République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 1

ARRÊT DU 28/08/2025

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N° de MINUTE :

N° RG 22/00287 – N° Portalis DBVT-V-B7G-UB5S

Jugement (N° 20/02313)

rendu le 16 novembre 2021 par le tribunal judiciaire de Béthune

APPELANTS

Monsieur [N] [S]

né le 25 avril 1963 à [Localité 10]

Madame [M] [D] épouse [S]

née le 23 avril 1963 à [Localité 8]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentés par M^e Bertrand Henne, avocat au barreau de Béthune, avocat constitué

INTIMÉS

Monsieur [H] [A]

né le 29 octobre 1987 à [Localité 9]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Madame [B] [T]

née le 30 mai 1989 à [Localité 11]

[Adresse 6]

[Localité 12]

représentés par M^e Lynda Peirenboom, avocat au barreau de Béthune, avocat constitué

La SAS LC Immobilier

prise en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège social [Adresse 7]

[Localité 5]

représentée par M^e Alice Dhonte, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

L’ EURL Tipi Immobilier

prise en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège social [Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Christophe Hareng, avocat au barreau de Béthune, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 1er juillet 2024, tenue par Bruno Poupet, magistrat chargé d’instruire le dossier qui a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine Verhaeghe

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Bruno Poupet, président de chambre

Samuel Vitse, président de chambre

Céline Miller, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 28 août 2025 après prorogation du délibéré en date du 10 octobre 2024 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Samuel Vitse, président en remplacement de Bruno Poupet, président empêché et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 10 juin 2024

****

Par acte notarié du 6 mars 2017, M. [N] [S] et son épouse, Mme [M] [D] (les vendeurs), ont vendu à M. [H] [A] et Mme [B] [T] (les acquéreurs) un immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 12] (Pas-de-Calais), au prix de 170 000 euros.

Cette vente est intervenue par l’intermédiaire des sociétés LC immobilier et TIPI immobilier, respectivement mandataires des vendeurs et des acquéreurs.

Ayant constaté l’apparition de désordres sur l’immeuble, les acquéreurs ont sais le juge des référés du tribunal de grande instance de Béthune afin de voir ordonner une expertise.

Leur demande a été accueillie par ordonnance du 24 octobre 2018.

L’expert a déposé son rapport le 20 juillet 2019.

Par acte du 24 juillet 2020, les acquéreurs ont assigné les vendeurs ainsi que les sociétés LC immobilier et TIPI immobilier aux fins principalement d’obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

—  68 300 euros au titre leur action estimatoire fondée sur la garantie des vices cachés ;

—  4 000 euros jusqu’au 30 juin 2019 outre la somme mensuelle de 200 euros à compter du 1er juillet 2019 jusqu’à la décision à intervenir au titre de leur préjudice de jouissance ;

—  20 000 euros au titre de leur préjudice moral.

Par jugement du 16 novembre 2021, le tribunal judiciaire de Béthune a :

— dit que l’immeuble litigieux était affecté d’un vice caché ;

— condamné in solidum les vendeurs à payer aux acquéreurs la somme de 68 300 euros ;

— condamné la société TIPI immobilier à payer aux acquéreurs la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamné la société LC immobilier à payer aux acquéreurs la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamné in solidum les vendeurs ainsi que les sociétés TIPI immobilier et LC immobilier aux dépens et à payer aux acquéreurs la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Les vendeurs ont interjeté appel de ce jugement et, aux termes de leurs dernières conclusions remises le 27 février 2024, demandent à la cour de l’infirmer et, statuant à nouveau, de débouter les acquéreurs de l’ensemble de leurs demandes et de les condamner aux entiers dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 4 906 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel.

Par conclusions remises le 23 mai 2024, les acquéreurs demandent à la cour de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et de condamner in solidum les vendeurs ainsi que les sociétés TIPI immobilier et LC immobilier aux dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

Par conclusions remises le 8 juin 2022, la société TIPI immobilier demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a dit que l’immeuble litigieux était affecté d’un vice caché, accueilli la demande indemnitaire des acquéreurs au titre de leur préjudice de jouissance et mis à sa charge les dépens ainsi qu’une indemnité de procédure ;

et statuant à nouveau, de :

— débouter les acquéreurs et la société LC immobilier de leurs demandes ;

— subsidiairement, condamner solidairement les vendeurs et la société LC immobilier à la garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre ;

— condamner les acquéreurs et la société LC immobilier aux entiers dépens et à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions remises le 7 septembre 2022, la société LC immobilier demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il l’a condamnée au paiement de dommages et intérêts et d’une indemnité de procédure, mis à sa charge les dépens et débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

et statuant à nouveau, de :

