AFFAIRE : N° RG 23/02583

ARRÊT N°

NLG

ORIGINE : DECISION du Tribunal de Commerce de CAEN en date du 18 Octobre 2023

RG n° 2023003688

COUR D’APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 22 MAI 2025

APPELANTES :

Madame [K] [Z]

née le 04 Février 1965 à [Localité 8]

[Adresse 5]

[Localité 1]

Représentée et assistée par M^e Aude TEXIER, avocat au barreau de CAEN

S.A.S. LM IMMOBILIER, appelante et intimée

N° SIRET : 442 727 897

[Adresse 4]

[Localité 2]

prise en la personne de son représentant légal

Représentée et assistée par M^e Franck THILL, avocat au barreau de CAEN

INTIMEE :

S.A.S. [O] TRANSACTION CALVADOS

N° SIRET : 805 016 649

[Adresse 3]

[Localité 6]

prise en la personne de son représentant légal

Représentée par M^e Gaël BALAVOINE, avocat au barreau de CAEN,

Assistée de M^e Julien MAFFARD, avocat au barreau de RENNES

DEBATS : A l’audience publique du 20 mars 2025, sans opposition du ou des avocats, M^me COURTADE, Conseillère et M. GOUARIN, Conseiller, ont entendu les plaidoiries et en ont rendu compte à la cour dans son délibéré

GREFFIER : M^me LE GALL, greffier

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me COURTADE, Conseillère,

M. GOUARIN, Conseiller,

M^me DELAUBIER, Conseillère,

ARRET prononcé publiquement le 22 mai 2025 à 14h00 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par M^me COURTADE, président, et M^me LE GALL, greffier

*

* *

Suivant acte sous signature privée du 15 mars 2019, Mme [K] [Z] a signé avec la SARL LM Immobilier, agence immobilière, un contrat d’agent commercial à durée indéterminée dans le secteur géographique de [Localité 7] et 50 kms autour, exclusivement pour les transactions immobilières.

Par acte sous seing privé du 9 mai 2023, la SAS LM Immobilier a cédé à la SAS [O] transaction Calvados son fonds de commerce de [Localité 7] portant sur l’activité agence immobilière, transaction sur immeubles et fonds de commerce, toutes transactions immobilières et commerciales.

Estimant qu’à compter de la cession, elle avait été empêchée d’exercer son contrat d’agent commercial puis que celui-ci avait été rompu de manière fautive, Mme [Z] a, par actes de commissaire de justice des 5 et 6 juillet 2023, assigné les sociétés LM Immobilier et [O] transaction Calvados devant le tribunal de commerce de Caen aux fins notamment de voir constater, le cas échéant, prononcer la résiliation du contrat aux torts exclusifs de la société LM Immobilier ou des deux intimées, et d’obtenir le paiement d’indemnités de fin de contrat et compensatrice de préavis, et de dommages-intérêts, outre une somme de 15.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 18 octobre 2023, le tribunal de commerce de Caen a :

— débouté la société L.M. Immobilier de ses demandes en garantie formées à rencontre de la société [O] transaction Calvados ;

— condamné la société L.M. Immobilier à payer à Mme [K] [Z] la somme de 35.000 euros à titre d’indemnité de rupture de contrat ;

— condamné in solidum la société L.M. Immobilier et la société [O] transaction Calvados à payer à Mme [K] [Z] la somme de 7.500 euros à titre de dommages et intérêts ;

— débouté Mme [K] [Z] de toutes ses autres demandes ;

— débouté les sociétés L.M. Immobilier et [O] transaction Calvados de toutes leurs autres demandes ;

— ordonné l’exécution provisoire ;

— condamné la société L.M. Immobilier à payer à Mme [K] [Z] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné in solidum les sociétés L.M. Immobilier et [O] transaction Calvados aux entiers dépens, y compris les frais de greffe ;

— liquidé les frais de greffe à la somme de 82,84 euros, dont TVA 13,81 euros.

Par déclaration du 8 novembre 2023, Mme [Z] a interjeté appel de ce jugement.

Parallèlement, par déclaration du 14 novembre 2023, la société LM Immobilier a également interjeté appel de ce jugement.

Les deux affaires ont été jointes par mention au dossier le 5 février 2025.

