habitat a assigné Mme [O] [Y] devant le juge des contentieux de laprotection de Caen afin de voir constater la résiliation du contrat de location par le jeu de l’acquisition de la clause résolutoire, d’ordonner en conséquence la libération des lieux de I’occupant et de voir condamner la locataire au paiement des différentes sommes au titre des loyers impayés et d’indemnités d’occupation, outre les frais irrépétibles et les dépens.

Par jugement réputé contradictoire du 19 décembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen a :

— constaté la résiliation de plein droit du bail ;

— dit que Mme [O] [Y] devra rendre libre de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef les lieux [Adresse 3] à [Localité 4] ;

— ordonné son expulsion à défaut de libération volontaire des lieux, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

— rappelé que I 'expulsion ne pourra avoir lieu qu’à I’expiration d’un délai de deux mois suivant un commandement d’avoir à quitter les lieux et dans les conditions de l’article L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamné Mme [O] [Y] à verser mensuellement à la SA Partelios Habitat une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux et la remise des clefs, qui sera fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié ;

— condamné Mme [O] [Y] à verser à la SA Partelios Habitat la somme de 3.421,56 euros au titre de l’arriéré des loyers et charges impayé au 7 novembre 2023 majorée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

— rappelé que le jugement est exécutoire de plein droit ;

— condamné Mme [O] [Y] aux dépens qui comprenant le coût du commandement de payer en date du 18 avril 2023 ;

— rejété le surplus des demandes des parties.

Par déclaration du 15 janvier 2024, Mme [Y] a fait appel de ce jugement.

Par dernières conclusions déposées le 22 janvier 2025, l’appelante demande à la cour de :

— Infirmer la décision en ce qu’elle :

* constaté la résiliation de plein droit du bail liant la SA Partelios Habitat à Mme [O] [Y] à la date du 18 juin 2023.

* dit que Mme [O] [Y] devra rendre libre de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef les lieux [Adresse 3] à [Localité 4],

* ordonné son expulsion à défaut de libération volontaire des lieux, au besoin avec l’assistance de la force publique,

* condamné Mme [O] [Y] à verser mensuellement à la SA Partelios Habitat une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux et la remise des clefs, qui sera fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié,

* condamné Mme [O] [Y] à verser à la SA Partelios Habitat la somme de 3.421,56 euros au titre de l’arriéré de loyers et chargés impayé au 7 novembre 2023 majorée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

*condamné Mme [O] [Y] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 18 avril 2023,

Statuant à nouveau,

— Débouter la société S.A Partelios habitat de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions en ce qu’elles seraient plus amples ou contraires,

En tout état de cause,

— Accorder à Mme [O] [Y] des délais de paiement sur une période de 36 mois,

— Statuer ce que de droit quant aux dépens.

Par dernières conclusions déposées le 28 juin 2024, la société Partelio habitat demande à la cour de :

— Confirmer le jugement entrepris, sauf à actualiser le montant de la dette de Mme [Y] à la somme de 7.209,73 euros selon décompte arrêté au 24 juin 2024,

— Débouter Mme [Y] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

— Condamner Mme [Y] au paiement d’une indemnité de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 février 2025.

Il est expressément renvoyé aux écritures précitées pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

SUR CE, LA COUR

Sur l’acquisition de la clause résolutoire de plein droit du bail

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs, dans sa version applicable à l’espèce, que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus et d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Selon l’article 1225 du code civil, la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat.

La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

L’article 4.5 du contrat de bail signé par Mme [Y] stipule qu’à défaut de paiement d’une seule échéance, ou du paiement du dépôt de garantie, le contrat de location sera résilié immédiatement de plein droit , deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il est en outre précisé à cet article que tout trouble de voisinage entraînera la résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 18 avril 2023, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1.059,85 euros visant la clause résolutoire de plein droit prévue au bail.

Il sera constaté que ce commandement ne vise pas les troubles de voisinage invoqués également par la bailleresse qui ne justifie sur ce point d’aucune mise en demeure.

Mme [Y] ne conteste pas que les causes du commandement de payer sont demeurées impayées pendant plus de 2 mois ; elle ne justifie d’aucun règlement de la dette dans ce délai.

Au vu de ces éléments, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a constaté l’acquisition de la clause résolutoire de plein droit prévue au bail en cas de défaut de paiement du loyer.

Sur les délais de paiement

Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 , dans sa version applicable à l’espèce, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l’espèce, Mme [Y] fait valoir, au soutien de sa demande de délais de paiement, qu’elle élève seule ses deux enfants mineurs, qu’elle perçoit des prestations sociales et qu’elle est parvenue à adresser à la bailleresse un versement de 300 euros le 6 novembre 2023 puis un second versement de 740 euros le 5 avril 2024, qu’elle a repris le paiement de son loyer et que son expulsion a compliqué de nouveau sa situation.

Mme [Y] ne travaille pas ; elle a deux enfants à charge.

Elle justifie avoir perçu en décembre 2023 une allocation de retour à l’emploi d’un montant de 183 euros et des prestations familiales à hauteur de 1.144,91 euros incluant le RSA.

Il n’est communiqué aucune pièce actualisée des revenus de Mme [Y].

Il ressort du décompte actualisé au 24 juin 2024 que la dette locative avait encore augmenté à cette date pour atteindre 7.290,73 euros et que du 8 novembre 2023 au 13 juin 2024, si Mme [Y] a effectivement fait les deux virements dont elle se prévaut, un seul loyer a en plus été réglé à savoir le loyer de mars 2024.

Mme [Y] ne justifie aucunement de la reprise du paiement du loyer, qui s’élevait en juin 2024 à la somme de 676,57 eutros, ni ne s’explique sur la manière dont elle pourrait payer le loyer et s’acquitter en plus de sa dette eu égard au montant de ses ressources.

Au vu de ces éléments, il n’apparaît pas que Mme [Y] soit en mesure de régler sa dette locative dans un délai de 36 mois.

La demande de délais de paiement sera rejetée.

Le jugement entrepris sera confirmé sauf en ce qu’il a condamné Mme [Y] au paiement de la somme de 3.421,56 euros au titre de la dette locative arrêtée au 7 novembre 2023.

Cette somme sera actualisée au vu du décompte non contesté de la bailleresse et Mme [Y] sera condamnée au paiement d’une somme de 7.209,73 euros au titre des impayés arrêtés au 24 juin 2024 avec intérêts au taux légal à compter du jugement sur la somme de 3.421,56 euros et de la signification du présent arrêt pour le surplus

Sur les demandes accessoires

Les dispositions du jugement entrepris relatives aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile, exactement appréciées, seront confirmées.

Mme [Y], qui succombe en son appel, sera condamnée aux dépens d’appel.

Il n’apparaît pas inéquitable que la SA Partelios Habitat supporte ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe ;

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a condamné Mme [O] [Y] à payer à la SA Partelios Habitat la somme de 3.421,56 euros au titre de l’arriéré des loyers et charges imapyé au 7 novembre 2023 ;

Statuant à nouveau de ce chef et y ajoutant,

Condamne Mme [O] [Y] à payer à la SA Partelios Habitat, au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation impayés arrêtés au 24 juin 2024, la somme de 7.209,73 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement sur la somme de 3.421,56 euros et de la signification du présent arrêt pour le surplus ;

Déboute Mme [O] [Y] de sa demande de délais de paiement ;

Condamne Mme [O] [Y] aux dépens d’appel ;

Déboute la SA Partelios Habitat de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

N. LE GALL F. EMILY