— débouter les acquéreurs de l’ensemble de leurs demandes dirigées contre elle ;

— les condamner en conséquence à lui restituer les sommes perçues au titre de l’exécution provisoire augmentée des frais qu’elle a supportés ;

— condamner, à titre subsidiaire, la société TIPI immobilier à la garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre et débouter la même de ses demandes formées contre elle ;

— condamner toute partie succombante aux entiers dépens et à lui payer la somme de 6 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions précitées pour le détail des prétentions et moyens des parties.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de relever que n’est pas critiqué le chef du jugement ayant rejeté la demande formée par les acquéreurs au titre du préjudice moral, de sorte qu’il est devenu irrévocable.

Sur la garantie des vices cachés

Aux termes des articles 1641 à 1646 du code civil :

'Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

[…]

Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

Si le vendeur ignorait les vices de la chose, il ne sera tenu qu’à la restitution du prix, et à rembourser à l’acquéreur les frais occasionnés par la vente.'

En l’espèce, les acquéreurs invoquent l’existence d’un vice caché tenant à l’instabilité des appendices (cagibi +véranda + terrasse) situés en façade arrière de l’immeuble, ceux-ci menaçant de se désolidariser du bâtiment principal par un phénomène de glissement.

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire que ces appendices sont construits sur des remblais instables qui menacent de glisser, ces désordres compromettant la solidité de l’ouvrage et le rendant impropre à sa destination.

L’expert indique que la véranda a été bâtie sur la dalle haute d’un cagibi dont les fondations ne sont pas visibles, tandis que la terrasse est constituée d’un dallage coulé sur un remblais vraisemblablement lié au bâtiment principal.

Il précise que l’affaissement de l’un des murs du cagibi et la décompression du remblais ont entraîné un phénomène de rotation des dallages à l’origine d’un glissement qui a provoqué fissures et déformations du bâti.

Il n’a pas été en mesure de préciser la date d’apparition des désordres qu’il attribue à un vice de construction des appendices.

Il résulte ainsi des opérations d’expertise que les appendices souffrent d’un défaut de conception manifestement antérieur à la vente litigieuse, dès lors qu’il est acquis aux débats que plusieurs fissures en lien avec le vice de construction existaient au jour de la vente. Il s’avère en outre que ce défaut de conception rend l’immeuble partiellement impropre à sa destination, en ce que les appendices menacent de s’effondrer et ne peuvent donc plus être fréquentés. Il apparaît enfin que si le défaut de conception s’est manifesté par des fissures visibles au jour de la vente, lesdites fissures, dont l’ampleur était alors limitée, ne signaient pas nécessairement l’existence d’un vice de construction que seules les opérations d’expertise ont permis de révéler, de sorte que le défaut de la chose vendue n’était pas apparent mais caché au sens de l’article 1641 du code civil, le jugement entrepris méritant confirmation de ce chef.

La garantie des vendeurs doit toutefois être appréciée à l’aune des stipulations de l’acte notarié de vente, qui comporte la clause suivante (p. 8) :

' L’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison :

' des vices apparents,

' des vices cachés.

S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :

' si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel,

' s’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur. '

Au regard de cette clause, dont les vendeurs se prévalent pour la première fois en cause d’appel, leur responsabilité ne saurait être engagée que si l’une des deux dernières conditions énoncées est remplie.

Or il n’est pas démontré que les vendeurs auraient la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ni non plus qu’ils seraient réputés l’être ou s’être comportés comme tel.

Il n’est pas davantage prouvé par les acquéreurs que le défaut caché de la chose était en réalité connu des vendeurs. A cet égard, les acquéreurs ne peuvent tout à la fois soutenir que les fissures étaient insuffisantes au jour la vente pour rendre le défaut apparent, mais suffisantes pour témoigner de la connaissance du vice par les vendeurs, n’étant pas démontré que ceux-ci étaient informés du fait générateur de ces fissures, à savoir le vice de construction des appendices. Ces fissures pouvaient parfaitement procéder de la simple vétusté des lieux, l’expert situant la construction de l’immeuble au début des années 1970.

La cour estime que les travaux de comblement des fissures opérés par les vendeurs ne suffisent pas à établir leur connaissance du vice, ceux-ci soutenant, de manière plausible, qu’ils les ont entrepris en vue d’isoler et d’embellir, ces interventions ne signant pas une volonté de dissimulation et donc de connaissance du défaut caché.