Par dernières conclusions déposées le 24 janvier 2025, l’appelante demande à la cour de :

— La recevoir en son appel, la dire bien fondée,

— Recevoir la société LM Immobilier et la société [O] transaction Calvados en leur appel incident, les dire mal fondés,

— Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

* constaté la rupture du contrat d’agent commercial liant Mme [K] [Z] à la société LM Immobilier aux torts de cette dernière,

* débouté la société LM Immobilier et la société [O] transaction Calvados de leurs autres demandes,

* condamné la société LM Immobilier à payer à Mme [K] [Z] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

* condamné la société LM Immobilier à payer à Mme [K] [Z] seulement la somme de 35.000 euros à titre d’indemnité de rupture de contrat,

* condamné in solidum la société LM Immobilier et la société [O] transaction Calvados à lui payer seulement la somme de 7.500 euros à titre de dommages-intérêts ;

* débouté Mme [K] [Z] de toutes ses autres demandes,

Statuant à nouveau,

— Juger que le contrat d’agent commercial liant Mme [K] [Z] à la société LM Immobilier a été résilié aux torts exclusifs de la société LM Immobilier, le cas échéant, aux torts exclusifs des sociétés LM Immobilier et [O] transaction Calvados :

* à titre principal à la date du 1er mai 2023, date à laquelle il aurait dû être proposé à Mme [K] [Z] un contrat d’agent commercial identique au précédent,

* subsidiairement, à la date du 24 mai 2023, date à laquelle il a été indiqué à Mme [K] [Z] qu’elle ne faisait pas partie des effectifs à rependre par le cessionnaire, [O] transaction Calvados,

Le cas échéant,

— Prononcer cette résiliation,

— Constater l’absence de reprise du contrat d’agent commercial par le cessionnaire, la société [O] transaction Calvados,

— Juger que la société [O] transaction Calvados également engage sa responsabilité délictuelle à l’égard de Mme [K] [Z],

En conséquence,

Sur l’indemnité de rupture,

— Condamner la société LM Immobilier, à verser à Mme [K] [Z] la somme 89.059 euros au titre de l’indemnité de fin de contrat,

A titre subsidiaire,

Sur l’indemnité de rupture,

— Condamner in solidum la société LM Immobilier et la société [O] transaction Calvados, à verser à Mme [K] [Z] la somme 89.059 euros au titre de l’indemnité de fin de contrat,

Sur l’indemnité compensatrice de préavis,

— Condamner la société LM Immobilier, à verser à Mme [K] [Z] la somme 7.800 euros au titre de l’indemnité compensatrice de préavis,

A titre subsidiaire, sur l’indemnité compensatrice de préavis,

— Condamner in solidum la société LM Immobilier et la société [O] transaction Calvados, à verser à Mme [K] [Z] la somme 7.800 euros au titre de l’indemnité compensatrice de préavis,

Sur les dommages-intérêts,

— Condamner la société LM Immobilier, à verser à Mme [K] [Z] la somme 50.000 euros à titre de dommages-intérêts,

A titre subsidiaire, sur les dommages-intérêts,

— Condamner in solidum la société LM Immobilier et la société [O] transaction Calvados, à verser à Mme [K] [Z] la somme 50.000 euros à titre de dommages-intérêts,

En tout état de cause,

— Débouter la société LM Immobilier et la société [O] transaction Calvados, de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, et appel incident,

Y ajoutant en cause d’appel,

— Condamner in solidum la société LM Immobilier et la société [O] transaction Calvados, à verser à Mme [K] [Z] la somme de 15.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais d’huissier que Mme [Z] a été contrainte d’exposer aux fins de constat, et d’opposition au prix de cession.

Par dernières conclusions déposées le 30 juillet 2024, la société LM Immobilier demande à la cour de:

— La recevoir dans son appel principal et appel incident,

— Confirmer la décision entreprise s’agissant du quantum des sommes allouées à l’agent commercial au titre de l’indemnité de fin de contrat ;

— Réformer le jugement entrepris en ce qu’il a :

* condamné la société LM Immobilier in solidum avec [O] transaction Calvados à verser à l’agent commercial une indemnité à titre de dommages et intérêts de 7.500 euros,

* condamné la société LM Immobilier in solidum avec [O] transaction Calvados à verser une indemnité de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à Mme [Z],

* débouté la société LM Immobilier de ses demandes en garantie formées à l’encontre de la société [O] transaction Calvados,

* débouté la société LM Immobilier de toutes ses autres demandes à l’encontre de cette même société ;

* condamné la société LM Immobilier in solidum aux entiers dépens, y compris les frais de greffe.

