AFFAIRE : N° RG 24/02427

ARRÊT N°

NLG

ORIGINE : DECISION du Tribunal de proximité de FLERS en date du 16 Août 2024

RG n° 1124000073

COUR D’APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 08 JANVIER 2026

APPELANTE :

Madame [O] [P]

née le 16 Novembre 1965 à [Localité 7]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée et assistée par M^e David LEGRAIN, avocat au barreau de CAEN

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-14118-2024-06247 du 31/10/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])

INTIME :

Monsieur [E] [B]

né le 05 Février 1938 à [Localité 10]

[Adresse 3]

[Adresse 11]

[Localité 6]

Représenté et assisté par M^e Didier LEFEVRE, avocat au barreau d’ALENCON

DEBATS : A l’audience publique du 27 octobre 2025, sans opposition du ou des avocats, M^me MEURANT, Présidente de chambre, a entendu seule les observations des parties sans opposition de la part des avocats et en a rendu compte à la Cour dans son délibéré

GREFFIER : M^me LE GALL, greffière

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me MEURANT, Présidente de chambre,

M^me COURTADE, Conseillère,

M^me LOUGUET, Conseillère,

ARRET prononcé publiquement le 08 janvier 2026 à 14h00 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par M^me MEURANT, présidente, et M^me LE GALL, greffière

*

* *

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé du 20 juin 2009, M. [E] [B] a consenti au profit de M. [L] [M] et Mme [O] [P] un bail d’habitation portant sur une maison individuelle sise [Adresse 9], moyennant un loyer mensuel initial de 503 euros hors charges, outre 93 euros au titre des locaux annexes.

Le 27 novembre 2023, M. [B] a fait signifier à M. [M] et Mme [P] un commandement de payer les loyers et charges échus pour la somme de 4.092 euros en principal, arrêtée au 22 novembre 2023.

Le 30 novembre 2023, M. [B] a fait signifier à M. [M] et Mme [P] un commandement d’avoir à justifier dans le délai d’un mois de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs.

Suivant actes de commissaire de justice du 16 février 2024, remis à étude, M. [B] a fait assigner M. [M] et Mme [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Flers, aux fins notamment de procéder à la tentative de conciliation prévue par la loi et faute d’y parvenir, de voir constater et subsidiairement ordonner la résiliation du bail, de voir ordonner l’expulsion des locataires des lieux loués, de les voir condamner à payer une indemnité d’occupation à compter de la date de résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux, ainsi qu’au paiement des différentes sommes au titre des arriérés de loyers et charges, outre les frais irrépétibles et les dépens.

Par jugement réputé contradictoire du 16 août 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Flers a :

— déclaré recevable l’assignation délivrée par M. [E] [B] ;

— constaté la résiliation du bail conclu entre les parties le 20 juin 2009, à compter du 27 janvier 2024 ;

— autorisé M. [E] [B] à faire procéder à I’expulsion de M. [L] [M] et Mme [O] [P], ou tout occupant de leur chef, faute pour eux d’avoir volontairement quitté les lieux, deux mois après leur avoir notifié un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est, et à transporter les meubles laissés dans les lieux aux frais des expulsés dans un garde-meuble désigné par ces derniers ou à défaut par le bailleur ;

— débouté M. [E] [B] de sa demande d’astreinte ;

— fixé l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail ;

— condamné M. [L] [M] et Mme [O] [P] à payer à M. [E] [B] la somme de 5.192 euros (cinq mille cent quatre-vingt-douze euros), correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 31 janvier 2024, échéance du mois de janvier 2024 incluse, ladite somme portant intérêts au taux légal à compter du 27 novembre 2023 sur la somme de 4.092 euros et à compter du 16 février 2024 pour le surplus ;

— condamné M. [L] [M] et Mme [O] [P] à payer à M. [E] [B] une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges contractuels qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, et ce jusqu’à la libération effective des lieux loués ;

— dit que l’indemnité d’occupation est due au pro-rata temporis et payable à terme, au plus tard le 05 du mois suivant ;

— dit que le bailleur sera autorisé à indexer le loyer conformément aux dispositions contractuelles du bail résilié ;

— rappelé qu’une personne menacée d’expulsion sans relogement peut :

* former une demande de délais supplémentaires auprès du juge de l’exécution du tribunal judiciaire d’Argentan,

* saisir, sous certaines conditions, la Commission du DALO (adresse : Direction départementale de la cohésion sociale et de la protection des populations[Adresse 1], tél. [XXXXXXXX02]), en remplissant le formulaire CERFA 110 15036*01, à retirer en préfecture ou à télécharger sur le site « service-public.fr »,

— condamné M. [L] [M] et Mme [O] [P] à payer à M. [E] [B] la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté la partie demanderesse du surplus de ses demandes ;

— condamné M. [L] [M] et Mme [O] [P] au paiement des dépens de l’instance, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer du 27 novembre 2023, du commandement pour défaut d’assurance du 30 novembre 2023 et de l’assignation ;

— rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

— ordonné la transmission par les soins du greffe d’une copie de la présente décision au Préfet.

Par déclaration du 2 octobre 2024, Mme [O] [P] a interjeté appel de ce jugement en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit, en intimant uniquement M. [E] [B].