La cour observe également qu’il résulte de l’acte notarié de vente (p. 12) que celui-ci mentionne la déclaration des vendeurs tenant à l''absence d’opération de construction depuis dix ans’ , soit depuis le 6 mars 2007, cette mention n’étant pas contredite par les pièces produites, tandis qu’il n’est pas démontré ni même soutenu que des opérations de construction auraient eu lieu entre le 1er décembre 2005 (date d’acquisition du bien par les vendeurs) et le 6 mars 2007, ce qui aurait pu induire une connaissance du défaut de conception des appendices par les appelants, aucune réparation d’envergure sur le bâti n’étant davantage établie.

La cour note par ailleurs que les investigations de l’expert lui ont permis de déterminer que le phénomène de rotation des dallages à l’origine des fissures s’était brutalement accéléré en juillet/août 2017, potentiellement en raison de l’intervention des acquéreurs sur la végétation des remblais après leur entrée en jouissance, la situation antérieure n’ayant pas permis d’alerter les vendeurs sur l’ampleur du phénomène et ainsi de prendre conscience du processus de glissement jusqu’alors latent.

La cour relève enfin que si l’état des risques naturels, miniers et technologiques joint à l’acte notarié de vente fait effectivement état de mouvement de terrains dans le secteur de l’immeuble litigieux, il n’est toutefois pas démontré qu’un tel état des risques était connu des vendeurs pour avoir été joint à leur propre acte d’acquisition du bien, outre qu’il ne témoignerait en toute hypothèse pas de la connaissance du vice de construction des appendices, seule cause des désordres identifiée par l’expert judiciaire.

Il résulte de tout ce qui précède que le jugement entrepris doit être infirmé en ce qu’il a retenu la responsabilité des vendeurs au titre de la garantie des vices cachés et les a en conséquence condamnés à payer aux acquéreurs la somme de 68 300 euros.

Sur le dol

Aux termes de l’article 1137 du code civil :

' Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des man’uvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie. '

En l’espèce, les acquéreurs soutiennent que les travaux de comblement et d’occultation des fissures opérés par les vendeurs témoignent d’une volonté de dissimulation d’un élément déterminant de leur consentement, ce dont ils déduisent l’existence d’un dol justifiant de réparer leur préjudice consistant en une perte de chance de négocier le prix de vente.

Il apparaît toutefois, ainsi qu’il a été dit, que les travaux menés sur les fissures par les vendeurs témoignaient d’une volonté d’isoler et d’embellir, sans que soit démontrée une quelconque dissimulation, étant rappelé que les fissures étaient apparentes au jour de la vente et que les réfections litigieuses étaient décelables pour un candidat-acquéreur normalement attentif lors de la visite des lieux.

Il convient donc de rejeter la demande indemnitaire formée au titre du dol.

Sur la responsabilité des sociétés TIPI immobilier et LC immobilier

' Sur la responsabilité de la société TIPI immobilier

L’article 1231-1 du code civil dispose que 'le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.'

Selon l’article 1991 du même code, 'le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution'.

En l’espèce, les acquéreurs, qui ont modifié le fondement juridique de leur demande en cause d’appel, recherchent désormais la responsabilité contractuelle de la société TIPI immobilier en tant que mandataire leur ayant prêté concours dans l’opération immobilière litigieuse.

Ils font valoir qu’au regard du plan de prévention des risques naturels de la commune de situation de l’immeuble, la société TIPI immobilier aurait dû attirer leur attention sur les fissures et la nécessité d’investigations complémentaires avant d’acquérir.

Il est constant que l’agent immobilier qui intervient pour le compte d’une des parties à la vente doit s’assurer que sont réunies les conditions nécessaires à l’efficacité juridique de la convention, et ce même à l’égard de l’autre partie. Ce devoir de vérification a notamment pour corollaire une obligation de renseignement, laquelle consiste à fournir au client des informations objectives lui permettant d’opérer un choix éclairé.

Il n’est pas sérieusement contestable qu’en tant que professionnel de l’immobilier, la société TIPI immobilier se devait de connaître le contenu du plan de prévention des risques naturels de la commune de situation de l’immeuble litigieux et ainsi d’informer ses clients de l’existence de risques de mouvements de terrains, susceptibles d’être à l’origine des fissures présentes sur l’immeuble, dont elle a nécessairement procédé à la visite.

La preuve de cette information n’étant pas apportée, la société TIPI immobilier a commis une faute susceptible d’engager sa responsabilité contractuelle.

Encore faut-il cependant que le dommage invoqué par les acquéreurs, à savoir le trouble de jouissance subi du fait de l’impossibilité de fréquenter les appendices, soit en lien causal avec la faute commise.