Statuant à nouveau,

— Condamner la SAS [O] transaction Calvados à garantir la SAS LM Immobilier de toutes les condamnations prononcées à son encontre au bénéfice de Mme [K] [Z] par le jugement entrepris, et de toutes celles supplémentaires qui seront prononcées le cas échéant par la cour d’appel de Caen au bénéfice de Mme [Z],

— Rejeter l’appel incident de la société [O] transaction Calvados et la débouter de ses demandes,

— Rejeter l’appel de Mme [Z],

— Débouter Mme [Z] de sa demande de fixation de l’indemnité de fin de contrat à la somme de 83.321 euros,

— Débouter Mme [Z] de sa demande de condamnation de la société LM Immobilier à lui verser une indemnité de 50.000 euros à titre de dommages-intérêts

— Débouter Mme [Z] de sa demande de condamnation de la société LM Immobilier à lui verser une indemnité de 15.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

En tout état de cause,

— Condamner la SAS [O] transaction Calvados à verser à la SAS LM Immobilier une indemnité qu’il n’apparaît pas inéquitable de fixer à 15.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— La condamner aux entiers dépens.

Par dernières conclusions déposées le 29 juillet 2024, la société [O] transaction demande à la cour de :

— Ordonner la jonction des instances portant les numéros de RG 23/02583 et 23/02622,

— Déclarer Mme [Z] mal fondée en son appel et la société LM Immobilier mal fondée en son appel principal et en son appel incident,

— Infirmer le jugement déféré en ce qu’il :

* condamné in solidum la société LM Immobilier et la société [O] transaction Calvados, à payer à Mme [Z] la somme de 7.500 euros à titre de dommages et intérêts,

* débouté la société [O] transaction Calvados de toutes ses autres demandes,

* condamné la société LM Immobilier à payer à Mme [Z] la somme de 35.000 euros à titre d’indemnité de rupture de fin de contrat,

Et statuant à nouveau,

A titre principal,

— Débouter Mme [Z] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— Débouter la société LM Immobilier de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions envers la société [O] transaction Calvados,

A titre subsidiaire,

— Réduire le montant de l’indemnité de rupture à la somme de 35.000 euros,

— Réduire le montant de l’indemnité pour préjudice moral à la somme de 1.000 euros,

— Condamner la société LM Immobilier à supporter seule l’ensemble des condamnations qui seraient prononcées au bénéfice de Mme [Z],

En tout état de cause,

— Débouter Mme [Z] et la société LM Immobilier de leurs entières demandes dirigées contre la société [O] transaction Calvados,

— Confirmer le jugement déféré en ce qu’il :

* débouté la société L.M. Immobilier de ses demandes en garantie formées à l’encontre de la société [O] transaction Calvados,

* débouté Mme [Z] de toutes ses autres demandes,

— Condamner Mme [Z] à verser à la société [O] transaction Calvados une somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles supportés en première instance et en appel,

— Condamner la société [O] transaction Calvados une somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles supportés en première instance et en appel,

— Condamner solidairement la société LM Immobilier et Mme [Z] aux entiers dépens de l’instance.

L’ordonnance de clôture de l’instruction a été rendue le 26 février 2025.

Il est expressément renvoyé aux écritures précitées pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

MOTIFS

I. Sur la résiliation du contrat d’agent commercial et les responsabilités

Mme [Z] prétend que la société [O] a violé la convention de cession régularisée avec la SAS LM Immobilier en ne lui proposant pas de contrat d’agent commercial aux clauses et conditions identiques à celui qui la liait au cédant, tel qu’il était prévu dans l’acte, et en provoquant la rupture de la relation contractuelle.