Par dernières conclusions déposées au greffe et notifiées par RPVA le 2 janvier 2025, l’appelante demandent à la cour de :

— Infirmer le jugement entrepris,

Statuant à nouveau,

— Juger recevables ses demandes,

— Dire n’y avoir lieu à constater l’acquisition de la clause résolutoire et à ordonner l’expulsion des locataires des lieux loués et leur condamnation subséquente au paiement des loyers,

— Débouter M. [E] [B] de l’ensemble de ses demandes,

— Condamner M. [E] [B] à supporter les entiers dépens de l’instance,

A titre subsidiaire,

— Lui accorder les plus larges délais de grâce pour s’acquitter de son éventuelle dette, sur le fondement des dispositions de l’article 1343-5 du code civil.

Par dernières conclusions déposées au greffe et notifiées par RPVA le 20 mars 2025, M. [B] demande à la cour de :

— Confirmer la décision dans toutes ces dispositions,

— Débouter Mme [P] de ces demandes,

— Condamner M. [L] [M] et Mme [O] [P] au paiement de tous frais et dépens d’appel outre au paiement de la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 24 septembre 2025.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est expressément renvoyé aux écritures précitées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

Si Mme [P] a interjeté appel du chef du jugement par lequel le tribunal a déclaré recevable l’assignation délivrée par M. [E] [B], elle ne formule aux termes du dispositif de ses écritures qui seul saisit la cour en application de l’article 954 du code de procédure civile, aucune demande tendant à l’infirmation de ce chef, ni aucune prétention tendant à voir déclarer irrecevable l’assignation délivrée par M. [B]. Le chef du jugement doit par conséquent être confirmé.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et les délais de paiement

Mme [P] conteste le montant de la dette de loyers impayés opposé par le bailleur. Elle soutient qu’il appartient à ce dernier de justifier de la réalité des impayés invoqués, alors qu’elle verse aux débats un état des loyers différent de celui de M. [B]. A titre subsidiaire, Mme [P] sollicite les plus larges délais de paiement, sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil, eu égard à sa situation financière délicate.

M. [B] répond qu’il appartient à la locataire de démontrer que les loyers ont été réglés. Il souligne que les virements dont se prévaut Mme [P] sont postérieurs à la résiliation du bail intervenue le 27 janvier 2024. Le bailleur s’oppose à l’octroi de délais de paiement au regard de la mauvaise foi des locataires.

Sur ce,

L’article 7 a) de la loi du juillet 1989 dispose que :

'Le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire'.

En application de ces dispositions, la charge de la preuve du règlement des loyers incombe au locataire.

Il appartient donc, non pas à M. [B], mais à Mme [P] de démontrer qu’elle a réglé, dans les deux mois de sa signification, les loyers visés au commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 27 novembre 2023.

Or, les virements dont Mme [P] communique les justificatifs en pièces n°2 à 5 sont non seulement postérieurs au 27 janvier 2024, date d’acquisition de la clause résolutoire, mais également d’un montant total inférieur à la dette de loyer visée au commandement.

Ils ne peuvent par conséquent faire échec à l’acquisition de la clause résolutoire et donc à la résiliation du bail au 27 janvier 2024.

Par ailleurs, si l’article 1343-5 du code civil permet au juge d’octroyer des délais de paiement dans la limite de deux années, la cour constate que Mme [P], pour justifier de sa situation financière, se limite à communiquer son avis d’imposition sur le revenu de l’année 2023, sans produire de justificatif de sa situation actuelle. En outre, il ressort de cet avis d’imposition que Mme [P] ne dispose d’aucun revenu rendant un échéancier de paiement inenvisageable.

Dans ces conditions, la demande de délais de paiement doit être rejetée.

En conséquence, le jugement entrepris doit être confirmé, en ce qui concerne Mme [P], des chefs suivants :

'- constate la résiliation du bail conclu entre les parties le 20 juin 2009, à compter du 27 janvier 2024 ;

— autorise M. [E] [B] à faire procéder à I’expulsion de M. [L] [M] et Mme [O] [P], ou tout occupant de leur chef, faute pour eux d’avoir volontairement quitté les lieux, deux mois après leur avoir notifié un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est, et à transporter les meubles laissés dans les lieux aux frais des expulsés dans un garde-meuble désigné par ces derniers ou à défaut par le bailleur ;

— fixe l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail ;

— condamne M. [L] [M] et Mme [O] [P] à payer à M. [E] [B] la somme de 5.192 euros (cinq mille cent quatre-vingt-douze euros), correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 31 janvier 2024, échéance du mois de janvier 2024 incluse, ladite somme portant intérêts au taux légal à compter du 27 novembre 2023 sur la somme de 4.092 euros et à compter du 16 février 2024 pour le surplus ;

— condamne M. [L] [M] et Mme [O] [P] à payer à M. [E] [B] une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges contractuels qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, et ce jusqu’à la libération effective des lieux loués ;

— dit que l’indemnité d’occupation est due au pro-rata temporis et payable à terme, au plus tard le 05 du mois suivant ;

— dit que le bailleur sera autorisé à indexer le loyer conformément aux dispositions contractuelles du bail résilié'.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Au regard de la solution du litige, le jugement doit être confirmé des chefs des dépens et des frais irrépétibles.

Mme [P] qui succombe en son appel, en supportera les dépens et sera condamnée à payer à M. [B] la somme de 1.500 euros au titre de ses frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions concernant Mme [O] [P] ;

Y ajoutant,

Déboute Mme [O] [P] de sa demande de délais de paiement ;

Condamne Mme [O] [P] aux dépens d’appel ;

Condamne Mme [O] [P] à payer à M. [E] [B] la somme de 1.500 euros au titre de ses frais irrépétibles d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

N. LE GALL B. MEURANT