Or le trouble de jouissance procède, non pas des mouvements de terrains mentionnés dans le plan de prévention des risques naturels de la commune, mais du vice de construction affectant les appendices, seul à l’origine de leur instabilité en l’état des éléments versés aux débats, de sorte que la preuve d’un lien de causalité n’est pas établie.

Il y a donc lieu de rejeter la demande de dommages et intérêts formée contre la société TIPI immobilier, le jugement entrepris étant infirmé de ce chef.

' Sur la responsabilité de la société LC immobilier

L’article 1240 du code civil dispose que 'tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer'.

Il est en outre constant que le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage.

En l’espèce, les acquéreurs recherchent la responsabilité délictuelle de la société LC immobilier en tant que mandataire des vendeurs ayant prêté son concours à l’opération immobilière litigieuse.

Ils font valoir qu’il appartenait à la société LC immobilier d’informer les vendeurs mais aussi les acquéreurs de l’ensemble des informations utiles pour que ceux-ci prennent leur décision de manière éclairée. Ils réaffirment qu’au regard du plan de prévention des risques naturels de la commune de situation de l’immeuble, la société LC immobilier aurait dû attirer leur attention sur les fissures affectant l’immeuble.

Ainsi qu’il a été dit, il est constant que l’agent immobilier qui intervient pour le compte d’une des parties à la vente doit s’assurer que sont réunies les conditions nécessaires à l’efficacité juridique de la convention, et ce même à l’égard de l’autre partie. Ce devoir de vérification a notamment pour corollaire une obligation de renseignement, laquelle consiste à fournir aux parties à la vente des informations objectives leur permettant d’opérer un choix éclairé.

Il n’est pas sérieusement contestable qu’en tant que professionnel de l’immobilier, la société LC immobilier se devait de connaître le contenu du plan de prévention des risques naturels de la commune de situation de l’immeuble litigieux et ainsi d’informer les acquéreurs de l’existence de risques de mouvements de terrains, susceptibles d’être à l’origine des fissures présentes sur l’immeuble, dont elle a nécessairement procédé à la visite.

La preuve de cette information n’étant pas apportée, la société LC immobilier a commis une faute susceptible d’engager sa responsabilité délictuelle.

Encore faut-il cependant que le dommage invoqué par les acquéreurs, à savoir le trouble de jouissance subi du fait de l’impossibilité de fréquenter les appendices, soit en lien causal avec la faute commise.

Or le trouble de jouissance procède, non pas des mouvements de terrains mentionnés dans le plan de prévention des risques naturels de la commune, mais du vice de construction affectant les appendices, seul à l’origine de leur instabilité en l’état des éléments versés aux débats, de sorte que la preuve d’un lien de causalité n’est pas établie.

Il y a donc lieu de rejeter la demande de dommages et intérêts formée contre la société LC immobilier, le jugement entrepris étant infirmé de ce chef, sans qu’il y ait lieu de condamner les acquéreurs à restituer à ladite société les sommes perçues au titre de l’exécution provisoire du jugement entrepris et à lui rembourser les frais d’exécution de cette décision, le présent arrêt infirmatif y suffisant.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

L’issue du litige justifie d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné les vendeurs et les sociétés TIPI immobilier et LC immobilier aux dépens et au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Le même motif commande de condamner les acquéreurs aux dépens de première instance et d’appel incluant ceux du référé et le coût de l’expertise judiciaire. L’équité commande de laisser à chacune des parties la charge de ses propres irrépétibles de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

Statuant dans les limites de l’appel,

Confirme le jugement entrepris en ce qu’il a dit que l’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 12] (Pas-de-Calais) était affecté d’un vice caché ;

L’infirme pour le surplus ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déboute M. [H] [A] et Mme [B] [T] de leur demande formée au titre de la garantie des vices cachés ;

Les déboute de leur demande formée au titre du dol ;

Les déboute de leurs demandes de dommages et intérêts formées pour trouble de jouissance ;

Dit n’y avoir lieu de les condamner à restituer à la société LC immobilier les sommes perçues au titre de l’exécution provisoire du jugement entrepris et à lui rembourser les frais d’exécution de cette décision ;

Condamne M. [H] [A] et Mme [B] [T] aux dépens de première instance et d’appel incluant ceux du référé et le coût de l’expertise judiciaire ;

Laisse à chacune des parties la charge de ses propres frais irrépétibles de première instance et d’appel.

Le greffier

Delphine Verhaeghe

Pour le président empêché

Samuel Vitse