Elle sollicite le constat ou le prononcé de la résiliation du contrat aux torts exclusifs des intimés et l’indemnisation de ses préjudices, à titre principal contre la SAS LM Immobilier seule, sur le fondement de l’article 7 de son contrat d’agent commercial signé le 15 mars 2019, à titre subsidiaire contre la SAS LM Immobilier et la SAS [O] in solidum.

La SAS LM Immobilier reconnaît devoir contractuellement les indemnités de rupture et forme recours en garantie contre la SAS [O] qu’elle estime seule fautive et responsable de la situation.

La SAS [O] réplique notamment qu’elle n’a commis aucune faute délictuelle à l’égard de Mme [Z]; qu’elle a parfaitement respecté les termes de l’acte de cession en proposant à l’appelante un contrat d’agent commercial aux mêmes clauses et conditions que celui dont elle bénéficiait au sein de la société LM Immobilier, mais qu’elle en a refusé la signature.

Le contrat d’agent commercial conclu le 15 mars 2019 entre la SARL LM immobilier et Mme [Z] stipule en son article 7 intitulé 'cession d’activité du mandant’ qu’en cas de fusion, de concentration ou de cession d’activité, le mandant restera tenu d’exécuter le présent contrat, ou de le faire ratifier par la société qui viendrait à le remplacer.

Par ailleurs, aux termes de l’article 11 de l’acte de cession du fonds de commerce d’agent immobilier en date du 9 mai 2023, il est mentionné : 'Le cessionnaire fera son affaire personnelle de la reprise des agents commerciaux précités sous réserve de l’accord de ces derniers. En cas de refus des agents commerciaux de poursuivre avec le cessionnaire du fonds de commerce au contrat proposé par le cessionnaire aux conditions de la société LM Immobilier et notamment de rémunérations prévues aux contrats actuels, la société LM immobilier fera son affaire personnelle de la rupture des contrats et en supportera seule la charge, le cessionnaire et/ou le rédacteur ne devant jamais être recherchés ou inquiétés.'

Il résulte des pièces versées aux débats, en particulier des échanges de mails, correspondances et témoignages, que :

— suivant protocole du 28 juillet 2020, la SAS LM immobilier et M. [G] [I] ont promis de céder trois fonds de commerce d’agent immobilier à la SAS [O] tandis que celle-ci s’est engagée à les acquérir sous diverses conditions suspensives ;

— le 20 avril 2023, à l’occasion d’un entretien, la société [O] transaction Calvados a remis en mains propres à Mme [Z] un projet de contrat d’agent commercial devant prendre effet le 1er mai ;

— parallèlement, par mail du 25 avril 2023, la SAS [O] lui a proposé un contrat de salarié VRP ;

— par mail du 26 avril 2023, la direction [O] a adressé à Mme [Z] un projet de contrat VRP modifié. Il y était ajouté une période d’essai de 3 mois. On lui laissait le soin de prendre connaissance des deux projets de contrats (agent commercial et VRP salarié) ;

— par mail du 26 avril 2023, Mme [Z] a répondu qu’elle accusait réception du mail et qu’elle en prenait lecture ;

— par acte sous seing privé du 9 mai 2023, la SAS LM Immobilier a cédé à la SAS [O] transaction Calvados son fonds de commerce d’agence immobilière de [Localité 7] ;

— lors d’un entretien qui s’est déroulé le 14 ou le 15 mai 2023, Mme [Z] est sortie 'décomposée et en pleurs’ d’un rendez-vous où il lui avait été annoncé qu’elle ne pourrait pas devenir salariée et le 16 mai suivant, elle a reçu un appel téléphonique de M. [O] lui demandant de récupérer ses affaires à l’agence car il ne comptait pas la garder (cf attestation de Mme [D] [Y]) ;

— par mail du 24 mai 2023, la société [O] a confirmé sa décision par écrit et invité Mme [Z] à fixer un rendez-vous afin de pouvoir récupérer ses dossiers, lui indiquant qu’elle ne souhaitait pas contractualiser de contrat d’agent commercial avec elle et que par conséquent, elle n’était pas censée représenter le groupe [O] ;

— par lettre recommandée avec accusé de réception du 30 mai 2023, Mme [Z], par l’intermédiaire de son avocat, a informé la SAS LM Immobilier et M. [I] de la non-reprise de son contrat d’agent commercial par la société [O] et indiqué qu’elle présenterait ultérieurement le chiffrage de ses différents préjudices ;

— par lettre recommandée avec accusé de réception du 6 juin 2023, la société [O] a adressé à Mme [Z] un nouveau projet de contrat d’agent commercial ;

— par lettre recommandée en date du 12 juin 2023, Mme [Z] a adressé à la SAS LM Immobilier sa demande d’indemnisation à hauteur de 142.370,80 euros (indemnités de rupture et dommages et intérêts) ;

— par lettre recommandée avec accusé de réception du 21 juin 2023, le conseil de la SAS LM Immobilier a informé celui de la SAS [O] qu’en cas de poursuite judiciaire de la part de Mme [Z], un recours en garantie serait exercé contre elle.

La comparaison du contrat d’agent commercial du 15 mars 2019 et de celui proposé le 20 avril 2023 par la SAS [O] met en évidence des différences importantes entre les deux actes portant notammant sur :

— le secteur d’activité, étendu à tout le Calvados sans exclusivité (auparavant le secteur de [Localité 7] avec un rayon de 50 kms),

— le périmètre de la clause de non-concurrence étendu à l’ensemble du département du Calvados,

— la charge des frais de location et de publicité,

— l’accès aux informations sur le chiffre d’affaires de l’agent,

— le droit à l’utilisation dans un but de promotion commerciale des données personnelles et professionnelles du mandataire (photo, identité, résultats de ventes…),

— l’organisation de la cession du contrat.

Il incombait à la SAS [O] de proposer à Mme [Z] la conclusion d’un nouveau contrat d’agent aux mêmes conditions que celui dont elle bénéficiait auparavant.

Contrairement à ce que soutient la société [O], toutes les modifications apportées n’étaient pas liées à la nécessité de prendre en compte les évolutions législatives, en particulier celles affectant le périmètre de l’activité et de la clause de non-concurrence, qui constituaient des éléments essentiels du contrat d’agent. Mme [Z] n’était pas tenue d’accepter ces modifications substantielles qui ne lui étaient pas favorables.

Le fait que certaines clauses et conditions étaient identiques (rémunération, durée) ne permet pas de décharger la cessionnaire de sa responsabilité.

Les éléments rappelés ci-dessus montrent que la SAS [O] a ensuite clairement signifié à Mme [Z], par mail du 24 avril 2023, qu’elle n’entendait pas reprendre son contrat d’agent commercial, provoquant ainsi la rupture de la relation contractuelle. Rien dans ce message ne laisse supposer qu’il s’agissait d’une position provisoire consécutive à une attitude 'véhémente’ de Mme [Z].

La SAS [O] ne peut sérieusement reprocher à l’appelante d’avoir refusé de signer le second projet de contrat, cette fois-ci conforme à l’acte initial, qu’elle lui a soumis le 6 juin 2023, après lui avoir signifié expressément sa volonté de ne pas la garder et après que Mme [Z] ait dénoncé la situation et exprimé son intention de réclamer une indemnisation auprès de son mandant.

Dans ce contexte, c’est légitimement que Mme [Z] a refusé de régulariser ce nouveau contrat.

Il ressort de ces observations que la SAS [O] a violé les termes de l’acte de cession tout d’abord en ne proposant pas à Mme [Z] une convention conforme à celle qui la liait à la SAS LM Immobilier puis en refusant définitivement la reprise de son contrat.

Mme [Z] est bien fondée à se prévaloir de cette violation par la SAS [O] de son engagement contractuel, manquement qui lui a causé un préjudice.

Elle est fondée à réclamer à la SAS LM Immobilier l’indemnisation de ses préjudices sur le fondement de l’article 7 de son contrat d’agent que le mandant restait tenu d’exécuter ou de faire ratifier par le cessionnaire, en cas de cession d’activité.

D’ailleurs, la SAS LM Immobilier se reconnaît débitrice à l’égard de Mme [Z] des indemnités de fin de contrat puisqu’elle était seule en relation contractuelle avec celle-ci.

Il convient de constater la rupture du contrat d’agent commercial, aux torts de la SAS LM Immobilier, au 24 mai 2024, date du courriel de la direction [O] signifiant expressément à Mme [Z] son refus de régulariser avec elle un contrat d’agent.

II. Sur les indemnités

1. Sur l’indemnité de fin de contrat

L’article L 134-12 du code de commerce dispose qu’en cas de cessation de ses relations avec le mandant, l’agent commercial a droit à une indemnité compensatrice en réparation du préjudice subi.

L’indemnité de cessation de contrat a pour objet de réparer le préjudice qui résulte pour l’agent

de la perte pour l’avenir des commissions qu’il aurait dû percevoir si son contrat n’avait pas été rompu.

Pour le calcul de l’indemnité de fin de contrat, il ne doit pas être tenu compte des circonstances postérieures à la cessation du contrat.

Le montant de cette indemnité relève du pouvoir souverain du juge du fond.

L’usage professionnel l’évalue à la valeur de 2 années de commissions brutes.

En l’espèce, il résulte des attestations de l’expert-comptable que les commissions perçues par Mme [Z] se sont élevées à :

—  35.373 euros au titre de l’année 2021,

—  40.686 euros au titre de l’année 2022,

—  13.000 euros pour la période du 1er janvier au 31 mai 2023.

S’il est exact que Mme [Z] avait une faible ancienneté en tant qu’agent commercial dans l’agence LM Immobilier, il convient cependant de tenir compte de l’historique de sa relation avec cette société et M. [I] auquel elle a vendu, en mars 2019, le fonds de [Localité 7], aurapavant exploité par la société EID Immobilier dont elle était la dirigeante depuis 2003.

Au vu de ces éléments, le préjudice subi du fait de la fin du contrat d’agent peut être justement estimé à la somme de 76.059 euros correspondant à deux années de commissions calculées sur la moyenne des deux dernières années précédant celle de la rupture.

Aucune des circontances relevées ci-dessus, pas plus que l’existence de 17 ventes et mandats en cours au jour de la rupture, ne justifie de minorer ou de majorer ce montant.

Par suite, il convient de condamner la SAS LM Immobilier à payer à Mme [Z] la somme de 76.059 euros au titre de l’indemnité de fin de contrat.

2. Sur l’indemnité de préavis

Il a été jugé plus haut que les torts de la rupture du contrat d’agent à durée indéterminée de Mme [Z] incombaient à la SAS LM Immobilier.

La relation contractuelle a duré 4 ans.

En application des articles L 134-11 et L 134-16 du code de commerce, Mme [Z] est bien fondée à solliciter le paiement d’une indemnité compensatrice de préavis d’un montant de 7.800 euros correspondant à 3 mois de commissions calculées sur la moyenne des 3 derniers mois.

La société LM Immobilier est condamnée au paiement de ce montant.

3. Sur la demande de dommages et intérêts à hauteur de 50.000 euros

Mme [Z] sollicite une indemnité de 50.000 euros au titre de la perte de ses effets personnels et en réparation de son préjudice moral résultant de l’atteinte à son image ou à sa réputation compte tenu des circonstances vexatoires de la rupture et du manquement de la SAS LM Immobilier et de son cessionnaire à leur devoir de loyauté.

Elle dénonce les faits suivants :

— le changement de serrures l’empêchant d’accéder aux locaux,

— le refus de lui laisser l’accès aux logiciels de traitement des mandats au sein du groupe [O] (cf ses pièces n° 4 et 6 et 18),

— les instructions données aux salariés de ne pas lui transférer les appels qui lui étaient destinés,

— les informations mensongères fournies par le cédant et le cessionnaire,

— le retrait des publicités sur les mandats négociés par elle,

— la tentative de la SAS [O] de jeter le discrédit sur elle nuisant à sa réputation tant à l’égard de la clientèle que des professionnels de l’immobilier,

— les affirmations mensongères de la SAS [O] dans ses écritures.

Sur le premier grief, les pièces produites établissent que les serrures de l’agence ont été changées le 22 mai 2023 sans que Mme [Z] en ait été informée et sans que les nouvelles clés lui aient été remises (cf ses pièces n° 3, 4 et 6).

Le second grief n’est pas prouvé. Il apparaît en effet que les codes d’accès au logiciel Modelo n’avaient pas été changés mais qu’il suffisait de se connecter au serveur [O]. La SAS [O] produit une attestation de M. [L] [C], responsable informatique, certifiant que la création des boîtes mails et des accès au logiciel immo-facile a eu lieu dans les mêmes conditions pour l’ensemble des effectifs provenant de la société LM immobilier sans exclusion de Mme [Z]. De même, Mme [F] [H], assistante de direction, certifie avoir accueilli les collaborateurs de M. [I] à une journée d’intégration le 16 mai 2023 au cours de laquelle une présentation des outils utilisés a été effectuée ainsi que la remise des codes d’accès au logiciel immo-facile et des boîtes mail. Mme [Z] reconnaît d’ailleurs qu’elle a assisté à cette réunion. Enfin, l’assistante RH atteste avoir reçu le 11 mai 2023 de la part de la direction les informations relatives à l’ensemble des collaborateurs du cabinet [I] sans exception afin de procéder à l’organisation de leur intégration.

Le reproche tiré du filtrage des appels téléphoniques destinés à l’appelante et de la rétention d’informations sur les ventes en cours n’est pas davantage établi. L’échange de courriels avec la standardiste (pièce n° 5 de Mme [Z]) est à cet égard insuffisant. L’allégation est au surplus démentie par les mails produits par la SAS [O] (pièce n° 10 de l’intimée).

Quant au mail de la standardiste du 2 juin 2023 (pièce n° 24 de l’appelante) indiquant à Mme [Z] avoir reçu l’ordre de ne plus échanger sur les sujets professionnels, notamment sur les mandats en cours, il s’inscrit dans la suite logique de la dénonciation de la relation contractuelle notifiée le 24 avril 2023 et ne caractérise donc pas dans ces conditions une pratique déloyale de la direction [O].

S’agissant du 4e grief, le mail de l’appelante du 27 mai 2023 (cf sa pièce n° 7) ne démontre nullement qu’une information mensongère lui aurait été communiquée relativement à une vente.

S’agissant du retrait des publicités affectant 17 biens (pièce n° 15 de l’appelante), la SAS [O] reconnaît que les annonces relatives aux mandats qui avaient été conclus par la société LM Immobilier n’ont pas été reprises sur son site, mais elle fait valoir à juste titre que les mandats immobiliers n’étant pas cessibles, elle ne pouvait pas les afficher sur son site Internet sans en avoir préalablement fait signer de nouveaux par les vendeurs à son profit, et qu’il s’agissait seulement d’un retrait temporaire des biens concernés. Mme [Z] ne rapporte pas la preuve lui incombant de ce que cette suspension des publicités avait un caractère vexatoire et était destinée à lui nuire.

De même, la volonté de la SAS [O] de la discréditer professionnellement n’est étayée par aucun éléments concret.

Enfin, la lecture des conclusions des intimées ne révèle pas des propos excédant les limites d’une défense légitime.

Le changement des serrures, seul fait retenu, caractérise une circonstance vexatoire de la fin de la relation contractuelle qui est exclusivement imputable au comportement de la société [O].

Il s’agit d’une faute délictuelle qui a causé à l’appelante un préjudice moral d’autant plus important qu’elle travaillait dans l’agence depuis 1990, d’abord comme salariée puis comme gérante et enfin comme agent commercial.

En revanche, Mme [Z] ne justifie pas que la SAS LM immobilier a commis un manquement à son devoir de loyauté ou a eu à son égard une attitude vexatoire.

Au vu de ces éléments, il convient de condamner la SAS [O] seule à payer à Mme [Z] une indemnité de 6.000 euros en réparation du préjudice moral subi.

Enfin, la preuve que Mme [Z] n’a pas pu récupérer ses effets personnels, qui consisteraient dans un ordinateur fixe, des étagères et objets de décoration et d’anciens dossiers archivés, n’est rapportée par aucune pièce. Toute demande à ce titre est donc rejetée.

III. Sur le recours en garantie de la SAS LM Immobilier contre la SAS [O]

Aux termes de l’acte de cession, la SAS LM Immobilier s’est engagée à faire son affaire personnelle de la rupture des contrats d’agents commerciaux et d’en supporter seule la charge uniquement dans l’hypothèse où les agents refuseraient de souscrire avec le cessionnaire un nouveau contrat présentant les mêmes conditions contractuelles.

La rupture du contrat d’agent commercial de Mme [Z] et les préjudices qui en résultent sont consécutifs à la faute exclusive de la SAS [O] qui n’a pas respecté ses engagements figurant dans l’acte de cession, en lui proposant un contrat à des conditions différentes de celles dont elle bénéficiait puis en lui notifiant, 15 jours après la cession du fonds, qu’elle ne souhaitait pas contracter avec elle.

La SAS [O] soutient mais ne justifie pas que la SAS LM Immobilier a manqué à son devoir de loyauté envers elle et à son devoir de loyauté et d’information envers les agents commerciaux concernés, en ne les prévenant pas de la cession en cours et qu’ils devraient être amenés à régulariser de nouveaux contrats avec le cessionnaire.

Le témoignage de Mme [P] (pièce n°20 de la SAS LM Immobilier) démontre au contraire que les agents commerciaux ont été informés du projet de cession avant sa réalisation, notamment dans le cadre d’une réunion d’information qui s’est tenue le 28 février 2023 en présence de la société [O].

Par ailleurs, la cour rappelle que les négociations ont été engagées entre les intimées dès l’année 2020 et que la SAS [O] n’ignorait manifestement pas l’existence des 3 contrats d’agents commerciaux, dont celui de Mme [Z], qui sont expressément mentionnés dans l’acte de cession.

Aucune faute n’est prouvée à l’encontre de la cédante.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, la cessionnaire doit supporter seule les conséquences financières de la rupture du contrat.

La SAS [O] est donc condamnée à garantir la société LM Immobilier de l’intégralité des condamnations prononcées contre elle au profit de Mme [Z], y compris au titre des dépens et frais irrépétibles.

IV. Sur les autres demandes

Les dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles sont confirmées sauf en ce que la SAS LM Immobilier a été déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles.

La SAS LM Immobilier et la SAS [O] transaction Calvados succombant, sont condamnées in solidum aux dépens de l’appel et à payer à Mme [Z] la somme complémentaire de 6.800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, incluant les frais de constat de commissaire de justice du 23 mai 2023 et d’opposition au prix de cession.

Compte tenu de la solution donnée au litige, la SAS [O] transaction Calvados est condamnée à payer à la SAS LM Immobilier la somme de 7.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Toute autre demande fondée sur ce texte est rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe, dans les limites de sa saisine,

Infirme le jugement entrepris des chefs de disposition dont il a été interjeté appel sauf en ce qu’il a condamné la société LM Immobilier à payer à Mme [K] [Z] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et condamné in solidum les sociétés LM Immobilier et [O] transaction Calvados aux entiers dépens, y compris les frais de greffe ;

Statuant à nouveau du chef des dispositions infirmées et y ajoutant,

Constate la résiliation du contrat d’agent commercial liant Mme [K] [Z] à la société LM Immobilier à la date du 24 mai 2024, aux torts exclusifs de la société LM Immobilier ;

Condamne la SAS LM Immobilier à payer à Mme [K] [Z] la somme de 76.059 euros au titre de l’indemnité de fin de contrat ;

Condamne la SAS LM Immobilier à payer à Mme [K] [Z] la somme de 7.800 euros au titre de l’indemnité compensatrice de préavis ;

Condamne la SAS [O] transaction Calvados à payer à Mme [K] [Z] une indemnité de 6.000 euros en réparation de son préjudice moral ;

Condamne in solidum la SAS LM Immobilier et la SAS [O] transaction Calvados à payer à Mme [K] [Z] la somme complémentaire de 6.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, incluant les frais de constat de commissaire de justice du 23 mai 2023 et d’opposition au prix de cession ;

Condamne la SAS [O] transaction Calvados à payer à la SAS LM Immobilier la somme de 7.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum les sociétés LM Immobilier et [O] transaction Calvados aux dépens de l’appel ;

Condamne la SAS [O] transaction Calvados à garantir la SAS LM Immobilier de l’intégralité des condamnations prononcées contre elle au profit de Mme [Z], y compris au titre des dépens et frais irrépétibles ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

N. LE GALL L. COURTADE